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1、中国的房价与地价 : 理论 、 实证和政策分析 17 中国的房价与地价 : 理论 、 实证和政策分析 严 金 海 ( 中国人民大学土地管理系 ) 摘要 本文采用四象限模型 、 格兰杰 因果检验和误差修正模型等分析方法 , 从理论 、 实证和政策等方面对中国房价与地价关系以及市场结构和政府供地方式的 转变对二者关系的影响进行系统 、 深入地研究 , 并对进一步规范房地产市场秩序 , 理顺地价和房价形成机制等提出政策建议 。 研究结果表明 , 短期内房价决定地价 , 长期内二者相互影响 。 与协议出让方式相比 , 土地招拍挂出让通过促进土地市场的 买方竞争 、 降低房地产增量市场的垄断性 , 在显
2、化土地价格的同时 , 降低了地价对 房价的影响程度 。 关键 词 ! 房价 ! 地价 ! 土地供应方式 ! 格兰杰因果检验 中图分类号 ! F 293 30 ! ! 文献标识码 ! A Land Price and Housing Price in China: A Theoretical & Empirical Study ! ! Abstract: T he thesis analy ses sy st em atical ly and t horoughly t he comm on rela t ionship bet w een land pr ice and housing pri
3、ce and the impact of m ar ket str ucture and land policy o n it using t he t ools of real est at e asset and pro pert y m arket s mod el, Granger Casualit y and Err or Correct ion mo del Some advices t o improve t he eff i ciency of land market and real est ate market are also put f ort h T he t hes
4、is reaches som e co nclusions such as: in short run housing price det er mines land price w hile in long run bot h int eract w it h each ot her; Co mpared w it h the selling means by reac hing an ag reem ent t hrough consultat ions, the land bidding and auct io n selling poli cy helps to low er land
5、 price s inf luence on housing price by w ay of improv ing t he com pet it ion in land and real est at e market Key words: H ousing P rice; L and Price; L and Supply P olicy; G rang er Casual it y Mo del 本文得到教育部人文社会科学 研究项目 #中国 房地产泡沫及 预警系统研究 ( 项目批准 号 : 02JA790055) 的 资 助 , 在写作中得到丰雷和谭峻两位副教授的悉心指导 , 对此表示
6、衷心感谢 , 当然文责自负。 18 # 数量经济技术经济研究 2006 年第 1 期 引 ! ! 言 1998 年以来 , 伴随着中国房地产业的快速发展 , 房价持续上涨 , 2003 和 2004 年全国 房屋销售价格分别比上年上涨 4 8% 和 9 7% 。不断上涨的房价引起政府、学者和百姓的广 泛关注 , 特别是房价的合理性和房价上涨的原因成为各方讨论的热点。与此同时 , 我国土 地资源配置的市场化进程逐步加快 , 城市房地产开发土地供应政策也 处于不断调整之中 , 对于经营性用地必须实行更具竞争性的招拍挂出让方式。于是 , 一些开发商和专家学者将 房价上涨的原因归结于土地的招拍挂出让
7、, 价上涨。 认为招拍挂出让造成了地价上涨进而推动了房 高房价的始作俑者是否是高地价 ? 土地招拍挂政策是不是房价上涨的主要原因 ? 目前国 内学者对该问题进行了较多探讨 , 并取得了较丰富的成果。在理论研究方面 , 刘琳、刘洪玉 等 ( 2003) 、刘琳 ( 2004) 从因果关系和数量关系上探讨了地价与房价的关系 ; 在经验研究 方面 , 高波 ( 2003) 、杨慎 ( 2003) 、包宗华 ( 2004) 、以陈淮 为主的建设部课题组 ( 2004) 等进行了实证分析。基本上形成了两种针锋相对的观点 : 一是 % 成本论&, 认为房价很大程 度上由地价决定 ; 二是 % 供求论&,
8、认为土地需求是引致需求 , 地价上升是房价上升的结果 而不是原因。但已有这些研究还缺乏系统的理 论、实证和政策分析 , 结构产生的影响。 尤其没有探讨实际市场 本文以经济学、产业组织理论和计量经济学等理论为基础 , 主要采用房地产市场分析的 四象限模型以及格兰杰因果检验模型等工具 , 对中国房价与地价的关系以及市场结构和政府 供地方式的转变对二者关系的影响进行系统的理论和实证分析 , 在此基础上 , 对进一步增强 市场透明度和竞争程度 , 理顺地价和房价形成机制等提出相应的政策建议。 一 、 房价与地价的一般关系分析 在土地市场中 , 无论短期还是长期 , 由于稀缺性和土地用途转换的困难性 ,
9、 土地供给缺 乏弹性 , 地价主要由土地需求决定。而土地作为一种 生产要素 , 其引致需求的特性决定了地 价很大程度上由土地产品的需求所决定。因此 , 作为一种土地产品 , 房地产的供需状况和价 格水平必然在短期和长期都对土地的需求和价格产生很大影响。经典的李嘉图模型表明 , 价上升是房价上涨的结果 , 而不是原因 。 地 在增量房地产市场中 , 房地产价格是由 市场增量供给和有效需求两者相互作用所决定 的。从短期来看 , 一方面土地购置受到政府土地出让计划的限制并需要一系列的审批手续 , 资金的筹集也需要一段时间 , 因此 , 土地、资金这些最重要的生产要素短期内是不可改变 的 ; 另一方面
10、 , 房地产产品的生产周期较长 , 其沉没成本也较高。因此 , 短期内房地产供 给 缺乏弹性甚至无弹性 , 房地产价格主要由需求决定。从长期来看 , 随着时间的推移 , 一方 面 , 新的生产者可以自由进入房地产业 , 而原有的生产者可针对市场价格的变化改变所有生 产要素的投入量和生产规模 , 如开发商可以进行土地储备用以在价格上涨后增加 开发量 ; 另 一方面 , 长期内新增加的开发项目得以完工 , 市场上的房屋供给量相应得到增加。因此长期 房地产供给有弹性。同时 , 根据边际收益等于长期边际成本和平均成本的均衡原则 , 长期均 可参见 美 阿瑟 奥沙利文 ( Arthu r O S ull
11、ivan) : #城市经济学 ( U rban economics) 第四 版 , 中信出 版社 , 第 177 179 页 , 2002。 中国的房价与地价 : 理论 、 实证和政策分析 19 衡状态下的房屋供给量水平不仅是边际成本等于价格下的生产规模 , 也是长期平均生产成本 最低点所代表的生产规模。因此 , 当土地成本、建安成本、税费等生产成本发生变化带来长 期平均成本和边际成本发生变化后 , 这种均衡产量和最优生产规模也会发生改变。也就是 说 , 长期供给量受 到包括土地成本、建安成本、税费等在内的生产成本的影响。一般认为 , 房地产业是一个成本递增的行业 , 因为房屋建设量的增加引起
12、了对生产要素尤其是土地要素 需求的增加 , 将导致生产要素价格的上升从而提高房地产开发的生产成本。随着生产成本的 上升 , 单个厂商的平均成本和边际成本曲线分别由 L A C1 、 S MC1 上移 至 L A C2 、 SM C2 , 在 整个行业市场上 , 随着行业产量的扩张 , 行业短期供给曲线由 S1 右移至 S2 , 市场均衡价格 由 P1 上升至 P2 , 均衡供给量由 Q1 变为 Q 2 , 连接 A 、 B 两点而成的曲线构成了行业长期供 给曲线 ( 见图 1) 。因此 , 从长期看 , 房价不仅受到市场供求关系的影响 , 还受到房屋建设 成本的约束。所以 , 的上涨。 在长期
13、 , 上涨的地价将带来建设成本的提高 , 从而一定程度上推动房价 图 1 ! 长期房地产增量市场 假说 1 ! 短期内房价决定地价 , 长期内两者相互影响。 二 、 市场结构对房价与地价关系的影响分析 根据产业组织理论对市场结构的界定标准 , 我国增量房地产市场总体上垄断有余、竞争 不足 , 在有 些地区 甚至 是寡头 垄断。中 国社 会科学 院财贸 经济研 究所 ( 2004) 、李 宏谨 ( 2004) 也通过计算勒纳指数得出房地产市场垄断程度很高的结论。而我国土地出让市场则 是一 个卖方垄断、买方竞争的市场 , 但买方竞争程度在不同出让方式下有所差异。 1 市场结构对地价与房价的影响 (
14、 1) 增量房地产市场结构对房价、成本的影响。不完全竞争市场的企业在一定程度上是 % 价格制定者 &。这里借鉴利润最大化定价模型来分析垄断和竞争情况下市场均衡价格和企业 成本的差异。 假设垄断者和竞争性的行业具有相同的边际成本和平均成本曲线 , 需求曲线是线性的。 如图 2 所示 , 垄断厂商按照利润最大化原则 , 在 MR= MC 处决定市场的价格 P 1 和产量 Q1 , 而在完全竞争市场中 , 市场均衡价格和产量分别为 P2 和 Q2 。这样 , 在垄断力量的作用下垄 断厂商通过索取更高的价格获得了垄断利润 ( 图中阴影部分 ) 。通过比较 A 、 B 两点 , 我们 20 # 数量经济
15、技术经济研究 2006 年第 1 期 图 2! 垄断与竞 争的比较 发现 : 在 Q1 的非理想产量水平下 , 一方面垄断厂商的生产成本要高于平均成本最小值 ; 另 一方面企业还存在多余的生产能力 , 也就是说 , 企业没有充分地利用现有的生产资源。例 如 , 据国土资源部对全国 1510 家土地收购储备机构的 调查统计 , 至 2003 年底 , 全国房地产 商手中已购置而未完成开发的土地至少还有 70 多万亩 。根据产业组织理论 , 处于垄断地 位的企业倾向于不重视成本削减战略 , 进行偷懒 , 对于给定的产出 , 垄断者会以高于竞争性 企业的成本生产 。利本斯坦 ( L eibenste
16、in, 1996) 指出 : 企业从竞争转入垄断后将会出现 X ( 无效率 : 企业缺乏降低成本、提高效率的激励 , 管理松散、效率低下 , 导致资源的浪费 和低效配置。这样 , 当房地产企业自身管理效率低下或者外在因素导致其生产成本上升时 , 企业将通过抬高价格、而不是进行技术创新提高效率的方式 , 将增加的成本转移给消费者 ; 当生产成本降低时 , 只要市场需求足够 , 企业将缺乏动力进行降价。 ( 2) 土地出让市场结构对地价的影响。不同出让方式下 , 土地出让市场的买方竞争程度 有很大差异。在协议出让土地时 , 政府虽然垄断土地供给 , 但因为交易时只存在一个需求 者 , 因而可看作是
17、一种双边垄断市场。这时 , 协议地价的高低取决于双方的动机和讨价还价 能力。作为受让方的房地产开发企业 , 其动机是利润最大化 , 而作为出让方的地方政府 , 其 动机比较复杂 , 往往受到多重目标的制约和非经济因素的干扰 , 价格确定的随意性和盲目性 大。显然 , 这种协议出让地价没有反映出土地的实际收益能力和市场供求关系 , 往往严重偏 离土地的市场价值。 与协议出让方式相比 , 实施土地招拍挂出让 , 引入市场竞争机制 , 通过需求者 的 % 货币 投票 &, 则地价在市场竞争中形成 , 体现了市场经济等价交换和公正、公开、公平交易的基 本准则。因此 , 土地招拍挂出让地价反映出了土地的
18、实际收益能力和市场供求状况 , 使土地 的真实价值得以实现。 2 市场结构对房价与地价关系的影响 b j house sina com cn / 2004 05 17。 马卢普 ( Mach lup, 1967) 认为 , 产品市场不是完全竞争时 , 经理偷懒会存在。 中国的房价与地价 : 理论 、 实证和政策分析 21 运用四象限模型 可以较好地对市场结构对房价与地价相互关系的影响进行分析。图 3 中 , 第 ) 象限和第 象限分别是房地产增量市场和土地出让市场 , 第 +象限和第 ,象限分别 是房地产增量与土地需求量、土地价格与增量房屋供给价格之间的 关系。首先 , 量市场上由需求和短期内
19、很难改变的供给确定短期均衡房地产增量和均衡价格 ; 在房地产增 其次 , 房地 产开发商根据房地产需求量确定土地需求量 , 并在当前房地产价格及市场预期的基础上确定 受让土地时可以接受的最高价格 ; 再次 , 在土地市场上形成土地交易价格和数量 ; 最后 , 再 转回到房地产建设市场 , 进行新的开发建设后 , 形成新的增量水平和新的房屋供给价格。如 果新的增量与需求相等、新的供给价格与市场均衡价格相等 , 场实现均衡。 设建筑成本 ( 元 / 平方米建筑面积 ) 为 C; 容积率为 F; 那么房地产增量市场和土地市 管理、销售和财务费用等占成 本的比例为 1 ; 税费、利润占成本的比例为 2
20、 , 则第 ,象限曲线所代表的增量房屋供给价 格与地价之间的关系可以表示为 : * P H = P L ( 1 + F 1 + 2 ) + C( 1 + 1 + 2 ) ( 1) ( 1) 方式下 , 协议出让和垄断性房地产市场结构对房价与地价关系的影响。在政府实行协议出让 一方面土地市场因为缺少竞争机制和公开、透明的操作程序 , 不仅使得开发商为购 置一定面积土地而愿意支付的代价大大减少 , 而且容易引发严重的 % 圈地& 和 % 寻租& 行 为 , 并使得潜在生产者进入房地产市场极为困难。同时这种协议出让方式往往伴随着政府突 破用地指标、违规批地、随意压低地价等违法行为 , 引起市场失序
21、, 导致土地供给弹性变 大 ; 另一方面从协议出让土地对增量房地产市场的影响来看 , 这种 出让方式又为具有政府背 景的开发企业获取大量土地提供便利 , 对缺少关系的开发企业则设置了进入壁垒 , 从而有利 于 % 关系开发商& 垄断房地产市场并对房价施加影响。很明显 , 这种垄断性不是因企业的高 技术、高效率所致 , 而是因政府的土地许可证制和企业的 % 寻租& 竞争产生 , 具有明显的行 政垄断性 , 必然带来企业的低效和市场机制的失灵。 如图 3 所示 , 外围方框代表着完全竞争情况下的整个房地产市场的均衡状态 , 均衡增量 房地产量为 Q H 1 , 房地产价格为 PH 1 , 均衡土地
22、量为 QL 1 , 土地价格为 PL 1 ; 中间方框代表着 协议出让方式下整个市场的均衡状态。假设不考虑协议出让方式下土地成本的下降对企业边 际成本的影响 , 那么象限 )中企业边际成本曲线不变 , 市场均衡增量房地产量减少为 QH 2 , 房地产价格上升为 P H 2 。在象限 +中 , 由房地产开发量所决定的土地需求量为 Q L2 。在象 限 中 , 土地供给弹性的变大使得供给曲线由 SL 1 变为 SL 2 , 而协议出让方式使得需求曲线 由 D L1 变为 D L 2 。这样 , 为获取一定的土 地 Q L2 , 土地 使用者将只需支付 较低的价格 P L2 , PL 1 和 PL
23、2 之间的差额 , 经济学上称之为 % 租金 &。在象限 中 , 土地经过开发建设后 , 地价 构成了房屋成本的一部分 , 此时 , 若按照完全竞争情况下的企业管理水平、利润率等来衡 量 , 房屋的供给价格将为 PH , 而垄断情况下 , 垄断性企业在获得高额垄断利润的同时容易 出现 X ( 无效率 , 表现为在第 象限中曲线由 F1 变为 F2 。这样房 屋市场价格变为 PH 2 , 开 四象限模型 的基 本原 理可 参见 美 丹尼 斯 迪 帕斯 奎尔 ( Denis e Dipas quale) 和威 廉 C 惠 顿 ( William C Wheaton) 的 #城市经济学与房地产市场
24、( Urban Econ om ics and Real Es tate Mark ets) ( 经 济科学出版社 , 2002 ) 的 相应部分。这里构建的四象限模型参考了刘琳 ( 2004) 的模型 , 并做了修改。 基于分析的方便 , 假设极端情况 : 一个区域的房地产市场被一个属于 % 单一卖者 & 的垄断供给者所统治。 * * 22 # 数量经济技术经济研究 2006 年第 1 期 发商凭借垄断地位就获得了超额利润 P H 2 ( 市场价之间的差额。 PH , 该超额利润一部分源于前面协议出让价与 这样 , 图 3! 在协议出让方式下 , 协议出让和垄断性房 地产市场结构的影响 土地
25、市场的买方竞争不足和房地产增量市场的卖方垄断带来 了两方面影响 : 一是较低地价的土地经过开发建设后形成的增量房地产的价格并没有降低 , 反而使得企业凭借垄断地位获得了一部分本应属于土地所有者所有的土地收益 ; 定比例的变动引起的增量房地产价格的变 动幅度会增加。 二是地价一 ( 2) 土地招拍挂出让对市场结构和房价与地价关系的影响。 土地招拍挂出让对市场 结构的影响。土地招拍挂出让通过设立相关程序允许众多的符合条件的买者自由参与土地使 用权的竞标 ( 拍、挂 ) , 竞争得以加强 , 价格机制得以有效发挥。而且 , 从土地招拍挂出让 对增量房地产市场的影响来看 , 这种方式降低了土地出让制度
26、给房地产开发带来的 制度性进 入壁垒 , 为所有具备开发实力的企业进入房地产业提供了一个公开、公平的市场环境。有实 力、效率高的企业将能够不断扩大生产规模 , 获得更大的发展机会 , 而那些单纯依靠土地转 手倒卖的开发企业将面临被淘汰的结局 , 整个房地产市场将出现优胜劣汰的竞争局面。同 时 , 土地出让政策更透明后 , 开发商在竞争的压力下将把更多的资源集中到如何建好房屋 上 , 不断提高企业经营管理水平 , 从而推动房地产市场整体效率的提高。因此 , 实行土地招 拍挂出让 , 将打破 % 关系开发商 & 对房地产市场的垄断 , 促进房地产企业之间的竞争 , 使得 房地产市场的垄断性降低 ;
27、 土地招拍挂出让对房价与地价关系的影响。在土地招拍挂出 让方式下 , 卖方充分竞争的土地市场剔除了协议出让的 % 权力寻租 & 部分 , 压缩了部分 % 关 系开发商 & 的超额利润 , 使得地价从 PL 2 回归到 PL 1 的真实价格水平 , 土地所有者获得了其 应该得到的全部土地收益。而在垄断性降低的增量房地产市场中 , 假设需求不变 , 在第 )象 限中房地产量将逐步由 QH 2 增加至 QH 1 , 房地产价格将逐步由 P H 2 下降至 PH 1 。同时这种日 益增加的竞争性将迫使企业不断提高经营管理水平和资金的使用效率 , 不断运用新的生产技 * 中国的房价与地价 : 理论 、
28、实证和政策分析 23 术降低生产成本 , 并使得房地产行业的平均利润率逐步下降到社会平均利润率水平。而且 , 从长 远来看 , 这种竞争性将使优势企业生产规模不断变大 , 规模效益得到充分发挥。这样 , 第 象限中曲线由 F2 逐渐变为 F1 。 因此 , 实行土地招拍挂出让后 , 土地市场和增量房地产市场竞争性的加强带来了两方面 的影响 : 一是地价回归到真实的价格水平 , 但并未引起房价上涨 ; 二是地价的变动对房价的 影响将降低。 假说 2 ! 土地招拍挂出让的实行由于促进了土地市场的竞争 , 性 , 从而降低了协议出让方式下地价对房价过高的影响程度。 三 、 房价与地价关系的实证分析
29、降低了房地产市场的垄断 这里主要应用计量经济学中的格兰杰因果检验和误差修正模型 , 别对假说 1 和假说 2 进行经验验证。 1 假说 1 的验证 : 房价与地价的相互关系检验 采用软件 Eview s, 分 ( 1) 变量选取和数据来源。以全国房屋销售价格指数 ( H P) 和土地价格指数 ( L P) 作 为检验房价与地价关系的两个变量 , 数据来源于中国经济景气月报 , 包括 1999 年 1 季度至 2005 年 1 季度共 25 个季度数据。由于提供的价格指数采用的是环比 , 因此首先对数据进行 了处理 , 以 1999 年为基期 , 并假定 1999 年各季度间价格指数反映了各季度
30、间实际价格变 动 , 其后各季度数据以上年值为 100 乘以当期价格指数。 ( 2) 模型建立和结果分析。以调 整后的价格指数为样本 , 采用软件 Ev iew s 对房屋销售 价格指数 ( H P) 和土地价格指数 ( L P ) 进行长期均衡关系和格兰杰因果关系检验。首先分 别采用 A DF 检验方法和 Johansen 协整检验方法对 H P 和 L P 进行单整和协整检验。 表 1 序列 LNHP 、 LNLP 、 LNHP 、 LNLP 的 ADF 检验结果 变 ! 量 A DF 检验值 临界值 结 ! 论 L N H P ! 2 9019 - 4 4691 不平稳 L N H P
31、- 7 0189 - 4 4691 平 ! 稳 L N L P L N L P - 1 9055 - 12 3377 - 4 4691 - 4 4691 不平稳 平 ! 稳 ! ! 注 : 临界值为显著性水平 1% 下的临界值。 检验结果如 表 1 所 示 , 原序 列 L N H P 和 L N LP 都是非 平稳序 列 , 而 一阶差 分序列 L N H P 和 L N L P 均已平稳 , 可以判定 L N H P 和 L N L P 为一阶单整序列 , 满足协整检 验前提。协整检 验结 果显示 , 似然比 检验 统计量 的值 28 4487 大于 1% 显 著下的 临界值 20 04,
32、 因此 L N H P 和 L N LP 之间存在协整关系。 根据计量经济理论 , 对于具有协整关系的两个时间序列数据 , 建立以下两个方程进行长 期均衡关系和格兰杰因果关系检验 , p i= 1 p . 表 2 列出了模型的检验结果 : p j = 1 p . #1 ecm 1 + #2 ecm 2 + 1t 2t ( 2) ( 3) i= 1 j= 1 L N H P t = 1 + !1i L N L P t = 2 + !2i L N L P t- i + 1 j L N H P t- j + 24 # 数量经济技术经济研究 2006 年第 1 期 其中 , ecm1 和 ecm2 为
33、误差修正项 ; #1 和 #2 为调整系数 ; i 和 j 为滞后期数 ; u1t 和 u2t 为 服从正态分布的随机扰动项。 表 2 全国 HP 与 LP 之间相互关系的误差修正模型检验结果 变 ! 量 L N H P L N LP 变 ! 量 LN H P L N L P ECM L N H P ( - 1) L N H P ( - 2) L N H P ( - 3) L N H P ( - 4) 1 1679 ( 3 1585) 1 6996 ( 2 6574) 1 5781 ( 3 0194) 1 4944 ( 2 7062) - 0 9260 ( - 2 0769) 1 8786 (
34、 3 0590) 2 5139 ( 2 3666) 2 2154 ( 2 5522) 2 9109 ( 3 1738) - 2 4762 ( - 3 3441) C L N LP L N LP L N LP L N LP ( - 1) ( - 2) ( - 3) ( - 4) 0 0699 ( 3 3861) 0 1890 ( 1 3928) 0 2115 ( 1 7690) - 0 2309 ( - 1 7207) 0 0611 ( 0 4466) 0 1160 ( 3 3808) 0 0890 ( 0 3949) 0 1441 ( 0 7256) - 0 2064 ( - 0 9259)
35、0 6969 ( 3 0669) ! ! 检验结果表明 , 在检验 L P 对 H P 影响的方程 中 , 检验长 期均衡 影响的误 差修正项 ( ECM) 显 著 , 检验短期影响的各滞后期差分 L P 的系数则不显著。因此 , L P 对 H P 有着 长期影响 , 而短期影响则很小。在检验 H P 对 L P 影响的方程中 , 误差修正项显著 , 各滞后 期差分 H P 的系数也是显著的 , 因此 , H P 在长期和短期都对 L P 有影响。总之 , H P 与 L P 在长期内通过长期均衡关系 ( 协整关系 ) 互相影响 , 在短期 H P 的变化引起 L P 显著的 反应 , 而
36、L P 的变化对 H P 影响很小。因此证明了假说 1。此外 , 应用相同方法对住宅价格 和住宅用地价格 , 以及商业用房价格和商业用 地价格进行因果检验 , 结论相同。 2 假说 2 的验证 : 土地招拍挂出让的实施降低了地价对房价的影响程度 判断土地招拍挂出让对房价与地价关系的影响 , 对比分析。 采用基于误差修正模型的比较方法进行 ( 1) 比较城市的选择和土地招拍挂出让实施情况的说明。选取较早推行土地招拍挂出让 政策的深圳作为与全国平均水平相比较的样本城市。在土地市场建设方面 , 深圳一直走在全 国前列 , 至今已基本形成了相对完善、规范的土地市场体系。 1998 年 2 月深圳颁布了
37、 #深 圳经济特区土地使用权招标拍卖规定 , 明确规定 , 凡属经营性项目用地 , 必须采用招标、 拍卖的方式出让。 2001 年 3 月 , 圳市土地交易市场管理规定 , 深圳市政府出台了国内首部依法规范土地交易行为的 #深 确立了全市范围内由市场配置土地资源特别是经营性用地的 机制。这样 , 深圳市从 2001 年 3 月就开始全面实行 % 招、拍、挂 & 的出让政策 , 土地交易 全面市场化。通过几年的发展 , 机制 。 深圳市土地市场逐渐形成了一个较公开、公平、公正的竞争 在房地产市场方面 , 深圳房地产市场比较成熟、竞争比较激烈。其公开、透明、有序的 土地市场竞争机制和相对完善的房地
38、产市场交易制度促进了市场竞争 , 减少了 % 权力寻租 & 的发生。经过十几年的发展 , 深圳已经云集了中国绝大多数知名房地产开发企业 , 比如招商 局、华侨城、万科、中海、金地、深长城等 , 这些企业无论是国有企业还是民营企业 , 不仅 规模比较大 , 而且经营管理水平、专业素质都较高。根据判断市场垄断程度的行业集中度指 吕锐锋 : #树立科学发展观珍惜每一寸土地 , http: / / w w w sz gov cn/ jujiao/ jiangh ua/ 2004 06 24。 中国的房价与地价 : 理论 、 实证和政策分析 25 标 , 2004 年在深圳市场销售额占前十位的公司的市场
39、份额之和才占到 20% , 说明尽管这 些企业效率较高、规模较大 , 但并未对市场构成较大的垄断性。 ( 2) 模型的建立和结果分析。仍以房屋销售价格指数 ( H P) 和 土地价格指数 ( L P) 作 为检验变量 , 数据来源于国家统计局发布的中国经济景气月报 , 包括 2000 年 1 季度至 2005 年 1 季度共 21 个季度数据。 根据 A D F 检验结果 ( 见表 3) , L N H P 与 LN L P 均是一阶单整序列。 J ohansen 协整检 验结果显示 , 似然比检验统计量的值 25 3347 大于 1% 显著下的临界值 20 04, 因此 , L N H P
40、和 LN L P 之间存在协整关系。 表 3 序列 LNHP 、 LNLP 、 LNHP 、 LNLP 的 ADF 检验结果 变 ! 量 A DF 检验值 临界值 * 结 ! 论 L N H P L N H P 1 5943 - 8 5472 - 4 6193 - 4 6193 * 不平稳 平 ! 稳 L N L P L N L P 2 4103 - 4 3239 - 3 7179* * - 3 7179* * 不平稳 平 ! 稳 ! ! 注 : * 临界值 - 4 6193 为 1% 显著 ; * * 临界值 - 3 7179 为 5% 显著。 仍按照方程 ( 2) 和 ( 3) 建立起误差
41、修正模型 , 表 4 列出了模型的检验结果。 表 4! 深圳 HP 与 LP 之间相互关系的误差修正模型检验结果 ( 括号中为 t 检验值 ) 变 ! 量 L N H P L N LP 变 ! 量 LN H P L N L P ECM L N H P ( - 1) L N H P ( - 2) L N H P ( - 3) L N H P ( - 4) 0 5658 ( 2 0617) 1 2534 ( 2 0798) 0 8109 ( 1 3556) 0 72842 ( 1 6542) - 0 0756 ( - 0 1940) 1 4193 ( 3 5408) 1 3588 ( 2 5436
42、) 1 3557 ( 1 5516) 0 0241 ( 2 0375) - 0 8869 ( - 1 5571) C L N LP L N LP L N LP L N LP ( - 1) ( - 2) ( - 3) ( - 4) 0 0244 ( 2 4100) 0 1117 ( 0 4426) 0 0938 ( 0 1919) - 0 3639 ( - 0 7434) - 0 4312 ( - 1 3276) 0 0418 ( 2 8278) 1 1880 ( 3 2225) 1 1502 ( 1 6110) - 0 7805 ( - 1 0917) - 0 9643 ( - 2 0323)
43、 ! ! 从表 4 可以看出 , 在检验深圳 L P 对 H P 影响的方程中 , 检验长期均衡影响的误差修正 项 ( ECM) 显著 , 系数为 0 5658; 检验短期影响的各滞后期差分 L P 的系数则不显著。因 此 , L P 对 H P 有着长期影响 , 而短期影响则很小。与全国情况 ( 见表 2) 进行对比分析发 现 , 在深圳 , 地价对房价的长期均衡影响小于全国平均水平 1 1679, 而短期影响中各滞后 期差分 L P 的系数也均小于全国平均水平。这说明 , 在土地招拍挂出让和竞争性相对充分的 市场结构下 , 竞争性的加强降低了地价对房价的影响程度。因此证明 了假说 2。 四
44、 、 结论与建议 本文通过理论和实证分析 , 得出以下主要结论 : 刘春、丁玲玲 : #2005 深圳房地产市场宏观走向解读 , h ttp: / / fdc 2118 com cn。 26 # 数量经济技术经济研究 2006 年第 1 期 ( 1) 在房地产市场上 , 短期内房价决定地价 , 长期内二者相互影响。 ( 2) 与协议出让方式相比 , 土地招拍挂出让通过促进土地市场的买方竞争 , 降低房地产 市场的垄断性 , 在显化土地价格的同时 , 降低了地价对房价较高的影响程度。 相应的政策建议 : ( 1) 严格推行经营性用地招拍挂出让政策 , 完善招拍挂出让的程序 , 以吸引尽可能多的
45、买者参与竞争 , 制定相关出让规则和惩罚措施防止竞买者 % 窜谋& 现象的发生。 ( 2) 建立和完善地价、房价动态监测信息系统 , 公开市场交易信息 , 并及时根据市场基 础数据作出分析和预测 , 以引导市场参与者合理决策。 ( 3) 依法运用土地增值税、耕地占用税、空地税等税收手段 , 优先购买权、无偿回收闲 置土地等行政权以及其他金融、法律等多种措施规范市场参与者的行为 , 防止土地投机、粗 放用地和闲置土地不合理行为的发生 , 优化房地产市场结构 , 保证市场机制正常有序运行。 参 考 文 献 1 包宗华 : # 怎样看待 我国的住房价格 J , # 中国房地产 2004 年第 1 期
46、。 2 陈淮等 : # 怎样认识当前房地产市场形势 N , http: / / house sina com cn 2004 年 10 月 27 日。 3 高波 : #房 价与地 价关系的实证检验 : 1999- 2002 J , #产业经济研究 2003 年第 3 期 。 4 国家统计局 : # 中国经济景气月报 J , 2000 年第 1 期至 2005 年第 3 期。 5 国土资源部 : #2003 年中国城市地价指数报告 N , w w w mlr g ov cn。 6 况伟大 : # 垄断、竞 争与管制 M , 经济管理出版社 , 2003。 7 况伟大 : # 空间竞争、房价收入比与房价 J , # 财贸经济 2004 年第 7 期。 8 李宏瑾 : # 北京市房地产市场研究 M , 中国经济出版社 , 2004。 9 刘琳、刘洪玉 : #地 价与房价的经济学分析 J , # 数量经济技术经济研究 2003 年 第 7 期。 10 11 刘琳 : # 房地产市场互动机理与政策分析 斯蒂文 E 兰德博格 : # 价格理论与应用 M , M , 中国经济出版社 , 机械工业出版社 , 20