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1、华联控股股份有限公司 2021 年年度报告全文 1 证券代码：证券代码：000036000036 证券简称：华联控股证券简称：华联控股 公告编号：公告编号：20222022- -009009 华联控股股份有限公司华联控股股份有限公司 2021 年年度报告年年度报告 2022 年年 04 月月 华联控股股份有限公司 2021 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承
2、担个别和连带的法律责任。整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人公司负责人丁跃先生、总经理李云女士及副总经理兼财务负责人苏秦先生丁跃先生、总经理李云女士及副总经理兼财务负责人苏秦先生声明：保证本声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号号行业信息披露中房地行业信息披露中房地产业的披露要求产业的披露要求 是是 公司经本次董事
3、会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 1,483,934,025 为基数，向全体股东每为基数，向全体股东每10 股派发现金红利股派发现金红利 0.68 元（含税），送红股元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。股（含税），不以公积金转增股本。 本报告除对事实陈述外，所有本公司对预测、目标、计划及展望的前瞻性陈述都涉及各本报告除对事实陈述外，所有本公司对预测、目标、计划及展望的前瞻性陈述都涉及各类已知或未知的风险与不确定因素，其大部分不受公司控制，且可能影响公司的经营运作及类已知或未知的风险与不确定因素，其大部分不受公司控制，且可能影响公司的
4、经营运作及实际业绩，导致公司未来的实际结果可能与这些陈述出现较大差异。敬请投资者审慎参考且实际业绩，导致公司未来的实际结果可能与这些陈述出现较大差异。敬请投资者审慎参考且不可完全依赖本报告的前瞻性陈述。不可完全依赖本报告的前瞻性陈述。 本报告分析、描述了公司目前及未来发展面临的行业风险、经营风险及存在的问题与困本报告分析、描述了公司目前及未来发展面临的行业风险、经营风险及存在的问题与困难等，敬请投资者关注并查阅“管理层讨论与分析”章节中的相关部分内容，谨慎投资。难等，敬请投资者关注并查阅“管理层讨论与分析”章节中的相关部分内容，谨慎投资。 华联控股股份有限公司 2021 年年度报告全文 3 目
5、录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 . 错误！未定义书签。 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 错误！未定义书签。 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 . 错误！未定义书签。 第四节第四节 公司治理公司治理 . 错误！未定义书签。 第五节第五节 环境和社会责任环境和社会责任 . 错误！未定义书签。 第六节第六节 重要事项重要事项 . 错误！未定义书签。 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况 . 错误！未定义书签。 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况 . 错误！未定义书签。 第九节第九节 债券相关情况债券相
6、关情况 . 错误！未定义书签。 第十节第十节 财务报告财务报告 . 错误！未定义书签。 华联控股股份有限公司 2021 年年度报告全文 4 备查文件目录备查文件目录 公司备有完备、完整的下列文件供股东查阅: 一、载有法定代表人签署的年度报告全文及摘要； 二、载有法定代表人、主管会计工作负责人、财务负责人签名并盖章的会计报表； 三、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告正本； 四、报告期内，在中国证监会指定报纸证券时报、中国证券报、上海证券报和巨潮资讯网(http/)上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 华联控股股份有限公司 2021 年年度报告全文 5 释义释义 释义项
7、 指 释义内容 公司、本公司或华联控股 指 华联控股股份有限公司 华联集团 指 华联发展集团有限公司 华联投资 指 深圳市华联发展投资有限公司 深圳华联置业公司 指 深圳市华联置业集团有限公司 华联物业集团 指 深圳市华联物业集团有限公司 杭州华联置业公司 指 杭州华联置业有限公司 华联杭州湾公司 指 浙江华联杭州湾创业有限公司 华联千岛湖公司 指 杭州华联千岛湖创业有限公司 上海申冠置业公司 指 上海申冠置业发展有限公司 神州长城（原深中冠） 指 神州长城股份有限公司（原深圳中冠纺织印染股份有限公司） 锦江集团 指 杭州锦江集团有限公司 河南富鑫 指 河南富鑫投资有限公司 长安信托 指 长安
8、国际信托股份有限公司 浙江康瑞 指 浙江康瑞投资有限公司 金研海蓝 指 杭州金研海蓝企业管理有限公司 金研海盛 指 杭州金研海盛企业管理有限公司 杭州金研 指 金研海盛与金研海蓝合称 恒裕集团 指 深圳市恒裕实业(集团)有限公司 恒裕资本 指 深圳市恒裕资本管理有限公司 杭州里仁 指 杭州里仁股权投资合伙企业（有限合伙） 浙江省高院 指 浙江省高级人民法院 大华事务所 指 大华会计师事务所(特殊普通合伙) 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 深圳证监局 指 深圳证券监督管理局 深交所 指 深圳证券交易所 巨潮网 指 巨潮资讯网（http:/） 元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元 限制
9、性股票 指 有限售条件人民币普通股 A股 华联控股股份有限公司 2021 年年度报告全文 6 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 华联控股 股票代码 000036 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 华联控股股份有限公司 公司的中文简称 华联控股 公司的外文名称（如有） China Union Holdings Ltd. 公司的外文名称缩写（如有） UDC 公司的法定代表人 丁跃 注册地址 深圳市深南中路 2008 号华联大厦 11 层 注册地址的邮政编码 518031 公司注册地址历史变更情况 无 办公地址 深圳市深
10、南中路 2008 号华联大厦 11 层 办公地址的邮政编码 518031 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 孔庆富 赖泽娜 联系地址 深圳市深南中路 2008 号华联大厦 11 层1103 室 深圳市深南中路 2008 号华联大厦 11 层1104 室 电话 (0755)83667306 83667257 (0755)83667306 83667257 传真 (0755)83667583 (0755)83667583 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司披露年度报告的证券交易所网站 证券时报、中国
11、证券报、上海证券报 公司披露年度报告的媒体名称及网址 巨潮资讯网 http:/ 公司年度报告备置地点 公司证券部 华联控股股份有限公司 2021 年年度报告全文 7 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 91440300192471500W 公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 1998 年，公司作为沪深五家资产重组和增发新股试点上市公司之一，公司实施了重大资产重组和增发 8,000 万股新股工作，公司主营业务由原来的单一化纤业变更为纺织服装业。 2005 年，公司逐步退出传统纺织服装行业，主营业务转向石化新材料(PTA)。 2009 年至今公司主营业务由石化新材料变更为房地产开发
12、和物业经营与服务管理。 历次控股股东的变更情况（如有） 公司控股股东为华联集团。 华联集团层面的股权发生了变动， 截止 2021 年 12 月，恒裕资本及其关联方合计持有华联集团 70.23%股权，成为华联集团的实际控制人。因此，本公司从无实际控制人变为有实际控制人，实际控制人为恒裕资本、龚泽民。 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 大华会计师事务所(特殊普通合伙) 会计师事务所办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 11 层 签字会计师姓名 梁粱、李自洪 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职
13、责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2021 年 2020 年 本年比上年增减 2019 年 营业收入（元） 1,881,927,155.59 2,705,064,944.82 -30.43% 3,168,624,609.33 归属于上市公司股东的净利润（元） 406,315,301.76 551,174,647.20 -26.28% 817,574,062.09 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） 379,704,300.39 522,539,337.47 -27.33% 788,
14、360,849.32 经营活动产生的现金流量净额（元） -114,616,281.25 -539,008,527.17 78.74% 1,498,188,177.58 基本每股收益（元/股） 0.27 0.37 -27.03% 0.55 稀释每股收益（元/股） 0.27 0.37 -27.03% 0.55 华联控股股份有限公司 2021 年年度报告全文 8 加权平均净资产收益率 8.18% 11.08% 减少 2.9 个百分点 15.65% 2021 年末 2020 年末 本年末比上年末增减 2019 年末 总资产（元） 9,586,088,918.06 10,844,473,802.05 -
15、11.60% 12,141,997,907.50 归属于上市公司股东的净资产（元） 4,970,392,106.97 4,905,381,630.96 1.33% 4,947,780,593.76 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值， 且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 是 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 是 否 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用
16、 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 518,318,161.66 145,658,352.51 161,731,995.75 1,056,218,645.67 归
17、属于上市公司股东的净利润 103,132,718.55 33,627,004.40 22,621,485.61 246,934,093.20 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 97,889,857.94 29,625,558.79 18,882,298.39 233,306,585.27 经营活动产生的现金流量净额 263,314,435.60 -523,006,307.30 -39,755,229.62 -451,953,604.36 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额
18、适用 不适用 单位：元 项目 2021 年金额 2020 年金额 2019 年金额 说明 华联控股股份有限公司 2021 年年度报告全文 9 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外） 3,173,716.96 4,769,862.60 1,636,099.24 委托他人投资或管理资产的损益 37,097,825.63 41,122,014.86 29,543,235.93 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,414,111.00 -2,141,630.91 10,233,550.32 减：所得税影响额 10,42
19、1,413.41 10,937,561.64 10,353,221.37 少数股东权益影响额（税后） 4,653,238.81 4,177,375.18 1,846,451.35 合计 26,611,001.37 28,635,309.73 29,213,212.77 - 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： 适用 不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 公司不存在将 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益
20、 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 华联控股股份有限公司 2021 年年度报告全文 10 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处的行业情况一、报告期内公司所处的行业情况 根据国家统计局统计，2021年全国商品房销售金额17.94万亿元，同比增长1.9%；销售面积18.19亿平方米，同比增长4.8%；全国房地产开发投资14.76万亿元，同比增长4.4%；全国新开工面积19.89亿平方米，同比下降11.4%。全年房地产行业仍保持高位平稳运行格局。 从销售情况来看，全年呈现“前高后低”现象。上半年，房企推盘力度大，回款意欲强，市场销售延续去年四季度
21、以来的回暖行情，部分刚性需求得到有效释放，一线城市及二线热点城市带动三四线交替上行，价升量增。三季度起，各地调控政策加码，信贷收紧，调控效果显现，市场降温。四季度，监管部门释放维稳信号，调控政策释放边际改善向好预期，信贷有所改善，房企借此加大促销力度，但效果不明显，市场需求疲弱，量缩价稳。从分季度看，根据中国指数研究院统计，全国商品房销售额同比增速依次为 88.5%、17.2%、-14.1%和-18.7%。房地产行业全年销售金额和销售面积仍实现小幅增长。 从行业及房企发展情况来看，一是一是整体房价略有上升，全年开发投资保持中速增长，但新开工面积下滑幅度加大，房企拿地变得更加聚焦、理性、谨慎，土
22、地流拍率上升。二是二是市场竞争激烈，行业内卷比较严重，拥有规模、资金和信用比较优势的企业会相对受益；房企去化压力大，中小房企生存空间被压制，生存压力越来越大。另外，近年来，受到实体经济下滑、互联网移动办公、线上电商等因素影响，市场对商业性用房和产业性用房需求持续萎缩。 从行业政策调控及运行情况来看，一是一是围绕“房住不炒”总基调，实现“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标，通过抑制社会资本的无序流入，促使房企逐渐回归其经营本质，住房消费的去投资化、去金融化现象显现。二是二是行业调控机制、运行机制逐步形成、稳固，土地供应“两集中”，企业端“三道红线”融资规定和40%拿地销售比，银行端“两条红线”等金
23、融严监管综合调控措施合力下，房企融资渠道持续收窄，信贷规模受控，行业拓展空间受到制约，行业筑顶过程明显；行业长效运行机制更趋完善、有序，房市已回归理性发展。三是三是行业延续严调控、严监管、严信贷，行业高杠杆现象延续；房企信用信贷及流动性承压， 部分房企发生的资金链短缺或断裂现象及信用危机等问题没有得到有效化解， 严重影响企业的正常经营甚至面临生存威胁。 总体而言，2021年房地产行业围绕“三稳”目标，维持了平稳运行格局。房地产市场发展仍保持了较强行业韧性，房地产行业触点多、影响大，房地产市场的平稳运行及健康发展对助力国内经济维持稳定增长等发挥了重要作用。目前，房地产行业的市场规模已触顶，行业发
24、展格局由增量转向存量，房企经营策略由规模化竞争转向质量化发展。房地产存量时代之下，行业正在迈入低增长、低杠杆的新发展阶段，房企发展由数量型转向质量型，行业并购增加，且集中度不断提升，中小房企后续发展将面临较大经营压力，存在升级转型或产业转型诉求。 展望2022年，今年两会政府工作报告明确指出：继续保障好群众住房需求。坚持“房住不炒”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，支持商品房市场更好满足购房者的合理需求，“因城施策”促进房地产业良性循环和健康发展。因此，2022年， 房地产调控的总基调将保持不变， 金融监管力度不会轻易放松， 供需两端的各种监管政策及调控措施将会继续延续，房地产市场已进入调
25、整发展通道。房地产税试点城市名单或将落地，可能会进一步影响购房者预期。短期市场需求变化主要取决于政策调控变化及修复空间，中长期则要重视货币市场的流动性变化。从近期房地产监管导向来看，暖风频传，信贷和融资环境存在边际改善空间，监管引导有利于维持“三稳”预期。去年两次降准及M2维持9%增速，市场流动性保持稳定、宽松，持续稳健、积极的货币政策对稳经济、稳增长起到关键作用，同时也利好于近期房地产市场的稳定发展。城镇化、热点城市及经济圈是房企未来布局重点，满足于地方发展和政策性鼓励的城市更新、租赁性、保障性住房为行业关注领域及新发展方向。预期房地产市场销售有所回落，价格相对平稳，“因城施策”将促进房地产
26、业继续维持良性循环和健康发展的平稳运行格局。 华联控股股份有限公司 2021 年年度报告全文 11 二、报告期内公司从事的主要业务二、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司主营业务、利润及其构成情况（一）公司主营业务、利润及其构成情况 公司主营业务为房地产开发和物业经营与服务管理业务。 公司目前房地产开发业务主要集中在深圳、 杭州等城市， 物业经营与服务管理业务主要集中在深圳、 杭州、 上海等区域。从事房地产开发的主体主要包括：公司本部、深圳华联置业公司、杭州华联置业公司、上海申冠置业公司等四家。从事物业经营与服务管理业务的实体为华联物业集团，负责统筹、运营和管理本公司和华联集团的物业资产租赁
27、及住宅地产项目、商业地产项目提供物业服务等。 公司房地产开发业务、项目储备及物业经营与服务管理等情况如下：公司房地产开发业务、项目储备及物业经营与服务管理等情况如下： 1.公司房地产开发项目情况 公司目前在售、 在建项目主要包括深圳“华联城市全景”、 深圳“华联城市商务中心”、 杭州“钱塘公馆”、 杭州“全景天地”，筹建项目包括深圳“华联南山A区”等项目。 2. 公司自持房产情况 公司自持房产主要分布在深圳、上海、杭州等地，房产面积合计19.4618万平方米(含合并范围内的控股子公司)，与住宅、写字楼等配套收费车位3,515个。 本报告期，公司主营业务和利润构成与上年同期相比没有变化。 新增土
28、地储备项目 宗地或项目名称 所在位置 土地规划用途 土地面积（） 计容建筑面积（） 土地取得方式 权益比例 土地总价款（万元） 权益对价 （万元） 无新增 累计土地储备情况 项目/区域名称 总占地面积（万） 总建筑面积（万） 剩余可开发建筑面积（万） 华联南山 A区城市更新项目 拆除重建用地面积 7.77 万平方米 报审中 主要项目开发情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发进度 完工进度 土地面积（） 规划计容建筑面积（） 本期竣工面积（） 累计竣工面积（） 预计总投资金额（万元） 累计投资总金额（万元） 深圳 华联城市全景 深圳 住宅 100.00% 201
29、4 年08 月 01日 竣工 100.00% 37,466.16 197,024 197,024 290,000 290,130 深圳 华联城市中心 深圳 产业研发用房及宿舍 68.70% 2017 年02 月 24日 竣工 100.00% 34,289.17 210,400 80340 210,400 350,000 336,940 杭州 钱塘公馆 杭州 公寓 74.00% 2011 年02 月 01日 竣工 100.00% 11,549 40,421.5 4,0421.5 91,740 81,155 杭州 全景天杭州 酒店及74.00% 2011 年竣工 100.0024,009 54,5
30、80. 54,580.99,601 90,952 华联控股股份有限公司 2021 年年度报告全文 12 地 1 号楼、 2 号楼 公寓 11 月 01日 % 5 5 主要项目销售情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 计容建筑面积 可售面积（） 累计预售（销售） 面积（） 本期预售（销售） 面积（） 本期预售（销售） 金额（万元） 累计结算面积（） 本期结算面积（） 本期结算金额（万元） 深圳 华联城市全景 深圳 住宅 100.00% 197,024 196,674.53 187,978.5 811.01 8,912 187,978.5 811.01 8,912 深圳 华联城
31、市中心 深圳 产业研发用房及宿舍 68.70% 220,729.51 199,005 52,941.84 12,058.32 78,254 41,225.7 18,056.06 116,181 杭州 钱塘公馆 杭州 公寓 74.00% 40,421.5 39,835.35 29,359.55 2,726.85 22,710 28,704.19 4,773.15 39,249 主要项目出租情况 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积 （） 累计已出租面积（） 平均出租率 华联城市全景商铺 深圳市 商业 100.00% 8,272.26 7,423.88 89.74% 深圳市福田区八卦
32、岭工业区 深圳市 厂房 100.00% 3,606 3,606 100.00% 深圳市福田区上步工业区 深圳市 厂房、单身宿舍 68.70% 9,186.13 9,186.13 100.00% 深圳市福田区八卦岭工业区 深圳市 厂房、单身宿舍 68.70% 16,279.36 16,279.36 100.00% 深圳市南山区华联花园 深圳市 公寓、住宅、商业 68.70% 2,294.25 2,294.25 100.00% 深圳市南山区城市山林 深圳市 商业、住宅 68.70% 16,170.27 16,170.27 100.00% 深圳市罗湖区笋岗干货仓 801 栋北座 102、2 层、5
33、层 深圳市 仓储 68.70% 2,474.12 2,474.12 100.00% 广州市越秀区珠江大厦 广州市 办公 68.70% 2,352.6 2,191.1 93.14% 华联发展大厦 上海市 办公 51.52% 11,911.86 9,810.06 82.36% 华联创意广场 上海市 商务园区 51.52% 10,564.56 10,212.06 96.66% 南山区南油工业深圳市 厂房 100.00% 2,534.91 2,534.91 100.00% 华联控股股份有限公司 2021 年年度报告全文 13 区 108 栋二层 东莞惠隆厂区 东莞市 厂房 100.00% 9,000
34、9,000 100.00% UDC 时代大厦 杭州市 写字楼 74.00% 43,358.37 3,9542.3 91.20% 土地一级开发情况 适用 不适用 融资途径 融资途径 期末融资余额 融资成本区间/平均融资成本 期限结构 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上 银行贷款 1,380,300,000.00 5.64%-7.3% 1,380,300,000.00 合计 1,380,300,000.00 1,380,300,000.00 发展战略和未来一年经营计划 请查阅本节“十一、公司未来发展的展望” 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用 不适用 截至2021年12月31日
35、止，本公司为商品房承购人提供担保情况如下： 被担保单位名称 担保事项 金额（万元） 期限 备注 城市全景购房人 * 10,134.00 * 预期不会给公司造成不利影响 华联城市商务中心购房人 * 37,235.00 * 预期不会给公司造成不利影响 合计 47,369.00 *该款项系为城市全景购房人向银行提供抵押贷款担保，截至2021年12月31日止，尚未结清的担保金额10,134.00万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书， 办妥合法、 正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。 *该款项系为华联城市商务中心购房人向银行提供抵押贷款担保，截至2021年12月31日止
36、，尚未结清的担保金额37,235.00万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 1.公司目前存量土地资源获取时间较早，城市更新项目用地又为公司存续的工业土地，与其他房地产开发项目相比在土地成本控制、单个项目毛利率、净利率等方面具有一定比较优势。 2. 公司在城市更新项目运作方面积累了宝贵经验，从更新项目计划立项申报、专向规划报批、筹划建设等形成了一套娴熟的运营模式，有利于后续推进华联南山A区等城市更新项目的
37、开发与运营。 3.公司来自于物业经营与服务管理等经营性收入较为稳定，物业经营与服务管理业务已成为公司可持续发展的稳定基石，同时更好地服务于公司地产主业的战略发展。 4.公司资产质量优良，财务稳健，现金流充裕，有利于推动公司向新发展方向转型。 华联控股股份有限公司 2021 年年度报告全文 14 四、主营业务分析四、主营业务分析 1、概述、概述 2021年，是公司变中求稳，稳中求进“承压”的一年。 2021年，国内外形势跌宕起伏，房地产调控形势持续严厉，叠加疫情冲击和影响，企业所面临外部环境更加复杂多变。这一年，恒裕资本完成了对华联集团70.23%股权并购，成为公司实际控制人，公司股权结构发生了
38、从无实控人到有实控人的新变化。面对复杂多变的内部与外部环境，公司恪守“变中求稳，稳中求进”经营原则，不畏困难，不断进取，维护了企业的平稳运营及健康发展。截止2021年12月底，公司总资产95.86亿元、净资产49.70亿元，同比分别减少11.66%、增长1.33%；实现营业收入18.82亿元、归属于上市公司股东净利润4.06亿元，同比分别下降30.43%、26.28%；本年度公司销售产品仍以研发办公、公寓为主， 受到研发办公市场供过于求、 银行信贷收紧、销售产品业态变化等因素影响，研发办公去化难度加大，销售未达预期，导致公司2021年主要财务指标出现了不同程度下滑，承受较大经营压力。现将公司2
39、021年业务回顾、管理层讨论与分析和2022年经营计划及重点工作报告如下： 一、一、2021年业务回顾年业务回顾 (一一) 房地产业务房地产业务 1.深圳方面深圳方面 深圳地产项目包括：“华联城市商务中心”、“华联城市全景”和“华联南山A区”等三个城市更新单元项目。 “华联城市商务中心华联城市商务中心”项目：项目： 该项目为“工改工工改工”方向的城市更新项目， 计容积率建筑面积21.04万平方米， 分南区工程(T2、T4)、北区工程(T1、T3、T5)进行联动开发，目前已竣工。该项目持续以过硬质量打造精品工程，以工匠精神铸就良好口碑，使“华联城市商务中心”成为继“华联城市全景”之后公司第二个获
40、“国家优质工程奖”殊荣的项目，同时还获得了美国绿色建筑委员会(USGBC)LEED-CS金级认证、广东省建筑业绿色施工示范工程、深圳市优质工程金牛奖、中国年度影响力城市综合体等十多项殊荣。 工程建设方面：报告期内，公司重点推进了该项目南区的开发建设及入伙工作，以及项目的整体销售工作。南区7月完成工程竣工验收，9月完成消防验收，10月完成规划验收，10月底开始办理入伙，截止2021年12月31日，可入伙单位434套，已办理415套，入伙办理率96%。 销售方面：截止2021年12月31日，该项目本年度实现销售收入10.13亿元。迄今为止，该项目累计销售确认收入金额28亿元。报告期内，公司对“华联
41、城市商务中心”项目采取开源引流、租售协同的营销策略，公寓销售有序推进，其中T5栋已售罄。但由于受到年内房地产行业调控政策频出，严格的政府监管、紧缩的银行信贷以及区域研发办公用房的供求变化等因素制约和影响，客户决策周期加长或暂时放弃购买，由买转租，导致公司研发办公产品销售遭遇前所未有的困难，面临较大销售压力。该项目研发办公产品全年无新增销售，没有实现年度销售目标。 “华联城市全景华联城市全景”项目：项目：该项目为“工改住”方向城市更新项目。报告期内，主要在推进尾盘销售工作。 截至2021年12月底，该项目本年度实现销售收入0.85亿元。迄今为止，该项目累计销售确认收入金额102.6亿元，为公司近
42、几年的稳定、健康发展做出重大贡献。历经数年，“华联城市全景”项目已较好地完成了开发建设、销售运营、工程结算及土地增值税清算等工作。 该项目目前仅剩1套建筑面积423.8平方米的住宅未售， 另建筑面积8,272平方米的商铺全部用于自持、出租。 “华联南山华联南山A区区”项目：项目：该项目为公司在深圳的第三个城市更新项目。报告期内，公司继续推进该项目城市更新计划调整等工作。 深圳“工改工”项目已呈现供过于求、需求疲软、产业导入难、去化压力大等现象，在政策因素和市场因素的叠加影响下，“工改工”项目开发建设条件和市场前景日趋严峻，直接导致“华联城市商务中心”项目研发办公产品出现了去化难度大情形。因此，
43、经过深入的调研分析后，公司认为未来“工改工”方向的开发前景不容乐观。2020年10月，中共中央办公厅、国务华联控股股份有限公司 2021 年年度报告全文 15 院办公厅发布深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（20202025年），为前海区域的项目带来了新的希望和更多的可能性。在此背景下，公司暂缓推进了“华联南山A区”项目的专项规划方案申报，同时拟对其城市更新计划方向进行调整，探求该项目开发方向的更多可能性，以提升该项目的开发前景及盈利空间。 2.杭州方面杭州方面 “钱塘公馆钱塘公馆”项目：项目：该项目为高端豪宅，分别荣获“首届浙江十大地标豪宅”、“最佳城市豪宅”和“中国十大
44、超级豪宅”等殊荣。 截止2021年12月31日，该项目本年度实现销售收入3.86亿元。迄今为止，该项目累计销售确认收入金额24.79亿元。报告期内，该项目在前期奠定的大平层高端豪宅标杆的基础上，一方面深化顶跃产品设计；另一方面维持项目高端定位和品牌的销售策略，为顶跃产品的推出奠定基础。由于项目已进入销售尾期，年度新增销售金额比上年同期有所下降。 “时代大厦时代大厦”项目：项目：该项目为杭州钱江新城核心区内的甲级写字楼。钱江新城作为杭州最核心的CBD商务区，得到了浙江市场乃至全国市场的认可，随着周边地铁和隧道的相继开通，该地段的便利性及其商业氛围得到进一步改善和提升。 2021年，“时代大厦”全
45、年实现租金收入6,800万元，同比下降4%。报告期内，面对疫情持续冲击所带来的客户流动加剧影响，公司坚持以整层出租为原则，通过多种渠道稳定老客户、拓展新老客户。一是一是通过多轮艰难谈判及努力沟通，以优质服务作保障，成功完成了部分老客户的续租甚至扩租。二是二是通过积极主动采取多渠道方式进行招商，拓展新客户。与全球五大行等大型中介以及本土知名中介保持良好的合作关系， 同时与政府招商部门如上城区政府招商局、 四季青街道招商服务中心等建立了紧密合作关系，2021年7月还成功举办了钱江两岸中介联动大会。本年度，成功引进了中国三峡、东吴证券等多家优质企业入驻，在租赁行业逆境中保持平稳运营和稳定业绩。“时代
46、大厦”年末整层出租比例达到85%，租金价格水平远超同区域写字楼。 “全景天地全景天地”项目项目：该项目为杭州钱江新城核心CBD商务区内的超五星级酒店和酒店式公寓。 2021年，“万豪酒店”总营业收入1.09亿元，同比增长了6%。报告期内，国内疫情反复变化，政府管控措施严重影响和制约旅客出游、民众聚餐和会务举办等活动，给“万豪酒店”日常营运带来较大压力，除第二季度较为稳定外，第一、三、四季度受疫情拖累均出现大额订单被迫取消的情况。公司通过积极应对困难，主动调整运营思路和策略，努力化解疫情不利因素的冲击和影响，全年客房出租率为62%，高于同区域竞争酒店。此外，该项目还完成了地下室道闸无人值守系统的
47、安装及验收工作和两项结算资料审核工作。 (二二) 物业经营与服务管理业务物业经营与服务管理业务 公司目前物业经营与服务管理业务分布在深沪杭等区域，物业经营与服务管理业务已发展成为服务于华联地产开发、打造华联地产品牌的支撑性产业， 来自于物业租金、 酒店和物业服务等经营性收入是保障、 推动公司可持续发展的稳固基石。 1.强化内强化内部管理，完善管理体系、细化管理标准，做好物业管理服务部管理，完善管理体系、细化管理标准，做好物业管理服务 报告期内，华联物业进一步建立健全物业服务管理体系和流程。管理标准方面：完成了“ISO9001质量管理、ISO14001环境管理、 ISO45001职业健康安全管理
48、国际三标体系”的外部审核， 并按照新版标准对品质管理手册和程序文件进行了修订；修订完善了员工行为规范BI手册、客户触点等文件；制定并发布了公司采购制度、仓库管理制度，逐步规范采购审批流程，积极推行线上采购机制，在稳定发展中不断完善业务管理规范和员工行为规范。操作程序方面：通过借鉴行业优秀企业服务标准，结合自身实际，建立了一套涵盖客服、安全、工程、环境、强控标准等方面的近百条线上物业服务标准库，通过信息化管理手段，实现了品质督导线上线下联动新模式；通过加大品质管控力度，进一步提高工作效率。 2.服务至上，聚焦品质，持续提升服务管理水准和华联物业品牌美誉度服务至上，聚焦品质，持续提升服务管理水准和
49、华联物业品牌美誉度 一是服务管理工作需要用心、周到、细致才能获得客户的尊重与认可。品质管理与客户体验方面：公司一直秉承“尽心尽力，至诚至善”的服务理念，用心服务于每一位客户。报告期内，公司持续推行了更加精细化的“管家式”一体化服务。区域管家以及专属的保洁、维修人员，实施网格化管理，通过管家服务模式加强了与客户的联系和沟通，主动满足客户的日常需求及潜在需求，激发客户新需求，形成双向链接，客户服务的及时性及有效性明显提升，客服管家与客户之间的粘度明华联控股股份有限公司 2021 年年度报告全文 16 显提高。同时通过不断改造硬件设施，消除安全隐患，改善人居环境或办公环境，并打造了一站式金钥匙管家服
50、务、一键式智慧化服务模式，客户体验感、舒适感也得到进一步提升。绿色环保与精细化管理方面：倡导绿色环保理念，积极推进垃圾分类工作，因地制宜逐步摸索出一套适合各服务项目生活垃圾分类的创新做法和经验，打通了生活垃圾分类工作的“最后一米”。 2021年，华联物业在年度第三方客户满意度测评中，客户满意率为92.61%，较2020年上升0.59%；满意度为 87.66，较2020年上升0.4，均接近行业标杆水平，还先后获得“2021年深圳市物业服务综合发展领先企业100强”、“2021中国物业服务企业综合实力500强”等荣誉称号。 3.克服困难克服困难，积极开展物业经营工作，稳健运营，稳定收入，积极开展物