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1、 2016 上半年长沙房地产市场报告201 6-07-03 本报告数据统计口径数据来源a. CRIC2016中国房地产决策咨询系统数据时间b. 2016.01.01-2016.06.30统计口径c. 本报告统计范围包括长沙内六区，不含其余县、市 所有成交数据均为实际网签信息 01整体市场扫描This section is a comprehensive review of the market, research for land, residential,villas, commercial and office market performance in the past six mont
2、hs. 土地市场土地成交情况区域土地市场土地库存及结构 土地市场 / 概况2016上半年正荣集团土地市场表现土地单价691万/亩总价11.2亿，溢价率45.5%梅溪湖板块 J-44地块溢价再现土地成交：39 219宗， 万平米11其中，居住用地万平米，商住用地 万平米，57望城区商办用地28万平米，工业及其他用地 123万方上半年成交土地95.71万方最热区域占全市的43.7%成交金额：59亿平均楼板价：平均溢价率：12456.37%元/平住宅用地10.8万方，占比商住用地56.54.9%25.8%12.9%52.1%工业主导万方，占比商业用地工业用地28.2114.1万方，占比万方，占比 土
3、地市场 / 量价1-6月土地成交量高于去年同期，底价成交依旧是主旋律；政府持续控制放地，但土地财政依旧是政府主力收入源，预计下半年将加快推地节奏。图：月度土地成交量价走势（万方，元/平）图：月度土地成交溢价率走势（%）成交面积（）楼面价（元/）溢价率（%）800,000700,000600,000500,000400,000300,000200,000100,00004,0003,5003,0002,5002,0001,5001,00050040353025201510500-5年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月上半年土地成交面积219万平米，成交总金额5
4、9亿，平均楼面地价1245 6.37%元/平，平均溢价率 土地市场 / 区域上半年全市的土地成交量中望城区独占半壁江山，平均楼面价最高的为岳麓区。NO.3 开福区图：1-6月各区土地平均楼面价（元/平）627亩，5宗708芙蓉区NO.1 望城区1436亩，17宗244111591213337雨花区开福区岳麓区望城区NO.5 芙蓉区79亩，3宗NO.2 岳麓区677亩，9宗NO.5 雨花区464亩，5宗NO.5 天心区0亩，0宗 土地市场 / 溢价上半年仅两宗土地溢价，溢价率最高土地为正荣集团的梅溪湖J-44地块，溢价率45.5%，也是唯一一宗成交的纯住宅用地45.5%41.9%6.37%最高溢
5、价率其次溢价率平均溢价率受让人：正荣集团地块编号：梅溪湖板块J-44地块土地性质：住宅用地受让人：长沙市蓝盾包装厂地块编号：望城板块土地性质：工业用地成交单价：60万/亩上半年总出让土地面积：3282亩上半年土地成交总金额：59亿元平均溢价率达到：6.37%成交单价：691万/亩楼面价：4147元/平米楼面价：597元/平米 土地市场 / 库存截至2016年6月底，综合用地库存（可开发建筑面积）1180万方，商办用地库存965万方，住宅用地库存319万方。1180 965 319万方万方万方综合用地库存商办用地库存住宅用地库存区域存量（总建）区域存量（总建）区域存量（总建）芙蓉区开福区天心区雨
6、花区岳麓区望城区合计10069041019813684745735682844712544133187950芙蓉区开福区天心区雨花区岳麓区望城区合计211663204473319348芙蓉区开福区天心区雨花区岳麓区望城区合计12852735163428343316352742413115699730911809290923592316085048359419655868 住宅市场注：统计数据中不包含别墅物业，针对别墅市场在后文另作分析市场供求关系库存量及结构分析市场特征深度分析 住宅市场 / 概况2016上半年住宅市场表现活跃度集中度新鲜度各项刺激政策发酵引发二季度市场急速升温，活跃度到达历史
7、峰值供应量：44605套，501.11万平米环比：36.55%呈现上升趋势，市场分化趋于明显，板块、区域内的龙头效应显现成交量：66236套，731.39万平米环比：11.22%主力成交房源来自近两年新增预售，早期库存积高且消化困难是目前长沙楼市的痛点成交均价：6493元/平环比：2.39%改善型需求集中释放推高楼市成交爆，库存压力缓解下房价进入上行通道，但历史库存房源难以消化压制房价“涨势”内五区库存量：898.72万平米，去化周期7.4月 住宅市场 / 供求1-6月住宅累计供求比仅为0.68，成交量高于历史同期，虽价格较去年下半年增幅仅2.39%，但增幅有扩大趋势，房价处于上升通道0.86
8、图：月度住宅供求量及成交价（万方，元/平）供应面积成交面积200150100502015年累计供求比0.692016上半年供求比02015年房价增幅：0.17%成交均价6,8006,6006,4006,2006,0002016上半年增幅：2.39% 住宅市场 / 库存截至6月底，内五区住宅库存75029套，去化周期为7.4个月，库存产品面积大量集中在80-100表：2016年6月底长沙内五区住宅库存结构库存套数产品面积段（）80以下库存套数96602206110831184693923库存套数占比12.88%29.40%14.44%库存面积（）689551.2197112975029套80-1
9、00100-1201197978120-14424.62%5.23%2436266594847.1623317.2144-160去化周期160-18037114.95%180-20022452.99%423898.310501857.4 个月200以上41295.50%库存面积（万方）1200主力库存面积1000800600400200080-1002016.012016.022016.032016.042016.052016.06 住宅市场 / 区域上半年住宅供应、成交量最高的区域均为岳麓区，供应占全市总量的28%，成交占全市总量的35%表：2016年1-6月各区住宅供求量（万方）区域望城区
10、雨花区岳麓区天心区芙蓉区开福区供应面积48.61成交面积107.52131.95258.87119.4035.31雨花区雨花区18%21%天心区16%105.79141.3694.091-6月供应占比1-6月成交占比天心区19%岳麓区岳麓区28%35%30.67望城区天心区雨花区芙蓉区岳麓区开福区望城区天心区雨花区芙蓉区岳麓区开福区80.5878.34 住宅市场 / 区域价格最高的开福区住宅成交均价超7428元/平，价格最低的望城区区上半年均价不足5千，目前住宅库存较多的是天心区、岳麓区。图：2016年1-6月各区住宅成交均价（元/平）图：2016年6月底内五区住宅存量（万方）74286995
11、677966676363岳麓区209.38219.38207.66180.5481.764341天心区雨花区开福区芙蓉区望城区雨花区岳麓区天心区芙蓉区开福区 住宅市场 / 结构上半年住宅成交主力面积为100-120，主力单价为5000-6000元/平，主力总价50万元以下成交面积结构成交单价结构成交总价结构18000以上15000-1800012000-1500010000-120009000-100008000-90007000-80006000-70005000-60005000以下200以上180-200150-180120-150100-12090-10080-90200以上180-2
12、00160-180144-160120-144100-12080-10070-8060-7050-6080以下50以下 住宅市场 / 活跃度一季度活跃度低于2013年水平，但二季度急速升温，活跃度达到历史峰值，得益于各项政策刺激下改善型需求集中释放。一季度项目单位产值（ ）活跃度时间2013201445404611201520167487一季度二季度三季度四季度878484448762832147237788四季度二季度1154020152013201420164403714566908403-三季度市场活跃度越高，表明需求面越广泛，项目单位产值越高，则表示需求动力越强 住宅市场 / 集中度市
13、场集中度出现上升趋势，表明市场正在出现分化，核心地段、重点项目受关注度更高，成交量也与其他项目拉开差距。TOP10TOP10-20TOP20-3025%20%15%10%5%集中度0%市场成交前30位的项目，2016年一个季度明显处于上升趋势发展，市场集中度明显提高 住宅市场 / 新鲜度市场库存41.84%来自于2013年及以前的预售，但成交量中仅占3.64%，早期库存消化困难是目前楼市库存持续积高的主因。库存量预售年份：上半年成交量预售年份：131398.452016 年万m2376新鲜度217.612015 年万m22016年预售88.722014年2013 年2013年及以前预售2015
14、年预售24.640.632012 年244万m22014年预售1.250.102011 年148万m22010 年及以前成交量（万方）新鲜度表明了市场供需的节奏，目前长沙市场住宅主要依赖新增供应，历史供应消化困难 别墅市场市场供求关系库存量及结构分析市场特征深度分析 别墅市场 / 概况2016上半年别墅市场表现活跃度集中度新鲜度活跃度与往年持平，但二季度上涨明显，整体市场淡旺季界线明显，下半年有望持续上行供应量：770 19.64套， 万平米环比：-31.4%集中度整体向上，龙头效应有所加深，客户对房企品牌、口碑敏感度加深成交量：665套，15.23万平米环比：192.91%与住宅一致，历史房
15、源积高，但新盘销售优于历史房源，历史库存消化苦难成交均价：16072元/平环比：194.51%龙头项目放量引跑市场，经济型别墅成为销售主力，整体均价小幅下行！内五区库存量：113.04万平米，去化周期44.3月 别墅市场 / 供求1-6月别墅市场供求比逐步回归理性，自二季度起成交市场活跃度有所提升，但整体基数仍处于低位图：月度别墅供求量及成交价（万方，元/平）1.92供应面积成交面积151052015年累计供求比1.292016上半年供求比02015年价格增幅：成交均价1800016000140001200010000800012.11%2016上半年增幅：6000-10.95% 别墅市场 /
16、 库存截至6月底，全市别墅库存4077套，去化周期为44.3个月，库存产品面积主要在180以下。表：2016年6月底长沙内五区别墅库存结构产品面积段（）180以下库存套数880690648564332库存套数占比21.58%16.92%15.89%13.83%8.14%库存面积（）125989138241库存套数180-2203949套220-260157044260-30015785310570883499300-340340-3802333021985.71%380-4207.41%120413去化周期420-5004.86%89845500-600600-800800以上1112.72%
17、5997644.3个月992.43%66822200.49%25084库存面积1140000主力库存面积11300001120000111000011000001090000180以下2016.012016.022016.032016.042016.052016.06 别墅市场 / 区域上半年别墅供求主要集中在岳麓区、望城区及开福区，别墅市场集群促进“富人区“的形成，提升所在板块价值优势表：2016年1-6月各区别墅供求量（万方）开福区望城区30%18%开福区20%区域望城区雨花区岳麓区天心区芙蓉区开福区供应面积3.58成交面积4.14望城区27%2.882.011-6月供应占比1-6月成交占
18、比3.974.593.381.08岳麓区30%岳麓区20%0.000.32望城区雨花区芙蓉区岳麓区5.833.08望城区雨花区岳麓区天心区芙蓉区开福区天心区开福区 别墅市场 / 区域上半年岳麓区别墅均价13593元/平为全市最高，而存量方面，开福区别墅库存30.15万方，占全市别墅库存的26.67%。图：2016年1-6月各区别墅成交均价（元/平）图：2016年6月底各区别墅存量（万方）1359313060岳麓区天心区雨花区开福区芙蓉区28.9619.6328.0130.156.3111422112151081410389望城区雨花区岳麓区天心区芙蓉区开福区 别墅市场 / 结构上半年别墅成交主
19、力面积为180以下，主力单价为1-1.2万/平，主力成交总价为200-250万成交面积结构成交单价结构成交总价结构800以上600-800500-600420-500380-420340-380300-340260-300220-260180-220180以下30000以上28000-3000024000-2800022000-2400020000-2200018000-2000016000-1800014000-1600012000-1400010000-120008000-100008000以下1000以上800-1000600-800500-600400-500350-400300-35
20、0250-300200-250150-200100-150100以下 别墅市场 / 活跃度别墅市场活跃度与往年同期相似，整体市场淡旺季界线明显，市场活跃度三四季度有望持续上扬一季度项目单位产值活跃度月份20132658298936494722201419821617201519332397281531452016一季度二季度三季度四季度1877四季度二季度3022201620132014201520482719-三季度二季度市场活跃度以及单位产值均冲破新高，市场整体向上趋势明显 别墅市场 / 集中度市场集中度整体向上，龙头项目市场影响度逐步加大，客户对品牌、口碑的敏感度加深，但集中度在2016
21、年1季度后迎来拐点，主要是由于市场整体回暖以及新房源入市导致TOP3TOP3-6TOP7-9120%100%80%60%40%20%0%集中度成交前3位的项目，在2015年占有率达到峰值，主要是由于市场行情冷淡，龙头项目抗压能力更强 别墅市场 / 新鲜度别墅成交中的2016年预售占比最高，整体来看新盘销售优于早期项目，2013年及以前库存占总体57.34%，但成交仅占8.23%，销售较为困难库存量预售年份：10.19 预售万m上半年成交量预售年份：2016年22016年2015 年6.15新鲜度64.825.7317.69万m2万m22015年预售2014年2013年2.092013年及以前预
22、售1.012014年预售2012年0.170.040.0420.242011年万m2成交量（万方）2010年及以前别墅物业的库存量与销售量仍以近期预售为主，历史库存销售困难 商办市场市场供求关系库存及去化周期区域市场特征 商办市场 / 概况上半年商业市场持续平淡，办公市场受大客户订单影响成交量大幅增长，目前商办物业均面临较长的出清周期，但受“营改增”政策利好下，预计下半年成交有所回温商业1-6月成交量：29.02万方成交量环比：77.32%库存面积：626.05万方去化周期：95月1-6月均价：11674元/平均价环比：2.26%库存面积：184.89万方去化周期：38月1-6月成交量：39.
23、51万方成交量环比：-56.56%1-6月均价：20504元/平均价环比：-8.03%办公 商业市场 / 供求上半年的商业供应持续激增，成交平缓，库存压力进一步增加，价格回落8.03%。1.36图：月度商业供求量及成交价（万方，元/平）供应面积成交面积4030201002015年累计供求比2.162016上半年供求比2015年价格增幅：成交均价310002600021000160001100060003.08%2016上半年增幅：-8.03% 商业市场 / 区域商业供应及成交量均以岳麓区、雨花区为主，商业价格最高的岳麓区均价达到2.2万/平，而价格最低的望城区商业单价仅7千出头。表：2016年
24、1-6月各区商业供求量（万方）图：2016年1-6月各区商业成交均价（元/平）区域供应面积1.67成交面积3.1821944218792121619627望城区雨花区岳麓区天心区芙蓉区开福区1513417.995.056.5425.458.4074251.3515.6413.251.192.23望城区雨花区岳麓区天心区芙蓉区开福区 办公市场 / 供求受大客户订单影响，上半年办公成交量价齐升，但供应的持续放量加重了库存压力1.91图：月度办公供求量及成交价（万方，元/平）供应面积成交面积2520151052015年累计供求比1.942016上半年供求比02015年价格增幅：-4.63%2016上
25、半年增幅：2.26%成交均价20,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,000注：数据统计包含40年产权公寓物业 办公市场 / 区域办公物业的供求主要集中在岳麓区，全市办公均价最高的为天心区19744元/平，价格最低的岳麓区办公单价9563元/平，望城区办公物业空缺。表：2016年1-6月各区办公供求量（万方）图：2016年1-6月各区办公成交均价（元/平）区域供应面积0.00成交面积0.0019744望城区雨花区岳麓区天心区芙蓉区开福区10.115.83134181220810713956328 .150.0013.694.180.001.16014
26、.440.67望城区雨花区岳麓区天心区芙蓉区开福区 02板块市场研究This part is about the breakdown of the market segment , analysis of the differencesbetween the various sectors, as well as the purchasing power of the plate, competitiveand other factors. 板块分析 / 板块地图根据行政区划、行业认知、房地产发展水平等原则，我们将主城区划分成26个板块。长沙房地产板块地图区域板块中心板块区域板块环保科技园板块
27、雅塘井湾板块红星洞井板块武广板块五区中心青竹湖隆平科技园板块尚东板块芙蓉区开福区雨花区秀峰鹅羊望城芙蓉北板块秀峰-鹅羊板块青竹湖板块金鹰月湖板块省府南板块暮云板块芙蓉北星沙高桥板块滨江新城金金星北星北雷雷锋锋金鹰月湖坪塘板块麓谷市府中心板块尚东隆平科技园麓谷板块梅溪湖高桥岳麓山岳麓山板块洋湖垸板块金星北-雷锋板块滨江新城板块梅溪湖板块市政府板块武广雅塘井湾洋湖垸 省府北天心区岳麓区省府南 红星洞井大托板块坪塘中心板块开福区环保科技园省府北板块望城板块大托芙蓉区雨花区天心区望城区望城区长沙县暮云岳麓区星沙 板块供求分析板块供求价分析不同物业类型的热点板块分析 板块分析 / 板块分类供求量成交价物
28、业类型热点板块价格高地高光板块别墅成交最多供应量高均价高 中心板块 中心板块望城板块 梅溪湖板块 红星洞井板块 高桥板块商业成交最多望城板块 滨江新城板块成交量高价格增速高办公成交最多 梅溪湖板块 望城板块 跳马板块 坪塘板块 梅溪湖板块 洋湖垸板块 滨江新城板块 板块分析 / 供求热点序号供应量（万方）成交面积（万方）成交均价（元/平）序号供应量（万方）成交面积（万方）成交均价（元/平）板块均价增幅板块均价增幅12中心板块梅溪湖板块望城板块81.4171.9848.6143.7041.4333.9232.4824.6621.2715.0614.4214.2214.1811.758.1557.
29、1387.62107.5234.9535.1367.5339.9327.2839.4612.3626.8415.8023.7615.9810.869098802543417303482963965921667081625819595254177115620455704.72%7.82%-5.61%8.82%8.49%6.26%2.82%-0.50%14.01%-2.52%5.77%-1.64%4.85%-2.45%2.47%1617181920212223242526芙蓉北板块雅塘井湾板块大托板块7.075.104.523.491.791.240.650.000.000.000.0018.44
30、20.6010.3913.8817.1611.4326.781.64833666805682703448327506531546357987382645302.77%0.18%3-0.50%2.53%4武广板块金鹰月湖板块金星北-雷锋板块高桥板块5暮云板块-8.56%-2.39%5.06%6洋湖垸板块红星洞井板块省府北板块滨江新城板块秀峰-鹅羊板块省府南板块环保科技园板块尚东板块7麓谷板块8坪塘板块2.23%9岳麓山板块跳马板块2.7012.63%14.84%-27.72%1011121314150.46青竹湖板块5.76市政府板块隆平科技园板块注：以上数据统计范围均为住宅（不包含别墅） 板块
31、分析 / 高光板块序号板块别墅成交量（平米）41352.82别墅成交套数（套）别墅成交均价（元/平）前别31望城板块青竹湖板块洋湖垸板块22069112159544墅 板225899.57块325059.2713412628序号板块商业成交量（平米）31769.35商业成交套数（套）商业成交均价（元/平）前商业31望城板块42215941074251661511750板块2雅塘井湾板块秀峰-鹅羊板块24863.94315945.9序号板块办公成交量（平米）128234.42办公成交套数（套）办公成交均价（元/平）前办31梅溪湖板块中心板块68636225892801875310122公 板25
32、1365.76块3雅塘井湾板块28385.9 板块指数分级购买力分级竞争力分级涨跌度分级 板块指数分级 / 购买力第一梯队（高单价、高总价）套总价（万元）140中心板块、高桥板块、滨江新城板块、梅溪湖板块、岳麓山板块、芙蓉北板块、雅塘井湾板块、金鹰月湖板块、武广板块、尚东板块、市政府板块跳马板块120100806040200高桥板块中心板块购买力指数低单价高总价高单价高总价第二梯队（低单价、高总价）青竹湖板块洋湖垸板块、省府北板块、秀峰鹅羊板块、隆平科技园板块、跳马板块、大托板块、青竹湖板块、红星洞井板块、省府南板块、环保科技园板块望城板块低单价低总价高单价低总价第三梯队（低单价、低总价）单价
33、（元/平）坪塘板块、麓谷板块、金星北 -雷锋板块、4,0005,0006,0007,0008,0009,00010,00011,000暮云板块、望城板块注：单价与套总价数据均采用1-6月的板块平均数 板块指数分级 / 竞争力第一梯队（高成交）成交面积（万方）120中心板块、洋湖垸板块、梅溪湖板块、望城板块梅溪湖板块100806040200望城板块竞争力指数高成交低供应洋湖垸板块高成交高供应中心板块第二梯队（低成交、低供应）坪塘板块、省府南板块、芙蓉北板块、麓谷板块、环保科技园板块、雅塘井湾板块、尚东板块、岳麓山板块、金星北-雷锋板块、跳马板块、省府北板块、市政府板块、高桥板块、青竹湖板块、金鹰
34、月湖板块低成交低供应滨江新城板块武广板块低成交高供应第三梯队（低成交、高供应）供求比隆平科技园板块、暮云板块、大托板块0.00.51.01.52.0、秀峰-鹅羊板块、红星洞井板块、滨江注：供求比与成交面积数据采用各板块1-6月累计数据新城板块、武广板块 板块指数分级 / 涨跌度第一梯队（量价齐升）均价环比(%)1.0坪塘板块、省府南板块、芙蓉北板块、麓谷板块、环保科技园板块、暮云板块、中心板块、尚东板块、红星洞井板块、洋湖垸板块、滨江新城板块、省府北板块、梅溪湖板块、武广板块、市政府板块、高桥板块跳马板块量价齐升量跌价升0.80.6涨跌度指数第二梯队（量跌价升）0.4雅塘井湾板块、岳麓山板块、
35、大托板块、秀峰-鹅羊板块、跳马板块、金鹰月湖板块雅塘井湾板块0.2梅溪湖板块0.0望城板块量升价跌第三梯队（量跌价跌）量跌价跌-0.2-0.4青竹湖板块成交量环比(%)望城板块-1.0-0.50.00.51.0注：量价涨幅均采用各板块上半年与去年的环比数据 031-6月排行榜This part is the ranking of the project with the enterprise, including sales area, theamount of sales, the most expensive unit, Ranking is divided into residentia
36、l, villas,commercial and office, as well as enterprises. 住宅排行榜成交面积TOP10成交金额TOP10单价最高房源TOP10总价最高房源TOP10 住宅排行榜2016年1-6月长沙2016年1-6月长沙住宅销售面积TOP10住宅销售金额TOP1012北辰三角洲润和紫郡2113171856851162441086531081959174512北辰三角洲金茂广场18.60亿元10.37亿元9.81亿元8.03亿元7.80亿元7.66亿元7.36亿元6.90亿元6.68亿元6.25亿元34中海国际社区保利西海岸丽发新城34保利西海岸润和紫郡567567中海国际社区中建梅溪湖中心梅溪湖金茂悦万科梅溪郡恒大雅苑鑫远御文台中建梅溪湖中心天麓914569101689108910金茂广场9082389866恒大雅苑万科魅力之城 住宅排行榜2016年1-6月住宅2016年1-6月住宅单价最高房源TOP10总价最高房源TOP1012华远华中心2号楼-28094、5号楼-16072号楼-40062号楼-19043号楼-270122830元/平22090元/平21979元/平21761元/平21321元/平20925元/平20806元/平20774元/平20715元/平20707元/平12中建江山壹号华远华中心