珠江实业：2018年年度报告.PDF

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1、2018 年年度报告 1 / 190 公司代码：600684 公司简称：珠江实业 广州珠江实业开发股份有限公司广州珠江实业开发股份有限公司 2012018 8 年年度报告年年度报告 2018 年年度报告 2 / 190 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、 公司公司全体董事出席全体

2、董事出席董事会会议。董事会会议。 三、三、 大华大华会计师会计师事务所（特殊事务所（特殊普通合伙普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。 四、四、 公司负责人公司负责人答恒诚答恒诚、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人覃宪姬覃宪姬及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）黄晓芩黄晓芩声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 经董事会审议的报告期经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案利润分配预案或公积金转增股本预案 以2018年末总股本853,

3、460,723股为基数向全体股东每10股派发现金红利0.36元（含税），共计派发红利 30,724,586.03元，剩余利润作为未分配利润留存。 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、九、 重大风险提示重大风险提示 报告期内，不存在对公司生产经营产生

4、实质性影响的重大风险。公司已在本报告中详细描述存在的政策风险、行业风险、经营风险等，请查阅“第四节经营情况讨论与分析”中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险部分。 十、十、 其他其他 适用 不适用 2018 年年度报告 3 / 190 目录目录 第一节第一节 释义释义 . 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 10 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 . 13 第五节第五节 重要事项重要事项 . 31 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况 . 47 第七节第七节 优先

5、股相关情况优先股相关情况 . 51 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情董事、监事、高级管理人员和员工情况况 . 52 第九节第九节 公司治理公司治理 . 66 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况 . 72 第十一节第十一节 财务报告财务报告 . 75 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录 . 190 2018 年年度报告 4 / 190 第一节第一节 释义释义 一、一、 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 公司、珠江实业、珠实股份 指 广州珠江实业开发股份有限公司 实际控制人、广州市国资委 指 广州市人民政府国有资产监督

6、管理委员会 控股股东、珠江实业集团 指 广州珠江实业集团有限公司 珠江物业 指 广州珠江物业管理有限公司 湖南珠江 指 湖南珠江实业投资有限公司 珠江投资 指 广州珠江投资发展有限公司 健康管理 指 广州珠江实业健康管理有限公司 嘉德丰 指 广东嘉德丰投资发展有限公司 海南锦绣 指 海南锦绣实业有限公司 广隆房地产 指 广州市广隆房地产有限公司 中侨置业 指 安徽中侨置业投资有限公司 海南美豪利 指 海南美豪利投资有限公司 开平恒祥 指 开平恒祥房地产开发有限公司 金海投资 指 广东金海投资有限公司 珠江绿岛 指 海南珠江绿岛投资有限公司 亿华公司 指 广东亿华房地产开发有限公司 广州盛唐 指

7、 广州盛唐房地产开发有限公司 广州东湛 指 广州东湛房地产开发有限公司 湖南新地 指 湖南新地置业发展有限公司 湖南武高科 指 湖南武高科房地产开发有限公司 证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 会计师事务所 指 大华会计师事务所（特殊普通合伙） 报告期 指 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日 2018 年年度报告 5 / 190 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 广州珠江实业开发股份有限公司 公司的中文简称 珠江实业 公司的外文名称 GUANGZHOU PEARL R

8、IVER INDUSTRIAL DEVELOPMENT CO.,LTD 公司的外文名称缩写 GZPR 公司的法定代表人 答恒诚 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 覃宪姬 扈佳佳 联系地址 广州市越秀区东风中路362号 颐德中心30楼 广州市越秀区东风中路362号 颐德中心30楼 电话 020-83752439 020-83752439 传真 020-32689450 020-32689450 电子信箱 三、三、 基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 广州市越秀区东风中路362号颐德中心30楼 公司注册地址的邮政编码 510031 公司办公地址 广州市

9、越秀区东风中路362号颐德中心30楼 公司办公地址的邮政编码 510031 公司网址 电子信箱 四、四、 信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、 公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A股 上海证券交易所 珠江实业 600684 六、六、 其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内） 名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 11层 1101 签

10、字会计师姓名 范荣、韩军民 2018 年年度报告 6 / 190 七、七、 近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 (一一) 主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2018年 2017年 本期比上年同期增减(%) 2016年 营业收入 3,404,521,939.57 4,239,854,137.34 -19.70 4,101,031,344.85 归属于上市公司股东的净利润 245,450,392.48 359,783,218.34 -31.78 333,170,995.79 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 127,593,707.3

11、1 244,599,914.69 -47.84 314,126,563.47 经营活动产生的现金流量净额 467,239,303.12 775,844,642.85 -39.78 1,127,401,930.91 2018年末 2017年末 本期末比上年同期末增减（%） 2016年末 归属于上市公司股东的净资产 3,100,804,126.44 2,898,026,770.11 7.00 2,577,841,094.13 总资产 16,746,619,778.46 13,643,677,677.51 22.74 12,555,169,037.16 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主

12、要财务指标 2018年 2017年 本期比上年同期增减(%) 2016年 基本每股收益（元股） 0.29 0.42 -30.95 0.39 稀释每股收益（元股） 0.29 0.42 -30.95 0.39 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） 0.15 0.29 -48.28 0.37 加权平均净资产收益率（%） 8.17 13.16 减少 4.99 个百分点 13.71 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 4.25 8.94 减少 4.69 个百分点 12.93 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则

13、下会计数据差异 (一一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三) 境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明： 适用 不适用 2018 年年度报告 7 / 190 九、九、 2018 年分季度主要财务数据

14、年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 795,433,552.22 2,152,270,718.30 594,810,353.45 -137,992,684.40 归属于上市公司股东的净利润 149,638,859.50 88,253,290.01 60,588,178.55 -53,029,935.58 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 92,300,938.77 71,095,860.55 5,471,114.31 -41,274,206.32

15、 经营活动产生的现金流量净额 238,250,456.65 134,635,626.38 -562,456,208.75 656,809,428.84 2018 年半年报及三季度报表，公司根据企业会计准则，基于当时的证据判断，将广州东湛纳入合并范围；后期由于在管理过程中无法控制的现象逐渐呈现，最终导致公司无法对广州东湛实施控制，2018 年度不将广州东湛纳入合并范围。 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2018 年金额 附注（如适用） 2017 年金额 2016 年

16、金额 非流动资产处置损益 -120,417,271.97 100,037,174.40 -4,607.45 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 500,000.00 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 228,847,725.00 66,625,659.95 1,792,143.91 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因

17、素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准 2018 年年度报告 8 / 190 备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 -74,400,684.84 -36,366,173.05 18,439,643.39 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 对

18、外委托贷款取得的损益 167,099,647.40 27,823,732.96 4,917,062.89 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -2,142,586.63 -7,177,619.83 543,597.87 其他符合非经常性损益定义的损益项目 少数股东权益影响额 -2,165,165.87 1,976,222.82 -221,448.14 所得税影响额 -79,464,977.92 -37,735,693.60 -6

19、,421,960.15 合计 117,856,685.17 115,183,303.65 19,044,432.32 十一、十一、 采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 164,650,222.56 81,195,470.83 -84,054,387.79 -84,054,387.79 2018 年年度报告 9 / 190 合计 164,650,222.56 81,195,470.83 -84,054,387.79 -84,054,387.7

20、9 十二、十二、 其他其他 适用 不适用 2018 年年度报告 10 / 190 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 （一）（一）报告期内公司所从事的主要业务和经营模式报告期内公司所从事的主要业务和经营模式 报告期内，公司主要业务为房地产开发、物业经营、物业管理、健康管理服务。公司以住宅、商业地产开发为主，配套提供的物业经营为房地产发展提供稳定现金流，同时积极探索主营业务的创新与升级，推进健康管理业务。经营模式从“股+债”的并购模式为主向自主开发模式为主转变，坚持以市场为导向

21、，打造企业多层次产品线，不断提高市场竞争力。 （二）（二）行业情况和公司主要业务所在城市的行业发展状况说明行业情况和公司主要业务所在城市的行业发展状况说明 1.房地产行业宏观环境 2018 年，“十三五”规划深入推进，经济大环境继续保持稳中有进、稳中向好的发展态势。两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控。中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨”，两次重要会议确定了全年房地产调控的政策基调。在需求端继续深化调控的同时，更加注重强化市场监管，坚决遏制投机炒房，保障合理住房需求。在供给端则发力住房供给结构调整，大力发展住房租赁市场

22、、共有产权住房等保障性安居住房，增加有效供给比重。房地产行业市场风险与机会并存，商品房销售面积增速下滑，土地流拍率不断攀升，但房企的规模化热情还在。 2.报告期内公司主要业务所在城市的行业发展状况 （1）广东板块 广州市全年土地成交建筑面积为 2,696.23 万平方米，同比减少 6.30%。商品房成交面积为1,318.89 万平方米，同比减少 0.38%；其中，商品住宅供应面积为 1,212.63 万平方米，同比增长29.79%，成交面积为 1,045.92 万平方米，同比减少 4.79%，成交均价为 20,962 元/平方米，同比增长 23.61%。（数据来源：克而瑞） 公司广州区域的房地

23、产项目分别位于天河区、越秀区、黄埔区、从化区，产品包括住宅、写字楼及商业物业等。报告期内，公司在广州区域共实现销售面积 3.74 万平方米。 公司位于广东开平市的开平天玺湾项目集住宅及商业物业为一体，总建筑面积 151,249.93平方米，报告期内销售面积达到 8,533.30 平方米。 （2）湖南板块 2018 年，长沙市土地成交建筑面积为 3,285.06 万平方米，同比增长 68.82%。商品房成交面积为 1,852.81 万平方米，同比增长 5.37%；其中，商品住宅供应面积为 1,280.11 万平方米，同2018 年年度报告 11 / 190 比增长 55.58%， 成交面积为 1

24、,526.28 万平方米， 同比增长 8.82%， 成交均价为 9,164 元/平方米，同比增长 7.07%。（数据来源：克而瑞） 公司湖南区域的房地产项目位于长沙市开福区、大河西先导区以及望城区。报告期内，公司在湖南地区共实现销售面积为 10.38 万平方米。 （3）海南板块 2018 年，海口市土地成交建筑面积为 236.75 万平方米，同比增长 10.58%。商品房成交面积为510.40万平方米， 同比减少31.55%； 其中， 商品住宅供应面积为291.71平方米， 同比增长8.27%，成交面积为371.85万平方米， 同比减少37.76%， 成交均价为17,812元/平方米， 同比增

25、长30.48%。（数据来源：克而瑞） 公司在海口市的五源河项目处于五源河森林公园和火山口世界地质公园之间，城市及自然景观资源丰富，将打造成岛内外高端人群居住及商务度假旅居地。截至报告期末，该项目属于前期规划阶段，尚未销售。 2018 年，三亚市土地成交建筑面积为 75.22 万平方米，同比减少 38.30%。商品房成交面积为136.18 万平方米， 同比减 64.15%； 其中， 商品住宅成交面积为 132.85 万平方米， 同比减少 64.03%，成交均价为 31,272 元/平方米，同比增长 20.85%。（数据来源：克而瑞） 三亚金水湾项目是公司在海南打造的高品质房地产项目。报告期内，金

26、水湾项目实现的销售面积为 12,765.40 平方米。 （4）安徽板块 2018 年，合肥市土地成交建筑面积为 1,727.13 万平方米，同比减少 0.61%。商品房成交面积为 1,269.85 万平方米，同比增长 117.14%；其中，商品住宅供应面积为 1,034.24 万平方米，同比增长 53.40%，成交面积为 1,109.53 万平方米，同比增长 172.37%，成交均价为 15,041 元/平方米，同比增长 18.75%。（数据来源：克而瑞） 公司在安徽打造的全新城市综合体合肥中侨中心位于政务区核心位置， 紧邻合肥市政府，项目包括铂金街区、旗舰商业、五星级酒店及超甲级写字楼。20

27、18 年，合肥中侨中心实现的销售面积为 7,668.95 平方米。 报告期内，公司各房地产项目的基本情况及销售情况，详见本报告第四节。 二、二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 2018 年年度报告 12 / 190 三、三、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 （一）（一）完善的治理结构与优质的上市公司平台资源完善的治理结构与优质的上市公司平台资源 公司法人结构合理、股权结构清晰、三会运作规范、内控管理高效。报告期内，通过优化内设机构， 完善人员配置， 公司进一步完善内部组织管理体系及治理结构。 公司

28、股票目前为上证 380指数成分股，上证公司治理板块成分股，沪港通标的股。规范的运作、稳健的发展为公司良好的法人治理结构提供了有力保障。上市公司平台有助于公司通过资本市场及相关资源积极运作、谋求壮大，显著提升公司竞争力及企业价值。 （二）（二）灵活的自主开发模式与充分的行业经验储备灵活的自主开发模式与充分的行业经验储备 2018 年是改革开放四十周年，同时正值公司上市 25 周年。作为广州市成立最早的房地产综合开发企业之一，公司对于房地产开发领域有着丰富的经验底蕴和独到的见解，在广东、湖南、海南及安徽等地区均拥有成熟的开发环境，通过整合行业创新理念及应用经验为项目拓展开辟新局面。公司拥有先进的复

29、合型人才培养机制不断为公司输送优秀干部队伍，一流的团队依托行业内先进的建筑合作伙伴，在工程一体化运作模式下提升了工程项目的管控效率，共同打造更加高效的项目运营能力，精益求精，维护成本及品质优势。 （三）三）扎实的党建工作与科学有序的组织建设扎实的党建工作与科学有序的组织建设 报告期内， 公司不断加强组织建设， 提升党建工作凝聚力、 战斗力。 公司坚持以党建促发展，把“四个意识”融入公司发展战略的同时落实到经营管理各项工作中，切实做到党建工作与企业经营有机融合，推动企业高质量发展与改革创新，优化产业结构与协同发展模式。 （四）（四）极具匠心的品牌优势与丰富的多层次产品线极具匠心的品牌优势与丰富的

30、多层次产品线 珠江实业品牌以“品质+品味”产品为目标，致力于打造高品质、高品位、精雕琢、富内涵的多元房地产精品。公司坚持建立以市场为导向，符合市场需求、知名度与美誉度兼备的多层次产品线，公司珠江璟园项目曾荣膺“广东绿色住区”（三星级）殊荣，是广东省内第一个获此评级的项目。公司股权结构中的国资背景，有助于在发展健康产业等新领域时获取顾客信任及其他资源支持。 2018 年年度报告 13 / 190 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2018 年，房地产政策调控面临的宏观经济环境更加复杂，公司坚持以提高发展质量和经营效益为重心，调整了发

31、展思路和步伐，企稳经营局面，以自主开发模式为主，以市场为导向，打造企业多层次产品线，不断提高市场竞争力。 （一）公司业绩情况（一）公司业绩情况 报告期内，公司实现营业收入 340,452.19 万元，同比减少 19.70%；实现归属于母公司净利润 24,545.04 万元，同比减少 31.78%；实现每股收益 0.29 元，同比减少 30.95%；实现加权平均净资产收益率 8.17%，同比减少 4.99 个百分点。 截至报告期末，公司资产总额 1,674,661.98 万元，同比增长 22.74%，归属于母公司所有者权益 310,080.41 万元，同比增长 7.00%，公司资产负债率为 75

32、.92%。 （二）房地产开发情况（二）房地产开发情况 报告期内，房地产开发业务全年实现营业收入 276,055.72 万元，同比减少 30.84%。截至报告期末，公司房地产开发业务集中在广州、湖南、安徽、海南等区域，待建、在建、在售共 14个项目。项目具体信息详见本节第二点第（四）项：行业经营性信息分析报告期内房地产储备情况、报告期内房地产销售情况、报告期内房地产开发投资情况。 （三）物业经营与物业管理情况（三）物业经营与物业管理情况 公司的物业经营与物业管理工作规范有序，增长稳定。报告期内，公司物业经营及管理实现收入 15,772.09 万元，其中物业经营收入 7,293.65 万元，物业管

33、理收入 5,680.17 万元，旅游酒店收入 2,798.27 万元。 （四）健康管理业务发展情况（四）健康管理业务发展情况 公司的健康管理业务有序发展，持续探索打造医养结合升值服务模式。公司已取得中医门诊执照，并成立了基于社区的健康管理中心。健康管理中心以品牌基础与创新性健康管理产品相结合，围绕社区客户提供一系列综合性健康服务。报告期内，健康管理业务实现收入 77.65 万元。 二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 340,452.19 万元，同比下降 19.70%；实现归属于母公司净利润 24,545.04 万元，同比下降 31.78%。 2018

34、年年度报告 14 / 190 ( (一一) ) 主营业务分析主营业务分析 1.1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 3,404,521,939.57 4,239,854,137.34 -19.70 营业成本 2,094,744,763.42 2,659,094,654.16 -21.22 销售费用 95,799,727.86 146,323,241.82 -34.53 管理费用 133,815,403.26 103,212,169.35 29.65 研发费用 财务费用 129,

35、775,779.87 57,785,388.82 124.58 经营活动产生的现金流量净额 467,239,303.12 775,844,642.85 -39.78 投资活动产生的现金流量净额 -3,224,476,282.65 -1,508,836,412.81 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 1,910,900,850.82 778,971,525.33 145.31 2.2. 收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 公司实现营业收入 340,452.19 万元，同比下降 19.70%。 (1).(1). 主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:

36、元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 房地产业 2,760,557,220.06 1,769,714,114.27 35.89 -30.84 -29.26 减少 1.44 个百分点 物业出租及管理 157,720,867.57 141,479,537.89 10.30 24.81 27.57 减少 1.94 个百分点 健康管理咨询 776,529.56 274,293.72 64.68 -61.19 231.41 减少 31.18 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入

37、 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 珠江璟园 189,438,254.02 30,700,459.01 83.79 103.90 80.86 增加 2.06 个百分点 长沙珠江花城 9,666,264.63 10,056,875.98 -4.04 -87.04 -48.59 减少 77.82 个百分点 长沙珠江郦城 33,987,442.52 23,632,918.82 30.47 -84.70 -87.89 增加 18.29 个百分点 珠江嘉园 616,293,074.29 281,914,427.15 54.26 -46.9

38、6 -49.77 增加 2.56 个百分点 御东雅轩 504,061.90 206,510.61 59.03 0.67 0.90 减少 0.10 个百分点 合肥中侨中心 102,598,314.39 60,954,832.29 40.59 -54.92 -54.88 减少 0.05 个百分点 三亚金水湾 503,382,804.74 306,177,994.98 39.18 -71.67 -68.04 减少 6.91 个百分点 开平天玺湾 65,524,903.81 45,458,072.00 30.62 -79.36 -83.12 增加 15.48 个百分点 长沙新地东方明珠 272,332

39、,610.43 150,674,313.55 44.67 2018 年年度报告 15 / 190 长沙珠江悦界商业中心 850,896,379.09 599,643,717.63 29.53 翰林国际公馆 115,933,110.24 86,123,982.99 25.71 物业出租及管理 157,720,867.57 141,479,537.89 10.30 24.81 27.57 减少 1.94 个百分点 健康管理咨询 776,529.56 274,293.72 64.68 -61.19 231.41 减少 31.18 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）

40、 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 广州地区 1,041,033,447.53 614,970,056.90 40.93 -28.95 -32.19 增加 2.82 个百分点 长沙地区 1,205,829,458.80 867,353,739.88 28.07 262.02 235.95 增加 5.58 个百分点 合肥地区 103,284,002.31 74,470,853.86 27.90 -54.62 -54.93 增加 0.50 个百分点 海南地区 503,382,804.74 307,080,302.03 39.00 -71.67 -69.35

41、 减少 4.62 个百分点 江门地区 65,524,903.81 47,592,993.21 27.37 -79.36 -83.03 增加 15.71 个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 适用 不适用 其他说明：房地产营业收入同比减少是公司土地和在建项目储备不足，以及在售项目多集中在受限购限售限价等分城施策影响最大的城市所致。 各开发产品营业成本未考虑内部抵消以及合并报表层面基于存货调整为公允价值的情况下对营业成本的影响。 (2).(2). 产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3). 成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金

42、额 本期占总成本比例(%) 上年同期金额 上年同期占总成本比例(%) 本期金额较上年同期变动比例(%) 情况 说明 房地产业 1,769,714,114.27 84.48 2,501,613,838.19 94.08 -29.26 销售收入减少所致 物业出租及管理 141,479,537.89 6.75 110,907,123.75 4.17 27.57 销售收入增加所致 健康管理咨询 274,293.72 0.01 82,766.04 0.00 231.41 分产品情况 分产品 成本本期金额 本期占总上年同期金额 上年同本期金情况 2018 年年度报告 16 / 190 构成项目 成本比例(

43、%) 期占总成本比例(%) 额较上年同期变动比例(%) 说明 珠江璟园 30,700,459.01 1.47 16,974,445.48 0.64 80.86 销售收入增加所致 长沙珠江花城 10,056,875.98 0.48 19,562,962.02 0.74 -48.59 销售收入减少所致 长沙珠江郦城 23,632,918.82 1.13 195,128,844.90 7.34 -87.89 销售收入减少所致 珠江嘉园 281,914,427.15 13.46 561,221,113.45 21.11 -49.77 销售收入减少所致 御东雅轩 206,510.61 0.01 204,

44、659.19 0.01 0.90 丽江国际 113,270,645.62 4.26 合肥中侨中心 60,954,832.29 2.91 135,100,429.41 5.08 -54.88 销售收入减少所致 三亚金水湾 306,177,994.98 14.62 957,962,917.14 36.03 -68.04 销售收入减少所致 开平天玺湾 45,458,072.00 2.17 269,323,754.00 10.13 -83.12 销售收入减少所致 长沙新地东方明珠 150,674,313.55 7.19 长沙珠江悦界商业中心 599,643,717.63 28.63 翰林国际公馆 86

45、,123,982.99 4.11 物业出租及管理 141,479,537.89 6.75 110,907,123.75 4.17 27.57 销售收入增加所致 健康管理咨询 274,293.72 0.01 82,766.04 0.00 231.41 成本分析其他情况说明 适用 不适用 其他说明：各开发产品营业成本未考虑内部抵消以及合并报表层面基于存货调整为公允价值的情况下对营业成本的影响。 (4).(4). 主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 18,590.82 万元，占年度销售总额 6.73%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0.00

46、 万元，占年度销售总额 0.00 %。 3.3. 费用费用 适用 不适用 2018 年年度报告 17 / 190 报告期内公司销售费用 9,579.97 万元， 同比下降 34.53%， 主要是本年房地产销售收入下降，佣金结算及宣传推广费用减少所致；管理费用 13,381.54 万元，同比增加 29.65%，主要是合并范围内增加子公司所致；财务费用 12,977.58 万元，同比增加 124.58%，主要是银行借款及发债增加所致。 4.4. 研发投入研发投入 研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 情况说明情况说明 适用 不适用 5.5. 现金流现金流 适用 不适用 报告期内公司经营活动产

47、生的现金流量净额同比减少 39.78%，主要原因是本期销售回笼资金减少所致；投资活动产生的现金流量净额同比减少 113.71%，主要是公司 2017 年处置创基公司收回资金所致；筹资活动产生的现金流量净额同比增加 145.31%，主要是银行借款及发债金额增加所致。 ( (二二) ) 非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 ( (三三) ) 资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1. 资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%） 上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%） 本期期末金额较上期

48、期末变动比例（%） 情况说明 货币资金 1,462,499,415.06 8.73 2,324,507,225.04 17.04 -37.08 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 81,195,470.83 0.48 164,650,222.56 1.21 -50.69 应收账款 12,381,238.05 0.07 9,241,987.45 0.07 33.97 预付款项 28,946,242.25 0.17 173,771,314.97 1.27 -83.34 其他应收款 3,551,125,378.67 21.21 1,869,183,268.05 13.70 89.98 20

49、18 年年度报告 18 / 190 一年内到期的非流动资产 100,000,000.00 0.73 -100.00 其他流动资产 1,401,559,778.12 8.37 630,206,797.08 4.62 122.40 其他非流动资产 1,904,260,000.00 11.37 641,000,000.00 4.70 197.08 一年内到期的非流动负债 1,744,658,203.04 10.42 443,440,000.00 3.25 293.44 应付债券 2,300,000,000.00 13.73 1,500,000,000.00 10.99 53.33 其他说明 货币资金

50、：本期营业收入减少、对外债权投资增加所致 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：本期金融资产的公允价值下跌所致 应收票据及应收账款：本期合并范围增加 预付账款：主要是预付工程款转入开发成本所致 其他应收款：本期合并范围增加，往来款项增加期末尚未收回所致 一年内到期的非流动资产：主要是美豪利公司转权益法核算，合并范围减少所致 其他流动资产：本期合并范围增加，经营规模扩大，计提税费增加，相应预缴税费增加所致 其他非流动资产：本期新增委托贷款所致 一年内到期的非流动负债：本期合并范围增加及 15 亿公司债券转为一年内到期的非流动负债所致 应付债券：本期新增 23 亿公司债券，15 亿公司债券