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1、2021年房地产估价师考试考前冲刺卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.土地资本化率、建筑物资本化率和综合资本化率，三者之间的大小关系为。A：B：C：D：E：工业用地的监测点评估价格 2.有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用。A：类似写字楼的客观收益B：市场比较法C：该写字楼的实际收益D：无风险报酬法E：工业用地的监测点评估价格 3.用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取类似房地产的净收益作为估价依据。A：客观B：实际C：最
2、高D：最低E：工业用地的监测点评估价格 4.收益法中的运营费用率是指。A：运营费用与潜在毛收入之比B：运营费用与总收益之比C：运营费用与净收益之比D：运营费用与有效毛收入之比E：工业用地的监测点评估价格 5.收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的来求取其价值的方法。A：资本化率B：收益率C：收益乘数D：利息率E：工业用地的监测点评估价格 6.在无限年的前提下，土地年内地租为300元，购买年为25年，则利息率为。A：2%B：3C：4D：5E：工业用地的监测点评估价格 7.某城市小区内最近无房地产买卖资料，该小区内有一套建筑面积78的住宅一套，但若租赁同样住宅需支付每月700元净租金，每
3、个季度初支付一次，折现率为8，剩余使用年限为46年，则该住宅价值。A：6433万元B：6625万元C：7719万元D：7950万元E：工业用地的监测点评估价格 8.张某拥有一套建筑面积78的房地产，据调查，该地区此类房地产净租金标准为700元(月)，剩余使用年限46年，按季度在每季度第一月月初支付，第一次尚需交纳半年押金，市场利率6(单利)，折现率8，则该房地产的价值为。A：51.67万元B：5435万元C：6627万元D：9013万元E：工业用地的监测点评估价格 9.某宗房地产的收益年限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、2
4、4万元、25万元，报酬率为10，该宗房地产的收益价格为。A：21633万元B：22726万元C：24467万元D：27632万元E：工业用地的监测点评估价格 10.某宗房地产的土地价值占总价值的40，建筑物价值占总价值的60%，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6，建筑物资本化率为8，综合资本化率为。A：6B：7C：72D：8E：工业用地的监测点评估价格 11.某宗房地产贷款价值比率为70，抵押贷款利率为6，抵押贷款常数为7，自有资金资本化率为9，综合资本化率。A：0725B：073C：069D：7.6E：工业用地的监测点评估价格 12.某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12
5、万元和7万元，此后分别逐年递增2和1，该类房地产的资本化率为8，该房地产的价格为。A：100万元B：42万元C：63万元D：77万元E：工业用地的监测点评估价格 13.某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元，预期报酬率为10，则该宗房地产的收益价格接近于。A：147万元B：148万元C：149万元D：150万元E：工业用地的监测点评估价格 14.某宗房地预计未来每年净收益为16万元，该类房地产的报酬率为9，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为。A：158万元B：156万元C：176万元D：178万元E：工业用地的监测点评估价格 1
6、5.某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地产每年的纯收益为11万元，土地资本化率为8，建筑物资本化率为10，则该宗房地产的价值为。A：1300万元B：1192万元C：1175万元D：1200万元E：工业用地的监测点评估价格 16.估价对象土地2004年的纯收益为500万元，预计2005年到2009年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，该土地剩余经济寿命无穷大，该类土地的报酬率为8，则用未来数据资本化法计算的该房地产2005年1月1日的收益价格为。A：6866万元B：6713万元C：7161万元D：7661万元E：工业用
7、地的监测点评估价格 17.估价对象房地产剩余使用年限为40年，可比实例的剩余使用年限为50年，成交价格为3500元，该类房地产的报酬率为12，则与估价对象相同年限的房地产价格为。A：1126元B：3446元C：3473元D：3527元E：工业用地的监测点评估价格 18.估价对象土地2004年的纯收益为500万元，预计2005年到2009年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，若2009年底将该土地转让，转让价格为4000万元，该类土地的报酬率为8，土地使用权在2005年1月1日的价格为。A：6866万元B：7161万元C：5010万元D：5510万元E：工
8、业用地的监测点评估价格 19.甲乙两宗土地使用权剩余出让年限分别为30年和40年，申报价格分别为2700元和2800元，该类房地产的报酬率为10，则两宗土地价格比较。A：甲比乙高B：甲比乙低C：甲乙基本一样D：无法判断孰高孰低E：工业用地的监测点评估价格 20.已知某宗土地使用权年限40年的价格为1500元，该类房地产的报酬率为6%，该宗土地使用权的35年的价值为。A：1120万元B：1366万元C：1445万元D：1456万元E：工业用地的监测点评估价格 21.购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9，若该类房地产的资本化率为108，则自有资本要求的年收益率为。A：150B：1
9、5.7C：126D：11.6E：工业用地的监测点评估价格 22.估价对象房地产2004年的纯收益为500万元，从2005年开始年增长2，该房地产剩余使用年限为35年，该类房地产的报酬率为8，则该房地产2005年1月1日的收益价格为。A：579453万元B：612632万元C：634141万元D：733333万元E：工业用地的监测点评估价格 23.某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元速度递减，该房地产的合理经营期限为。A：15年B：20年C：25年D：30年E：工业用地的监测点评估价格 24.某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元速度递增
10、，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10，则该房地产的价值接近于。A：7123万元B：7365万元C：7230万元D：7190万元E：工业用地的监测点评估价格 25.某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元速度递减，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10，则该房地产的价值接近于。A：2360万元B：2500万元C：2722万元D：2845万元E：工业用地的监测点评估价格 二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.下列属于土地使用管制的事项有。A：建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通B：取得的土地使用权不包括地
11、下资源、埋藏物和市政公用设施C：某宗土地使用权中，要求容积率为2.0D：甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙上地留出通行道路E：某宗土地只能用于商业房地产开发 2.某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为5.58。则下列说法中正确的有。A：该房地产的实际价格等于名义价格B：该房地产的名义价格为50万元C：该房地产的实际价格高于50万元D：该房地产的实际价格为50万元E：该房地产不存在名义价格 3.公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格。A：卖方和买方掌握必要的市场信息B：卖方具有必要的专业知识
12、，并了解交易对象C：买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D：卖方和买方追求各自利益的最大化E：卖方和买方急于完成交易 4.根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产时，便为最高最佳使用。A：与外部环境最协调B：达到规模递增C：内部构成要素的组合最适当D：外部环境与内部因素相关联E：外部环境要素为最适当的组合 5.市场法中实物状况比较和调整的内容包括。A：环境B：地形地势C：外部配套设施D：内部基础设施完备程度E：装饰装修 6.在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于。A：卖方实际得到的价格(1-应由卖方缴纳的税费比率)B：卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费
13、C：买方实际付出的价格-应由买方负担的税费D：应由卖方负担的税费应由卖方缴纳的税费比率E：买方实际付出的价格-(1-应由买方缴纳的税费比率) 7.下列关于重新购建价格的说法中，正确的有。A：重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B：重新购建价格是在估价时点的价格C：重新购建价格是客观的价格D：建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E：土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格 8.在运用成本法时最主要的有。A：区分计划成本和实际成本B：区分实际成本和客观成本C：结合实际成本来确定评估价值D：结合实际开发利润来确定评估价值E：结合市场供求分析来确定评估价值 9.建筑物折
14、旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有。A：功能落后B：功能缺乏C：环境污染D：交通拥挤E：正常使用的磨损 10.根据净收益的求取的不同，收益法可分为。A：直接资本化法B：投资法C：收益乘数法D：利润法E：现金流量折现法 11.假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的。A：可接受性B：保值增值性C：现实社会需要程度D：未来发展趋势E：同定性 12.运用长期趋势法估价的一般步骤有。A：搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别B：整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图C：观察、分析时间序列，得出一定的模
15、式D：以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格E：对未来的价格进行分析和预测 13.高层建筑地价分摊的方法有。A：按建筑物价值进行分摊B：按房地价值进行分摊C：按土地价值进行分摊D：按建筑面积进行分摊E：按楼面地价进行分摊 14.影响房地产价格的经济因素有。A：经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B：社会发展状况、房地产投机和城市化C：财政收支及金融状况、利率D：物价、汇率、居民收入E：人口数量、行政隶属变更、居民收入 15.下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有。A：对当前的价值进行评估，一般以宾地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点B：城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房
16、屋拆迁许可证颁发之日C：分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D：房地产估价人员可以假定估价时点E：对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点 16.与非专业估价相比，专业估价的特点有。A：是一种专业意见B：估计价格或价值C：实行有偿服务D：承担法律责任E：估价作业日期长 17.房地产的独一无二特性导致了。A：难以出现相同房地产的大量供给B：房地产市场不能实现完全竞争C：房地产交易难以采取样品交易的方式D：房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E：房地产价值量大 18.根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法
17、有。A：单位比较法B：市场提取法C：分解法D：工料测量法E：分部分项法 19.在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括。A：划拨土地应补交的出让金B：已抵押担保的债权数额C：发包人拖欠承包人的建设工程价款D：强制执行费用E：估价费用 20.工业房地产的区位影响因素主要考虑。A：临街状况B：动力是否易于取得C：废料处理是否方便D：接近大自然E：产品原料的获取方便程度 21.利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的。A：最佳规模B：最佳经营手段C：最佳集约度D：最佳管理方式E：最佳投资渠道 22.城市房屋拆迁估价中，房地产
18、估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于。A：被拆迁房屋的权属证书记载的面积B：拆迁人提供的被拆迁房屋的面积C：拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果D：具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果E：房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积 23.某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有。A：后退道路红线距离B：土地使用期限C：基础设施完备程度D：容积率E：合并的可能性 24.征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括。A：土地补偿费B：安置补助费C：地上附着物和青苗的补偿费D：土地使用权出让金等土地有偿使用费用E：安排被征地农民的社会保障费用 25.可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有。A：潜在毛租金收入B：有效毛收入C：净运营收益D：税前现金流量E：税后现金流量第21页 共21页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页