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1、房地产经济学房地产经济学 -房地产估价房地产估价.万科工程管理.1.概述估价的概念、必要性2.房地产估价理论基础估价原则、基本程序3.房地产估价方法比较法、成本法、收益法、假设开发法、路线价法1.概 述1.1房地产估价概念所谓房地产估价，是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计、推测或判断。评估可简单地定义为对价值的判断或估算。价值是指某物体在某些方面对某些人所具备的用途和效用。（使用价值、交换价值）大多数不动产评估的目的是为了估算所谓的市场价值，可以简单地将其定义为某一财产在
2、一个充满竞争和开放的市场上最有可能的销售价格。房地产估价=科学+艺术1.2房地产估价的必要性不动产上市、融资、销售和购买决策的需要。房地产交易的需要房地产抵押的需要房地产保险和损害赔偿的需要房地产税收的需要 房地产征用补偿的需要*房地产市场信息的缺失影响房地产市场功能的发挥2.房地产估价基本理论2.1基本原则合法原则要以 估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。*合法产权应以房地产权属证书和有关证件为依据。国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利证明书、房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证。集体国有；行政划拨有偿出让；违法占地合法占
3、地；违章建筑合法建筑；*合法使用应以城市规划、土地用途管制为依据。土地用途、建筑高度、建筑容积率、建筑密度。城市规划创造土地价值。*合法处分应以法律、法规、或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。如法律规定不得抵押的房地产不能作为抵押目的来估价。最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。*最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用，而是在法律许可范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。*最佳用途、最佳规模、最佳集约度*法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性*保持现状前提、装修改造前提、转换用途前提、重新利用前提、上述情形的某种综合。（最常见的是第二
4、种和第三种的组合）替代原则要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围。估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。过去（回顾性估价）、现在、未来（预测性估价）。实际估价中，通常将估价人员实地查勘估价对象期间的某一个日期定为估价时点。公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。2.2房地产估价的基本程序是指房地产估价全过
5、程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。获取估价业务被动接受、主动争取、自有自估 确定房地产估价的基本事项 明确估价目的：买卖、租赁、抵押、保险、征地拆迁？明确估价目的有助于更好地明确估价对象，因为依据有关法律、法规，有些房地产不能用于某些估价目的，或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容。此外，估价目的的确定对于估价方法的选择、估价资料的收集也有着很重要的规定作用。如，拆迁时公共设施的评估、不得抵押房地产不能进行抵押。确定估价对象：实体状况、权利状况实体状况土地OR建筑物OR两者结合体；坐落位置、地段、面积、用途、建筑结构类型。权利状况权利的完整性（是否受限制）、
6、权属的性质（所有权OR 使用权）、权属的使用状况（如使用权的剩余年限）确定估价期日是要明确所要评估的价值是指哪个具体时间上的价值。三种方式 签订估价合同拟订评估作业计划包括以下内容：拟采用的估价技术路线和估价方法；拟调查收集的资料及其来源渠道；预计所需的时间、人力和经费；拟定作业步骤和作业进度实地勘察和收集整理资料基本目的有两个：为市场分析服务；为特定的房地产分析服务。估价所需材料包括：对房地产价格有普遍影响的资料；对估价对象所在地区房地产有影响的资料；类似房地产的交易、成本、收益实例资料；反映估价对象状况的资料。进行实地查勘，如估价对象位置、周围环境，估价对象外观、建筑结构、装修、设备等状况
7、，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、用途、产权等资料进行核实，同时补充估价所需的其他资料。选择估价方法：资料特点+估价对象特点（如类型等）+估价方法的适用条件，一般用多种方法确定估价结果（最终估价）简单算术平均数、加权算术平均数、中位数、众数对于一些不可量化的影响因素，估价人员可对结果进行适当的调整，但应在报告中阐述理由。当估价师使用多个或更多的方法对价值进行估算时，必须对使用有关方法得出的估算值进行检查然后得出最后的结论。这个过程称为调整过程。这里涉及三个基本的考虑因素：根据评估目的对每种方法的适合程度进行检查；对数据的充分性和可靠性，以及分析中任何假设的有效性进行考虑；对使用评估方法
8、得出的价值范围（数值分布）以及该范围内每个价值的价值位置（高、中、低）进行考虑。最后的价值仍取决于实际的市场信息和估价师的判断和经验，估价结论很少以三种估价方法的简单平均数为基础。估价报告 口头报告 表格式报告 书面报告 叙述式报告 1.确定问题2.制订评估计划3.收集并分析有关数据4.使用估价方法5.得出估价结论6.形成估价报告一般数据标的财产数据可比财产数据收入法成本法销售比较法最有效和最佳使用3.房地产估价方法3.1比较法比较法，是将待估房地产与其所在区域近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产成交价作相应的修正，以此估算待估房地产的正常市场情况下的价格或价值得一种方法。适用范
9、围：不动产市场比较发达交易案例与待估案例有较强相关性一般来说，比较法比另两种方法更简单也更直接，其计算的过程也常常较少，因此，评估判断出错的可能性和数学错误的可能性都较少。其所得出的估价判断要比其他方法所得出的判断更可靠。估价程序收集交易案例案例1案例2案例3交易情况、期日、房地产状况因素修正比准价格1比准价格2比准价格3均值V=Vi/n 评估价步骤：调查最近销售。对交易案例的销售进行调查；确定买主和卖主的动机；找出有关销售日期、价格、条件等方面资料；分析销售。分析交易案例并将交易案例与待估不动产（财产标的）进行比较，考虑销售时间、位置以及其他影响市场价值的因素。这个过程包括两个部分，第一是找
10、出各比较案例之间的不同以及比较案例与估价对象之间的不同；第二是将交易案例之间的销售价格差异与财产特征的差异相比较。我们应努力发现是什么原因使这种类型的财产出现价格差异。差别调整。判断观察到的差异是如何对被研究资产的价格产生影响的。通常将这些差异作为对交易案例价格进行“调整的因素”。得出评估价值。根据交易案例的销售对待估不动产的价值做出结论。收集可比销售数据（1）选择可比销售一个销售要成为可比对象应满足三个标准。首先，财产应该是一宗竞争性财产。二，销售应该具备公开市场交易的资格。三，假设一个当前的估价日，销售应该在近期发生。竞争性财产：对于寻求购买估价对象不动产的潜在购买者来说，一宗竞争性财产应
11、该是一个合理替代的财产或可选择的财产。该财产所处的地区、大小形状及其他一些财产特征与估价对象不动产有足够的相似之处以满足买方的要求。开放市场交易：公开市场条件下实现的价格。要考虑交易是否涉及任何异常条件，如不动产销售价格中包括动产价格，或有买主以优惠利率提供融资。销售日期应相对接近估价日期。不动产的供求将随时间而变化并因此影响价值的变化。收集可比交易实例（收集交易实例+选取可比实例）尽可能的接近选取交易实例的标准：可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。“邻区”是指财产群，这种财产群中的财产（绝大多数财产）具有相对类似的土地用途和价值。（“同质”性要求）从
12、更广泛的意义上讲，是指其居住和使用者有着某些共同联系或特征的区域。物质特性通常确定一个邻区的界限，但一个邻区的界限并非总是很明显。有助于确定某一财产所谓的最有效和最佳用途。可比实例的用途应与估价对象的用途相同。大类用途：居住、商业、办公、旅馆、工业等。可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。大类结构：钢结构、钢混结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同。可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。可比实例的成交日期应与估价时点接近。可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格。需要什么样的信息（1）销售交易数据销售日期（达成销售价格的日期而
13、不是销售记录的日期）销售价格和销售条款（达成的融资安排）：谁提供以及是否为市场利率。应对实际利率、付款计划、分期偿还期限和到期日期有一定的理解。需要这些信息是为了理解是否因为融资的原因而应该对价格进行调整。要努力发现销售价格中是否包括动产。如窗帘、厨房用具、地毯、钢琴、草坪、家具等。在大型的房地产收益交易中，有些动产常常包括在销售中。买主和卖主的动机。家庭转让？亏本出售？承租人购买？临近财产的业主购买？在收益性评估和商业评估中，销售数据还应包括有关财产收益和费用方面的信息。（2）销售实例的物理特征努力发现那些对被研究市场起着重要作用的财产特征。这些可能包括：土地大小、形状、地形、土壤等。一个或
14、多个建筑的大小和性质。建筑的年限及其设计和建设的质量。任何特别的特征，如厨房内置物、改造的浴室、游泳池、房间的增建、空调、理想的景观等。建筑的条件及其现代化质量。可供的便利设施。财产方面的问题，包括从房间面积偏小、严重失修、电线不足、屋顶渗透等方面的问题。(3)有关可比销售的法律数据收集可比财产的某些法律特征。政府、民间、市场限制。（4）销售财产的位置公交便利性、学校，文化娱乐设施接近性，是否有破坏性的因素（如噪音等）。*应检查销售财产周围的财产，看其年限、价值、质量、条件与用途是否与财产标的周围的财产有根本不同。两者邻区之间的比较。（社区的生命周期及房地产的外部性问题）（5）市场条件：应考虑
15、市场在销售时处于什么状态（6）有多少笔销售实例对于每项评估，所需可比实例的数量并不固定。理想的数量部分取决于销售实例的可比程度，还受销售比较法中将要使用的方法的影响。（统计方法）数据来源：政府记录、报刊、交易会、当事人等。数据的证实：有两条途径可以提高你获取信息的质量：对销售进行检查。在很多评估中，常规的做法就是对可比销售实例进行现场检查。注意发现那些在销售日期后而不是实地检查的日期对财产的施工。通过其他信息来源对已获得的数据进行交叉检查。可比销售的分析与调整（1）比较销售的基本方法A.直接比较法：将销售财产直接与财产标的进行比较。技巧（吸引力排序）；局限性：所有销售交易和财产特征都应与被评估
16、的财产大致类似；此外，该技巧严重依靠评估师的直觉来判断哪一宗销售财产对买主更具吸引力。B.要素比较法销售交易以及有关财产的关键特征被称为比较要素。比较的四要素：销售条款、销售时间、位置因素、物理因素销售条款销售条款可以确定销售价格(2)对销售进行比较和调整的程序包括两个步骤：A.对上述销售要素进行比较分析；B.对销售价格进行调整以反映所发现的差异。A.对上述销售要素进行比较分析步骤包括：确定销售之间的重大差异，然后确定各可比销售和财产标的之间的重大差异。（比较要差异并观察哪些差异对价格差异构成了主要影响）B.对销售价格进行调整以反映所发现的差异注意几个问题：一是销售调整应该是合理的。换句话说，
17、调整的金额应该与被调整的特征之间存在合理的关系；二是调整的金额应该同时适用每笔销售。（3）调整的原则A.应对销售财产（及其价格）进行调整使其更接近财产标的。永远记住：应该根据标的进行调整。B.根据市场进行调整。重要的并不是评估师个人对差异的反映，而是市场对差异的反映。C.按正确顺序进行调整。这通常是指首先进行一般调整，然后对具体特征进行调整。合理的调整顺序应该是：销售条款、时间和市场条件、位置、物理特征。（4）调整类型：按百分比调整、按比较单位调整、按一次总算金额调整、几个重要方面的调整（1）销售条款A.建立价格可比基础应对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其成交价格内涵相同、口径一致、相
18、互可比。5个方面：统一付款方式；统一采用单价；统一币种与货币单位；统一面积内涵；统一面积单位。*统一付款方式：要求知道该销售价格下达成的融资安排。融资安排：计息方式、付款期限、利息、融资提供形式、特殊条款。问题的核心在于由于交易实例之间或交易实例与待估房地产在这些条件上的差异使得价格缺乏可比性，因为最终成交实际价格与名义价格不一致。例：由于房地产价值量大，成交价格往往采用分期付款的方式进行，但付款方式不同，使得实际价格会不同。甲交易实例成交价80万元，首付16万，半年后付32万，余款32万一年后付清；乙交易实例成交价80万元，首付16万，余款一年后付清。*尽管成交价格都为80万元，但实际价格不
19、一样。处理方式：以一次付清所需支付的金额为准。应该知道融资是由买方提供还是由卖方提供或由第三方提供，以及融资利率 是否为市场利率。如在卖方以优惠利率提供利率安排的情况下，买方所得到的优惠可能被较高的价格所抵消。（增量融资资本问题）特殊条款：是否有销售提前偿还条款、可变利率条款等。交易情况修正是指通过排除交易案例房地产市场交易行为中的一些特殊原因所造成的交易价格偏差。有利害关系人之间的交易；急于出售或急于购买的交易；交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易；交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易；交易税费非正常负担的交易；（）相邻房地产的合并；交易方式的差异。交易情况修正的方法：可比实例的成交价
20、格*交易情况修正系数=正常价格 交易情况修正系数=待估房地产交易情况指数/交易案例交易情况指数（2）交易期日修正是指将可比交易实例在成交期日的价格修正到待估房地产估价期日的价格。修正公式：交易实例在成交日期的价格*交易日期修正系数=在估价时点时的价格交易日期修正系数=待估房地产价格指数/交易案例价格指数一般采用房地产价格指数来进行修正。定基价格植树、环比价格指数。例：评估某宗房地产2001年9月末的价格，可比实例成交价3000元/平方米，成交日期2000年10月，另调查获知该类房地产价格2000年6月末到2001年2月末平均每月比上月上涨1.5%，2001年2月末到2001年9月末平均每月上涨
21、2%。3000*（1+1.5%）4*（1+2%）7=3658（元/平方米）房地产指数-房价指数 地价指数成本投入法、中位数价格法、重复交易法、特征价格法、加权平均法“同质可比性要求”-是指在价格指数编制过程中，报告期价格与基期价格的内涵一致，可直接进行对比。只有满足这一要求，才能如实反映商品价格的变动。房地产价格指数的编制则由于房地产市场交易的特点，造成报告期和基期的交易难以是同一样点，由此导致进行比较的价格难以保持“同质可比性”。（3）位置和物理房地产状况修正是将交易案例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象房地产状况下的价格。包括区位状况、权益状况和实物状况三个方面的修正。区位状况：繁华程
22、度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、临路状况等影响房地产价格的因素。权益状况：土地使用权年限、城市规划限制条件（如建筑容积率）等。实物状况：土地：面积大小、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况；建筑物：新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布置、工程质量等修正方法：直接比较修正：一般采用评分的办法，以估价对象的房地产状况为基准，将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分。间接比较修正：设想一个标准的房地产状况，以此标准房地产状况为基准，将可比实例及估价对象的房地产状况均与它逐项比较打分，然后将其所得的分数转化为修正价格的比率。注意事项：可比实例状况，无论是区位
23、、权益还是实物状况，都应是其成交时的状况，而不是估价时点或其他时候可能发生变化后的状况。由于不同使用性质的房地产，其价格影响的因素构成及作用程度均有着很大的不同，因此在进行修正时，具体比较修正的内容及权重也应有所不同。3.2 收益法收益还原法是对土地、房屋、或其他具备收益性资产进行估价的基本方法。它是指在估算不动产未来若干年预期纯收益的基础上，以一定的还原利率，将评估对象未来收益还原为评估时日收益总和的一种方法。适用范围：以获取收益为目的不动产的估价。3.2.1 收益法的计算公式最一般的公式无限年且其他因素不变的公式有限年且其他因素不变的公式净收益在前若干年有变化的公式预知未来若干年后房地产价
24、格的公式净收益按等差级数递增的公式净收益按等差级数递减的公式净收益按一定比率递增的公式净收益按一定比率递减的公式估价程序收益法资本化率r确定净收益测算A=Ag-Ac毛收入测算Ag经营成本测算Ac收益价格测算评估价3.2.2 净收益的求取净收益的求取公式净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-运营费用 =有效毛收入-运营费用潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得收入。有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金（延迟支付和不付租金）以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。运营费用是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用。运营费用率运营费用有效毛收入。对于某些类型的房地产，其
25、运营费用率有一个相对固定的范围。净收益是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收益。不同收益类型房地产的净收益的求取 净收益的求取因估价对象的收益类型的不同而有所不同，可归纳为以下几种情况：出租型房地产净收益的求取出租型房地产是收益法估价的典型对象，其净收益根据租赁资料求取。通常为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。租赁收入包括有效毛收入和租赁保证金、押金等的利息收入。实际求取时，维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费是否扣除取决与租赁契约。*注意租金收入中是否含有动产的租金收入。是否扣除取决于评估价值是否包含此部分。直接经营型房地产净收益的求取直
26、接经营型房地产的最大特点就是房地产所有者又是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开，需要从利润中将属于房地产租金的部分剥离出来。A.商业经营型房地产，净收益等于商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。B.工业生产型房地产，净收益等于产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。C.农地，净收益等于农地平均年产值扣除种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利费、农舍费、农具费、税费、投资利息等。自用或尚未使用房地产净收益的求取此类净收益的求取可以比照同一市场上有收益的类似房地产的有关资
27、料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。对于现实中包含有上述多种收益类型的房地产的净收益的求取，可以把它看成是各种单一收益类型房地产的组合，先分别求取，然后进行综合。实际收益与客观收益实际收益是指在现状下实际取得的收益，一般不能用来估价，因为具体经营者的经营能力等影响实际收益很大。客观收益是指排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所能得到的一般正常收益。所以，估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的以外，都应采用正常客观的数据。净收益现金流的类型在求取净收益时，应根据各种状况确定未来的净收益现金流形式，以便选择相关公式进行计算。收益年限的确定对于土地与
28、建筑物合成体的估价对象，如果是建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限的，就根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限。3.2.3 资本化率资本化率又称还原利率，是将不动产纯收益还原成不动产价格的利率或比例，其实质是一种资本投资收益率。风险-收益认识到资本化率实质上是一种投资的收益率，实际上就把握了求取资本化率的方法，即估价时所选用的资本化率，应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的收益率。资本化率选择的重要性不同地区、不同时期、不同性质、不同用途的房地产，由于投资风险的不同，资本化率也是不尽相同的。不同资本化率下的评估价格净收益（万元）资本化率（%）评估价格（万元）54125.00551
29、00.005683.335862.5051050.0051241.67确定方法：收益价格比较法;通过收集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。安全利率调整率（累加法）：以安全利率为基础，再加上风险调整值作为资本化率的方法。收益排序插入法;找出不同类型投资的收益率并按照风险值大小从高到低进行排序制成图表，然后将估价对象与这些类型的风险程度进行分析比较，根据估价对象的投资风险确定其所在图表中的位置从而确定其收益率的方法。投资复合收益法：此法以购买房地产的抵押贷款利息率与自有资本的收益率的加权平均数来求取资本化率。r=M*rM+(1-M)rEM-贷款
30、价值比率，即抵押贷款额占房地产价值的比率；rM-抵押贷款收益率，通常为抵押贷款利率；rE-自有资金所要求的收益率例子：1.待估房地产概括待估房地产为一24层写字楼，钢筋混凝土框架结构，占地面积2500平方米，建筑总面积26000平方米，土地使用期50年，1998年落成，要求评估2003年5月的收益现价。2.评估过程评估方法改房地产主要以出租方式经营，故选用收益还原法数据资料该房地产可供出租面积16900平方米，每平方米租金100元/月，出租率为95，建筑物原值为2600万元，辅助设施原值260万元，日常开支5万元，土地税.房产税及其他税费合计为总收入的8计算总收益16900*100*12*95
31、1926.6万元计算总费用建筑物折旧期按50年计，残值为0，辅助设施耐用年限为10年，残值率5年折旧费2600/50+260/10*95%76.7万元 年日常开支5*1260万元各项税费1926.6*8154.1万元年总费用76.7+60+154.1290.8万元计算纯收益年纯收益1635.8万元计算价格按45年使用期，还原利率为10，则房地产价格1635.8/10*（1-1/（1+10）45）16133.3万元3.3 成本法成本法是指求取估价对象房地产在估价时点的重新构建价格（重置或重建价格），扣除折旧，以此估算对象房地产的客观合理价格的方法。适用范围：既无收益又行少发生交易的房地产价格的评
32、估。注意：开发成本高并不一定意味着价格就高，开发成本低也不一定说明房地产价格就不应该高。估价程序成本法经济耐用年限确定重置成本、重建成本确定折旧计算D成本价格测算V=C-D评估价3.3.1 房地产价格构成下面以取得土地建成房屋销售这种典型的房地产开发类型为例，并从便于各构成项目估算的角度，来划分房地产价格构成。在这种情况下，房地产价格通常由下列6大项构成：土地取得成本；开发成本；管理费用；投资利息；销售税费；开发利润。土地取得成本：是取得开发用地所需的费用、税金等。目前情况下，取得土地的途径主要分三种：通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金；通过城市拆迁取得的，土地取
33、得成本包括拆迁安置补偿费和土地使用权出让金；在市场上“购买”的，土地取得成本包括购买土地的价款和购买时买方应该缴纳的税费。开发成本：是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等。在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括以下几部分：勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发工程中的税费。管理费用：包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。在估价时通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以某一比率来估算。投资利息：它包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。（？）从估价的
34、角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与其应获的利润分开，不能算作利润。销售税费：销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开发商（卖方）缴纳的税费，可以分为以下3类：销售费用、销售税金及附加、其他销售税费（如由卖方负担的交易手续费）等。在估价时，通常按售价的一定比率来估算。开发利润：是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。在估算开发利润时，应注意计算基数与利润率的对应，尽管从理论上讲，结果不会发生改变。3.3.2 成本法的基本公式最基本的公式 积算价格=重新购置价格-折旧适用于新开发土地的基本公式新开发土地价格=取得
35、待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地总面积/开发区总用地面积适用于新建房地产的基本公式新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建筑成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润在求取建筑物部分时，不含土地土地取得成本、土地开发成本及投资利息、销售税费和开发利润中所含的土地部分。适用于旧有房地产的基本公式旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物折旧旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格-建筑物折旧重新购建价格重新购建价格是指假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状态
36、的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。重新购建价格分为以下两种形式：重建成本是指采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物相同的全新状态的建筑物的正常价格。重置成本是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术、按股价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。建筑物重新购建价格的求取办法单位比较法是以建筑物整体，与价格、成本密切有关的单位为比较基础来估算建筑物的重新购建价格的方法。主要有单位面积法和单位体积法。分布分项法是以建筑物的各个独立构件或工程的基本单位价格或成本为基础来估算重新购
37、建价格的方法。分部分项法项目数量单位成本成本（元）基础工程150立方米200元/立方米30000墙体工程160立方米400元/立方米64000楼地面工程150立方米200元/立方米30000屋面工程150立方米300元/立方米45000给排水工程25000供暖工程15000电气工程20000合计229000税费、利息和管理费20%45800重新购建价格274800工料测量法是先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点的各该相同材料、设备的单价和人工费标准，再将其相加来估算建筑物的重新购建价格的方法。工程测量法项目数量单价成本（元）现场准备3000水泥6500砂石500
38、0砖块12000木材7000瓦面3000铁钉200人工15000税费1000其他5000重新购建价格57700指数调整法运用建筑物成本（造价）指数或变动率，将估价对象建筑物的原始成本调整到估价时点时的现行成本来估算建筑物的重新购建价格的方法。这种方法主要用于检验其他方法的估算结果。3.3.4 建筑物折旧建筑物折旧的概念和原因折旧是会计学中用于衡量由于时间流逝、技术过时和市场变化等因素而引起的固定资产的磨损消耗和其他价值损失的术语。物质上折旧指建筑物随着时间推移、风吹日晒、使用等在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。自然老朽主要由自然力的作用引起，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、老
39、化、风化、基础沉降等，与建筑物实际经过年数有关，同时也要看所在地区的气候和环境条件。正常使用的磨损主要由人工使用引起，与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数有关。意外的破坏损失主要是因突发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的：如地震、水灾、风灾和人工方面的：如失火、碰撞等意外的破坏损毁。延迟维修的损坏由于没有适时地采取预防、保养措施或修理不够及时，造成不应有的损坏或提前损坏，或已有的损坏仍然存在，如门窗损坏仍然存在、墙或地面有裂缝或洞等。功能折旧指随着经济发展、社会进步、人们居住习惯的改变等，建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值得损失。一般凭经验评估功能上的缺陷，对于可改造的则用所需费用为其
40、折旧额。经济上的折旧指建筑物以外（如噪音、污染、环境的改变等）的各种不利因素所造成的建筑物价值得损失。评估造成的资产贬值或消除这种不利影响需要投入的资金量。求取建筑物折旧的方法（自然寿命、经济寿命，实际经过年数、有效经过年数）在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数。直线法最简单的迄今使用最广泛的一种折旧方法，它在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。定率法用某一固定比率乘以房地产重新建造价格中扣除以折旧部分的余值，计算每年的折旧额。成新法根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。折旧计算时注意：折旧计算时注意：(1)应注意估价上
41、的折旧与会计上的折旧的区别 应注意土地使用权年限对建筑物经济寿命的影响估价实务中，通常以年限为基础计算折旧，然后根据实际观察法进行修正。例子某宗房地产土地面积1000平方米，是10年前征用农地取得的，当时每亩地花费18万元，现时取得该类土地每平方米620元；地上建筑物总建筑面积2000平方米，是8年前建成交付使用的，当时造价每平方米600元，现时每平方米1200元，估计建筑物八成新。试选用所给资料估算该宗房地产的现时总价和单价。土地现值=620*1000=620000元 建筑物现值=1200*2000*0.8=1920000元 估价对象现时总价=620000+1920000=2540000元
42、估价对象现时单价=2540000/2000=1270元例子估价对象概况某房地产为企业办公大楼，土地面积为1500平方米，建筑物总面积为5100平方米，建造日期为1992年，钢混结构。估价要求需要评估该房地产2003年10月的市场价格评估过程选取估价方法，因无类似办公大楼的交易实例，拟采用成本法估价。估价公式：房地产现时价格=土地的重新建造价格+建筑物重新建造价格-折旧 估价计算求取土地的重新建造完全价值利用市场资料比较，得出估价对象土地价格为1200元/平方米，则土地总价为1500平方米*1200元/平方米=180万元求取建筑物的重新建造完全价值经过调查，建造与待估房地产类似的办公大楼（钢混结
43、构），其现时建筑物造价为1100元/平方米，以此作为该建筑物部分的重置单价，则建筑物总造价为5100平方米*1100元/平方米=561万元求取建筑物折旧简单采用定额法，钢混结构的耐用年限为60年，残值率为0，则建筑物的折旧总额为561*12/60=112.2万元计算估价额房地产现时价格=180+561-112.2=628.8万元 每平方米单价=628.8/0.51万平方米=1233元/平方米3.3 假设开发法假设开发法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖相关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象土地价格的一种方法。适用范围：
44、待开发土地、待拆迁改造和再开发的房地产的估价等。注意：1.假设开发法是从开发商的角度分析，测算其所能支付的最高场地购置费。其可靠性如何，取决于以下几点：是否根据土地估价的最有效使用原则合理确定土地最佳利用方式；是否正确掌握地产市场行情及供求关系，并正确判断了开发完成后的物业总价值。2.假设开发法以一定的假设或限制条件为前提。通常有以下几方面的假设：估价中涉及到的不动产总价、租金和成本数据在开发期内不会发生大的变化；假设租金和不动产交易价格在开发期间不会下降，而且不考虑物价上涨的因素；假设在开发期间各项成本是均匀投入的。3.3.1 假设开发法的基本公式 最基本的公式待开发房地产的价值=开发完成后
45、的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买时应负担的税费按估价对象细化的公式求生地价值、求毛地价值、求熟地价值、求在建工程价值、求旧房价值的公式。3.3.2 假设开发法的操作步骤：运用假设开发法估价一般分为以下6个步骤：调查待开发房地产的基本情况；选择最佳的开发利用方式；估计开发经营期；预测开发完成后的房地产价值；估计开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；进行具体计算，求出待开发房地产的价值。调查待开发房地产的基本情况土地的位置，所在城市、城市中所在区域以及具体的坐落情况。土地面积大小、形状、地质、基础设施通达程度
46、。政府的规划限制，规定的用途、建筑高度、建筑容积率等。拥有的土地权利，权利性质、使用年限以及对转让、出租、抵押等方面规定等。选择最佳的开发利用方式主要目的在于确定最佳使用方式，包括用途、规模、档次等；估计开发经营期开发经营期的起点是估价时点，终点是将开发完成后的房地产全部租售完毕的时间。可分为开发期（）和租售期（）。确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售费用等的投入、利息的负担、预测开发完成后的房地产售价，以及各项收入与支出的折现计算服务。比较法进行风险问题预测开发完成后的房地产价值；开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。对于出售的房地产，通常采用比较法，并考虑类似房地
47、产价格的未来变动趋势或采用比较法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能变化趋势来推测。对于出租和直接经营的房地产，如写字楼、宾馆、商店、餐馆等，可先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转化为价值。开发成本、管理费用、销售税费在实际估价中估算开发成本、管理费用、销售税费时，可根据当地的房地产价格构成情况来分项估算，估算的方法也与成本法中的相同，所不同的是需要预测。比较法进行投资利息正确地计算投资利息需要把握以下几方面的内容：应计息的项目：地价、开发成本、管理费用；销售税费一般不计息。计息期长短：各种费用发生时间不一。计息的方式计息的大小计息周期名义利率和有效利率开
48、发利润：一般按社会或行业平均利润率估计，按地价、开发成本和管理费用三者之和的一定比例计算。例子：1.估价对象一块七通一平的待建空地，面积10000平方米；允许用途商业、居住；允许容积率7；允许建筑密度=50%；土地使用权50年；出售时间1996年10月。2.估价要求：要求评估1996年10月出售价格。3.估价过程（1）选择估价方法：该快土地为待建筑土地，适宜于假设开发法（2）选择最佳开发利用方式：通过调查，最佳开发方式如下：用途为商业居住混合；容积率7；建筑密度50%；建筑面积70000平方米；建筑物层数14层；各层面积5000平方米；地上1-2层为商店，建筑面积，3-14层为60000平方米
49、；（3）预计建设期：三年建成投入使用，1999年10月完成（4）预计出售楼价：估计建造完成后，其中的商业楼即可售出；住宅30%建成时售出，50%半年后售出，其余20%一年后售出。预计商业楼售价4500/平方米，住宅2500/平方米。（5）估计开发费及开发商利润总建筑费用5000万元，投入情况：三年每年投入分别20%，50%，30%；专业费用为建筑费8%；利息15%；销售费用为楼价3%；税费为楼价的6%；利润率为25%。（6）求取地价地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-销售费用-税费-开发商利润测算过程：计算的基准时间为该土地出售时间，即1996年10月，年贴现率选取为15%。（1）总楼价=45
50、00*10000/（1+0.15）3+2500*6000/（1+0.15）3*30%/（1+0.15）0+50%/（1+0.15）0.5+20%/（1+0.15）1=12230（2）总建筑费用=5000*20%/（1+0.15）0.5+5000*50%/（1+0.15）1.5+5000*30%/（1+0.15）2.5=4017（3）总专业费用=总建筑费*8%=4017*8%=321（4）总利息=（总地价+总建筑费+总专业费）*利息率*计息期（5）总销售费用=总楼价*3%=12230*3%=367（6）总税费=总楼价*6%=12230*6%=734（7）总利润=（总地价+总建筑费+总专业费）*利