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1、2021年房地产估价师考试考前冲刺卷（1）本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共50题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.对商业繁华程度的依赖性最大的物业是（）。A商场B住宅C高尔夫球场D写字楼2.下列说法不正确的是_。A建筑安装工程费用中的利润主要是指按规定应计入建筑安装工程造价的利润，它是按相应的计费基础乘以计划利润率确定的B土建工程的利润直接工程费利润率C安装工程的利润人工费利润率D依据不同投资来源或工程类别，采用差别利润率 3.中华人民共和国城市规划法确定的城市规划区是指_因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。A
2、城市市区、郊区B城市市区、城市行政区域内C城市市区、郊区以及城市行政区域内D城市市区、近郊区以及城市行政区域内 4.业主和租客不希望他所拥有或承租的物业与附近的另一物业相同，这体现了房地产市场的（）性。A文化B相似C适应D各异5._对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。A区位B交通C环境景观D外部配套设施 6.投资者对房地产内部使用功能的变动，体现了投资者对房地产投资_的重视。A各异性B适应性C相互影响性D专业管理依赖性 7.某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是_模式。A选择专业化B产品专业化C大量定制D单一市场集
3、中化 8.在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由_支付。A业主B承租人C物业服务企业D业主、承租人和物业服务企业共同 9.在总产量曲线上，边际产量达到最大值的点为_。A该曲线由向上凸转为向下凹的拐点B该曲线由向上凸转为向下凸的拐点C该曲线由向上回转为向下凹的拐点D该曲线由向上回转为向下凸的据点 10.下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是_。A房地产重新购建价格的求取思路B土地重新购建价格的求取思路C具体价格重新购建价格的求取思路D建筑物重新购建价格的求取思路 11.下列对经济成本的表述正确的一项是_。A经济成本会计成本(显见成本)+隐含成本B经济成本销售收入-会计成本-隐含成本C经济成
4、本总成本-会计成本D经济成本会计成本(显见成本)-隐含成本 12.银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款，若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是_元。A1115.56B1111.28C1015.56D1010.72 13.组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于_万元。A30B50C100D150 14.（）是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。A建筑密度B建筑高度C用地面积D容积率15.商品房买卖合同约定房屋套内建筑面积为100m2，对房屋面积误差比未约
5、定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为_m2的，购房人有权退房。A96B98C102D103 16.在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即_，定位于最大的细分市场，即_，同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即_。A差异性营销，集中性营销，无差异性营销B无差异性营销，集中性营销，差异性营销C集中性营销，无差异性营销，差异性营销D集中性营销，差异性营销，无差异性营销 17.在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断地增加某种可变要素的投入，开始会使产量递增，当该可变要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减；继续增加可变要素的投
6、入，将使总产量减少，以上是对_的定义。A边际收益递减规律B生产规律C生产要素市场价值规律D产投比规律 18.下列哪一个报表并不属于房地产开发项目财务评价的辅助报表_。A投资计划与资金筹措表B项目总投资估算表C资金来源与运用表D借款还本付息估算表 19.下列关于木材的物理力学性质，说法错误的是_。A在木材内部含有的水分根据其存在形式分为三种，即自由水、吸附水和化合水B当木材干燥时，首先失去的是吸附水，然后失去的是自由水C纤维饱和点是木材物理力学性质发生改变的转折点，是木材含水率是否影响其强度和干缩湿胀的临界值D木材顺纹方向的抗拉强度、抗剪强度最大，横纹方向最小 20.按照契税暂行条例，由承受人自
7、转移合同签订起_日后办理纳税申请手续。A7B10C12D15 21.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是_。A过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B市场上能找到充分的房地产历史价格资料C房地产在过去无明显的季节变动D政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 22.已知某房地产投资项目的购买投资为5500万元，流动资金为600万元。如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为600万元。则该投资项目的资本金净利润率为（）。A13.0%B43.3%C30%D23.3%23.属于房地产一级市场的行为是_。A土地使用权出让B土
8、地使用权转让C土地使用权出租D土地使用权抵押 24.预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为20万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长8%，运营费用增长5%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A2500B400C2100D290025.在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）。A等于报酬率B大于报酬率C小于报酬率D无法知道26.下列引起资产和负债同时减少的经济业务是_。A将现金存入银行B购进一批材料，货款暂欠C以银行存款购买设备D以银行存款偿还银行借款 27.下列引起资产和负债同时减少的经济业务是_
9、。A将现金存入银行B购进一批材料，货款暂欠C以银行存款购买设备D以银行存款偿还银行借款 28.某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40，总建筑面积为6800。当地同档次宾馆的综合造价为3000元/，每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为_万元。A1800B2040C2100D2380 29.住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保_。A风险基金B保证金C预留金D周转金 30.住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保_。A风险基金B保证金C预留金D周转金 31.房地产开发的程序主要分为_阶段。A决策分析
10、，规划设计，建设，租售B决策分析，可行性研究，建设，租售C投资机会选择与决策分析，前期工作，建设，租售D投资机会选择，前期工作，施工与竣工，物业管理 32.收益性物业管理中的费用支出一般包括建筑物的维修费用、（）和有关税费。A管理费B服务及设备费用C保险费D职员工资33.房地产开发投资通常属于_。A长期投资B中长期投资C中短期投资D置业投资 34.在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单
11、价，则前者与后者的差值是_元/m2。A-100B-50C50D100 35.某房地产估价机构调查了所在城市2009年12个新建楼盘的平均销售价格，调查结果见下表。A楼盘B1C2D3E4F5G6H7I8J9K10L11M12N价格/元/m2O4500P1800Q2400R1980S1980T2800U2800V3000W5880X1980Y2460Z1980 36.关于个人住房公积金的说法，正确的是_。A个人住房公积金的利息所得免征个人所得税B住房公积金的缴存比例一般不得低于5%，原则上不得超过15%C个人购买商铺时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额D每年的1月1日为职工住房公积金的结息日
12、 37.关于个人住房公积金的说法，正确的是_。A个人住房公积金的利息所得免征个人所得税B住房公积金的缴存比例一般不得低于5，原则上不得超过15C个人购买商铺时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额D每年的1月1日为职工住房公积金的结息日 38.对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是_。A服务市场B合格有效市场C有效市场D潜在市场 39.对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是_。A服务市场B合格有效市场C有效市场D潜在市场 40.下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是_。A以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物B预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预
13、售许可证C抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准D乡、村企业厂区内大宗无地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押 41.某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元/m2，出租的年末净收益为 300元/m2。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/m2。A2778B2833C2278D238742.新建建筑物价格=_+建造建筑物费用+正常利税。A征地费B拆迁安置补偿费C地价款D零 43.某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为
14、_元/m2。A3800B4500C5200D5600 44.房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，则该房地产投资的特点属于_。A适于进行长期投资B变现性差C易受政策影响D存在效益外溢和转移 45.银行为某家庭提供年利率为6%、按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是（）元。A1428.74B1475.37C1482.74D2000.0046.某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为_
15、元。A2400B2580C2607D2760 47.当建筑物的建筑式样，特别是外形方面会让人产生不好的联想时，房地产的价格一般_。A较低B取决于周边环境C不受影响D取决于地段影响 48.某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（）万元。A378.49B678.22C779.14D804.7349.下列哪一个指标并不属于反映和描述房地产市场状况的供给指标之一。_A空置量B空置率C可供租售量D房屋空间使用数量 50.建设行政主管部门，对勘察设计持证单位的资质实行_。A资质年检制度B资质审查制度C资质复查制度D资质审批制度第19页 共19页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页