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1、2021年房地产估价师考试考前冲刺卷（4）本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共50题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.某银行为开发商提供两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为17%，按季计息；乙方案的贷款利率为18%，一年计息一次，从支付利息角度开发商适宜选择（）。A方案甲B方案乙C方案甲和方案乙均可D无法判断2.已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的成本利润率为_
2、。A36%B62.07%C7347%D80% 3.当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用_预测房地产的未来价格。A数学曲线拟合法B平均增减量法C平均发展速度法D移动平均法 4.已知某临街深度30.48米(即100英尺)、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米(即150英尺)、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为_万元。A109B117C124D130 5.有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三
3、角形土地的价格为_万元。 矩形土地平均深度价格修正率表A临街深度/英尺B25C50D75E100F125G150H175I200J平均深度价格修正率（%）K160L140M120N100O87.2P78.0Q70.8R65.0 6.在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是_的使用方式。A经济化B最高最佳C实际性D常规 7.在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为_。A居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值B居民区的房地产增值，工业用地房地产增值C居民区的房地产贬值，工业用地房地
4、产增值D居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值 8.某套住宅建筑面积为l00m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。A2400B2580C2607D27609.有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/m2，后街路线价为1000元/m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为_米。A9B13.5C15D18 10.某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为500万元。按房地价值分摊方法计算甲、
5、乙两公司占有的土地份额为（）。A20%B10%C30%D40%11._的成交日期应与估价时点接近。A可比实例B要约案例C指数实例D加权实例 12.有效毛收入乘数是估价对象房地产的_除以其有效毛收入所得的倍数。A售价B租金C潜在毛收入D净收益 13.某城市某类房地产的当期实际价格水平为3600元/m2，预测值为3630元/m2，修匀常数为0.65，则下一期房地产的预测值为_元/m2。A3610.5B3619.5C3711.5D3719.5 14.已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为（）万元。A112.5B155.6C144.6D132.4
6、15.基本完好房的成新率为_。A十、九成新B九、八成新C八、七成新D七、六成新 16.某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2。甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。A1%B1.5%C2%D2.5%17.在某商业街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为_万元。A1504B1404C1304D1204 18.同区域、同类型、同档
7、次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有_。A保值性B增值性C异质性D弱流动性 19.一般来说，与长期投资相比，短期投资_。A风险较大B收益率较高C流动性较好D投资回收期较长 20.关于投资组合理论的说法，正确的是_。A投资者应选择毫无风险的投资组合B投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合C投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消D投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消 21.下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是_。A购买房地产股票B购买商铺C购买房地产债券D购买住房抵押支持证券 22.关于房屋施工面积的说法，正确的是_。A房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积
8、B房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积 23.关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是_。A吸纳周期是捐房屋从准备租售到租售完成所需的时间B吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期D吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数 24.下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是_。A拆迁补偿费及有关税费B市政基础设施建设有关费用C贷款利息D建安费用 25.房地产泡沫产生的基础是_。A投机需求膨胀B金融机构过度放贷C房地产市场中的过度开发D土地资
9、源的稀缺性 26.网络图法在建设工程管理中常常作为_的方法。A质量控制B成本控制C进度控制D合同管理 27.某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是_。A目标定价法B领导定价法C随行就市定价法D认知价值定价法 28.某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于_。A试探性调查B描述性调查C创新性调查D因果性调查 29.下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是_。A指数平滑法B市场因子推演法C德尔菲法D销售人员意见综合法 30.某房地产开发企业
10、向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是_。A形象差异化战略B人员差别化战略C服务差别化战略D产品差别化战略 31.关于资金时间价值的说法，错误的是_。A现在的100万元与5年后的100万元的价值相同B现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同C现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同D由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较 32.某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息_万元。A2.00B7.30C8.53D9.00
11、 33.关于实际利率和名义利率的谎法，错误的是_。A名义利率对应一年中计息周期的单利计息B实际利率对应一年中计息周期的复利计息C实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D当计息周期为月时，实际利率小于名义利率 34.王某拟购买一套面积为120、单价为7800元/的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为_元。A1297.91B3584.01C4881.93D5158.71 35.某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若
12、年利率为6%，则第5年年来的租金是_元。A14945.16B15841.87C26764.51D28370.38 36.假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是_。A16.67%B16.71%C16.80%D17.00% 37.对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率_。A包含了对通货膨胀的补偿B不包含对通货膨胀的补偿C没有实际意义D不能直接用
13、于财务评价 38.房地产开发项目销售利润率的正确表达式是_。A销售利润率=销售利润/销售收入B销售利润率=销售利润/总开发价值C销售利润率=销售利润/总开发成本D销售利润率=销售利润/项目总投资 39.张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是_。A8.17%B13.62%C14.00%D23.33% 40.某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负
14、债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为_。A62.5%B80.00%C133.33%D200.00% 41.某房地产开发项目的占地面积为15000，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为_元/。A5377.78B6277.78C6722.22D7847.22 42.判定房地产投资风险因素发生的概率属于_阶段的工作。A风险辨识B风险估计C风险评价D风险决策 43.房地产投资之所以具有期权性质，是因为房
15、地产投资具有_。A可逆性和可延期性B可逆性和不可延期性C不可逆性和可延期性D不可逆性和不可延期性 44.在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是_。A项目的交通组织规划B项目构成及平面布置C项目的建筑规划D城市土地利用规划 45.下列财务报表中，储存基础性数据的是_。A辅助报表B资产负债表C资金来源与运用表D现金流量表 46.下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是_。A回收固定资产余值B自有资金C长期借款D净转售收入 47.下列市盈率的表达式中，正确的是_。A市盈率=股价/每股净资产B市盈率=股价/每股收益C市盈率=市值/销售收入D市盈率=
16、市值/现金流 48.刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为_元。A2363.64B2600.00C3818.18D4200.00 49.一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有_。A较高的收益性B较强的流动性C直接融资的功能D抵御通货膨胀影响的功能 50.关于房地产贷款担保的说法，正确的是_。A担保能确保贷款得以足额偿还B金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押D贷款质押不转移财产的占有权第19页 共19页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页