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1、房地产估价PPT_PPTOKPPT内容这是房地产估价PPT，主要介绍了房地产估价方法成本法；成本法的含义；成本法的适用对象；成本法估价的操作步骤，欢迎点击下载。第2页1、成本法的含义：成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。成本法的本质是以房地产的重新开发为导向来求取房地产的价值。房地产估价方法成本法第4页3、成本法估价的操作步骤：弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料;测算估价对象的重新构建价格;测算估价对象的折旧;求取估价对象的积算价值。房地产估价方法成本法第5页4、房地产价格构成：房地产估价方法成本法运用成本法估价的一项最基础工作，就是要弄清估价对象的价格构成;一
2、个常规房地产项目一般要经历土地获取、前期工作、施工建设、完工验收、商品房租售等阶段;成本法估算中，需要估算出全经过发生的各项成本、费用、税金等必要支出以及正常的开发利润;第6页4、房地产价格构成：房地产估价方法成本法以房地产开发企业获得开发用地进行商品房建设，然后销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，将房地产价格构成分为土地获得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润7大项，即：房地产价格=土地获得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润第7页房地产估价方法成本法土地获得成本获得房地产开发用地的途径：市场购置征采集体土地获得;征收国
3、有土地上房屋获得。第9页房地产估价方法成本法征集集体土地的土地获得成本：征集集体土地的土地获得成本一般包括土地征收补偿费用、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等。第10页房地产估价方法成本法征集集体土地的土地获得成本：土地征收补偿费用第11页房地产估价方法成本法征集集体土地的土地获得成本：相关税费第12页房地产估价方法成本法征收国有土地上房屋的土地获得成本：第13页房地产估价方法成本法建设成本在获得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等，主要包括：勘察设计和前期工程费;建筑安装工程费;基础设施建设费;公共配套
4、设施建设费;其它工程费;开发期间税费。第14页房地产估价方法成本法管理费用房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括：人员工资;福利费;办公费;差旅费。管理费通常按土地获得成本和建设成本之和的一定比例计提。第15页房地产估价方法成本法销售费用销售成本，是指预售或销售开发完成后的房地产的必要支出，包括：广告费;销售资料制作费;售楼处建设费;样板房建设费代理佣金等。销售费用通常按开发完成后的房地产价值的一定比例计提。第16页房地产估价方法成本法投资利息指房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款部分的利息和手续费;土地获得成本、建设成本、管理费用和
5、销售费用，无论是借贷资金还是自有资金，都应计算利息;借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金的时机成本的考虑。第17页房地产估价方法成本法投资利息投资利息的计算把握原则：1、应计息项目：土地获得成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税费一般不计利息;2、计息周期：计算利息的单位时间(年、半年、季、月等);3、计息期：起点一般是获得房地产开发用地的日期，终点是到达全新状况的估价对象的日期，一般为完工验收完成的时间;4、计息方式：单利计息、复利计息。5、利率：一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率。第18页房地产估价方法成本法投资利息单利计息公式I=PinF=P(1+
6、in)复利计息公式I=P(1+i)n-1F=P(1+i)n第19页房地产估价方法成本法销售税费销售税费是指预售或销售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费，可分为下列两类：增值税(销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加(通常简称两税一费);其它销售税费，包括印花税、交易手续费。销售税费一般根据开发完成后房地产价值的一定比例来测算。第20页房地产估价方法成本法开发利润开发利润是指房地产开发企业的利润，是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得的平均利润，是需要实现估算的;为了与销售税费中不包含土地增值税、企业所得税的口径一致，并得到相对客观合理的开发利润，开发利润是未扣除
7、土地增值税和企业所得税的，简称税前利润。开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发企业所能获得的平均利润，不是个别房地产开发企业最终实际获得的利润;开发利润通常根据一定的基数乘以相应的利润率来估算。第21页房地产估价方法成本法开发利润直接成本利润率=开发利润/(土地获得成本+建设成本)投资利润率=开发利润/(土地获得成本+建设成本+管理费用+销售费用)成本利润率=开发利润/(土地获得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息)销售利润率=开发利润/开发完成后的价值第22页5、成本法的基本公式：房地产估价方法成本法房地产价值=房地产重新构建价格-房地产折旧=土地重新构建价格+建筑物重新构建价格-建筑物折旧=土地获得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧第23页6、适用于新开发的房地产的基本公式：房地产估价方法成本法新开发房地产价值=土地获得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润新开发的土地价值=待开发土地获得成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润相关PPT土地估价师考试经历PPT：这是一个土地估价师考试经历PPT，主要介绍了计划第一、耐心是根本、自信心一定要充足等内容。