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1、房地产经济学房地产估价PPT_PPTOKPPT内容这是房地产经济学房地产估价PPT，主要介绍了估价的概念、必要性；房地产估价理论基础；房地产估价方法，欢迎点击下载。第2页1.概述估价的概念、必要性2.房地产估价理论基础估价原则、基本程序3.房地产估价方法比拟法、成本法、收益法、假设开发法、道路价法第3页1.概述1.1房地产估价概念所谓房地产估价，是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，根据估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计、揣测或判定。评估可简单地定义为对价值的判定或估算。价值是指某物体在某些方面对某些人所具备的用
2、处和效用。(使用价值、交换价值)大多数不动产评估的目的是为了估算所谓的市场价值，能够简单地将其定义为某一财产在一个充满竞争和开放的市场上最有可能的销售价格。房地产估价=科学+艺术1.2房地产估价的必要性不动产上市、融资、销售和购买决策的需要。房地产交易的需要房地产抵押的需要房地产保险和损害赔偿的需要房地产税收的需要房地产征用补偿的需要*房地产市场信息的缺失影响房地产市场功能的发挥第5页最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。*最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用，而是在法律许可范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。*最佳用处、最佳规模、最佳集约度*法律上的许可
3、性、技术上的可能性、经济上的可行性*保持现状前提、装修改造前提、转换用处前提、重新利用前提、上述情形的某种综合。(最常见的是第二种和第三种的组合)替代原则要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在用处、规模、档次、建筑构造等方面与估价对象一样或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会互相影响的房地产所处的区域范围。估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。过去(回首性估价)、如今、将来(预测性估价)。实际估价中，通常将估价人员实地查勘估价对象期间的某一个日期定为估价时点。公平原
4、则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来讲都是公平合理的价格。第6页2.2房地产估价的基本程序是指房地产估价全经过中的各项详细工作，根据其内在联络性所排列出的先后进行次序。获取估价业务被动接受、主动争取、自有自估确定房地产估价的基本事项明确估价目的：买卖、租赁、抵押、保险、征地拆迁?明确估价目的有助于更好地明确估价对象，由于根据有关法律、法规，有些房地产不能用于某些估价目的，或有些估价目的限制了能够作为估价对象的范围和内容。此外，估价目的确实定对于估价方法的选择、估价资料的采集也有着很重要的规定作用。如，拆迁时公共设施的评估、不得抵押房地产不能进行抵押。确定估价对象：实体
5、状况、权利状况实体状况土地OR建筑物OR两者结合体;坐落位置、地段、面积、用处、建筑构造类型。权利状况权利的完好性(能否受限制)、权属的性质(所有权OR使用权)、权属的使用状况(如使用权的剩余年限)确定估价期日是要明确所要评估的价值是指哪个详细时间上的价值。三种方式签订估价合同第7页拟订评估作业计划包括下面内容：拟采用的估价技术道路和估价方法;拟调查采集的资料及其;渠道;估计所需的时间、人力和经费;拟定作业步骤和作业进度实地勘察和采集整理资料基本目的有两个：为市场分析服务;为特定的房地产分析服务。估价所需材料包括：对房地产价格有普遍影响的资料;对估价对象所在地区房地产有影响的资料;类似房地产的
6、交易、成本、收益实例资料;反映估价对象状况的资料。进行实地查勘，如估价对象位置、周围环境，估价对象外观、建筑构造、装修、设备等状况，并对事先采集的有关估价对象的坐落、四至、用处、产权等资料进行核实，同时补充估价所需的其他资料。选择估价方法：资料特点+估价对象特点(如类型等)+估价方法的适用条件，一般用多种方法确定估价结果(最终估价)简单算术平均数、加权算术平均数、中位数、众数对于一些不可量化的影响因素，估价人员可对结果进行适当的调整，但应在报告中阐述理由。第8页当估价师使用多个或更多的方法对价值进行估算时，必须对使用有关方法得出的估算值进行检查然后得出最后的结论。这个经过称为调整经过。这里涉及
7、三个基本的考虑因素：根据评估目的对每种方法的合适程度进行检查;对数据的充分性和可靠性，以及分析中任何假设的有效性进行考虑;对使用评估方法得出的价值范围(数值分布)以及该范围内每个价值的价值位置(高、中、低)进行考虑。最后的价值仍取决于实际的市场信息和估价师的判定和经历，估价结论很少以三种估价方法的简单平均数为基础。估价报告口头报告表格式报告书面报告叙述式报告第9页1.确定问题2.制订评估计划3.采集并分析有关数据4.使用估价方法5.得出估价结论6.构成估价报告一般数据标的财产数据可比财产数据收入法成本法销售比拟法最有效和最佳使用第10页3.房地产估价方法3.1比拟法比拟法，是将待估房地产与其所
8、在区域最近有过交易的类似房地产进行比拟，对这些类似房地产成交价作相应的修正，以此估算待估房地产的正常市场情况下的价格或价值得一种方法。适用范围：不动产市场比拟发达交易案例与待估案例有较强相关性一般来讲，比拟法比另两种方法更简单也更直接，其计算的经过也经常较少，因而，评估判定出错的可能性和数学错误的可能性都较少。其所得出的估价判定要比其他方法所得出的判定更可靠。第11页估价程序采集交易案例案例1案例2案例3交易情况、期日、房地产状况因素修正比准价格1比准价格2比准价格3均值V=Vi/n评估价第12页步骤：调查近期销售。对交易案例的销售进行调查;确定买主和卖主的动机;找出有关销售日期、价格、条件等
9、方面资料;分析销售。分析交易案例并将交易案例与待估不动产(财产标的)进行比拟，考虑销售时间、位置以及其他影响市场价值的因素。这个经过包括两个部分，第一是找出各比拟案例之间的不同以及比拟案例与估价对象之间的不同;第二是将交易案例之间的销售价格差异与财产特征的差异相比拟。我们应努力发现是什么原因使这种类型的财产出现价格差异。差异调整。判定观察到的差异是怎样对被研究资产的价格产生影响的。通常将这些差异作为对交易案例价格进行调整的因素。得出评估价值。根据交易案例的销售对待估不动产的价值做出结论。第13页3.1.1采集可比销售数据 (1)选择可比销售一个销售要成为可比对象应知足三个标准。首先，财产应该是
10、一宗竞争性财产。二，销售应该具备公开市场交易的资格。三，假设一个当前的估价日，销售应该在最近发生。竞争性财产：对于寻求购买估价对象不动产的潜在购买者来讲，一宗竞争性财产应该是一个合理替代的财产或可选择的财产。该财产所处的地区、大小形状及其他一些财产特征与估价对象不动产有足够的类似之处以知足买方的要求。开放市场交易：公开市场条件下实现的价格。要考虑交易能否涉及任何异常条件，如不动产销售价格中包括动产价格，或有买主以优惠利率提供融资。销售日期应相对接近估价日期。不动产的供求将随时间而变化并因而影响价值的变化。第14页采集可比交易实例(采集交易实例+选取可比实例)尽可能的接近选取交易实例的标准：可比
11、实例所处的地区应与估价对象所处的地区一样，或是在同一供求范围内的类似地区。邻区是指财产群，这种财产群中的财产(绝大多数财产)具有相对类似的土地用处和价值。(同质性要求)从更广泛的意义上讲，是指其寓居和使用者有着某些共同联络或特征的区域。物质特性通常确定一个邻区的界线，但一个邻区的界线并非总是很明显。有助于确定某一财产所谓的最有效和最佳用处。可比实例的用处应与估价对象的用处一样。大类用处：寓居、商业、办公、旅馆、工业等。可比实例的建筑构造应与估价对象的建筑构造一样。大类构造：钢构造、钢混构造、砖混构造、砖木构造、简易构造。可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质一样。可比实例的交易类型应与估价目
12、的相吻合。可比实例的成交日期应与估价时点接近。可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格。第15页需要什么样的信息(1)销售交易数据销售日期(达成销售价格的日期而不是销售记录的日期)销售价格和销售条款(达成的融资安排)：谁提供以及能否为市场利率。应对实际利率、付款计划、分期归还期限和到期日期有一定的理解。需要这些信息是为了理解能否由于融资的原因此应该对价格进行调整。要努力发现销售价格中能否包括动产。如窗帘、厨房用具、地毯、钢琴、草坪、家具等。在大型的房地产收益交易中，有些动产经常包括在销售中。买主和卖主的动机。家庭转让?赔本出售?承租人购买?邻近财产的业主购买?在收益性评估和商
13、业评估中，销售数据还应包括有关财产收益和费用方面的信息。(2)销售实例的物理特征努力发现那些对被研究市场起着重要作用的财产特征。这些可能包括：土地大小、形状、地形、土壤等。一个或多个建筑的大小和性质。建筑的年限及其设计和建设的质量。第18页 (2)对销售进行比拟和调整的程序包括两个步骤：A.对上述销售要素进行比拟分析;B.对销售价格进行调整以反映所发现的差异。A.对上述销售要素进行比拟分析步骤包括：确定销售之间的重大差异，然后确定各可比销售和财产标的之间的重大差异。(比拟要差异并观察哪些差异对价格差异构成了主要影响)B.对销售价格进行调整以反映所发现的差异注意几个问题：一是销售调整应该是合理的
14、。换句话讲，调整的金额应该与被调整的特征之间存在合理的关系;二是调整的金额应该同时适用每笔销售。(3)调整的原则A.应对销售财产(及其价格)进行调整使其更接近财产标的。永远记住：应该根据标的进行调整。B.根据市场进行调整。重要的并不是评估师个人对差异的反映，而是市场对差异的反映。C.按正确顺序进行调整。这通常是指首先进行一般调整，然后对详细特征进行调整。合理的调整顺序应该是：销售条款、时间和市场条件、位置、物理特征。(4)调整类型：按百分比调整、按比拟单位调整、按一次总算金额调整、第19页3.1.3几个重要方面的调整(1)销售条款A.建立价格可比基础应对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其
15、成交价格内涵一样、口径一致、互相可比。5个方面：统一付款方式;统一采用单价;统一币种与货币单位;统一面积内涵;统一面积单位。*统一付款方式：要求知道该销售价格下达成的融资安排。融资安排：计息方式、付款期限、利息、融资提供形式、特殊条款。问题的核心在于由于交易实例之间或交易实例与待估房地产在这些条件上的差异使得价格缺乏可比性，由于最终成交实际价格与名义价格不一致。例：由于房地产价值量大，成交价格往往采用分期付款的方式进行，但付款方式不同，使得实际价格会不同。甲交易实例成交价80万元，首付16万，半年后付32万，余款32万一年后付清;乙交易实例成交价80万元，首付16万，余款一年后付清。*尽管成交
16、价格都为80万元，但实际价格不一样。处理方式：以一次付清所需支付的金额为准。第20页应该知道融资是由买方提供还是由卖方提供或由第三方提供，以及融资利率能否为市场利率。如在卖方以优惠利率提供利率安排的情况下，买方所得到的优惠可能被较高的价格所抵消。(增量融资资本问题)特殊条款：能否有销售提早归还条款、可变利率条款等。交易情况修正是指通过排除交易案例房地产市场交易行为中的一些特殊原因所造成的交易价格偏差。有利害关系人之间的交易;急于出售或急于购买的交易;交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易;交易双方或某一方有十分动机或偏好的交易;交易税费非正常负担的交易;()相邻房地产的合并;交易方式的差异。
17、交易情况修正的方法：可比实例的成交价格*交易情况修正系数=正常价格交易情况修正系数=待估房地产交易情况指数/交易案例交易情况指数第21页 (2)交易期日修正是指将可比交易实例在成交期日的价格修正到待估房地产估价期日的价格。修正公式：交易实例在成交日期的价格*交易日期修正系数=在估价时点时的价格交易日期修正系数=待估房地产价格指数/交易案例价格指数一般采用房地产价格指数来进行修正。定基价格植树、环比价格指数。例：评估某宗房地产2001年9月末的价格，可比实例成交价3000元/平方米，成交日期2000年10月，另调查获知该类房地产价格2000年6月末到2001年2月末平均每月比上月上涨1.5%，2
18、001年2月末到2001年9月末平均每月上涨2%。3000*(1+1.5%)4*(1+2%)7=3658(元/平方米)房地产指数-房价指数地价指数成本投入法、中位数价格法、重复交易法、特征价格法、加权平均法同质可比性要求-是指在价格指数编制经过中，报告期价格与基期价格的内涵一致，可直接进行比照。只要知足这一要求，才能如实反映商品价格的变动。房地产价格指数的编制则由于房地产市场交易的特点，造成报告期和基期的交易难以是同一样点，由此导致进行比拟的价格难以保持同质可比性。第22页 (3)位置和物理房地产状况修正是将交易案例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象房地产状况下的价格。包括区位状况、权益状
19、况和实物状况三个方面的修正。区位状况：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、临路状况等影响房地产价格的因素。权益状况：土地使用权年限、城市规划限制条件(如建筑容积率)等。实物状况：土地：面积大小、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况;建筑物：新旧程度、建筑规模、建筑构造、设备、装修、平面布置、工程质量等第23页修正方法：直接比拟修正：一般采用评分的办法，以估价对象的房地产状况为基准，将可比实例的房地产状况与它逐项比拟打分。间接比拟修正：设想一个标准的房地产状况，以此标准房地产状况为基准，将可比实例及估价对象的房地产状况均与它逐项比拟打分，然后将其所得的分数转化
20、为修正价格的比率。注意事项：可比实例状况，无论是区位、权益还是实物状况，都应是其成交时的状况，而不是估价时点或其他时候可能发生变化后的状况。由于不同使用性质的房地产，其价格影响的因素构成及作用程度均有着很大的不同，因而在进行修正时，详细比拟修正的内容及权重也应有所不同。相关PPT房地产暖场活动PPT：这是房地产暖场活动PPT，主要介绍了活动案例；资源展示；暖场推荐，欢迎点击下载。苏州房地产市场楼市年报PPT：这是苏州房地产市场楼市年报PPT，主要介绍了宏观政策分析；苏州主城市场情况及市场趋势研判；吴江市场情况及市场趋势研判；张家港市场情况及市场趋势研判；常熟市场情况及市场趋势研判；太仓市场情况及市场趋势研判；昆山市场情况及市场趋势研判，欢迎点击下载。各区域房地产市场分析PPT：这是各区域房地产市场分析PPT，主要介绍了区域分析；供求及价格分析；典型案例分析，欢迎点击下载。