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1、 2018 年年度报告 1 / 190 公司代码：600622 公司简称：光大嘉宝 光大嘉宝股份有限公司光大嘉宝股份有限公司 2012018 8 年年度报告年年度报告 2018 年年度报告 2 / 190 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、 公司公司全体董事出席全体董事出席董事会
2、会议。董事会会议。 三、三、 众华会计师事务所（特殊普通合伙）众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。 四、四、 公司负责人公司负责人陈爽陈爽、 主管会计工作负责人、 主管会计工作负责人于潇然于潇然及会计机构负责人 （会计主管人员）及会计机构负责人 （会计主管人员） 金红金红声明：声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司2018年度利润分配及公积金转增股
3、本预案为：以公司2018年12月31日的总股本1,153,604,156股为基数，每10股派发现金红利1.6元（含税），资本公积每10股转增3股。 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实际承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、九、 重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在
4、的相关风险，敬请查阅本报告第四节“经营情况讨论与分析”中“可能面对的风险”内容。 十、十、 其他其他 适用 不适用 2018 年年度报告 3 / 190 目录目录 第一节第一节 释义释义 . 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 4 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 . 12 第五节第五节 重要事项重要事项 . 35 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况 . 54 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 . 64 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监
5、事、高级管理人员和员工情况 . 65 第九节第九节 公司治理公司治理 . 71 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况 . 74 第十一节第十一节 财务报告财务报告 . 78 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录 . 190 2018 年年度报告 4 / 190 第一节第一节 释义释义 一、一、 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 本公司、公司、光大嘉宝 指 光大嘉宝股份有限公司 光大安石 指 光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司(控股子公司) 安石资管 指 光大安石
6、（北京）资产管理有限公司(控股子公司) 光控安石 指 光控安石（北京）投资管理有限公司(控股子公司) 奇伊管理公司 指 上海奇伊投资管理咨询有限公司(全资子公司) 嘉宝投资公司 指 上海嘉宝实业集团投资管理有限公司(全资子公司) 上海光控 指 上海光控股权投资管理有限公司 光大控股 指 中国光大控股有限公司 光大安石平台 指 光大安石及其下属企业、安石资管及其下属企业的统称 光大安石投资 指 光大安石投资（咨询）有限公司 报告期 指 2018 年度 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司
7、的中文名称 光大嘉宝股份有限公司 公司的中文简称 光大嘉宝 公司的外文名称 Everbright JiabaoCo.,Ltd. 公司的外文名称缩写 EBJB 公司的法定代表人 陈爽 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 姓名 孙红良 联系地址 上海市嘉定区依玛路333弄1-6号嘉宝大厦10-15F 电话 021-59529711 传真 021-59536931 电子信箱 2018 年年度报告 5 / 190 三、三、 基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 上海市嘉定区清河路55号6-7F 公司注册地址的邮政编码 201800 公司办公地址 上海市嘉定区依玛路333弄1-6号
8、嘉宝大厦10-15F 公司办公地址的邮政编码 201821 公司网址 http:/ 电子信箱 四、四、 信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、 公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 光大嘉宝 600622 嘉宝集团 六、六、 其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内） 名称 众华会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 上海市黄浦区中山南路 100 号金外滩国际广场 6
9、楼 签字会计师姓名 陆士敏、奚晓茵 报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 东方花旗证券有限公司 办公地址 上海市中山南路 318 号东方国际金融广场 24 层 签字的保荐代表人姓名 张勇、钟凌 持续督导的期间 2014 年 10 月 23 日至公司债券到期偿付完毕 2018 年年度报告 6 / 190 七、七、 近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 (一一) 主要会计数据主要会计数据 单位：元币种：人民币 主要会计数据 2018年 2017年 本期比上年同期增减(%) 2016年 营业收入 4,757,689,007.21 3,083,306,575.48 54.30
10、2,363,561,340.73 归属于上市公司股东的净利润 881,461,781.40 545,357,887.46 61.63 295,754,272.96 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 836,209,154.70 505,010,130.51 65.58 249,994,601.96 经营活动产生的现金流量净额 1,775,708,891.62 1,251,508,846.39 41.89 1,740,733,328.29 2018年末 2017年末 本期末比上年同期末增减（%） 2016年末 归属于上市公司股东的净资产 6,102,666,980.63 5,439,
11、230,816.62 12.20 5,107,624,546.96 总资产 25,099,460,695.09 13,450,375,865.20 86.61 14,357,512,495.27 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2018年 2017年 本期比上年同期增减(%) 2016年 基本每股收益（元股） 0.76 0.47 61.70 0.26 稀释每股收益（元股） 0.76 0.47 61.70 0.26 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） 0.72 0.44 63.64 0.22 加权平均净资产收益率（%） 15.27 10.34 增加4.93个百分点
12、 6.06 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 14.49 9.58 增加4.91个百分点 5.13 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 报告期归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比增加 61.63%，主要原因是本期房地产开发业务结转收入增加和毛利率上升，同时报告期公司不动产投资业务投资收益增加。 报告期公司实施 2017 年度利润分配和资本公积转增股本方案， 即以 2018 年 6 月 14 日总股本887,387,812 股为基准，每股派发现金红利 0.21 元（含税），以资本公积每股转增 0.3 股，共计派发现金红利 186,351,440.52
13、元，转增 266,216,344 股，转增后总股本为 1,153,604,156 股。公司按照转增后总股本计算报告期每股收益，并调整上年同期的每股收益。 2018 年年度报告 7 / 190 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 (一一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利
14、润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三) 境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明： 适用 不适用 九、九、 2018 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：万元币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 121,584.41 100,659.44 79,348.77 174,176.28 归属于上市公司股东的净利润 15,202.41 16,696.46 11,503.33 44,743.98 归属于上市公司股东的扣除非经
15、常性损益后的净利润 15,396.39 12,737.00 10,840.98 44,646.55 经营活动产生的现金流量净额 18,032.29 90,835.56 55,555.84 13,147.20 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 2018 年年度报告 8 / 190 十、十、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元币种:人民币 非经常性损益项目 2018 年金额 附注（如适用） 2017 年金额 2016 年金额 非流动资产处置损益 66,377,090.75 投资性房地产处置收益 16,823,911.29 12,864,246.0
16、7 计入当期损益的政府补助， 但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 666,731.26 / 390,000.00 - 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 2,537.50 / 1,265,354.64 - 企业取得子公司、 联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 - / - 9,279,083.30 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 - / - -7,500,000.00 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外， 持有交易性金融资产、 交易性金融负债产生的公允价值
17、变动损益，以及处置交易性金融资产、 交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 -4,679,017.13 / 31,287,543.78 24,559,601.35 对外委托贷款取得的损益 - / - 14,641,878.59 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 399,365.16 / 7,928,762.33 7,987,850.05 少数股东权益影响额 -2,278,486.61 / -2,923,922.05 -819,764.69 所得税影响额 -15,235,594.23 / -14,423,893.04 -15,253,223.67 合计 45,252,626.70 /
18、 40,347,756.95 45,759,671.00 2018 年年度报告 9 / 190 十一、十一、 采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 99,267,679.94 142,461,782.77 43,194,102.83 -11,714,572.99 可供出售金融资产 112,749,062.17 69,095,402.12 -43,653,660.05 692,422.05 合计 212,016,742.11 211,557,18
19、4.89 -459,557.22 -11,022,150.94 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 1、主要业务、经营模式 公司主要从事不动产资产管理、不动产投资和房地产开发业务： （1）不动产资产管理业务：公司通过控股的光大安石作为私募基金管理平台，重点投资于未来能持续产生现金流的持有型物业，并以管理人的身份或品牌输出的形式，通过对相关物业进行开发改造、转型升级、运营管理而令其产生持续、稳定的现金流，为投资人创造回报。 （2）不动产投资业务：通过认购或受让光大安石平台发起设
20、立的不动产基金份额，投资并间接持有优质的不动产资产，增强不动产投资和资管的协同效应，提升公司盈利能力和收益水平。 （3）房地产开发业务：以自主开发销售为主。 2、行业情况说明 （1）不动产资产管理行业 近年来， 我国资产管理行业发展迅速,同时也面临着市场的挑战。 为了进一步规范金融机构资产管理业务， 央行等金融管理部门先后发布了 关于规范金融机构资产管理业务的指导意见 （以下简称“指导意见”）及相关配套文件。指导意见的出台及相关措施的推出，有助于进一步规范资产管理市场，也进一步推动投资人更加关注资产管理机构的管理能力以及项目现金产出能力和未来升值空间，从而使运作规范、具有主动管理能力、秉承价值
21、投资理念的资产管理机构在市场竞争中胜出。 2018 年年度报告 10 / 190 （2）不动产投资行业 立足于大规模存量资产和不动产增量规模，中国以基金方式投资于不动产行业之业务发展空间广阔，首先体现于当前房地产基金管理资产规模仍然较小，社会化募资大有作为；同时也体现在该业务模式有助于促进产融深度结合，带动不动产投资业务和不动产资管业务水平整体提升。 （3）房地产开发行业 中国房地产行业已经走过最初的粗放式发展阶段， 行业龙头逐渐形成， 行业集中度不断提高。2018年，国家宏观经济形势面临复杂局面，房地产调控政策仍然采取延续多年的“从紧”基调。3月，总理政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、
22、不是用来炒的”定位，对房地产行业继续实行差别化调控。各地继续坚持因城施策，切实履行城市主体责任，促进房地产市场健康发展。 长期楼市调控效果正在显现。公司传统的房地产业务主要分布在上海市及周边区域，上海市房地产市场情况对公司经营有较大影响。2018 年，上海市商品房市场发展比较稳健，全年商品房销售面积 1,767.01 万平方米，增长 4.5%；其中，住宅销售面积 1,333.29 万平方米，下降 0.6%。全年商品房销售额人民币 4,751.5 亿元，增长 18.0%；其中，住宅销售额人民币 3,864.03 亿元，增长 15.8%。 二、二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期
23、内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 报告期公司资产负债表科目变动情况详见本报告第四节经营情况的讨论与分析之“资产、负债情况分析”的相关内容。 其中：境外资产 12,198.75（单位：万元币种：人民币），占总资产的比例为 0.49%。 2018 年年度报告 11 / 190 三、三、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1、优秀的管理团队 公司核心管理团队长期稳定，业务团队专业扎实，具备丰富的运营管理经验和全球化视野。公司通过光大安石平台在不动产资管行业深耕细作逾十年，其在不动产基金管理行业的龙头地位与核心团队丰富资管从业经验和对行业的深入思考及深度认知
24、密不可分。 2、清晰的发展战略 公司发展战略清晰，投资和资管项目质量较高，发展前景良好，拥有很强的未来持续运营能力。公司强调产融结合，培育发掘核心资产，主动聚焦管理有稳定现金流的持有型资产，积极发展资产证券化业务，在管规模发展稳健。公司创建了专业的资产管理团队，通过自身的主动管理能力来盘活项目并最大程度提升项目的价值。公司发展目标清晰明确，致力于成为一个国内领先的跨境不动产投资和资产管理平台。 3、综合的资管体系 公司具备良好的投资和投后管理能力，综合资管体系完善，风险控制体系健全。公司形成了完善的募、投、管、退全产业链闭环机制，拥有灵活且稳健的投资和资管策略、不动产全业态以及资管全生命周期的
25、操盘能力和风控能力。公司与境内外金融机构均有着长期的深度业务合作，拥有多元化产品募集渠道，募资能力居行业前列，同时所管项目退出渠道成熟，项目累计退出规模超过500亿元，拥有较长和优良的退出记录。 4、良好的品牌形象 光大安石是国内领先的具有主动管理能力的不动产资产管理平台，自2015年至今，连续获得房地产基金综合实力全国第一名的荣誉。 公司在商业、 办公楼、 工业物流等领域稳步拓展， 拥有长期培育的自有商业品牌“大融城”。截止2018年12月31日，通过重资产收购和轻资产管理输出，公司累计在管及在建商业项目15个，在管面积达150万平方米。 在房地产开发方面，公司以“品质地产、品位生活”的开发
26、理念，打造了一系列优质楼盘，多次获得“上海市优秀住宅金奖”、上海市节能省地型“四高”优秀小区、上海市建设工程“白玉兰奖”、上海市“园林杯优质工程金奖”等荣誉称号。 5、突出的资产证券化能力 公司建立了专业的资产证券化业务团队，一方面完善募投管退的全业务流程，在业务体系内形成闭环，实现投资人利益的最大化；另一方面，依托自身的投资能力和管理能力，与外部资产 2018 年年度报告 12 / 190 持有方合作，探索更多资产类别和角色模式，为公募 REITs 做好人才及业务的储备。2018 年末，公司旗下光大安石主推的“光证资管-光控安石商业地产第 1-X 期资产支持专项计划”获得深圳证券交易所出具的
27、无异议函，获批规模 100 亿元。该储架式资产支持专项计划的获批，体现了资本市场对优质商业地产金融创新的支持，以及公司实现“募投管退”闭环式资产管理的能力。凭借业内领先的 REITs 发行管理能力， 光大安石获得由深圳证券交易所颁发的 2018 年度“优秀固定收益业务创新机构”奖项。 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 （一）2018 年度主要经营工作 1、加强战略合作，拓宽募资渠道 着眼长远，加强与境内外大型机构投资人（银行、保险公司、主权基金等）的沟通与合作，拓宽募资渠道。报告期内，光大安石平台分别与华住酒店管理集团、上海建工集
28、团、普洛斯三家单位的下属企业设立了合资平台，以期未来在酒店公寓、城市更新、工业物流等相关领域拓展投资和资产管理、取得突破性发展，并在产业链上下游延伸合作半径。 2、加快项目推进，提升管理能力 公司积极拓展通过改造更新获得资产价值提升的投资机会，在经济低迷周期中寻找仍能取得优良回报的资产。公司继续推进北京新光大中心、上海光大安石中心等投资开发管理项目，年内按期实现竣工、销售等关键节点，资产价值及回报稳定。商业产品线方面，公司继续发展“大融城”、“大融汇”两大商业品牌，年内上海静安大融城项目、西安大融城项目、重庆朝天门大融汇等项目顺利开业。报告期末，公司累计在管及在建商业项目15个，总建筑面积约1
29、50万平方米，“大融城”、“大融汇”商业品牌进一步得到市场认可。 3、加强业务创新，增强核心优势 年内，公司旗下光大安石主推的“光证资管-光控安石商业地产第1-X期资产支持专项计划”获得深圳证券交易所出具的无异议函， 获批规模100亿元。 公司为未来商业地产投资业务提供了清晰、安全的退出渠道，进一步提升了公司“募投管退”闭环式资产管理的能力。 4、加快开发销售，聚焦资管主业 公司着力推进地产项目的开发建设，并根据政策及市场形势，及时调整营销策略，加快项目去化速度。年底，昆山梦之悦项目正在办理项目竣工备案事宜，梦之星和梦之月项目正在进行市 2018 年年度报告 13 / 190 政配套工程建设。
30、报告期内，公司通过认购或受让光大安石平台发起设立的不动产基金份额等形式，投入已有项目或锁定新项目，加大了不动产投资的力度，有力促进了资管业务的发展。 5、加大融资力度，确保资金需求 公司积极推进多元化融资步伐，努力满足公司经营和发展需要。报告期内，公司成功发行了20 亿元 PPN（即非公开定向债务融资工具）和 6.51 亿元 CMBN（即资产支持票据），启动了发行面向合格投资者公开发行公司债券的有关工作。 二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 47.58 亿元，实现归属于公司所有者的净利润 8.81 亿元，较上年同期相比增长 54.30%和 61.63%
31、，分别完成年初预算计划的 118.94%和 191.62%。 ( (一一) ) 主营业务分析主营业务分析 1.1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:万元币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 475,768.90 308,330.66 54.30 营业成本 204,733.11 172,177.78 18.91 税金及附加 61,843.25 18,184.84 240.08 销售费用 11,439.71 8,193.81 39.61 管理费用 40,999.02 27,094.71 51.32 财务费用 24,950.
32、41 2,650.38 841.39 投资收益 30,761.71 6,784.56 353.41 所得税费用 44,883.91 23,971.37 87.24 其他综合收益的税后净额 -3,065.43 -7,044.81 不适用 经营活动产生的现金流量净额 177,570.89 125,150.88 41.89 投资活动产生的现金流量净额 -313,287.45 -252,224.83 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 442,117.39 -1,962.48 不适用 2018 年年度报告 14 / 190 2.2. 收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期公司营业收入为 4
33、75,768.90 万元，与上年同期相比增加 167,438.24 万元，主要原因是房地产开发业务结转销售收入增加。 报告期公司税金及附加为 61,843.25 万元，与上年同期相比增加 43,658.41 万元，主要原因是房地产开发业务结转收入增加和结转毛利率上升，对应计提税金及附加增加。 报告期公司投资收益为 30,761.71 万元，与上年同期相比增加 23,977.15 万元，主要原因是公司不动产投资业务投资收益增加。 (1).(1). 主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:万元币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（
34、%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 房地产开发 399,414.26 193,954.82 51.44 58.94 16.82 增加17.51个百分点 不动产资管 65,598.31 5,833.45 91.11 23.53 95.84 减少 3.28 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 商品房销售 393,686.96 191,914.01 51.25 60.11 16.88 增加18.03个百分点 不动产资管 65,598.31 5,
35、833.45 91.11 23.53 95.84 减少 3.28 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 华东地区 429,913.37 201,204.90 53.20 55.72 18.26 增加14.83个百分点 2018 年年度报告 15 / 190 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 适用 不适用 报告期公司房地产开发业务梦之缘项目结转营业收入335,309.43万元， 营业成本153,079.36万元； 报告期公司不动产资管业务营业收入 65,598.31 万元,营业成
36、本为 5,833.45 万元。公司不动产资管业务在提供管理服务时发生相关支出如无法与管理的资产直接匹配的，我公司参照证券、银行和保险等金融机构的列报格式，将该类支出计入管理费用。2018 年公司不动产资管业务管理费用为 18,425.47 万元。 (2).(2). 成本分析表成本分析表 单位：万元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%) 上年同期金额 上年同期占总成本比例(%) 本期金额较上年同期变动比例(%) 情况 说明 房地产开发 房地产开发 193,954.82 94.74 166,034.60 96.43 16.82 / 不动产资管 不动产资管 5,833.
37、45 2.85 2,978.71 1.73 95.84 / 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%) 上年同期金额 上年同期占总成本比例(%) 本期金额较上年同期变动比例(%) 情况 说明 商品房销售 房地产开发 191,914.01 93.74 164,196.03 95.36 16.88 / 不动产资管 不动产资管 5,833.45 2.85 2,978.71 1.73 95.84 / 本分析其他情况说明 适用 不适用 (3).(3). 主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 25,116 万元，占年度销售总额 5
38、.88%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0.00 万元，占年度销售总额 0.00%。 前五名供应商采购额 30,997 万元，占年度采购总额 25.79%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0.00 万元，占年度采购总额 0.00%。 2018 年年度报告 16 / 190 3.3. 费用费用 适用 不适用 （1）报告期公司销售费用 11,439.71 万元，与上年同期相比增加 3,245.90 万元，主要原因是本期房地产开发业务销售广告费和销售渠道费增加； （2）报告期公司管理费用 40,999.02 万元，与上年同期相比增加 13,904.31 万元，主要原因是本期光控安石-上海一
39、号私募投资基金及上海明悦酒店管理有限公司纳入合并报表范围； （3）报告期公司财务费用 24,950.41 万元，与上年同期相比增加 22,300.03 万元，主要原因是本期融资增加导致借款利息支出增加。 4.4. 研发投入研发投入 研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 5.5. 现金流现金流 适用 不适用 （1）报告期公司经营活动产生的现金流量净额 177,570.89 万元，主要原因是本期房地产开发业务销售回笼资金； （2）报告期公司投资活动产生的现金流量净额-313,287.45 万元，主要原因是本期增加对不动产投资业务的投资； （3）报告期公司筹资活动产生的现金流量净额 442,1
40、17.39 万元，主要原因是公司本期发行 20亿元非公开定向债务融资工具和 6.51 亿元资产支持票据以及并表子公司光控安石-上海一号私募投资基金下属企业开发的光大安石中心项目因银行借款借新还旧事宜暂时性增加的 18 亿元银行借款。 ( (二二) ) 非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 2018 年年度报告 17 / 190 ( (三三) ) 资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1. 资产资产及及负债负债状状况况 单位：万元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%） 上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%） 本期期末
41、金额较上期期末变动比例（%） 情况说明 货币资金 626,849.81 24.97 320,410.46 23.82 95.64 注 1 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 14,246.18 0.57 9,926.77 0.74 43.51 注 2 预付款项 17,570.01 0.70 31,144.71 2.32 -43.59 注 3 其他应收款 42,977.70 1.71 14,021.92 1.04 206.50 注 4 存货 717,409.89 28.58 578,030.13 42.98 24.11 注 5 其他流动资产 35,743.54 1.42 26,474.
42、74 1.97 35.01 注 6 可供出售金融资产 23,263.94 0.93 66,469.31 4.94 -65.00 注 7 长期应收款 8,516.98 0.34 - - - 注 8 长期股权投资 377,948.09 15.06 46,643.80 3.47 710.29 注 9 投资性房地产 112,978.40 4.50 33,820.83 2.51 234.05 注 10 在建工程 312,767.04 12.46 - - - 注 11 无形资产 42,175.85 1.68 411.46 0.03 10,150.29 注 12 长期待摊费用 4,389.10 0.17 2
43、,899.73 0.22 51.36 注 13 递延所得税资产 14,389.36 0.57 10,667.81 0.79 34.89 注 14 其他非流动资产 - - 47,000.00 3.49 -100.00 注 15 预收款项 286,007.86 11.39 400,378.24 29.77 -28.57 注 16 应付职工薪酬 22,838.46 0.91 13,860.22 1.03 64.78 注 17 其他应付款 268,410.42 10.69 90,121.67 6.70 197.83 注 18 一年内到期的非流动负债 275,979.90 11.00 4,000.00
44、0.30 6,799.50 注 19 长期借款 387,456.42 15.44 50,000.00 3.72 674.91 注 20 应付债券 265,100.00 10.56 88,907.91 6.61 198.17 注 21 递延所得税负债 72,064.59 2.87 3,912.41 0.29 1,741.95 注 22 其他非流动负债 20,325.00 0.81 - - - 注 23 2018 年年度报告 18 / 190 注 1： 报告期末公司货币资金余额为 626,849.81 万元， 与上年期末数相比增加 306,439.35 万元，主要原因是本期光控安石-上海一号私募投
45、资基金纳入公司合并报表范围，报告期末光控安石-上海一号私募投资基金下属企业开发的光大安石中心项目因银行借款借新还旧事宜暂时性增加的180,000 万元银行借款及房地产开发业务销售回笼资金； 注 2：报告期末公司以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产余额为 14,246.18 万元，与上年期末数相比增加 4,319.41 万元，主要原因是公司投资的私募不动产基金份额增加； 注 3：报告期末公司预付款项余额为 17,570.01 万元，与上年期末数相比减少 13,574.70 万元，主要原因是本期完成对上海明悦酒店管理有限公司股权受让，上海明悦酒店管理有限公司纳入公司合并报表范围，对应减少年
46、初预付的股权受让款，报告期末预付款项主要为房地产开发业务预付的土地出让金； 注 4： 报告期末公司其他应收款余额为 42,977.70 万元， 与上年期末数相比增加 28,955.78 万元，主要原因是本期支付的土地竞买保证金； 注 5：报告期末公司存货余额为 717,409.89 万元，与上年期末数相比增加 139,379.76 万元，主要原因是上海锦博置业有限公司开发的梦之星项目及光控安石-上海一号私募投资基金及其下属企业开发的光大安石中心项目纳入公司合并报表范围； 注 6： 报告期末公司其他流动资产余额为 35,743.54 万元， 与上年期末数相比增加 9,268.80 万元，主要原因
47、是本期房地产开发业务预缴税费； 注 7： 报告期末公司可供出售金融资产余额为 23,263.94 万元， 与上年期末数相比减少 43,205.37万元，主要原因是本期转让上海光魅投资中心（有限合伙）3 亿元优先级财产份额； 注 8：报告期末公司长期应收款余额为 8,516.98 万元，与上年期末数相比增加 8,516.98 万元，主要原因是本期不动产资管业务确认超额管理费收入对应的长期应收款； 注 9：报告期末公司长期股权投资余额为 377,948.09 万元，与上年期末数相比增加 331,304.29万元，主要原因是本期增加对不动产投资业务投资； 注 10：报告期末公司投资性房地产余额为 1
48、12,978.40 万元，与上年期末数相比增加 79,157.57万元，主要原因是光控安石-上海一号私募投资基金纳入公司合并报表范围，光控安石-上海一号私募投资基金下属企业开发的光大安石中心项目部分物业已达到可出租状态； 注 11： 报告期末公司在建工程余额为 312,767.04 万元， 与上年期末数相比增加 312,767.04 万元，主要原因是上海明悦酒店管理有限公司和光控安石-上海一号私募投资基金纳入公司合并报表范 2018 年年度报告 19 / 190 围，报告期末上海明悦酒店管理有限公司对持有的上海明悦酒店项目物业升级改造，光控安石-上海一号私募投资基金下属企业开发的光大安石中心项
49、目部分物业内部装修； 注 12：报告期末公司无形资产余额为 42,175.85 万元，与上年期末数相比增加 41,764.39 万元，主要原因是本期上海明悦酒店管理有限公司纳入公司合并范围，上海明悦酒店管理有限公司持有的上海明悦酒店项目土地使用权； 注 13： 报告期末公司长期待摊费用余额为 4,389.10 万元， 与上年期末数相比增加 1,489.37 万元，主要原因是上海明悦酒店管理有限公司纳入公司合并报表范围增加的长期待摊费用； 注 14：报告期末公司递延所得税资产余额为 14,389.36 万元，与上年期末数相比增加 3,721.55万元，主要原因是计提费用确认的递延所得税资产； 注
50、 15： 报告期末公司其他非流动资产余额为 0.00 万元， 与上年期末数相比减少 47,000.00 万元，主要原因是上海锦博置业有限公司纳入公司合并报表范围，上年期末通过银行委贷给上海锦博置业有限公司的项目开发款本期合并抵消且上海锦博置业有限公司期末已全部归还该项委托贷款； 注 16： 报告期末公司预收款项余额为 286,007.86 万元， 与上年期末数相比减少 114,370.38 万元，主要原因是房地产开发预收的商品房预售款符合条件结转收入； 注 17：报告期末公司应付职工薪酬余额为 22,838.46 万元，与上年期末数相比增加 8,978.24 万元，主要原因是公司按薪酬考核方案