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1、2021年上半年徐州房地产市场报告2021年6月份*纵横方略徐州市房地产市场研究报告目录市场综述(3)第一章调控政策及市政规划(5)1、调控政策(5)2、市政规划(6)第二章房地产市场(7)一、商品房市场(7)1、供求情况(7)2、同期供求比照(8)3、价格走势(8)4、存量及去化周期(9)二、土地市场(10)1、月度供给(10)2、月度成交(10)三、商品住宅市场(11)1、供求情况(11)2、同期供求比照(12)3、价格走势(12)4、存量及去化周期(13)5、排行榜(14)6、6月市区重点项目商品房成交面积排行榜(15)市场综述市场表现1、供求数据：2021年5月徐州市区商品住宅成交约4
2、1万、6月成交28万，假如去除保障房翡翠城在5、6月份集中签约的20万，近两月徐州市区含贾汪区商品住宅成交均在20-25万左右，成交极为惨淡。2、存量周期：2021年6月徐州市区商品住宅新增供给61.05万、新增成交27.65万、供求比为2.21:1，近16个月供求比均在1以上，供大于求成为常态，截止6月末市区商品住宅存量达691万、去化周期20个月。2021年徐州市区多个新大盘入市，如万科城、万科淮海天地、凯旋门、高铁东城等，带动供给上扬，但市场下行，成交偏冷，使住宅存量持续增高。3、个案成交：下表排行中绿地、万科项目占比一半，若下半年橡树湾、碧桂园、雨润新城新开，凯旋门、万科淮海天地、绿地
3、五项目持续销售，估计14年全年成交排行中将不会出现徐州本土开发商的身影，名气大盘抢占市场份额。2021年上半年徐州市区商品住宅成交面积排行数据来源：CTIC系统、徐州房产信息网将来市场预判：从数据来看，在供给量继续增长的情况下，本月成交量明显回落，供求比2.21:1，存量房去化压力加大，同时为了完成年度任务量，部分开发商已经或明或暗的下调价格或降低首付门槛来促进成交，但基于大部分购房者“买涨不买跌的心理，降低门槛并没有带来大量成交，反而愈加坚定了购房者对于楼市会继续降价的想法，使得购房者选择继续保持观望态度。而华润项目、万科项目、绿地项目、碧桂园项目、雨润新城都将于下半年入市或持续销售，在市场
4、下行的背景下购房者更倾向于名气大盘或地段好的楼盘，下半年可能会出现大盘月的现象，成交占比将特别之大，例如7月的华润凯旋门、万科淮海天地，8月的华润橡树湾，9月的碧桂园。第一章调控政策及市政规划1、调控政策国土部明令禁止以土地换项目今年9月1日起施行6月6日，国土资源部部长姜大明签署国土资源部第61号令，发布（节约集约利用土地规定）。（节约集约利用土地规定）规定，各地禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款，自2021年9月1日起施行。经营性用地应当以招标拍卖挂牌的方式确定土地使用者和土地价格，各类有偿使用的土地供给不得低于国家规定的用地最低价标准。徐州公积金贷款新政连续
5、缴存12个月方可申请徐州市住房公积金管理中心6月13日对申请住房公积金贷款条件中关于缴存时限的规定作出调整“连续、按时、足额正常缴存6个月含以上可申请公积金贷款调整为“连续、按时、足额正常缴存12个月含以上可申请公积金贷款。此政策从2021年7月1日起正式施行，7月1日前受理的贷款申请按原政策执行，7月1日后受理的贷款申请按调整后政策执行。保监会公布以房养老试点意见:年满60岁且有房保监会6月23日下发了（中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见）(下面简称（意见）)。这意味着，“以房养老政策正式落地。根据（意见）要求，投保人群应为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人；试
6、点保险公司需已开业满5年，注册资本不少于20亿元，且申请试点时上一年度末及近期季度末的偿付能力充足率不低于120%。目前，获得“以房养老政策试点的地区仅为北京、上海、广州、武汉，试点期间自2021年7月1日起至2016年6月30日止。（意见）自2021年7月1日起施行。7月1日起6地放宽公积金提取公积金门槛降低北京使用公积金贷款的购房人在提取公积金时，不再需要提交购房合同、贷款合同等材料，提取周期缩短为3个月一次，提取限额为本人和单位缴存公积金3个月的总和。武汉月收入在1900元下面且从未使用过公积金贷款的职工，可定期提取。上海今年进一步放宽提取公积金支付房租、物业费政策，提高提取额度，支持住
7、房公积金缴存职工的自住住房消费；研究简化退休、购房等提取公积金的手续和流程。宜宾职工租住公共租赁住房和廉租房可提取公积金。曲靖双方缴存公积金的家庭单笔贷款最高额度由50万元提至70万元，单方缴存家庭由25万元提至35万元。中山缴存人配偶及其未成年子女患重大疾病可提取公积金；个人自付和自费的医疗费超过2万元，可每年在该社保年度内提取一次公积金，提取额不超过其个人自付和自费的医疗费用。房地产业营改增税率或定为11%目前财税部门已经开场着手对房地产业进行营改增调研，房地产业营业税改缴增值税后税率很有可能为11%。对此，有专家表示，如房地产业价格上升空间有限，营改增后房地产商的盈利将遭到影响，日子恐将
8、愈加难过。不动产登记条例延期出台估计在年底落实原定于6月底出台的（不动产登记条例）可能延期，有望在今年年底前出台。早在2021年1月份的全国国土资源工作会议上，针对备受业界关注的不动产统一登记制度，国土资源部副部长徐德明表示，国土部将尽快协调有关部门，建立部际联席会议制度，加快组建不动产登记局。2、市政规划新秦洪桥东桥与东3环高架快速路立交成功对接6月6日，我市“三重一大工程东三环高架快速路跨京杭运河大桥新秦洪桥东桥与东三环高架快速路三环北路立交成功对接。根据计划，下一步将进入跨京杭运河大桥新秦洪桥桥面施工及引桥施工阶段，估计到8月份该工程就将完工，届时跨京杭运河大桥将成为我市北部地区车辆进入
9、东三环高架快速路的主要入口。徐州高铁生态商务区发展框架三条主干道通车6月12日上午，徐州经济技术开发区昆仑大道东延、彭祖大道东延、高新路南延3条主干道路正式建成通车，为开发区拉开高铁生态商务区二期建设框架、进一步优化开发区产业布局奠定了基础。第二章房地产市场一、商品房市场讲明：商品房是指市场上销售的全部房产，包括住宅、商业、办公、经济适用房、车库、地下室等物业。2021年6月徐州市区商品房新增供给73.93万、环比下降8.10%；2021年6月徐州市区商品房新增成交32.97万、环比下降26.80%；2021年6月徐州市区商品房市场供求比为2.24:1，整体市场呈供大于求状态；2021年6月徐
10、州市区商品房成交均价6227元/、环比上升10.47%。1、供求情况图1-1-1：2021年6月-2021年6月徐州市区商品房供求情况表1-1-1：2021年6月徐州市区商品房市场数据指标变化数据来源：徐房指数杂志2021年6月徐州市区商品房新增供给73.93万、环比下降8.10%，新增成交32.97万、环比下降26.80%，供求比为2.24:1，供求均大幅下降，整体市场长时间保持供过于求状态。2、同期供求比照2021年1-6月徐州市区商品房新增供给384万、环比上涨19.25%，新增成交250万、环比上涨14.16%，上市量增幅明显高于成交量，供求比达1.54:1，市场竞争剧烈。图1-2-1
11、：1-6月徐州市商品房供求比照数据来源：徐房指数杂志3、价格走势2021年6月徐州市区商品房成交均价6227元/、环比上升10.47%。商品住宅成交均价5630元/、环比上升2.51%。图1-3-1：2021年6月-2021年6月徐州市区商品房成交均价走势数据来源：徐房指数杂志4、存量及去化周期截止2021年6月末，徐州市区商品房市场存量达1215万，去化周期29个月其中商品住宅存量691万、去化周期20个月。商办、地下室/车库车位等存量达524万，商办市场存在的风险较大图1-4-1：2020年-2021年6月徐州市商品房存量及去化周期走势数据来源：徐房指数杂志二、土地市场经营性用地指住宅或部
12、分保障房、商业或商务金融、办公、市场等用地，不包含工业、物流、公建配套、保障性住房等。1、月度供给图2-1-1：2021年7月-2021年6月徐州市区经营性用地供给情况2021年6月徐州市区无经营性用地挂牌出让。2、月度成交图2-1-1：2021年7月-2021年6月徐州市区经营性用地成交情况2021年6月徐州市区无经营性用地成交。三、商品住宅市场讲明：商品住宅指市场上销售的住宅物业，包含政策性住房、普通住宅、别墅、花园洋房等产品形态。2021年6月徐州市区商品住宅新增供给61.05万、环比上涨0.25%；2021年6月徐州市区商品住宅新增成交27.65万、环比下降31.96%；2021年6月
13、徐州市区商品住宅市场供求比为2.21:1，整体市场呈供大于求状态；2021年6月徐州市区商品住宅成交均价5630元/、环比上升2.51%。1、供求情况2021年6月徐州市区商品住宅新增供给61.05万、环比上涨0.25%，新增成交27.65万、环比下降31.96%；成交均价5630元/、环比上升2.51%；近9个月供求比均在1以上，供大于求成为常态，存量房去化成为重点。图3-2-1：2021年6月-2021年6月徐州市区商品住宅供求情况表3-2-2：2021年6月徐州市区商品住宅市场数据指标变化数据来源：徐房指数杂志2、同期供求比照图3-3-1：1-6月徐州市区商品房供求比照数据来源：徐房指数
14、杂志2021年1-6月徐州市区商品住宅市场新增供给297万、新增成交207万，分别同比上涨23.75%、上涨19.65%，供给量、成交量均大幅上涨。3、价格走势2021年6月徐州市区商品住宅成交均价5630元/、环比上升2.51%。图3-4-1：徐州市区商品住宅成交价格走势数据来源：徐房指数杂志4、存量及去化周期2020年至今，徐州住宅市场年度供求比均呈现供大于求现象，截止14年6月末徐州市区商品住宅存量691万、去化周期20个月。整体看商品住宅库存量已经步入过大区间，存货压力开场显现并增大，开场抑制价格涨幅。图3-5-1：徐州市区商品住宅存量及去化周期情况数据来源：徐房指数杂志5、排行榜上半年商品住宅成交面积排行榜数据来源：CRIC系统+徐州房产信息网上半年商品住宅成交金额排行榜数据来源：CRIC系统+徐州房产信息网6、6月市区重点项目商品房成交面积排行榜数据来源：徐州房产信息网，统计时间6月06日-7月03日