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1、2019 年年度报告 1 / 223 公司代码：600223 公司简称：鲁商发展 鲁商健康产业发展股份有限公司鲁商健康产业发展股份有限公司 20192019 年年度报告年年度报告 2019 年年度报告 2 / 223 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、 公司公司全体董事出席全体董
2、事出席董事会会议。董事会会议。 三、三、 大信会计师事务所（特殊普通合伙）大信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。 四、四、 公司负责人公司负责人赵衍峰赵衍峰、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人李珩李珩及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）杨爱民杨爱民声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经大信会计师事务所（特殊普通合伙
3、）审计，公司2019年度实现归属于母公司所有者的净利润344,508,204.14元，母公司2019年度实现净利润198,423,420.11元。母公司年初未分配利润57,147,902.19元，本年提取法定盈余公积19,842,342.01元，发放2018年度股利50,048,400.00元，加本年实现净利润198,423,420.11元，期末可供股东分配的利润为185,680,580.29元。 本着回报股东、促进公司可持续发展的原则，公司拟定2019利润分配预案为：以2019年12月31日的总股本1,000,968,000股为基数，向全体股东每10股派发现金红利1.10元(含税)，共计派发
4、股利110,106,480.00元，剩余未分配利润（母公司）75,574,100.29元结转以后年度。资本公积金不转增股本。在实施权益分派的股权登记日前公司总股本发生变动的，拟维持分配总额不变，相应调整每股分配比例，并将另行公告具体调整情况。上述预案尚需经公司2019年年度股东大会审议批准后方可实施。 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用不适用 本报告包含若干公司对未来发展战略、业务发展、经营计划、财务状况等前瞻性陈述，这些陈述乃基于当前能够掌握的信息与数据对未来所做出的估计或预测，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划
5、、预测与承诺之间的差异，敬请投资者注意投资风险。 2019 年年度报告 3 / 223 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、九、 重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中描述存在的风险，请查阅第四节“经营情况讨论与分析”中“公司关于公司未来发展的讨论与分析”中“可能面对的风险”的内容，敬请投资者注意阅读。 十、十、 其他其他 适用 不适用 2019 年年度报告 4 / 223 目录目录 第一节第一节 释义释义
6、. 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 . 12 第五节第五节 重要事项重要事项 . 39 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况 . 63 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 . 67 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 68 第九节第九节 公司治理公司治理 . 76 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况 . 82 第十一节第十一节 财务报告财务报告 . 83 第十
7、二节第十二节 备查文件目录备查文件目录 . 223 2019 年年度报告 5 / 223 第一节第一节 释义释义 一、一、 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 山东证监局 指 中国证券监督管理委员会山东监管局 山东省国资委 指 山东省人民政府国有资产监督管理委员会 鲁商发展、鲁商置业、公司、本公司 指 鲁商健康产业发展股份有限公司 公司第一大股东、控股股东、商业集团 指 山东省商业集团有限公司 大信会计师事务所、公司审计机构 指 大信会计师事务所（特殊普通合伙） 公司章程 指
8、 鲁商健康产业股份有限公司章程 报告期、本期 指 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 鲁商健康产业发展股份有限公司 公司的中文简称 鲁商发展 公司的外文名称 Lushang Health Industry Development Co.,Ltd. 公司的外文名称缩写 Lushang Development 公司的法定代表人 赵衍峰 注：1、公司第十届董事会 2019 年第八次临时会议审议通过了关于变更公司名称
9、的议案，同意公司名称由“鲁商置业股份有限公司”变更为“鲁商健康产业发展股份有限公司”，该事项已经公司 2019 年第二次临时股东大会批准， 并于 2019 年 6 月 27 日完成工商登记手续。 具体内容详见 2019年 6 月 28 日披露的关于公司名称和经营范围完成工商变更登记的公告 （临 2019-042） 。 2、 公司第十届董事会 2020 年第一次临时会议于 2020 年 1 月 20 日在公司会议室召开， 会议全票通过关于选举公司董事长的议案 ，选举赵衍峰先生为公司董事长。具体内容详见 2020 年 1月 21 日披露的关于董事长、法定代表人变更的公告 （临 2020-012）
10、。 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 李璐 代玮玉 联系地址 山东省济南市经十路9777号 山东省济南市经十路9777号 电话 0531-66699999 0531-66699999 传真 0531-66697128 0531-66697128 2019 年年度报告 6 / 223 董事会秘书 证券事务代表 电子信箱 三、三、 基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 山东省博山经济开发区 公司注册地址的邮政编码 255213 公司办公地址 山东省济南市经十路9777号 公司办公地址的邮政编码 250014 公司网址 电子信箱 四、四、 信息披露及备置地
11、点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司综合管理部 注：公司第十届董事会第八次会议审议通过了关于调整公司组织机构设置的议案，根据公司经营发展需要，公司总部组织架构进行优化调整，公司 2019 年度报告备置地点变更为综合管理部。 具体内容详见2020年4月10日披露的 公司第十届董事会第八次会议决议公告（临2020-016） 。 五、五、 公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 鲁商发展 600223 鲁商置业 注
12、： 公司第十届董事会 2019 年第十一次临时会议审议通过了 关于变更公司证券简称的议案 ，公司证券简称由“鲁商置业”变更为“鲁商发展”。经公司申请，并经上海证券交易所核准，公司证券简称于 2019 年 7 月 12 日起由“鲁商置业”变更为“鲁商发展”，证券代码“600223”保持不变。具体内容详见 2019 年 7 月 9 日披露的关于变更证券简称的实施公告（临 2019-046）。 六、六、 其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内） 名称 大信会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 北京市海淀区知春路 1 号学院国际大厦 15 层 签字会计师姓名 沈文圣、赵长峰 七、七、
13、 近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 (一一) 主要会计数据主要会计数据 单位：元币种：人民币 2019 年年度报告 7 / 223 主要会计数据 2019年 2018年 本期比上年同期增减(%) 2017年 营业收入 10,289,206,911.17 8,821,312,533.20 16.64 8,286,546,155.76 归属于上市公司股东的净利润 344,508,204.14 162,060,307.83 112.58 128,068,255.54 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 321,649,505.48 128,109,072.05 15
14、1.07 138,240,069.57 经营活动产生的现金流量净额 -3,307,182,480.93 2,095,276,854.30 -257.84 1,636,737,114.59 2019年末 2018年末 本期末比上年同期末增减（%） 2017年末 归属于上市公司股东的净资产 2,742,146,888.86 2,437,188,671.63 12.51 2,690,039,350.07 总资产 56,019,444,901.28 48,878,339,967.88 14.61 45,062,054,820.41 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2019年
15、2018年 本期比上年同期增减(%) 2017年 基本每股收益（元股） 0.34 0.16 112.50 0.13 稀释每股收益（元股） 0.34 0.16 112.50 0.13 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） 0.32 0.13 146.15 0.14 加权平均净资产收益率（%） 13.31 6.32 增加6.99个百分点 4.88 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 12.43 5.00 增加7.43个百分点 5.26 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用不适用 本报告期公司归属于母公司所有者的净利润相比去年同期增加 112.58%， 主要系本期地产
16、板块结算收入增加、医药化妆品业务收入大幅增加以及参股公司经营利润增加等影响所致，经营活动产生的现金流量净额相比去年同期减少 257.84%， 主要系本期土地储备增加集中支付土地款影响所致。 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 (一一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润
17、和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三) 境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明： 适用 不适用 九、九、 2019 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元币种：人民币 2019 年年度报告 8 / 223 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 1,387,543,607.51 2,631,444,015.29 2,989,388,967.16 3,280,830,321.21 归属于上市公司股东的净利润 43,003,625.6
18、6 58,979,268.90 83,023,284.39 159,502,025.19 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 40,002,003.36 56,988,638.64 83,814,405.94 140,844,457.54 经营活动产生的现金流量净额 436,742,766.38 -3,970,179,362.52 -3,063,219,718.25 3,289,473,833.46 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用不适用 十、十、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2019 年金额 附注（
19、如适用） 2018 年金额 2017 年金额 非流动资产处置损益 -1,743,984.94 80,443.04 1,279,486.14 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 41,398,709.46 主要系医药集团研发补助。 19,026,609.33 10,691,442.89 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 37,491,923.66 22,707,034.58 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金
20、融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 / 3,561,534.22 231,212.07 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外， 持有交易性金融资产、 衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 7,714,544.98 / 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -5,432,817.20 -15,753,198.93 -46,897,410.94 少数股东权益影响额 -11,617,643.56 -4,851,564.18 3,088,956.93
21、所得税影响额 -7,460,110.08 -5,604,511.36 -1,272,535.70 合计 22,858,698.66 33,951,235.78 -10,171,814.03 十一、十一、 采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用不适用 单位：元币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 3,042,000.00 -3,042,000.00 754,576.53 合计 3,042,000.00 -3,042,000.00 754,576.53 2019 年年度报告 9 / 223 注：上述金融
22、资产系 2018 年 12 月底公司受让的山东福瑞达医药集团有限公司以前年度所形成的，具体详见“第四节、经营情况讨论与分析（五）、投资状况分析 1（3）以公允价值计量的金融资产”。 十二、十二、 其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 报告期内，公司实施生物制药、生态健康“双轮驱动”战略，致力于构建融合健康地产、生物医药、健康管理等领域的复合型健康产业生态圈，树强“中国康养知名品牌、健康产业领军企业、国人健康生活知己”的企业形象。 健康地产板块累计开发地产
23、项目 40 余个，省内以济南、青岛为核心，重点布局烟台、临沂、泰安、济宁、菏泽、潍坊、淄博等城市，省外已布局至北京、上海、重庆、黑龙江等省市，形成了精品住宅、城市综合体、大型购物中心、高端写字楼、星级酒店等产品系列。生物医药方面，公司旗下山东福瑞达医药集团有限公司主要从事药品、保健食品、玻尿酸高端化妆品、生物技术产品等的研发、生产与销售，着力打造两个品牌一个基地中国骨科药物领导品牌、玻尿酸高端化妆品领导品牌、全国最重要的眼科药品生产基地，构架现代化、国际化、科技型企业。山东福瑞达医药集团有限公司及其参控股子公司拥有“明仁”、 “颐莲”、 “善颜”、 “润舒”、 “润洁”、 “施沛特”、“悦己”
24、等多个知名品牌。健康管理方面，鲁商福瑞达健康投资有限公司 2019 年入选山东省“十强”产业集群领军企业储备库，全力打造“医养康护游乐教”结合的多层次立体化的健康服务体系，鲁商福瑞达国际颐养中心成为山东省首批医养结合示范单位，也是济南市首家养老机构内设医疗机构的单位，被评为“济南市五星级养老机构”，鲁商知春湖项目健康秘书、生活秘书、快乐秘书三大服务体系正式落地， 知春湖温泉酒店、 膳食中心和养生中心开业， 康养配套服务功能日益完善。公司还利用自身专业的项目运作和管理能力涉足物业管理、项目代建、招商运营、设计服务、园林绿化等业务，其中，鲁商物业具有物业服务一级资质，在管项目 40 余个，在管建筑
25、面积逾千万平米，鲁商设计院具有建筑行业（建筑工程）设计甲级资质，进一步延伸了产业开发链，为公司持续健康发展提供支撑。 2019 年，房地产行业到达 16 万亿量级，但增速降至 6.5%。政策环境整体偏紧，中央层面继续坚持“房住不炒”，“稳地价、稳房价、稳预期、控风险”、以“稳”为主的基调，地方因城施策分化明显，通过大数据分析、交圈会议、部门协同等方式，调控更加精准；房企资金面承压，积极推盘强化回款，但产品去化压力加大，重点城市市场规模有所调整，土地市场处于低温状态；行业2019 年年度报告 10 / 223 分化整合进一步加剧，优胜劣汰加速，集中度提升，大鱼吃小鱼等丛林法则持续显现，中小企业的
26、生存空间进一步压缩；产品竞争更激烈，品牌力日益凸显，随着人均住房面积的增长，买方市场逐步形成，以产品和服务为核心的品牌竞争力成为房地产企业发展的关键。2019 年，医药制造业规模以上企业工业增加值同比增长 6.6%。随着我国居民健康意识的加强、人口老龄化趋势的明显、 医药科技领域的创新和发展、 “健康中国”战略的深入实施、 新旧动能转换重大工程的持续推进、新一轮科技革命和产业变革的加速到来，医药康养产业发展环境更加优化，医药行业发展趋势整体向好，医药康养市场需求将被进一步激发，医疗总需求快速上涨，为大力发展医药行业提供了广阔的空间。从未来发展趋势来看，中国医药市场容量越来越大，规模将以 14%
27、-17%速度增长。 公司在健康地产方面具有丰富的土地储备、人才储备以及项目运作和管理经验，鲁商福瑞达健康投资有限公司入选山东省“十强”产业集群领军企业储备库， 成为官方认可的健康产业领军企业；生物制药板块集医疗、康养、大健康于一体，科研实力雄厚，知名品牌众多，业内口碑良好。未来，公司将根据市场发展趋势，按照既定的区域发展战略，注重高质量发展，在产业链上做适当延伸，精耕生物医药和生态健康的细分领域，以医药、医美、康养、投资为业务模块，建立风险对冲机制，拉升盈利链条，向综合型健康生活服务集团转型。 二、二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用
28、 不适用 三、三、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用不适用 公司致力于塑造“中国康养知名品牌、健康产业领军企业、国人健康生活知己”的企业形象，以专业视角精耕细作，构筑最有价值的生活空间；以责任姿态共襄和谐，在提升产品品质和企业价值的同时，最大限度实现企业、客户、投资者和社会的多方共赢。公司积极推进健康产业转型，在并购山东福瑞达医药集团有限公司基础上， 于 2019 年 7 月完成公司名称变更， 股票简称由“鲁商置业”变更为“鲁商发展”，2019 年底收购山东焦点生物科技股份有限公司 60.11%股权，进一步完善了公司健康产业上下游链条。公司在以下几方面具有竞争优势： 1、企业
29、文化 公司秉承“服务山东大局， 服务人民大众”的企业使命，倡导“信义为上、 创新为魂、担当为要、业绩为本”的鲁商精神，始终激发着每一位员工艰苦奋斗、干事创业的决心，从而得以上下一心，凝聚成一股强大的力量，成为在日益激烈的市场竞争中生存、立足、突围的源动力。 2、协同优势 公司控股股东山东省商业集团是多元化发展的特大型国企， 是以商贸及电子商务业、 文旅业、健康业为主业的多元化企业， 直接或间接带来的产业协同资源、 信息资源、 资金资源和品牌资源，2019 年年度报告 11 / 223 都成为公司的竞争优势。公司利用大股东产业协同及综合资源优势，培养更具有竞争优势的商业模式，满足各城市产业升级的
30、发展诉求，同时，与其他产业相互借力，实现协同发展。 3、品牌优势 公司致力于塑造“健康生活服务商”的品牌形象，现已形成了以“仁居”为核心的产品价值体系，并结合品牌主张及产品级配，围绕鲁商发展“仁居”健康住宅，确立了“仁府”、“仁院”、“仁庭”三大产品系，实现了品牌价值从概念到产品的覆盖。公司旗下山东福瑞达医药集团有限公司及其参控股子公司开发了骨科、眼科、神经内科、妇科、儿科等系列药品、高端化妆品及生物技术产品，拥有“明仁”、“颐莲”、“善颜”、“润舒”、“润洁”、“施沛特”、“悦己”等多个知名品牌，贯穿生物医药、保健食品、医养等大健康产业链条，在行业内建立了良好口碑。 4、管理与创新优势 业务
31、创新优势：公司积极推进产品创新，在产品线中植入绿色、节能、科技、智慧元素，形成鲁商发展 “健康住宅”体系，并在多个项目落位；公司积极推进科技创新，鲁商设计院参编的被动式超低能耗居住建筑节能设计标准荣获 2019 年度中国工程建设标准化协会“标准科技创新一等奖”，参与完成的典型气候区绿色建筑全寿命期关键技术及标准体系应用荣获 2019 年山东省“科学技术二等奖”；公司积极推进健康产业转型，鲁商福瑞达健康投资公司入选山东省“十强”产业集群领军企业储备库，国际颐养中心获得 2019 年度济南市“最受欢迎养老机构”奖。山东福瑞达医药集团有限公司拥有 1 个国家企业技术中心、1 个院士工作站、1 个省级
32、企业重点实验室及7 个省级企业技术中心/工程技术研究中心， 2019 年， 新获山东省科技进步二等奖、 三等奖各 1 项，天津市科技进步一等奖 1 项。福瑞达医药集团旗下医药产品涵盖骨科、妇科、内科、眼科、儿科五大领域，颈痛系列产品为独家中药品种，上市十余年来已经成为国内治疗神经根型颈椎病的一线用药；儿童用药小明仁牌小儿解感颗粒纯中药配方，是国内小剂量治疗儿童感冒的代表产品，具有较大的市场潜力，新冠肺炎疫情期间，产品作为儿童中医治疗推荐用药，入选山东省新型冠状病毒感染的肺炎中医药诊疗方案。福瑞达医药旗下生物技术产品涵盖乳酸链球菌素、纳他霉素等生物防腐剂，聚谷氨酸、普鲁兰多糖等生物发酵原料；化妆
33、品围绕玻璃酸钠和聚谷氨酸生物护肤技术，打造生态美肌品牌集群，涵盖高中端、功效型及医美级产品。 经营管理优势：公司不断推进管理改革提升，形成了涵盖开发、设计、工程、成本、营销、客服业务全链条的完备的管理制度体系， 实施股权激励和项目跟投机制， 建立了短期+中长期相结合的激励体系。公司规范、高效的信息化业务管理平台已初步建成，计划运营管控系统不断完善并深入应用，实现了公司管理业务的精细化协同、规范化管理和全局化动态监控，为公司规模化发展提供了坚实的管理支撑平台。 2019 年年度报告 12 / 223 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析
34、 2019 年，面对严峻复杂的经济形势，在公司董事会的正确领导和大力支持下，公司上下同心同德、主动作为，攻坚克难、砥砺奋进，落实“改革发展年”要求，努力扩大经营规模，改革体制机制，提高发展质量，各方面工作均取得了较好成绩。公司主要经营情况如下： 一是扎实推进营销机制创新，全面完成各项任务指标。2019 年，公司坚持“快”字当头，以机制创新助推销售去化，先后完善了销售代理公司正负激励办法、回款激励办法、全民营销实施细则等相关制度，积极创新营销方式，推行营销产品策划、成本定价、开盘销售“三段式”动态管理加速均衡去化。报告期内，公司健康地产板块实现合同销售额 143.62 亿元，销售面积125.75
35、 万平方米，分别同比增加 22.66%和 2.11%，2019 年全年实现新开工 180.09 万平方米，竣工面积 128.35 万平方米，分别同比增加 21.49%和 11.76%，全面完成年初制定的各项目标。 二是扎实推进发展模式变革，合作化发展取得突破。持续解放思想，不断将对标单位变为战略合作者，2019 年与中国金茂、华润置地、中航信托和万科成立合资公司，分别获取济南神武、青岛西海岸国际体育中心、青岛即墨蓝谷项目和临沂河东区褚庄 4 个项目 21 宗土地，新增土地储备权益建筑面积 100 余万平米。 创新“地产+产业”模式， 在前三个项目分别落地了“地产+绿建金融”、“地产+文体”和“
36、地产+医疗”模式。同时，开放项目股权，打通融资通道，利用合作单位配资，有效降低了负债和资金压力。加快轻资产发展步伐，新增代建项目一个山东特教学院，与烟台福山区福缘老年公寓、福康医院合作打造颐养中心，成功输出鲁商福瑞达国际颐养中心管理模式；签约青岛蓝色中心项目的商业街管理， 商业街区管理外拓实现零的突破。 产业方面， 与亿达未来、中科钛领等商务园区科技服务公司签署战略合作协议，赋能产业园区的运营和服务。 三是扎实推进专业条线管理，产品与服务品质实现新提升。在产品线中植入绿色、节能、科技、 智慧元素， 形成公司“健康住宅”体系， 并在济南神武、 即墨蓝谷两项目落位。 聚焦客户满意度，整合客户信息管
37、理与客户维护标准动作，搭建时间和客户阶段双维度客户关系维护体系。全面实施工程质量“五重”管控体系，针对“五项”客户痛点推进新材料、新技术应用，有效降低了外墙外窗渗漏、墙面抹灰起鼓开裂等问题。推进产品设计科技创新，参编的被动式超低能耗居住建筑节能设计标准荣获 2019 年度中国工程建设标准化协会“标准科技创新一等奖”，参与完成的典型气候区绿色建筑全寿命期关键技术及标准体系应用荣获 2019 年山东省“科学技术二等奖”，鲁商设计院自主申报的缩短建设项目前期报规阶段平均时长获得 2019 年度山东省工程建设（勘察设计）优秀 QC 小组一等奖。 2019 年年度报告 13 / 223 四是扎实推进管理
38、机制改革，改革成果初见成效。推进组织机构与审批权限改革，实行“总部-城市公司”两级管控，发布新版组织管理手册和权责手册，加大城市公司在工程、设计、成本等业务条线权责下放力度。推进岗位体系改革，建立起以岗位为基础的干部管理体系，通过压缩管理人员改革和辅助岗位社会化改革， 进一步促进企业“瘦身健体”。 在股权激励计划的基础上进一步推进激励机制改革，建立鲁商发展项目跟投机制，并在济南神武、即墨蓝谷、临沂褚庄、烟台于家滩四个项目落地实施。 五是扎实推进产业转型升级，健康产业打开新局面。2019 年，公司名称变更为“鲁商健康产业发展股份有限公司”，收购山东焦点生物科技股份有限公司 60.11%股权，进一
39、步完善了公司健康产业链， 坚定不移地做好转型发展。 公司旗下福瑞达医药集团植根于生物医药制造与健康服务领域，进一步明确了医药健康业务的战略定位和发展方向，主业聚焦药品和化妆品，着力打造中国骨科药物、玻尿酸高端化妆品领导品牌。增强产品创新，结构均一糖链加工酶的筛选、制备及应用关键技术获山东省科技进步二等奖，小儿解感颗粒制备关键技术研究及产业化获山东省科技进步三等奖， 微生物多糖关键技术及产品开发 获天津市科学技术进步奖。 提升品牌美誉度，福瑞达冠名京沪高铁“颐莲号”， 荣获“中国化药百强企业”、 “济南最具影响力企业”等近十余项奖项；参与省医药商会和基层诊所分会平台建设，福瑞达品牌行业影响力快速
40、提升。鲁商福瑞达健康投资公司入选山东省“十强”产业集群领军企业储备库，福瑞达国际颐养中心被评为“济南市五星级养老机构”。研发形成养老机构设计、运营服务标准化和养老社区标准化手册，并开始对外输出；拓展健康体检、长期照护险等新业务；与山东省医学科学院签署战略合作协议，发力健康管理体系建设。 鲁商知春湖项目健康秘书、 生活秘书、 快乐秘书三大服务体系正式落地， 知春湖温泉酒店、膳食中心和养生中心开业，康养配套服务功能日益完善。 二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 2019 年，公司实现营业收入 102.89 亿元，同比增长 16.64%，实现利润总额 5.69 亿元，实现归属于母公司所
41、有者的净利润 3.45 亿元,分别同比增长 24.28%和 112.58%；截至 2019 年 12 月 31 日，公司总资产 560.19 亿元，同比增长 14.61%，归母净资产 27.42 亿元，同比增长 12.51%。其中，公司于 2018 年 12 月底受让的山东福瑞达医药集团有限公司，2019 年实现营业收入 10.39 亿元，实现利润总额 1.20 亿元，实现归属于母公司所有者的净利润 0.90 亿元，分别占公司营业收入、利润总额和归母净利润的 10.10%、21.09%和 26.13%；截至 2019 年 12 月 31 日，山东福瑞达医药集团有限公司总资产 15.54 亿元，
42、 归母净资产 4.29 亿元， 分别占公司总资产、 归母净资产的 2.77%、 15.66%。 2019 年年度报告 14 / 223 ( (一一) ) 主营业务分析主营业务分析 1.1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 10,289,206,911.17 8,821,312,533.20 16.64 营业成本 8,121,570,915.29 7,033,610,911.38 15.47 销售费用 717,686,650.98 567,397,132.74 26.49 管理费用
43、 318,967,481.46 267,796,053.29 19.11 研发费用 46,067,256.24 30,132,732.61 52.88 财务费用 50,552,226.14 59,906,417.85 -15.61 经营活动产生的现金流量净额 -3,307,182,480.93 2,095,276,854.30 -257.84 投资活动产生的现金流量净额 548,045,879.16 -1,004,268.40 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 2,543,878,962.07 -1,869,720,681.52 不适用 投资收益 167,122,365.37 38,749,
44、008.10 331.29 信用减值损失 -15,355,490.06 - 不适用 资产减值损失 -4,025,704.04 4,245,208.73 -194.83 税金及附加 646,356,364.27 454,774,789.34 42.13 其他收益 41,160,309.46 28,054,932.43 46.71 公允价值变动收益 -1,009,000.00 -7,711,960.00 不适用 营业外收入 3,851,419.15 7,140,435.54 -46.06 营业外支出 9,045,836.35 20,434,900.97 -55.73 销售费用相比去年同期增加 26
45、.49%，主要系本期开盘项目增加相应宣传广告等费用增加影响所致。 研发费用相比去年同期增加 52.88%，主要系本期研发项目投入增加影响所致。 经营活动产生的现金流量净额相比去年同期减少 257.84%，主要系本期集中支付土地款影响所致。 投资活动产生的现金流量净额相比去年同期增加，主要系本期收到投资单位款项增加影响所致。 筹资活动产生的现金流量净额相比去年同期增加，主要系本期集中支付土地款影响筹资较多所致。 投资收益相比去年同期增加 331.29%，主要系参股公司本期经营利润增加影响所致。 信用减值损失主要系本期按新金融工具准则计提坏账准备影响所致。 资产减值损失相比去年同期减少 194.8
46、3%，主要系去年同期收回欠款相应转回坏账准备影响所致。 税金及附加相比去年同期增加 42.13%，主要系收入增加相应税金增加所致。 其他收益相比去年同期增加 46.71%，主要系本期政府补助增加影响所致。 公允价值变动收益相比去年同期增加，按新金融工具准则计提坏账准备影响所致。 营业外收入相比去年同期减少 46.06%，主要系去年同期非营业收入较多影响所致。 营业外支出相比去年同期减少 55.73%，主要系本期非营业支出减少影响所致。 2019 年年度报告 15 / 223 2.2. 收入和成本分析收入和成本分析 适用不适用 报告期内，公司实现营业收入 102.89 亿元，营业成本 81.22
47、 亿元，毛利率 21.07%，与去年同期相比，毛利率增加 0.80 个百分点。 (1).(1). 主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 房地产销售 8,758,569,434.38 7,359,694,530.61 15.97 16.79 16.01 增加 0.56 个百分点 物业管理 279,251,147.46 262,147,415.96 6.12 6.89 6.15 增加 0.66 个百分点 酒店
48、 64,994,712.78 11,897,058.28 81.70 -7.99 -7.53 减少 0.09 个百分点 药品 599,234,527.53 204,180,814.13 65.93 17.90 17.53 增加 0.11 个百分点 化妆品 313,366,633.08 121,945,673.76 61.09 41.84 46.07 减少 1.13 个百分点 添加剂 68,216,496.14 47,793,984.20 29.94 7.48 22.14 减少 8.41 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比
49、上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 房地产销售 8,758,569,434.38 7,359,694,530.61 15.97 16.79 16.01 增加 0.56 个百分点 物业管理 279,251,147.46 262,147,415.96 6.12 6.89 6.15 增加 0.66 个百分点 酒店 64,994,712.78 11,897,058.28 81.70 -7.99 -7.53 减少 0.09 个百分点 药品 599,234,527.53 204,180,814.13 65.93 17.90 17.53 增加 0.11 个百分点 化妆品 313,366,633.08 1
50、21,945,673.76 61.09 41.84 46.07 减少 1.13 个百分点 添加剂 68,216,496.14 47,793,984.20 29.94 7.48 22.14 减少 8.41 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 山东省内房地产销售 6,471,301,553.82 5,343,287,872.22 17.43 25.82 27.05 减少 0.80 个百分点 山东省外房地产销售 2,287,267,880.56 2,016,406,658.39 11.84