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1、2021上半年广州房地产市场报告易居企业集团 广东区域市场开发中心声 明本报告是我司及其研究人员对房地产相关信息和数据的连续跟踪和即时分析，但不保证所有信息之精确性和完整性，我司将随时补充、修订或更新有关信息。最终数据以政府公布数据为准。本报告版权归易居企业集团广东区域所有，如需引用，请注明出处。报告中的信息或所表达的意见并不构成研究结论或投资的依据，望善加利用并谨慎决策。对有关信息或问题有需求者，欢迎致电易居企业集团广东区域 市场开发中心，联系电话：020-38301818，联系人：叶华香 135-7043-5863（微信同号）。上半年市场导读2021上半年，广州延续去年末的市场热度，叠加春
2、节后小阳春购房情绪升温，市中心价格普热，外围各区价格普涨，广州住宅网签均价也从去年底32,220元/升至36,369元/，库存从去年底12.3个月降至6个月。4月调控后，市场追热情绪持续，价格高位漫延。政府限价下，天河、黄埔、南沙网红盘去化率高企；6月底，黄埔库存去化周期低至4个月、天河低至9个月，一房难求，市场热度可见一斑。第一轮集中土拍热度不减，本土龙头房企大举出手、全国房企持续看好大湾区，多家外地房企争相进入广州。集中土拍对资金高要求下，国企成最大赢家。全国来看，广州房价升幅全国第一，土拍热度高企，也如期招至限购从严。5、6月起，广州限房价、限地价、信贷收紧调控动作渐见成效，压抑房价上涨
3、预期的组合拳动作下，投资客户被迫离场、改善客户回归理性。下半年大量项目即将上市，外围区域竞争激烈，房企焦虑业绩目标之下、或将演变为价格战。目录全国宏观动态广州宏观动态广州土地市场广州住宅市场各区住宅市场广州商服市场下半年走势展望1234567全国宏观动态01全国宏观丨人口2021年1-6月，CPI指数总体稳定、温和上涨，PPI指数涨势有所趋缓，价格涨幅总体温和，有利于扩大消费、保持基本稳定CP 指数居民消费价格持续上涨2021年今年以来，随着经济的恢复，居民消费价格涨幅有所扩大。1-6月居民消费价格同比上涨0.5%，其中核心CPI上涨0.3%。从6月情况看，居民消费价格上涨1.1%，其中食品价
4、格下降2.2%，非食品价格持平。居民消费价格上涨的影响主要来自于非食品价格，如交通通信类、教育文化娱乐类、居住类等服务价格。PP 指数工业品价格涨势有所趋缓近期由于国际大宗商品价格的上涨，5月份PPI同比上涨9%，6月PPI上涨0.3%，涨幅比上月回落1.3个百分点。国内大宗商品保供稳价政策效果初步显现，市场供求关系趋于改善，工业品价格涨势有所趋缓。全国宏观丨人口七普人口数据出炉，2020年全国人口共141178万人，10年来继续保持低速增长态势；广东、浙江与新疆提升的幅度列前三；广东省内广州市提升幅度第一第七次人口普查全国各省人口数量及比重第七次人口普查广东省各市人口数量及比重全国近10年人
5、口低速增长单位：人、%单位：人、%2020年，全国人口共141178万人，与2010年相比增长5.38%；年平均增长率为0.53%，我国人口10年来继续保持低速增长态势。比重62010年100地区人口数1411778724比重62020年地区人口数全国5北京天津河北山西内蒙古辽宁吉林黑龙江上海江苏浙江安徽福建江西山东河南湖北湖南广东广西海南重庆四川贵州云南西藏陕西甘肃青海宁夏新疆现役军人1002020年1002010年10021893095138660097461023534915616240491554259140724073453318500882487089584748016645675
6、8861027171415400864518863510152745399365519577525576644486412601251050126804100812323205415983674866385621484720927736481001.550.985.282.471.73.021.712.261.7661.460.975.362.671.843.272.052.861.725.874.064.442.753.337.157.024.274.97.793.440.652.1562.593.430.222.791.910.420.471.63全省1260125101867660517
7、56006124395855502031949886328551312837686387323960428522672819104666254418060479809026029596981236617405041135943969473256838755778142383350广州市深圳市珠海市汕头市佛山市韶关市河源市梅州市惠州市汕尾市东莞市中山市江门市阳江市湛江市茂名市肇庆市清远市潮州市揭阳市云浮市14.8213.931.944.377.542.272.253.074.792.128.313.513.812.065.544.912.179.991.55.176.9广东人口总量、增量双第一分
8、省来看，2020年人口规模占全国的比重，相比2010年，广东、浙江与新疆提升的幅度列前三。广州市为广东省内人口数量、人口增幅第一的城市。2.712.834.074.412.757.882.994.272.326.75.583.763.552.565.632.264.574.322.943.2历次人口普查全国人口及年均增长率7.197.044.094.718.933.550.712.275.932.733.340.262.83.263.152.044.431.893952899925019831592395772026542585234520000001.770.420.511.83数据来源：国
9、家统计局、广东省统计局全国宏观丨政策中央继续坚持房住不炒、因城施策政策主基调，住建部约谈13城确保稳地价、稳房价、稳预期目标落到实处上半年，中央就房地产市场密集发声，严格落实“房住不炒”的政策主基调要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦1月6日，住建部部长王蒙徽3月5日，国务院总理李克强4月30日，中央政治局会议6月10日，银保监会主席郭树清稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障
10、性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样上海北京深圳杭州 无锡成都 西安南昌广州 合肥宁波 东莞南通1-4月，住建部实地调研、约谈热点城市1月、2月3月4月全国宏观丨政策各地政府因城施策，22市相继升级调控，涉及升级限购/限贷/限价/限售、增加房地产交易税费、设立二手房参考价格、新房摇号等限购 限贷 限价 限售 税费 限房价 二手房 新房升级 升级 升级 升级 增加 竞地价 参考价 摇号深圳2021年重点新政城市珠三角深圳广州东莞上海杭州湖州嘉兴合肥江山丽水龙游宁波绍兴义乌
11、金华南通无锡徐州成都西安南平郑州 严查购房资格、资金来源 离婚后无房一方3年内不得再购房 严查中介挂牌价、设立二手参考价 启用商品房定价评估系统，限制网签价、备案价上涨上海2021年重点新政 离婚后3年内购房套数按离婚前家庭套数计算长三角 购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税 住房限售，购房合同网签备案满5年后方可转让 已经取得一手房入围获得认购资格的、将被认定为购房套数杭州2021年重点新政 落户杭州不到5年限购1套 被赠予纳入限购范围，法拍房纳入住房限购 二手房增值税征免年限，由2年调整为5年 无房户优先购买的商品住房，自不动产证之日起限售5年其他全国宏观丨金融银保监会、住建部和央
12、行三部委全面收紧经营贷监管，各地开展个人住房信贷管理自查，热点城市房贷利率调整尤为频繁 3月26日，中国银监会、住建局、中国人民银行办公厅发布关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知，强化贷前、贷中贷后、银行内部、中介机构等多领域管理，严防经营贷违规流入楼市。贷款金额较大的，资金流水不匹配的，加强审核门槛；密切关注借款人第一还款来源公司成立没满1年，股权转让没满1年，抵押的房子持有没满1年的，要被严格审查工商注册，企业经营和纳税状况加强贷前审查公司成立未满一年资金流水不匹配经营贷超过3年的，要建立买房不够1年，审慎确定贷款抵押成数；买房不够3年，银行定期核查贷款使用情况台账，可能定期会被查
13、流经营贷超过3年被抵押房产不到1年水和使用明细加强贷中贷后管理加强银行内部管理加强中介机构管理受信贷收紧影响，2月开始，全国房贷利率止跌回升，并趋势性上移；2021年5月，全国首套房平均房贷利率5.33%，较2020年底上涨11BP，二套房贷款平均利率5.61%，较2020年底上涨8BP；深圳、广州、苏州、宁波、杭州等相继上调首套房、二套房贷款利率。全国宏观丨土地中央要求22城住宅用地实行集中公告、集中出让制度，全年不得超过三次；6月29日22城首轮集中供地收官，共计出让含宅地块796幅，金额达10467亿全国22城第一批集中供应涉宅用地成交情况8 宗6 宗5 宗5 宗4 宗4 宗4 宗4 宗
14、4 宗4 宗4 宗3 宗3 宗3 宗2 宗2 宗2 宗2 宗1 宗1 宗宗宗117 亿111 亿99 亿90 亿77 亿77 亿63 亿49 亿42 亿41 亿38 亿35 亿35 亿25 亿25 亿19 亿19 亿16 亿13 亿13 亿杭州 北京 南京 广州 武汉 上海 重庆 天津 苏州 郑州 长沙 宁波 成都 无锡 济南 沈阳 长春 厦门 合肥 深圳 福州 青岛数据来源：CRIC22城土地出让两集中制度，4月长春首开帷幕武汉首轮集中供地土拍结束，22城完美收官自然资源局要求22个热点城市：“各地要主动采取有效措施引导住宅用地市场理性竞争。住宅用地出让方案应当包括溢价率、竞价轮次和最高限价
15、稳控预案。重点城市要合理安排招拍挂出让住宅用地的时序，实行两集中同步公开出让。”高溢价城市主要分布在南方城市，北京、上海两城市土拍政策偏严控制整体溢价率。重庆土拍溢价无上限，其溢价率在22个城市中最高，达到了43%；其次是深圳和厦门，大量知名房企参与，两城整体溢价率均在30%左右，市场热度高涨；青岛、长春、上海三个城市溢价不足5%，长沙、北京、成都、苏州四个城市溢价约7%左右。集中公告、集中出让，一年供地3次前七城市共计成交金额占比55%政策要点热点城市 集中发布出让公告、集中组织出让活动 发布出让公告全年不得了超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡 北京、杭州两城市成交额突破1000亿元 南
16、京、广州、上海、武汉、重庆成交突破700亿元包括广州在内22个热点城市TOP10企业拿地金额占比达25%22个热点城市包括：北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。政策对象企业分化 融创(41)、万科(30)、保利发展(21)拿地幅数位居前三 招商、华润、绿城、龙湖、融信、金地、旭辉本轮拿地10宗以上全国宏观丨行业2021年1-6月，行业TOP100房企累计销售操盘金额61499亿，同比增长36.7%排名12345678企业名称 操盘销售金额(亿元)排名12345678企业名称 权益销售金
17、额(亿元)TOP30房企保持规模优势碧桂园4051.13526中国恒大碧桂园3387.13007中国恒大万科地产融创中国保利发展中海地产绿城中国金地集团招商蛇口绿地控股华润置地龙湖集团世茂集团旭辉集团中国金茂中南置地新城控股建发房产阳光城龙光集团金科集团美的置业滨江集团中梁控股佳兆业富力地产融信集团华发股份正荣集团中国铁建行业龙头房企稳健发展，保持规模优势，TOP10房企销售操盘金额入榜门槛1558.8亿元，较2020年上半年增长70.9%。3502.23047.625941951.31717.31619.11560万科地产保利发展融创中国中海地产绿地控股华润置地招商蛇口世茂集团金地集团龙湖集
18、团中国金茂新城控股旭辉集团建发房产龙光集团金科集团阳光城2306.3205220061919.31476.71116TOP20和TOP30房企的销售操盘金额门槛较去年同期也分别同比提升逾50%，实现规模稳定增长。百强房企业绩规模整体提升9911061011121314151617181920212223242526272829301558.813421011121314151617181920212223242526272829301069.51006.8997.8898867.4803.3744.5741百强房企1-6月累计实现销售操盘金额61499亿元,同比增长36.7%，业绩规模整体提升
19、。1282.61223.21198.11117.31018.7940.4895.4891.4838TOP100房企销售操盘金额门槛同比提升54%至125.5亿元。724.2713绿城中国中梁控股中南置地佳兆业富力地产雅居乐美的置业荣盛发展融信集团中国铁建祥生集团712.2669.3659.3639.1555.8554.4554.1552815.9783711.9688.5664.3636.7630.6621.3614.1613.4548.3515.8496.8数据来源：CRIC全国宏观丨小结国民经济保持稳定恢复，中央密集发声，严格落实“房住不炒”，多地政府“因城施策”升级调控楼市措施；全国楼市
20、整体平稳，百强房企销售额同比增长我国统筹疫情防控和经济社会发展的成效继续显现，国民经济保持稳定恢复，就业形势总体稳定，市场活力逐步提升，发展预期向好，内生动力加强。1-6月份，全国居民消费价格同比上涨0.5%，价格温和上涨。全国工业生产者出厂价格和工业生产者购进价格同比分别上涨4.5%和6.4%，增大企业经营压力。经济稳定上半年，中央就房地产市场密集发声，严格落实“房住不炒”的政策主基调；与此同时，住建部实地调研北京、上海、深圳、杭州、无锡等13个热点城市；约谈下，珠三角、长三角热点城市升级限购/限贷/限价/限售、增交易税费、设二手房参考价格、新房摇号多种政策措施出炉，确保实现稳地价、稳房价、
21、稳预期目标。政策加码行情平稳2021年上半年，中国房地产市场表现整体平稳。年初部分热点城市延续了去年末的市场热度，叠加春节期间一二线城市购房情绪升温，一季度淡季不淡。二季度以来，市场热度持续，房企把握销售窗口期积极去化，供货及营销力度加码，进一步提振了上半年楼市的整体表现。百强房企累计销售操盘金额61499亿，同比增长36.7%。广州宏观动态02广州宏观丨政策动态为落实“稳地价、稳房价、稳预期”目标，上半年广州楼市调控政策频出，升级限购/限售/限价、增加交易税费，提高土拍门槛、多手段降溢价，收紧信贷央行明确房地产贷款集中度管理，划定各大银行个人房贷占比上限；因广州楼市火热，多家银行个人住房贷款
22、额度紧张，放款周期延长，半年内已4次上调房贷利率6月5月4月3月2月1月房贷利率半年内第四次上调限价政策细则流出为保障广州全年房价增长在 5%以内，8 个月内住宅价格零增长；广州全面推行限价政策，不接受政府指导备案的项目，不予发放预售证广州接连出台402，421新政，旨在限制以人才名义购房，短线炒房的投机行为，抑制前段时间热点区域二手房市场的追涨，防范局部区域市场过热人才房限售,9区增值税“2变5”为防止违规资金流入房地产市场,信贷资金用途合规性审查趋严。银保监会、住建部和央行三部委发文，要求全面收紧经营贷监管，各地开展个人住房信贷管理自查严查经营贷流入楼市南沙、黄埔人才购房政策收紧严打哄抬房
23、价等违法违规行为2020年深莞政策收紧，广州限购放松，外溢客群纷纷涌入，南沙、黄埔成为热点区域，量价齐升；为遏制房价上涨过快及“假人才真炒房”现象，政府收紧人才资格认定广州房价在2020年末涨幅较大，在二手房市场，部分楼盘业主抱团涨价，对此市场乱象，广州住建局发文干预，严厉打击哄抬房价、虚假销售等违法违规行为广州宏观丨政策-稳房价广州全面推行限价政策，不接受政府价格指导的项目,不核发预售证、不予网签；部分热销盘取证价格低于预期，房企多采用装修减配、卖装修包等形式应对调控目标 控制广州全年房价增长在5%以内，要求8个月内广州市住宅价格零增长细化备案价，指导价由全盘细化为分面积段户型（90以下、9
24、0-144、144以上）细化指导价至分户型项目分户型每套房屋备案价不超过本项目2021年1-3月同户型成交均价新项目价格今年不得上调新备案项目备案后今年内不得调整备案价，2月前完成备案项目今年价格不得上调今年新开项目备案价格不超过一季度周边一手住宅成交均价项目限签加强市场监管开发商每周需对下周网签排签情况详尽汇报网签排签，在住建局允许的情况下才能签住建局每月至少安排6次市场检查，严查捆绑销售、无证销售的情况广州宏观丨政策-稳地价广州集中供地出新规，热门区域“限房价、竞地价”，要求海珠、天河、黄埔、南沙出让地块50%房源限售无房户，禁止开发商“马甲”参与拍地黄埔、南沙海珠、天河、黄埔、南沙限地价
25、，地王难再现“限房价，竞地价”出让地块50%房源限售无房户重点内容：第2、3批住宅用地集中出让中，所有住宅地块成交楼面地价（包括溢价和配建后的折算）均不高于该区域去年第四季度住宅出让成交楼面地价重点内容：第 2 批住宅用地出让中黄埔、南沙区地块全部采用“限房价、竞地价”模式出让，限制房屋销售价格原则上不超过地块所在区域 2021 年一季度一手住宅成交均价上浮 5%重点内容：在第 2、3 批海珠、天河、黄埔、南沙区住宅用地出让公告及土地出让合同中注明：相关地块完成开发对外销售时，无房家庭或个人购房套数与新建商品住房规划总套数的占比不低于 50%简评：地价封顶，热点区域的土拍出现摇号的概况增加简评
26、：房价被限，新盘多以“全款优先选房”应对简评：政策倾斜帮助无房家庭上车，未来或将推出摇号购房广州宏观丨政策-稳预期广州连续出台政策，加强人才房购房门槛、升级限售，精准调控打击炒房客；9区个人销售住房增值税免征年限提高；银行严查信贷资格，调控从严趋势明显限售政策实行：2021年4月2日信贷实行：2021年3月17日人才房限售3年：通过享受人才政策新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让银行严查首付来源：半年流水+80%自有资金（1）需要提供首付款的流水。提审之前需要借款人家庭提供首付款来源近半年的流水，包括活期存款、理财余额、保险余额、支付宝余额、股票余额等。限
27、购政策实行：2021年4月21日（2）对于半年前已持有80%首付资金的可以直接认定具备资质，但如果部分首付款是近半年内才转入的，需要通过核实是否是合理收入所得。人才购房需1年社保：享受人才政策购房的，须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明（3）对于直系亲属转入的，需要提供直系亲属近半年的流水增税（4）对于经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的严禁准入9区增值税“2变5”：越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区个人销售住房增值税征免年限从2年提高到5年，未满5年住宅交易，需征收5.3%的增值税（5）提交放款合规环节，
28、需再次核实借款人家庭征信，如果有新增消费类贷款或者信用卡分期业务的，需要提前结清后方可发放广州宏观丨政策-公积金广州出台公积金新政，二手房贷款期限20年变30年，8类情况不予贷款6月8日，广州住房公积金管理中心关于印发广州住房公积金个人购房贷款实施办法的通知正式发布，6月9日起开始实施，有效期为5年1、二手房贷款期限延长至30年，月供少千元3、有以下情况之一的，不予贷款：二手房贷款最长期限，由20年调整至30年 楼龄加贷款年限由不超过40年调整至50年（一）所购住房建筑结构为砖木结构、混合结构的；（二）所购房屋用途为别墅或非居住用房的；（三）所购住房为独立成栋住宅的；以一套楼龄20年的二手房为
29、例，公积金贷款100万（夫妻二人最多贷款100万），利率为3.25%（四）仅购买住房部分产权份额的（共有产权住房除外）；（五）家庭购买第三套及以上住房的；贷款20年贷款30年每月还款5672元每月还款4352元月供减少1320元（六）申请人有未结清的住房公积金贷款记录的（认定范围全国）；（七）申请人已使用两次住房公积金贷款的（认定范围全国）；（八）申请人有以下情形之一的：2、申请公积金贷款时，相关规定如下广州市已有住房套数最低首付比例住房贷款记录1.单笔贷款近5年累计逾期6期（含）以上；2.单张贷记卡近2年累计逾期6期（含）以上；3.贷记卡状态为呆账、冻结或止付；普通住房非普通住房无30%70
30、%70%0已结清40%50%70%70%有1笔未结清无/已结清对应贷款未结清4.贷款被划分为次级、可疑或损失类；1被纳入失信被执行人名单的。5.普通住房：建面144或套内120广州宏观丨金融房贷利率半年内4次上调，购房成本再次提高，多家银行额度紧张首套房利率二套房利率6.00%5.50%5.00%4.50%5.75%5.55%5.60%广州工行上半年房贷利率变化情况5.40%5.20%5.25%5.05%5.40%第 1 次 上 调第 2 次 上 调第 3 次 上 调第 4 次 上 调广州部分银行房贷利率情况(2021年6月25日)贷款金额：200万贷款年限：30年还款方式：等额本息银行首套房
31、贷利率二套房贷利率中国银行农业银行邮政银行建设银行工商银行交通银行招商银行平安银行兴业银行汇丰银行5.55%5.55%5.55%5.65%5.55%5.5%5.75%5.75%5.75%5.85%5.75%5.6%10313元371.3万元11231元404.3万元每月还款LPR4.65%还款总额每月还款还款总额4月工行首套利率5.4%5.65%5.45%5.65%5.15%5.75%5.55%5.75%5.35%每月多还188元总额增加6.8万6月工行首套利率5.55%每月还款还款总额11419元411.1万元广州宏观丨人口七普数据出炉，广州常住人口1868万，人口红利特征明显，房地产需求持
32、续强劲，受区域规划及经济发展等因素，各区楼市分化，呈现冷热不均11区房地产市场热度中心四区从化人口流入较少，且离主城区最远，市场成交体量偏小，热度一般，目前投资潜力低土地供应少，人口总量大，新房稀缺，市场会持续保持高热度，目前已步入存量时代，以二手房交易为主黄埔、南沙从化2020年常住人口(万人)104近10年人口增幅-10%38%17%57%68%51%227%52%41%74%22%区域土地供应较多，但人口增量大，经济发展快，产业基础扎实，一手市场成交热度高，二手表现一般花都越秀区荔湾区海珠区天河区白云区番禺区南沙区黄埔区增城区花都区从化区合计12418222437426685126147
33、增城白云白云、番禺黄埔天河越秀荔湾 海珠天人口流入大，且属于近郊地区，一二手房市场均会保持较大的成交体量，但整体升值潜力不会太快番禺海珠增城、花都164721868南沙虽然有人口持续流入和外溢需求，但土地供应量过大，且离主城区相对较远，市场以刚需新房市场为主，整体投资升值潜力有限47%图例：市场热度大小宏观动态丨广州宏观广州十四五规划出炉，重点打造“一区三城”，推进183条旧村改造科技创新强市经济发展目标“十四五”时期，地区生产总值年均增长6%以“一区三城”为主阵地打造科技创新轴 全力建设广州人工智能与数字经济试验区 高标准建设南沙科学城到2025年，地区生产总值约3.5万亿元 深入推进中新广
34、州知识城建设 加快广州科学城提质升级数字经济核心产业增加值占地区生产总值比重达25%产业带城市空间格局轨道交通城市更新沿江产业带：天河中央商务区、天河高新区、中大国际创新生态谷、白鹅潭商务区等中部：数字牵引、国际都会城中村改造：183条地铁线路：11条在建+3条规划+2条研究铁路枢纽：4个在建+5个规划城际铁路：6条在建+5条规划高速公路：8条在建+11条规划南部：科创引领、湾区门户东部：知识创新、智造高地西部：区域联动、同城示范北部：城乡融合、生态屏障老旧小区微改造：395个东南部产业带：南沙经济技术开发区、增城经济技术开发区、万博长隆片区等旧街区改造：27个旧厂房改造：306个西部产业带：
35、广州南站商务区、广州北站商务区、白云湖数字科技城区等广州宏观丨规划广州“十四五”规划新增3条地铁，目前在建11条地铁，年内开通3条地铁新增8号线北延段、东延段及24号线11条在建地铁线最新进度（截止2021.6）路线全长 车站数预计开通时截止6月土建工程进度路线途径区域（km）（座）间18号线首通段（万顷沙-冼村）58.38南沙番禺海珠天河番禺2021年9月累计完成97%累计完成94%累计完成91%累计完成59%累计完成33%累计完成29%累计完成20%累计完成35%累计完成43%累计完成24%累计完成25%24号线（纪念堂-广州北）22号线首通段（番禺广场-陈头岗）18.213.544.23
36、3.59.8882021年9月2021年12月2022年7号线西延段（广州南-美的大道）番禺佛山顺德11号线（火车站-琶洲-火车站）32236越秀白云天河海珠荔湾白云荔湾越秀天河黄埔黄埔13号线二期（朝阳-鱼珠）2022年5号线东延段（文冲-黄埔客运港）8号线北延段（白云湖-广州2022年8号线东延段（白云湖-广州北）北）14号线二期（嘉禾望岗-广州火车站）11.99.68越秀白云2022年3号线东延段（番禺广场-海傍）4番禺2023年7号线二期（大学城南-水西北）21.919.237.6111425番禺黄埔2023年8号线东延段（莲花-万胜围）10号线（西塱-石牌桥）荔湾海珠越秀天河白云越秀
37、海珠番禺2023年12号线（浔峰岗-大学城南）2023年示意图仅供参考广州宏观丨规划广州市发布2021年重点建设项目，2021年市重点建设正式项目共666个，计划投资3417亿元，重点建设预备项目共111个计划安排市重点项777个3月18日，广州市发展改革委关于印发广州市2021年重点项目计划的通知，通知中指出：2021年市重点建设正式项目共666个，年度计划投资3417亿元；市重点建设预备项目共111个，年度投资计划186亿元。目：总投资：4.22万亿元年度计划投资：3604亿元建设项目类型：基础设施项目 277个294个 产业设施项目建设项目进度：123个418个125个111个年度投资计
38、划 2713亿元931亿元 年度投资计划计划开工项目续建项目竣工项目预备项目年度投资计划582&88亿元272亿元 年度投资计划115个 社会民生项目年度计划投资年度计划投资年度计划投资年度计划投资572亿元2599亿元247亿元186亿元城市更新&生态环保项目57&34个广州宏观丨小结上半年广州楼市调控政策密集出台，信贷环境持续收紧，旨在稳定房价，抑制楼市过热，效果立竿见影；十四五规划，整体利好黄埔、南沙去年央行放水、广州人才购房宽松，楼市迎来一波上涨行情；受市场热度影响，2021年上半年，坚定“房住不炒”基调，广州调控政策密集出台，涉及限购、限售、增值税、人才购房门槛、备案价指导等方面，呈
39、现出越来越精细化的趋势；预计下半年调控政策企稳，不会大幅度加码和松绑政策升级信贷收紧今年广州楼市持续火热，新房、二手房均领涨全国，成交量上涨明显，房贷需求大增，叠加央行已设定银行房贷占比上限，目前各大银行普遍房贷额度紧张；为抑制短期房价上涨过快，银行采取严查首付来源、上调房贷利率等多举措，给楼市降温广州十四五规划出炉，信息量巨大，可见科技创新是发展核心，将举全市之力建设以“一区三城”为主阵地的科技创新轴；同时也明确了各区的功能定位、发展重点，就规划来看，未来最有希望的区域是南沙、黄埔；轨道交通方面，新增3条地铁，分别为8号线北、东延段和24号线；城市更新方面，将推动183条旧村改造城市规划广州
40、土地市场03土地市场丨整体供求价2021年上半年商住地总供应1091万、成交912万，因首批集中供地+限最高地价制度，成交建面同比上涨43%、楼面价持平2020年-2021年6月广州商住地与商服地成交量价走势近两年上半年商住地累计供求价对比1,000800600400200030,00025,00020,00015,00010,0005,0000141951406115001000500015000100005000010919489126402020年上半年2021年上半年供应建面（万）成交建面（万）商住地建面（万）商服地建面（万）楼面价（元/）商住地楼面价（元/）商服地楼面价（元/）数据来
41、源：易居市场监测整理 商住土地供求大幅上涨：自22城集中供地要求发布后，广州4月首批集中供地，整体供求同比2020年上半年大涨；由于广州首批供地，拍卖地块多采用“限最高地价+竟配建+摇号”等控制地价方式，楼面价同比微跌，实际土地市场仍然火热；商服土地供求量跌价升：2021年上半年商服土地成交183万，同比下降24%；多宗国际金融城、琶洲、白云新城CBD商服地出让，拉升楼面价达9675元/，同比上涨27%。土地市场丨首轮集中供地2021年广州首批宅地集中土拍，挂牌48宗宅地，总建面达928万，起拍金额1063亿，4月26、27日集中竞拍；增城为供应大户，天河/越秀/海珠零供应各区地块供应宗数及起
42、拍金额情况各区地块供应建面情况（万）30025020015010050201816141210818荔湾,12,白云,146,1%16%增城,325,从化,36,35%4%8556花都,172,44318%4120黄埔,24,22632502051649740243%00南沙,64,番禺,149,增城 白云 番禺 花都 南沙 黄埔 从化 荔湾起拍金额（亿）宗数7%16%备注：金额包含明确要求竞得人需出资建设重点工程的资金土地市场丨首轮集中供地广州第一批土拍成交及溢价情况（宗）广州第一批集中土拍战况：流拍,6,摇号,4,8%竟配建,4,12%共48宗涉宅用地集中线上竞拍成交42宗、流拍6宗8%溢
43、价20-44%,7,15%其中4宗进入摇号阶段底价,20,42%总成交建面799万吸金1067亿元（含重点工程建设金额）吸引9家新晋房企溢价1-19%,7,15%备注：成交金额包含明确要求竞得人需出资建设重点工程的资金折合楼面价=（成交总价+重点工程资金-回购金额）/（总建面-配建面积-回购面积）土地市场丨首轮集中供地本次广州土拍共6宗达45%溢价率，溢价率TOP10门槛为36%，楼面价TOP10门槛为2.3万/，总建面TOP10榜主要以TOD项目和综合体项目为主2021年广州首批集中土拍情况溢价排行榜2021年广州首批集中土拍情况楼面价排行榜2021年广州首批集中土拍情况建面排行榜折合楼面价
44、 溢价总金额（万元）折合楼面价（元/）序号 区域地块名称竞得人序号 区域地块名称竞得人新鸿基中旅序号 区域地块名称竞得人华润（元/）率金沙洲AB3701008地块南站核心区TOD项目地块123456789白云番禺42122 45%华润白云区金沙洲AB3701008地块1234番禺花都白云增城917350123456789白云番禺42122新造镇广州国际创新城一期C居住地块北站东广场一期及广花公路西二地块新造镇广州国际创新城一期C居住地块3359945%越秀45%越秀45%德信45%卓越45%建发42%上坤40%深振业64069262283533599越秀白云区广龙路一期地块黄埔 知识城ZSCN
45、-E3地块 27217越秀黄埔 知识城ZSCN-E3地块 27217越秀荔湖街增城大道三联路段北侧016号地块白云大道北永泰客运站地块黄埔 知识城ZSCN-E2地块 26817479616 融创+厦门国贸白云27191 越秀+广州公交云山大道以南、新街桥南街蚬涌村大口涌番禺南沙增城增城番禺24305236041426215335黄埔 黄陂HBPQ-A-6地块26885深振业德信5花都 大道两侧广州北站一 472085金地商置以西地块地块2021NJY-3南沙区横沥岛义沙涌以西地块中央商务区组团综合开发地块黄埔 知识城ZSCN-E2地块 268176789花都增城南沙增城451103 广晟+中国
46、铁建朱村街朱村大道中A21013号地块白云区石门街朝阳联石滩镇南北大道西侧A21024号地块白云荔湾番禺26643257812430523604招商+弘阳越秀259266228126216960205182珠江投资招商新东街地块新塘镇蝴蝶岭大道西侧A20134号地块荔湾区海龙路兴达地块2021NJY-1南沙区庆盛枢纽地块石碁镇SQ18G-08市番禺区桥南街蚬涌村大口涌以西地块荔湖街新城大道东侧A20092号地块17616 40%天地源18108 36%招商卓越珠江投资越秀莲路北侧地块2021NJY-1南沙区庆2021NJY-3南沙区横沥岛义沙涌以西地块新造镇广州国际创新城一期C居住地块10 南
47、沙10 南沙建发10 番禺盛枢纽地块备注：折合楼面价=（成交总价+重点工程资金-回购金额）/（总建面-配建面积-回购面积）土地市场丨首轮集中供地成交的42宗地块中，22宗有国企参与拿地，国企地块建面占比56%；其中越秀为最大赢家，独立拿地5宗，夺得拿地建面、金额、宗数三冠王2021年广州首批集中土拍房企拿地建面排行2021年广州首批集中土拍房企拿地建面排行计容建面 成交金额 可售住宅建（万）（亿元）面（万）拿地宗数计容建面 成交金额 可售住宅建（万）（亿元）面（万）拿地宗数序号拿地企业企业性质序号拿地企业企业性质12越秀新鸿基115.6 211.291.7 105.495.816.351.33
48、1.139.913.839.127.026.523.019.16.2国企港企512121122211121117181920212223242526272829303132卓越招商+弘阳美的13.913.513.212.612.310.59.230.035.917.910.233.411.46.811.313.35.4民企国企+民企民企11111111111111113中旅79.348.047.647.245.127.827.125.222.817.815.315.214.614.383.943.247.732.048.235.827.231.741.311.615.432.929.127.6
49、国企4厦门国贸+融创珠江投资金地商置中国铁建+广晟正荣国企+民企民企联发12.010.510.18.8国企5越秀+广州公交力高国企6民企民企7国企+民企民企华宇民企8建发8.920.27.35.9国企9金地民企合生8.17.9民企101112131415融创民企天地源7.812.421.34.66.4民企招商国企华润7.45.0国企越秀+绿天然保利置业深振业国企+民企国企中建实业德信7.04.9民企15.112.810.714.0民企5.75.412.07.74.45.3国企上坤+徐福实业碧桂园民企珠实+广州公交国企5.31.83.93.95.21.7民企16 越秀+广州南投+中国铁建国企珠实
50、+广州水投国企备注：成交金额包含明确要求竞得人需出资建设重点工程的资金折合楼面价=（成交总价+重点工程资金-回购金额）/（总建面-配建面积-回购面积）土地市场丨首轮集中供地广州首轮集中土拍完美收官，四宗优质地块热抢至封顶进入摇号阶段，深振业黄陂地块未开拍已封顶；越秀成最幸运房企，连中创新城及知识城E3地块2021年广州首批集中土拍情况土地 建筑面积 可售住宅性质（）(万)成交总价 折合楼面价 溢价序号 区域板块地块名称容积率竞得人越秀（万元）（元/）率2.7、3535178+45900配建1234番禺黄埔黄埔黄埔创新城新造镇广州国际创新城一期C居住地块商住 205182 11.733599 4