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1、 经 济 纵 横 政策性住房金融与保障性住房金融构成要素比较分析 方忆 （哈尔滨师范大学，黑龙江 哈尔滨 150000） 摘要：一方面，住房作为一项私人商品，若通过市场经济 的供需关系决定其价格，那么必将在一定程度上导致供需不均 衡、不公平等系列问题。另一方面，住房决定着国计民生的方 方面面，居民住房是否保障又会体现一个国家的社会福利制度 是否完善。所以我国政府为通过社会福利体系减轻我国居民在 住房经济负担来满足居民的住房需求。本文以住房金融构成要 素为主通过三个方面分析在住房体系中政策性的住房金融与保 障性的住房金融所存在的区别。 关键词：政策性住房金融构成要素；保障性住房金融构成 要素 一
2、、住房金融机构比较 由于保障性住房是准公共物品的特性，决定了住房市场单 纯的由政府提供资金支持或商业银行提供资金支持都比较困难， 所以有必要在保障性住房的特征下，将我国的国家财政资金与 商业银行都投入住房金融市场。由这两种资金融资整合的金融 即为政策性住房金融，也是为了满足居民的住房需求提供住房 融资的机构。 （一）政策性住房金融机构是以国家信用为基础，政府给予 一些特定的住房金融机构一定的政策优惠，如减税和支持资金 来源方面给予，并最终为政府所有、参股、控制等旨在解决住 房融资问题。其中住房金融机构、政策性金融机构、商业银行， 这三种金融机构共同构成了我国政策性住房金融的特殊经营机 构。同时
3、，其他金融机构也在进行政策性住房金融业务。 （二）由于保障性住房金融机构和政策性住房金融机构本身 存在差异，所以保障性住房机构主要包括：住房储蓄银行、住 宅合作社、住房公积金中心、商业银行的住房信贷部门、信托 公司五种机构。 1、 住房储蓄银行 。 1987年 12 月 和 1988 年 5 月 ， 我国首家住 房储蓄银行分别在山东烟台市和安徽蚌埠市成立。由于缺乏第 一住房储蓄银行住房融资与住房储蓄相关的核心技术个人贷款 业务尚未得到良好发展。 随后，在 2014 年中国天津，我国进行了 第二次住房储蓄银行的建立。第二次在天津建立的住房储蓄银 行是中国与德国施威比豪尔住房储蓄银行合资成立的企业
4、，它 是第一家中德合资商业住房储蓄银行。 2、住宅合作社。住房合作社由市级、县级房产管理局批 准，自愿参与和解决自身住房问题、改善自身住房条件的城镇 劳动者，为解决具有社会经济组织合法地位的中低收入者的住 房困难，却不会从中获利的经济组织。 3、住房公积金管理中心。我国住房公积金的管理中心是一 个不以盈利为目的的独立机构，它直接隶属于城市的政府。我 国住房公积金管理中心的职能范围有制定公积金募集计划，批 准和登记住房公积金的使用和提取，核算和编制住房公积金募 集和使用情况报告，负责住房公积金的保管和归还，也就是说， 住房公积金管理中心应该对以上这些事情负责。 4、 商业银行的住房信贷部门 。
5、1998 年 我国各级政府按照 国务院文件的精神，结合住房改革的具体情况和实际运行的过 程，委托银行经中国人民银行批准，设立了房地产信贷部，专 门从事住房资金的筹集、筹资和结算工作。因此，中国商业银 行的房地产信贷部门已经逐渐成为中国住房金融机构的主要办 理机构。 5、信托公司。信托与银行、证券、保险一并作为金融领域 的四大支柱。信托机构应当接受委托人的委托，为委托人选择 质量优质的相关委托项目，制定完善的委托计划，为委托人的 资本管理提供金融服务。 二、住房金融工具比较 （一）政策性住房金融机构针对政策性住房金融受惠对象的 特殊性，设计了符合其受惠对象还款能力的特殊还款机制。由 于我国人口众
6、多住房需求基数大，政策性住房金融需要的资金 量大，会为我国财政造成较大的经济压力。所以我国政府和民 间商业银行联合运营的政策性住房工具其种类繁多，既包括各 种抵押、抵押贷款担保、抵押债券等为主的开放性住房金融工 具，又包括债权、信托产品和投资基金为主的封闭性住房金融 工具。 （二）保障性住房金融工具是由于长期依赖商业银行贷款融 资的房地产企业融资来源比例较高，除预付资金外，自筹资金 大多 数来自资本市场融资。然而，房地产企业通常使用的资本 融资工具包括债权人融资工具、信托产品和投资基金。 1、企业债券。为了缓解保障性的经济适用住房建设资金短 缺问题，国家相关文件建议，要充分发挥债券融资的作用，
7、引 导更多社会基金参与保障性经济适用房住房建设；鼓励地方政 府投资平台企业和其他企业发行企业债券融资；强调地方政府 投资和融资平台企业应优先建设保障性住房。 2、信托产品。信托产品是信托机构在为委托人进行委托资 金管理等相关金融服务时所选定的金融项目。按照委托资金管 理方式的不同其信托产品也各异。在房地产金融行业中信托产 品可分为贷款信托、股权信托、权益信托、证券组合型信托和 其他投资模式。贷款信托指信托公司以贷款形式向房地产开发 商注资，偿还贷款本金和利息，以及本金和信托收益由信托公 司返还投资者。贷款模式是最基本的信任类型，通常也是最有 效的投资模式。股权信托的运作模式信托公司以信托基金的
8、股 份形式成为项目开发人。证券组合信托带不了一种非目标投资 和风险对冲的商业信托理念。 3、房地产信托投资基金。相比于信托产品缺乏的流动性， 自上世纪以来，房地产投资信托在住房融资方面一直较为活跃。 它具有较高的灵活流动性，可以通过基金的形式在资本市场上 交易。 三、住房金融的融资模式比较 91 经 贸 实 践 （一）政策性住房金融融资模式 1、合同储蓄模式。合同储蓄模式是双方在合同筹集的前提 下筹集的住房融资基金，即潜在购房者和指定机构。根据房屋 合作社签订的存贷款合同，当房屋中的住房储蓄达到一定的期 限和金额时，按照合同约定期限在指定房屋单位内进行的住房 储蓄将自动获得相当于指定的住房单位
9、的住房储蓄利率。 2、强制储蓄模式。强制储蓄模式是政府通过强制性手段筹 集在住房建设和消费所需要资金的一种住房融资模式。强制性 储蓄的基本运行机制是政府通过国家权力和信誉，通过国家法 律和行政规定等强制性手段，强制要求雇主和雇员将一定比例 的雇员工资收入存入指定机构，该机构通过优惠贷款支持雇员 住房消费。 3、资本融资模式。他是主要用于在资本市场进行融资的政 策性住房金融机构融资模式。 （二）保障性住房融资模式 1、政府财政。在公共住房建设中较为重要的一项融资方式 即为国家财政资金。一方面，政府通过直接拨款或将公共住房 建设资金纳入财政预算，实现这一支出的稳定和持续性；另一 方面，政府通过财政
10、补贴或退税，降低了住房开发成本，并间 接为建设提供财政支持。例如，美国联邦政府每年向全国拨款 1 个亿美元，作为公共住房建设专项资金。 2、吸引民间私营企业参与建设。公共住房建设需要很多的 资金支持，仅靠政府财政拨款不足以满足住房建设对大量资金 的需求，而公共住房低利用率又决定了吸引民间资本进入公共 上接第 90 页 （二）使用 EVA 提高资金使用效率 EVA（ 经济增加值 ） 对企业运营情况的评价相对于传统的 会计利润指标更为客观，将其运用于热力企业资金管理中更科 学客观，也能进一步提高资金的使用效率。例如，在资金预算 体系构建中运 用 EVA 指标 ， 将盈利能力和业务往来款项管理纳 入
11、一个指标来考核，将营业收入和可控费用偏离度作为辅助性 指标来考核，从而实现用一个综合指标替代多指标考核。这不 仅是考核指标上的转变，更重要的是从仅关注企业收入和利润 到重视企业经营质量的转变，而这种转变更有利于提高热力企 业资金使用效率。 （三）完善企业全面预算管理 在企业的内部管理中，全面预算管理是为数不多的较为全 面的管理手段。对控制热力企业资金管理风险而言，完善全面 预算管理是重要的途径。首先，全面预算管理能够将企业各项 经营活动归于一个体系中综合考虑，有利于资金集中管理；其 次，通过对预算编制、执行与控制、考核过程的管理，有利于 企业对各分公司和各部门的资金运作进行有效地监督和控制，
12、提高资金使用效率；最后，在全面预算管理的基础上建立风 险预警机制，根据企业资金管理的实际情况，结合风险管理的 要求与方法实施风险预警，全面监督和控制企业各分公司和业 务部门的资金运作。基于此，热力企业的资金管理才能发挥到 实处。 （四）增强企业管理层资金集中管理意识 随着市场和企业规模的扩大，传统资金管理已经不能满足 企业的发展，资金集中管理逐渐替代传统资金管理成为一种趋 势，是企业提高资金管理质量的需要，也是企业保持稳定发展 92 住房建设领域的困难。因此政府将制定一系列的激励制度吸引 民间资本的进入，例如税收优惠、金融政策优惠等形式。 3、引入资本市场工具。尽管政府部门制定并实施了各种优
13、惠政策，吸引私人资本用于公共住房建设，但私人资本的投资 仍然有限，政府广泛利用资本市场工具为公共住房项目融资。 其中最有价值的创新工具之一是引入资本市场工具。由于公共 住房建设项目具有投资风险小，收益相对稳定等特征，吸引了 许多注重资本安全和资产管理的投资。 参考文献： 1慕晓静 . 我国保障性住房金融支持体系研究 D.东北财经 大学， 2013. 1陈怡 . 我国保障性住房金融支持研究 D.浙江大学， 2011. 1李扬、王国刚、汪利娜，发展住宅金融体系推动经济持 续成长财经文稿， 1997，（ 02） 2满燕云中国的住房改革及成效北京 ： 经济管理出版社 ， 2012.111. 3王丽艳覃
14、晓燕保障性住房融资渠道拓展研究 以天津 市为例 J.城市， 2013，（ 04） . 4姚玲珍中国公共住房政策模式研究上海：上海财经大学 出版社， 2009.50 5杨赞、沈彦腊保障性住房融资的国际经验借鉴：政府作 用现代城市研究， 2010，（ 09） 作者简介： 方忆，哈尔滨师范大学。 的需要。因此，热力企业进一步加强资金集中管理是当务之急。 对热力企业管理层而言，提高资金集中管理意识的前提是根本 上认识到资金集中管理对企业发展的重要性，优化调整企业现 阶段的资金管理，向资金集中管理逐步靠拢。除此之外，相关 财务人员的培养也十分关键。除了定期的组织开展资金集中管 理专业知识的学习，为企业储
15、备人才外，还可以适当地挖掘外 部优秀的资金管理人才，为企业注入新的人才力量。 四、结论 总而言之，企业的资金管理是有效控制、管理、监督企业 资金的过程。一定程度上，企业资金管理的成效关系到未来企 业规模能否进一步扩大，甚至关系到企业在市场激励竞争中的 存亡。虽然目前热力企业资金管理还存在一定的不足，但是只 要企业根据自身的实际情况解决问题，资金管理调整的空间还 很大，还可以实现资金的高效利用。基于此，热力企业才能顺 应行业市场的发展优势，实现自身经济效益的提高。 参考文献： 1 樊永康 . 谈企业营运资金的管理 J. 统计与管理 ， 2014 （ 7） . 2 张文莉 . 企业加强资金管理的必要性及对策研究 J. 中国 经贸， 2014（ 8） . 3 谭伟 . 企业资金管理的现状和发展途径 J. 投资与合作， 2013. 作者简介： 孙鑫，济南，工作单位：济南铁路房产建设集团有限公司 热力分公司。