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1、 中国经营报 /2018 年 /4 月 /9 日 /第 B15 版 地产 泰禾布局长租公寓 拟通过资产证券化融资 100 亿 本报记者 金姝妮 在拿地成 本越 来越高 、 楼 市调控 “ 严 ” 字当 头的 背景下 ，房 地产市 场传 统的 “ 开发 +销 售 ” 模式受限，各大开发商都在努力寻求新的业务增长点。而随着国家鼓励发展住房租赁市场的各项 政策逐渐落地，长租公寓日渐成为行业 “ 新宠 ” ，万科（ 000002.SZ,2202.HK）、碧桂园（ 2007.HK）、 龙湖（ 0960.HK）等龙头企业都在长租公寓领域做了布局。 近日，又一开发商加入长租公寓阵营。 3 月 30 日，泰禾
2、集团股份有限公司（ 000732.SZ，以 下简称 “ 泰禾集团 ” ）公告称，计划开展长租公寓资产证券化业务，即通过公司聘请的中信证券 股份有限公司设立泰禾集团长租公寓专项计划，并通过专项计划发行资产支持证券。 中国经营报记者就此次资产证券化相关细节、泰禾集团存量资产规模以及长租公寓发展 计划等问题联系泰禾集团采访，对方表示已收悉采访函，但截至发稿未获回复。 长租公寓资产支持专项计划拟发行额度 100 亿元 泰禾集团公告称，为盘活存量资产，优化资产结构，公司拟开展长租公寓资产证券化业务， 即通过公司聘请的中信证券股份有限公司设立泰禾集团长租公寓专项计划，并通过专项计划发行 资产支持证券。 此
3、次专项计划的储架额度不超过 100 亿元（含），产品期限不超过 20 年，基础资产为信托受 益权，资产支持证券的票面利率将根据市场状况确定。所谓储架发行，即一次核准，多次发行的 再融资制度，相比于普通单期产品，发行效率大幅提高，有利于进一步降低企业的融资成本。 专项计划首期发行方案为，泰禾集团的全资孙公司慕盛（北京）公寓管理有限公司（以下简 称 “ 慕盛北京 ” ）以对福悦居（北京）物业管理有限公司（以下简称 “ 福 悦居 ” ）的 100%股权， 及其对福悦居享有的相关债权设立财产权信托，并以其享有的信托受益权为基础资产开展资产证 券化业务，首期发行规模不超过 9 亿元。 根据首期发行方案，
4、泰禾集团将作为总租人整租福悦居持有的位于北京市的 65 套房产，并 与福悦居委托慕盛北京为标的物业的运营管理提供服务。 英大证券首席经济学家李大霄对记者分析称，长租公寓资产证券化，换言之就是把未来若干 年的租金重新组合卖出去。现金流是资产证券化的根本，投资者购买的是未来的现金流。而未来 现金流情况和长租公寓的管理相关。 “ 管理得好，公寓入住率比较高，管理成本控制得好，未来 的租金收益也会比较高，同时和房源地段、房源品质、维修费用等都有关系。 ” 高力国际华南区咨询服务主管、高级董事陈厚桥分析认为，当前的长租公寓资产证券化，基 本都是依托租金收益来展开，但因为国内的长租公寓投资回报率不高，单纯
5、看长租公寓的租金收 益，可能只有 2%3%，还不足抵消资金成本。所以很多开发商、专业机构在做长租公寓资产证 券化项目时，并不是完全看租金收益的，而是看滚动的资金利用。 “ 其实就是为了把存量资产现金流化，因为通过发行资产支持证券，去市场上圈一些现金， 还可以用来做其他用途，增加流动性。比如保利（ 600048.SH）、碧桂园等，他们很多拿的是竞自 持的物业，还有一些租不出去的商业物业，通过 ABS，可以增加这种资产的流动性。但是获取的 资金又要求开发商不断地去获取新的房源。 ” 陈厚桥说。 谈及泰禾集团此次拟发行的长租公寓资产支持专项计划拟发行额度为 100 亿元时，陈厚桥进 一步分析道，因为
6、长租公寓资产证券化项目依托的根本是租金收益，所以并不是存量资产的货值 要达到 100 亿元规模，而是要通过租金收益来测算投资回报需要多少年可以达到 100 亿元， “ 所 第 1 页 共 3 页 以到底需要多少房源和租金高低有关系，而租金多少和房源所处地段、房源本身质量相关。 ” 值得一提的是，泰禾集团 2016 年底完成了对北京辉盛庭国际公寓项目全部房产的收购，对 价 11.8 亿元，首次进入存量房市场。泰禾集团认为，随着北京、上海等强势市场的发展，二手房 （存量房）市场已经全面超过一手房，适时介入这个市场，利用自身产品优势，不仅能加快项目 的周转，也是对新的盈利模式的有益探索。 2017
7、年，泰禾集团还收购了济南东都国际广场项目， 也是存量房项目。 泰禾集团副总裁沈力男此前在接受记者采访时表示，当前国家要发展城市群，像长三角城市 群、珠三角城市群、粤港澳大湾区等这些城市群的发展对房地产而言，还有很大的空间。另外， 城镇化进程中，城市建设的水平相对较低，现在提出的城市更新，提倡城乡平衡，发展特色小镇 等对存量房市场的发展都是利好消息。 泰禾集团此次资产支持专项计划尚需报深圳证券交易所，并在获得其无异议函后方可实施。 记者就泰禾集团存量资产规模、可用于出租房源套数及分布区域等问题联系其采访，截至发 稿未获对方回复。 规模扩张 房企寻求新融资渠道 长租公寓虽受追捧，但如何盈利仍是整个
8、行业面临的难题，资金问题考验着各大房企的实力。 李大霄认为，作为非常成熟的金融工具，资产证券化是重要的融资手段，在国内方兴未艾，是未 来的发展方向之一，特别是应用到长租公寓领域，以后如果实现规模化，能够有效解决企业资金 来源问题。 公开资料显示，自 2016 年第四季度以来，央行、银监会、证监会以及沪深交易所等监管部 门多次出台政策，收紧包括境内发债、 H 股上市融资、私募债、资管项目等资金来源，用于收紧 和规范房地产市场融资行为。 传统融资渠道收紧的背景下，房企纷纷寻求新的融资渠道，泰禾集团也不例外。统计数据显 示， 2017 年泰禾集团发行私募债及中期票据总额达 95 亿元。在发布此次长租
9、公寓资产支持专项 计划之前，泰禾集团已尝试过发行美元债券、购房尾款资产支持票据等融资方案。 据了解， 2 月 12 日，泰禾集团公告称，拟开展 “ 五四北泰禾广场资产支持专项计划 ” ，即通 过公司聘请的金融机构设立专项计划，并通过专项计划发行资产支持证券，该专项计划拟发行的 资产支持证券规模不超过 21.7 亿元（含），期限不超过 20 年。随后， 2 月 23 日，泰禾集团召开 了 2018 年第四次临时股东大会现场会议，并审议通过了发行购房尾款资产支持票据、五四北泰 禾广场资产支持专项计划等议案。 3 月 7 日，泰禾集团宣布，公司境外全资子公司总额 2.3 亿美元债券已于 3 月 6
10、日完成发行， 并在新加坡交易所挂牌，债券代码为 XS1725031105。该美元债由泰禾集团境外全资子公司发行， 发行规模为 2.3 亿美元，债券期限 3 年，票面年息 7.875%，每半年支付一次。 大举融资背后，正是泰禾集团对规模增长的需求。 2017 年 12 月底，泰禾集团董事长黄其森 曾喊出 2018 年销售目标为 2000 亿元，第二天公司股价逆市涨停遭到深交所问询，随后官方回应 称， 2000 亿元目标系黄其森基于公司的土地储备情况、项目储备情况、项目拓展能力等做出的判 断，属于董事长黄其森对公司发展的目标和愿景，不构成本公司的预测和承诺。 克而瑞研究中心发布的 2017 年度中
11、国房地产企业销售 TOP200 排行榜显示， 2017 年有 17 家房企销售业绩突破千亿。其中，泰禾集团实现销售额 1007.2 亿元，流量金额排行 17 名， 857.2 亿元权益销售金额位列 18 名。 规模扩张的另一面，则是泰禾集团的负债率急剧上升。根据其 2017 年三季度报告，公司短 期借款 263.09 亿元，长期借款 631.32 亿元，一年内到期的非流动负债 101.76 亿元，应付债券 233.53 亿元，有息负债总额达到 1229.7 亿元。货币资金为 156.68 亿元，股东权益合计为 266.58 亿元。 以此计算，其净负债率高达 403%，高于行业平均水平。 而此次拟发行的 100 亿元长租公寓资产支持专项计划，在泰禾集团官方看来是一次 “ 创新 ” 第 2 页 共 3 页 融资。有媒体报道称，泰禾集团主要选取了北京项目的一些物业，涉及项目总价值超过 100 亿元。 长租公寓收入将主要包括租金收入和增值服务收入，其中增值服务将与控股股东泰禾投资的其他 业务板块形成协作。泰禾集团表示，这些长租公寓项目今后将形成联动，通过统一运营管理和提 供增值服务，不断提升长租公寓品牌影响力，未来公司会考虑在全国的公寓项目上运用资产证券 化。 第 3 页 共 3 页