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1、广州珠江实业开发股份有限公司 2019 年年度报告 公司代码：600684 公司简称：珠江实业 广州珠江实业开发股份有限公司 广州珠江实业开发股份有限公司 2019 年年度报告 2019 年年度报告 广州珠江实业开发股份有限公司 2019 年年度报告 1 / 215 重要提示 重要提示 一、一、 本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连
2、带的法律责任。 二、二、 未出席董事情况未出席董事情况 未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名 被委托人姓名 董事 蔡穗声 个人原因 吴张 三、三、 大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、四、 公司负责人答恒诚、主管会计工作负责人覃宪姬及会计机构负责人（会计主管人员）黄晓芩公司负责人答恒诚、主管会计工作负责人覃宪姬及会计机构负责人（会计主管人员）黄晓芩声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 声
3、明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数分配利润。2019年度利润分配方案如下：公司拟向全体股东每10股派发现金红利0.30元（含税）。截至2019年12月31日，公司总股本853,460,723股，以此计算合计拟派发现金红利人民币25,603,821.69元（含税），占2019年度归属于上市公司股东的净利润比例为11.68%。 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展
4、战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、九、 重大风险提示重大风险提示 报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的重大风险。公司已在本报告中详细描述存在的政策风险、行业风险、经营风险等，请查阅“第四节经营情况讨论与分析”中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险部分。 广州珠江实业开发股份有限公司 2019 年年度报告 2 / 215 十
5、、十、 其他其他 适用 不适用 广州珠江实业开发股份有限公司 2019 年年度报告 3 / 215 目录 目录 第一节 释义 . 4 第二节 公司简介和主要财务指标 . 5 第三节 公司业务概要 . 10 第四节 经营情况讨论与分析 . 14 第五节 重要事项 . 33 第六节 普通股股份变动及股东情况 . 53 第七节 优先股相关情况 . 57 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 58 第九节 公司治理 . 71 第十节 公司债券相关情况 . 77 第十一节 财务报告 . 82 第十二节 备查文件目录 . 214 广州珠江实业开发股份有限公司 2019 年年度报告 4 / 215
6、 第一节第一节 释义释义 一、一、 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 公司、珠江实业、珠实股份 指 广州珠江实业开发股份有限公司 实际控制人、广州市国资委 指 广州市人民政府国有资产监督管理委员会 水投集团 指 广州市水务投资集团有限公司 控股股东、珠江实业集团 指 广州珠江实业集团有限公司 珠江物管公司 指 广州珠江物业管理有限公司 湖南长沙公司 指 湖南珠江实业投资有限公司 珠江投资公司 指 广州珠江投资发展有限公司 珠实健康公司 指 广州珠江实业健康管理有限公司 嘉德丰公司 指 广东嘉德丰投资发展有限公司 海南锦绣 指 海南锦绣实业有限公司
7、广隆公司 指 广州市广隆房地产有限公司 安徽中侨公司 指 安徽中侨置业投资有限公司 海南美豪利 指 海南美豪利投资有限公司 开平恒祥公司 指 开平恒祥房地产开发有限公司 天晨公司 指 广州天晨房地产开发有限公司 金海公司 指 广东金海投资有限公司 捷星公司 指 广州捷星房地产开发有限公司 海南绿岛公司 指 海南珠江绿岛投资有限公司 亿华公司 指 广东亿华房地产开发有限公司 盛唐公司 指 广州市盛唐房地产开发有限公司 东湛公司 指 广州东湛房地产开发有限公司 品实公司 指 广州市品实房地产开发有限公司 璟逸公司 指 广州璟逸房地产开发有限公司 深圳灏泽公司 指 深圳珠江灏泽投资有限公司 穗芳鸿华
8、公司 指 广州市穗芳鸿华科技发展有限公司 东迅公司 指 广州市东迅房地产发展有限公司 证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 会计师事务所 指 大华会计师事务所（特殊普通合伙） 报告期 指 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日 广州珠江实业开发股份有限公司 2019 年年度报告 5 / 215 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 广州珠江实业开发股份有限公司 公司的中文简称 珠江实业 公司的外文名称 GUANGZHOU PEARL RIVER INDUSTRIAL DEVEL
9、OPMENT CO.,LTD 公司的外文名称缩写 GZPR 公司的法定代表人 答恒诚 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 覃宪姬 扈佳佳 联系地址 广州市越秀区东风中路362号颐德大厦30楼 广州市越秀区东风中路362号颐德大厦30楼 电话 020-83752439 020-83752439 传真 020-32689450 020-32689450 电子信箱 三、三、 基本情况简介基本情况简介 公司注册地址 广州市越秀区东风中路362号颐德大厦30楼 公司注册地址的邮政编码 510031 公司办公地址 广州市越秀区东风中路362号颐德大厦30楼 公司办公
10、地址的邮政编码 510031 公司网址 电子信箱 四、四、 信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、 公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 珠江实业 600684 无 六、六、 其他相关资料其他相关资料 公司聘请的会计师事务所（境内） 名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 北京市海淀区西四环中
11、路 16 号院 7 号楼 11 层 1101 签字会计师姓名 范荣、韩军民 广州珠江实业开发股份有限公司 2019 年年度报告 6 / 215 七、七、 近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 (一一) 主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据主要会计数据 2019年年 2018年年 本期比上年同本期比上年同期增减期增减(%) 2017年年 营业收入 2,947,846,259.19 3,404,521,939.57 -13.41 4,239,854,137.34 归属于上市公司股东的净利润 219,266,683.61 245,450,392.48 -
12、10.67 359,783,218.34 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 -172,889,865.68 127,593,707.31 -235.50 244,599,914.69 经营活动产生的现金流量净额 -122,667,814.25 467,239,303.12 -126.25 775,844,642.85 2019年末年末 2018年末年末 本期末比上年本期末比上年同期末增减同期末增减(%) 2017年末年末 归属于上市公司股东的净资产 3,214,475,779.91 3,100,804,126.44 3.67 2,898,026,770.11 总资产 23,710,
13、224,031.44 16,746,619,778.46 41.58 13,643,677,677.51 (二)(二) 主要财务指标 主要财务指标 主要财务指标主要财务指标 2019年年 2018年年 本期比上年同期增减本期比上年同期增减(%) 2017年年 基本每股收益（元股） 0.26 0.29 -10.34 0.42 稀释每股收益（元股） 0.26 0.29 -10.34 0.42 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） -0.20 0.15 -233.33 0.29 加权平均净资产收益率（%） 6.86 8.17 减少1.31个百分点 13.16 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收
14、益率（%） -5.41 4.25 减少9.66个百分点 8.94 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 (一一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况净资产
15、差异情况 适用 不适用 (三三) 境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明： 适用 不适用 广州珠江实业开发股份有限公司 2019 年年度报告 7 / 215 九、九、 2019 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度第一季度 （1-3 月份）月份） 第二季度第二季度 （4-6 月份）月份） 第三季度第三季度 （7-9 月份）月份） 第四季度第四季度 （10-12 月份）月份） 营业收入 484,161,323.11 785,384,480.89 813,180,148.00 865,120,307.19 归属于上市公司股东的净利润 69,510,
16、975.81 -18,236,577.87 -5,584,371.03 173,576,656.70 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 -51,457,076.80 -67,118,869.56 -45,970,283.59 -8,343,635.73 经营活动产生的现金流量净额 -206,139,068.41 497,660,304.50 562,463,255.12 -976,652,305.46 备注： 1.分季度来看，公司 2019 年业绩存在波动：公司第二、三季度出现亏损，主要原因是房地产项目销售毛利润下降，而公司财务费用增加；第四季度，公司销售收入有所增加，且海南锦绣
17、股权出售为公司带来投资收益约 2.91 亿元，故当季度实现盈利，但扣除非经常性损益以后仍然亏损。 2.公司第四季度经营活动产生的现金流量净额为负数，主要原因是相比于前面三个季度，四季度集中发生了拍地款支付、土地增值税清算和白云湖项目工程款支付事项，合计 15.34 亿元。 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 品实公司于 2019 年 12 月通过同一控制下企业合并纳入合并报表范围， 合并日为 2019 年 5 月30 日，公司根据企业会计准则的要求调整合并报表。 十、十、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目非经常
18、性损益项目 2019 年金额年金额 附注附注（如适（如适用）用） 2018 年金额年金额 2017 年金额年金额 非流动资产处置损益 293,722,163.52 注 1 -120,417,271.97 100,037,174.40 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 3,000.00 500,000.00 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 140,894,908.37 注 2 228,847,725.00 66,625,659.95 广州珠江实业开
19、发股份有限公司 2019 年年度报告 8 / 215 非经常性损益项目非经常性损益项目 2019 年金额年金额 附注附注（如适（如适用）用） 2018 年金额年金额 2017 年金额年金额 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事
20、项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 -74,400,684.84 -36,366,173.05 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 33,718,606.51 注 3 / 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 62,095,91
21、1.94 注 4 167,099,647.40 27,823,732.96 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -12,303,997.41 -2,142,586.63 -7,177,619.83 广州珠江实业开发股份有限公司 2019 年年度报告 9 / 215 非经常性损益项目非经常性损益项目 2019 年金额年金额 附注附注（如适（如适用）用） 2018 年金额年金额 2017 年金额年金额 其他符合非经常性损益定义的损益
22、项目 少数股东权益影响额 3,550,063.72 -2,165,165.87 1,976,222.82 所得税影响额 -129,524,107.36 -79,464,977.92 -37,735,693.60 合计 392,156,549.29 117,856,685.17 115,183,303.65 注 1：本年度处置海南锦绣、海南美豪利股权实现的投资收益。 注 2：本年度对天晨公司、穗芳鸿华公司、捷星公司等企业收取的资金占用费。 注 3：主要是公司持有的 A 股股票、结构性存款对公允价值变动损益和投资收益的影响。 注 4：本年度穗芳鸿华公司、东迅公司等企业提供委托贷款实现的损益。 十一
23、、十一、 采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称项目名称 期初余额期初余额 期末余额期末余额 当期变动当期变动 对当期利润的影响金额对当期利润的影响金额 A 股股票 81,195,470.83 92,612,245.01 11,416,774.18 11,416,774.18 非交易性权益工具 53,330,553.55 26,670,553.55 -26,660,000.00 结构性存款 710,000,000.00 918,400,000.00 208,400,000.00 22,301,833.43 合计 844,526,024.38
24、 1,037,682,798.56 193,156,774.18 33,718,607.61 十二、十二、 其他其他 适用 不适用 广州珠江实业开发股份有限公司 2019 年年度报告 10 / 215 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 （一）报告期内公司所从事的主要业务和经营模式（一）报告期内公司所从事的主要业务和经营模式 作为广州市成立最早的房地产综合开发企业之一，公司坚持以房地产为主业，持续深耕，精准布局，大力拓展房地产开发、物业经营及物业管理等业务，聚焦市场需求，打造
25、精品项目，积极探索主营业务的创新和升级。公司坚持高质量自主开发模式，一方面，坚持市场导向，积极参与土地市场竞争；另一方面，充分利用与控股股东及国有企业间合作的机会，做强做大做优房地产主业，不断提高市场竞争力，实现国有资产保值增值。 （二）行业情况和公司主要业务所在城市的行业发展状况说明（二）行业情况和公司主要业务所在城市的行业发展状况说明 1. 房地产行业宏观环境房地产行业宏观环境 2019年，在国内外环境复杂严峻的条件下，宏观经济仍保持着稳中向好、长期向好的基本趋势。全国“两会”强调“坚持房住不炒，防止大起大落”，聚焦房地产金融风险，坚持住房居住属性。中央政治局会议进一步强调“不将房地产作为
26、短期刺激经济的手段”。中央经济工作会议重申“坚持房住不炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”，房地产市场全年整体保持从紧态势，地方因城、因区、因势施策保持房地产市场稳定。 在需求端，房地产金融调控政策贯穿全年，部分城市实施定向微调、保障合理住房需求，重点城市商品住宅成交规模稳中有所调整，价格环比、累计涨幅均保持在低位区间，价格表现更加平稳。在供给端，各地房地产市场趋于分化，因城施策、分类调控持续加码，供地愈发精准，在土地供给和地价设定上更加贴合市场。住宅用地供需规模同比小幅增长，平均溢价率与去年同期基本持平，土地市场整体表现较为理性。 2. 报告期内公司主要业务所在城市
27、的行业发展状况报告期内公司主要业务所在城市的行业发展状况 （1）广东板块 中共中央、国务院于2019年2月印发实施粤港澳大湾区发展规划纲要，明确了粤港澳大湾区“充满活力的世界级城市群”、 “具有全球影响力的国际科技创新中心”等五项重要战略定位。同时强调要将广州打造为区域发展的核心引擎之一，构建极点带动、轴带支撑网络化空间格局，充分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作用，着力建设国际大都市，广州将迎来历史性发展机遇。 聚焦房地产行业，2019年，广州市土地成交建筑面积为4,023.82万平方米，同比增加49.23%。商品房成交面积为1,360.37万平方米，同比增加3.15%；其中，商品住宅供
28、应面积为883.49万平方米，同比减少27.14%，成交面积为1,034.35万平方米，同比减少1.11%，成交均价为26,177元/平方米，同比增长24.88%。（数据来源：克而瑞） 公司在广州区域的房地产项目分别位于天河区、越秀区、白云区、黄埔区、从化区、增城区，产品包括住宅、写字楼及商业物业等。报告期内，公司在广州区域共实现销售面积26,187.11平方广州珠江实业开发股份有限公司 2019 年年度报告 11 / 215 米。 公司位于广东开平市的开平天玺湾项目集住宅及商业物业为一体，总建筑面积 151,249.93 平方米，报告期内销售面积为 945.32 平方米，项目已基本售罄。 （
29、2）湖南板块 作为湖南省省会城市，长沙市房地产市场空间较大，韧性十足。2019年长沙市“两会”政府工作报告，强调要持续保持房价“洼地”优势，落实“房子是用来住的、不是用来炒的”要求，稳房价、稳地价、稳预期，确保房地产市场平稳健康发展。 2019年，长沙市土地成交建筑面积为4,433.90万平方米，同比增长34.98%。商品房成交面积为2,024.73万平方米， 同比增长9.28%； 其中， 商品住宅供应面积为1,319.40万平方米， 同比增长3.07%，成交面积为1,815.17万平方米， 同比增长18.93%， 成交均价为9,457元/平方米， 同比增长3.20%。 （数据来源：克而瑞）
30、公司湖南区域的房地产项目位于长沙市开福区、大河西先导区以及望城区。报告期内，公司在湖南地区共实现销售面积为 125,029.46 平方米。 （3）安徽板块 作为安徽省省会城市，合肥市持续加码房地产行业调控政策，房地产市场总体上保持平稳运行。2019年合肥市“两会”政府工作报告，指出要加快建立房地产调控长效机制，构建多层次住房保障体系，发展多元化住房租赁主体，启动城中村和危旧小区搬迁改造，综合整治老旧小区以及新建棚户区改造安置房，持续强化住房保障。 2019年，合肥市土地成交建筑面积为1,847.40万平方米，同比增加6.96%。商品房成交面积为803.31万平方米， 同比减少42.41%； 其
31、中， 商品住宅供应面积为652.14万平方米， 同比减少32.89%，成交面积为714.25万平方米，同比减少28.37%，成交均价为17,297元/平方米，同比增长15.50%。（数据来源：克而瑞） 合肥中侨中心位于政务区核心位置，紧邻合肥市政府，项目包括铂金街区、旗舰商业、五星级酒店及超甲级写字楼。报告期内，合肥中侨中心实现的销售面积为7,624.91平方米。 （4）海南板块 公司分别于2013年、2016年投资了海口五源河、三亚金水湾等项目。自2018年以来，由于地产政策调控、公司战略转型等原因，公司于2019年度从上述项目顺利退出。截至2019年末，公司在海南省已无投资项目。 报告期内
32、，公司各房地产项目的基本情况及销售情况，详见“第四节 经营情况讨论与分析”之“二、报告期内主要经营情况”、“（四）行业经营性信息分析”。 二、二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 详见“第四节 经营情况讨论与分析”之“二、报告期内主要经营情况”、“（三）资产、负债情况分析”。 广州珠江实业开发股份有限公司 2019 年年度报告 12 / 215 三、三、 报告期内核心竞争力分析 报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 （一）现代公司治理机制与上市公司平台优势 （一）现代公司治理机制与上市公司平台优势 公司治理结构稳健成熟，三会
33、运作务实高效，股权管理严格规范，产权管理权责清晰。报告期内，公司决策机构、监督机构与经营管理层之间权责明确，运作规范，协同高效，为公司持续、健康发展提供了组织保障。同时，公司持续优化组织体系，结合公司经营特点，健全法人治理结构，依托上市公司平台优势，借助资本市场力量，抢抓市场机遇，拓宽资源渠道，推进产融互动整合协同，努力提升公司的市场竞争力和发展活力。 （二）控股股东大力支持与国有企业合作共赢 （二）控股股东大力支持与国有企业合作共赢 公司始终保持与控股股东间的高效沟通、协同发展。同时，依托控股股东的综合实力和国资背景，继续加强与广州市属各大国有企业间的战略合作。报告期内，公司成功收购珠江实业
34、集团持有的品实公司51%股权，联手广州地铁合作开发白云湖项目，助推公司继续深耕核心区域，巩固公司核心区域优势，促进国有资产的保值增值。 （三）底蕴深厚的综合实力与高质量自主开发 （三）底蕴深厚的综合实力与高质量自主开发 作为广州市成立最早的房地产综合开发企业之一，公司在房地产开发与运营、物业管理服务等领域深耕多年，在行业形势研判、项目进程把控等多方面有着成熟的经验底蕴和独到的见解。公司在广东、湖南及安徽等地区均拥有成熟的开发环境，并致力于打造城市标杆建筑，持续打造精品项目。公司坚持走高质量自主开发的道路，以房地产开发为主业，积极开展国企间合作，多渠道获取自主开发土地，充分发挥公司先进的复合型人
35、才培养机制，在工程一体化运作模式下提升工程项目的管控效率，共同打造更高水平的项目运营能力与精益求精的品质优势。 （四）匠心独具的精品策略与优质创新的多元产品 （四）匠心独具的精品策略与优质创新的多元产品 公司长期坚持专业化、精品化的发展道路，以“品质+品味”产品为目标，不断为客户提供高质量的精品建筑和贴心的物业服务，并逐渐形成以“创新”和“品质”为特色的珠江实业品牌。公司时刻不忘以“改革创新，敢为人先”的精神继续开拓进取，致力于打造高品质、高品位、精雕琢、富内涵的多元房地产精品，努力为客户提供高品质、全链条、多方位的居住服务，以艺术精工之手笔建筑城市标杆，成就城市梦想蓝图之美。公司积极不断丰富
36、自身“房地产+”的内涵，推进多元化项目的落地， 协同推进房地产开发、 物业经营管理、 环境保护和健康产业等多元业务，建立以市场为导向，符合市场需求，知名度与美誉度兼备的多层次产品线。 （五）发挥党建引领作用与开创国企新局面 （五）发挥党建引领作用与开创国企新局面 公司始终坚持和维护党在国有企业的核心地位，充分发挥党委“把方向、管大局、保落实”的领导核心作用，全面贯彻落实党的十九大精神，推动全面从严治党在国企落实落地。公司全面加强党的政治建设、思想建设、组织建设、作风建设与纪律建设，严格执行“三重一大”决策制度，积极开展“不忘初心、牢记使命”主题教育，突出选人用人导向，增强基层组织“软实力”，广
37、州珠江实业开发股份有限公司 2019 年年度报告 13 / 215 扎实推进党风廉政建设，筑牢廉洁自律思想防线，充分发挥党建引领作用，切实做到党建工作与企业经营有机融合，开创国有企业高质量发展新局面。 广州珠江实业开发股份有限公司 2019 年年度报告 14 / 215 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、经营情况讨论与分析一、经营情况讨论与分析 2019 年，房地产政策调控面临的宏观经济环境更加复杂，公司坚持以提高发展质量和经营效益为重心，调整了发展思路和步伐，企稳经营局面，以自主开发模式为主，以市场为导向，打造企业多层次产品线，不断提高市场竞争力。 （一）公司业绩情况（
38、一）公司业绩情况 报告期内，公司实现营业收入 294,784.63 万元，同比减少 13.41%；实现归属于母公司净利润21,926.67 万元，同比减少 10.67%；实现每股收益 0.26 元，同比减少 10.34%；实现加权平均净资产收益率 6.86%，同比减少 1.31 个百分点。 截至报告期末，公司资产总额 2,371,022.40 万元，同比增长 41.58%，归属于母公司所有者权益 321,447.58 万元，同比增长 3.67%，公司资产负债率为 81.91%。 （二）房地产开发情况（二）房地产开发情况 报告期内，房地产开发业务全年实现营业收入 251,325.12 万元，同比
39、减少 8.96%。截至报告期末，公司房地产开发业务集中在广东、湖南、安徽等区域。项目具体信息详见本节之“二、报告期内主要经营情况”之“（四）行业经营性信息分析”。 （三）物业经营与物业管理情况（三）物业经营与物业管理情况 公司的物业经营与物业管理工作规范有序，增长稳定。报告期内，公司物业经营及管理实现收入 17,983.32 万元，同比增长 14.02%，其中物业经营收入 9,564.55 万元，物业管理收入 5,850.25万元，旅游酒店收入 2,568.52 万元。 （四）健康管理业务发展情况（四）健康管理业务发展情况 公司的健康管理业务基于社区的健康管理中心，围绕社区客户提供一系列综合性
40、健康服务。报告期内，健康管理业务实现收入 41.00 万元。 二、报告期内主要经营情况二、报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 294,784.63 万元，同比下降 13.41%；实现归属于母公司净利润 21,926.67 万元，同比下降 10.67%。 (一)(一) 主营业务分析主营业务分析 1.1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目科目 本期数本期数 上年同期数上年同期数 变动比例（变动比例（%） 营业收入 2,947,846,259.19 3,404,521,939.57 -13.41 营业成本 2,00
41、5,092,929.31 2,094,744,763.42 -4.28 销售费用 70,530,301.31 95,799,727.86 -26.38 管理费用 125,601,232.51 133,815,403.26 -6.14 广州珠江实业开发股份有限公司 2019 年年度报告 15 / 215 科目科目 本期数本期数 上年同期数上年同期数 变动比例（变动比例（%） 研发费用 财务费用 389,068,009.79 129,775,779.87 199.80 经营活动产生的现金流量净额 -122,667,814.25 467,239,303.12 -126.25 投资活动产生的现金流量净
42、额 1,631,037,570.41 -3,224,476,282.65 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 -964,322,536.28 1,910,900,850.82 -150.46 2.2. 收入和成本分析 收入和成本分析 适用 不适用 公司实现营业收入 294,784.63 万元，同比下降 13.41%。 (1).(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况主营业务分行业、分产品、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况主营业务分行业情况 分行业分行业 营业收入营业收入 营业成本营业成本 毛利率毛利率（%） 营业收入营业收入比上年增比上年增减（减（%） 营业成本营业成
43、本比上年增比上年增减（减（%） 毛利率比上年增减毛利率比上年增减（%） 房地产业 2,513,251,183.55 1,740,454,501.27 30.75 -8.96 -1.65 减少 5.14 个百分点 物业 出租及 管理 179,833,317.43 144,958,032.36 19.39 14.02 2.46 增加 9.09 个百分点 健康管理咨询 410,028.15 5,000.00 98.78 -47.20 -98.18 增加 34.10 个百分点 工程结算及服务收入 25,138,586.35 6,668,327.54 73.47 不适用 不适用 不适用 主营业务分产品情
44、况主营业务分产品情况 分产品分产品 营业收入营业收入 营业成本营业成本 毛利率毛利率（%） 营业收入营业收入比上年增比上年增减（减（%） 营业成本营业成本比上年增比上年增减（减（%） 毛利率比上年增减毛利率比上年增减（%） 珠江璟园 9,074,109.58 2,944,090.83 67.56 -95.21 -90.41 减少 16.23 个百分点 珠江嘉园 523,350,978.09 207,477,648.64 60.36 -15.08 -26.40 增加 6.10 个百分点 御东雅轩 5,563,045.71 1,984,312.30 64.33 1,003.64 860.88 增加
45、 5.30 个百分点 翰林国际公馆 -100.00 -100.00 不适用 旧有物业销售 69,502,218.89 12,996,872.93 81.30 不适用 不适用 不适用 开平天玺湾 14,631,875.24 8,917,250.00 39.06 -77.67 -80.38 增加 8.44 个百分点 长沙珠江花城 3,831,226.63 3,964,331.79 -3.47 -60.36 -60.58 增加 0.57 个百分点 长沙珠江郦城 8,352,588.75 6,741,798.19 19.28 -75.42 -71.47 减少 11.19 个百分点 长沙新地东方明珠 4
46、28,751,461.17 246,145,356.35 42.59 57.44 63.36 减少 2.08 个百分点 长沙珠江悦界商业中心 217,850,346.61 148,208,658.02 31.97 -74.40 -75.28 增加 2.44 个百分点 长沙柏悦湾 1,114,037,020.22 942,832,017.81 15.37 不适用 不适用 不适用 合肥中侨中心 118,306,312.66 92,991,108.01 21.40 15.31 52.56 减少 19.19 个百分点 三亚金水湾 -100.00 -100.00 不适用 广州珠江实业开发股份有限公司 2
47、019 年年度报告 16 / 215 物业 出租及 管理 179,833,317.43 144,958,032.36 19.39 14.02 2.46 增加 9.09 个百分点 健康管理咨询 410,028.15 5,000.00 98.78 -47.20 -98.18 增加 34.10 个百分点 工程结算及服务收入 25,138,586.35 6,668,327.54 73.47 不适用 不适用 不适用 主营业务分地区情况主营业务分地区情况 分地区分地区 营业收入营业收入 营业成本营业成本 毛利率毛利率（%） 营业收入营业收入比上年增比上年增减（减（%） 营业成本营业成本比上年增比上年增减（
48、减（%） 毛利率比上年增减毛利率比上年增减（%） 广东广州地区 749,199,750.24 378,563,343.62 49.47 -28.03 -38.44 增加 8.54 个百分点 广东江门地区 14,631,875.24 9,281,787.18 36.56 -77.67 -80.50 增加 9.19 个百分点 湖南地区 1,834,025,137.02 1,395,936,884.38 23.89 52.10 60.94 减少 4.18 个百分点 安徽地区 120,776,352.98 108,303,845.99 10.33 16.94 45.43 减少 17.57 个百分点 主
49、营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 主营业务分产品情况表中，各开发产品营业成本未考虑内部抵消以及合并报表层面基于存货调整为公允价值的情况下对营业成本的影响。 房地产营业收入同比减少 8.96%，主要是由于不同项目所处的不同销售环节。其中，珠江璟园、长沙珠江花城、长沙珠江郦城均处于销售的尾货阶段，受制于当地限购限售限价等政策及周边市场价格影响，项目去化压力较大；长沙珠江悦界商业中心处于开盘销售的次年，由于开盘销售当年去化较快，收入与成本基数较高，本期收入与成本同比下降较大，未来存在销售持续承压的风险。 翰林国际公馆项目本年度未开盘，无销售收入。长沙柏悦湾项目 2019 年开盘，实现收入11.
50、14 亿元。 本年度，公司董事会先后审议通过关于 2019 年存量物业销售方案的议案、关于调整存量物业销售方案的议案，同意公司将持有的部分存量物业（车位、商铺、住宅等）进行出售，详情见关于调整存量物业销售方案的公告（编号：2019-084）。2019 年度，公司实现存量物业销售收入 6,950.22 万元。 公司本年度通过股权转让方式从海南美豪利退出，不再将其纳入合并报表范围，故三亚金水湾项目无销售收入。 本年度，湖南长沙公司出资设立长沙固业工程有限公司，提供工程设计管理实施等业务，当期实现工程结算及服务收入 2,513.86 万元。 (2).(2). 产销量情况分析表产销量情况分析表 适用