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1、华联控股股份有限公司 2016 年年度报告全文 1 证券代码：000036 证券简称：华联控股 公告编号：2017-013 证券代码：000036 证券简称：华联控股 公告编号：2017-013 华联控股股份有限公司华联控股股份有限公司 2016 年年度报告年年度报告 2017 年年 04 月月 华联控股股份有限公司 2016 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。公司负责人董炳根先生、总经理李云女士及副总经理
2、兼财务负责人苏秦先生声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求 本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。公司在本报告第四节“经营情况讨论与分析”章节中描述了公司经营中可能存在的风险，敬请投资者关注相关内容。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司总股本1,141,487,712 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 3.00 元（含税），不以公积金转增股本。华联控股股份有限公司 20
3、16 年年度报告全文 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.9 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.11 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.26 第五节第五节 重要事项重要事项.36 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.47 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.47 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.48 第九节第九节 公司治理公司治理.57 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.63 第十一节
4、第十一节 财务报告财务报告.64 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.142 华联控股股份有限公司 2016 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 公司或本公司 指 华联控股股份有限公司 华联集团 指 华联发展集团有限公司 华联投资 指 深圳市华联发展投资有限公司 深圳华联置业公司 指 深圳市华联置业集团有限公司 华联物业集团 指 深圳市华联物业集团有限公司 杭州华联置业公司 指 杭州华联置业有限公司 浙江兴财公司 指 浙江省兴财房地产发展有限公司 华联进贤湾公司 指 杭州华联进贤湾房地产发展有限公司 华联杭州湾公司 指 浙江华联杭州湾创业有限公司 上海申冠置业公司 指
5、上海申冠置业发展有限公司 神州长城（原深中冠）指 神州长城股份有限公司（原深圳中冠纺织印染股份有限公司）腾邦梧桐基金 指 深圳市腾邦梧桐在线旅游投资企业（有限合伙）大华事务所 指 大华会计师事务所(特殊普通合伙)中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 深圳证监局 指 深圳证券监督管理局 深交所 指 深圳证券交易所 巨潮网 指 巨潮资讯网（http:/）元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元 限制性股票 指 有限售条件人民币普通股 A 股 华联控股股份有限公司 2016 年年度报告全文 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 华联控股
6、 股票代码 000036 变更后的股票简称（如有）无 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 华联控股股份有限公司 公司的中文简称 华联控股 公司的外文名称（如有）China Union Holdings Ltd.公司的外文名称缩写（如有）UDC 公司的法定代表人 董炳根 注册地址 深圳市深南中路 2008 号华联大厦 11 层 注册地址的邮政编码 518031 办公地址 深圳市深南中路 2008 号华联大厦 11 层 办公地址的邮政编码 518031 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 孔庆富 沈华 联系地址
7、 深圳市深南中路 2008 号华联大厦 11 层1103 室 深圳市深南中路 2008 号华联大厦 11 层1104 室 电话(0755)83667450 83667257(0755)83667450 83667257 传真(0755)83667583(0755)83667583 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 证券时报、中国证券报和上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网 http:/ 公司年度报告备置地点 公司证券部 华联控股股份有限公司 2016 年年度报告全文 6 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码
8、 91440300192471500W 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）1998 年公司作为沪深五家资产重组和增发新股试点上市公司之一，公司实施了重大资产重组和增发 8000 万股新股工作，公司主营业务由原来的单一化纤业变更为纺织服装业。2005 年公司逐步退出传统纺织服装行业，主营业务转向石化新材料(PTA)。2009 年至今公司主营业务由石化新材料变更为房地产开发。历次控股股东的变更情况（如有）无变更 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 大华会计师事务所(特殊普通合伙)会计师事务所办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 11 层 签字会计
9、师姓名 王广旭、李秉心 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2016 年 2015 年 本年比上年增减 2014 年 营业收入（元）2,171,743,816.69 409,027,854.52 430.95%205,269,203.99 归属于上市公司股东的净利润（元）1,348,542,374.06 69,305,919.06 1,845.78%34,376,124.77 归属
10、于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）713,689,985.79 68,788,368.99 937.52%-12,815,347.60 经营活动产生的现金流量净额（元）2,102,808,643.54 108,958,200.81 1,829.92%-1,794,265,905.83 基本每股收益（元/股）1.18 0.06 1,866.67%0.03 稀释每股收益（元/股）1.18 0.06 1,866.67%0.03 加权平均净资产收益率 49.66%3.48%46.18%1.82%2016 年末 2015 年末 本年末比上年末增减 2014 年末 总资产（元）9,725,47
11、6,321.94 6,463,740,837.81 50.46%4,568,926,337.34 归属于上市公司股东的净资产（元）3,379,145,444.21 2,041,478,209.23 65.52%1,876,710,365.02 华联控股股份有限公司 2016 年年度报告全文 7 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告
12、中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 47,489,315.33 51,739,199.26 46,217,994.63 2,026,297,307.47 归属于上市公司股东的净利润 93,047,735.64 339,072,058.37
13、43,831,947.55 872,590,632.50 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-10,596,822.80-7,500,032.49-4,776,651.93 736,563,493.01 经营活动产生的现金流量净额 902,380,826.69 732,392,669.27 719,578,339.57-251,543,149.11 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2016 年金额 2015 年金额 2014 年金额 说明 非
14、流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）846,075,534.48-167,052.95-106,164.63 出售所持部分神州长城股份 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）140,000.00 430,000.00 430,000.00 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 63,726,479.81 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 313,750.77 548,121.84-449
15、,351.85 华联控股股份有限公司 2016 年年度报告全文 8 其他符合非经常性损益定义的损益项目 -707,217.00 减：所得税影响额 211,632,321.31 202,767.22 15,723,436.58 少数股东权益影响额（税后）44,575.67 90,751.60-21,162.62 合计 634,852,388.27 517,550.07 47,191,472.37-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常
16、性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。华联控股股份有限公司 2016 年年度报告全文 9 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 参照披露 房地产业 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号-上市公司从事房地产业务的披露要求 报告期内公司主营业务、利润及其构成情况报告期内公司主营业务、利润及其构成情况:公司主营业务为房地产开发及自有物业租赁管理业务。
17、公司目前房地产开发业务主要集中在深圳、杭州、千岛湖等城市，物业资产及物业经营管理业务主要集中深圳、杭州、上海、千岛湖等区域。从事房地产开发的实体主要包括：公司本部、深圳华联置业公司、杭州华联置业公司、浙江兴财公司、上海申冠置业公司等五家企业。从事物业经营管理业务的实体为华联物业集团，负责统筹、运营和管理本公司和华联集团的物业资产出租及住宅地产项目、商业地产项目等运营与服务管理。公司房地产开发业务、项目储备及自有物业出租等情况如下：1.华联控股房地产开发项目情况华联控股房地产开发项目情况(单位：平方米单位：平方米)项目名称 位置 总投资 权益比例 建 设 用地面积 计 容 积 率建筑面积 可售面
18、积（含商业）项目进度 备注 华联城市全景 深圳宝安区 29亿 100%37,466 197,024 171,350 销售中，已售面积8.2万平方米 华联南山B区城市更新项目 深圳南山区 35亿 68.7%34,289 210,400-已动工,正在进行基坑支护与土石方工程建设 华联南山A区城市更新项目 深圳南山区-48,900-已完成计划立项已获批,正在进行规划立项 钱塘公馆 杭州钱江新城 7.4亿 74%11,549 46,421 38,068 营销推广中 全景天地(1#楼：万豪酒店；2#楼：全景公寓)杭州钱江新城 10.3亿 74%24,009 54,588 16,447 精装工程结束，其中
19、万豪 酒 店 为 自 持 性 物业,2016年8月开业运营 半岛小镇 杭州千岛湖 10亿 70%297,013 103,954 101,069 一期已结顶，正在进行精装,二期筹建中 备注：公司2016年度没有新增土地储备项目，华联南山A区城市更新项目完成计划立项公示规程。2.公司出租房产情况公司出租房产情况 公司出租房产主要分别在深圳、上海、杭州三地，房产数量合计22.25万平方米(含合并范围内的控股子公司)；住宅项目、商业运营项目等配套收费车位1,790个，其中，深圳1406个、杭州259个、上海125个。(1)按照房产类别划分为：工业厂房、仓储房产：6.91万平方米；住宅和宿舍房产1.24
20、万平方米；办公楼、商业和酒店房产：14.10万平方米。(2)按照区域分布 1)深圳方面：工业厂房和仓储房产：6.91万平方米；住宅和宿舍房产：1.21万平方米；办公楼、商业和酒店房产：1.83万平方米。华联控股股份有限公司 2016 年年度报告全文 10 2)上海方面：办公楼房产：2.20万平方米。3)杭州方面：办公楼、商业和酒店房产：10.07万平方米；住宅0.03万平方米。备注：本年度新增房产主要为杭州万豪酒店投入运营。本报告期，公司主营业务和利润构成与上年同期相比没有变化。3.经营环境变化及判断经营环境变化及判断(查阅本报告第四节查阅本报告第四节“经营情况与讨论经营情况与讨论”内容内容)
21、二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 固定资产 年末余额 962,580,130.19 元，较年初增长 239.37%，主要是本年新增杭州万豪酒店固定资产所致。货币资金 年末余额 2,849,080,378.32 元，较年初增长 137.09%，主要是本年预收房款增加所致。预付款项 年末余额 3,038,466.07 元，较年初减少 89.43%，主要是本年预付工程款减少所致。2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 1.公司目前存量土地资源获取时间较早，城市更
22、新项目用地又为公司存续的工业土地，与其他房地产开发项目相比在土地成本控制方面具有一定比较优势。2.公司在城市更新项目运作方面积累了宝贵经验，从更新项目计划立项申报、专向规划报批、筹划建设等形成了一套娴熟的运营模式，有利于持续推进华联南山B区、A区等城市更新项目的开发与运营。3.公司财务状况良好，且华联集团及其关联方在财务资助等方面给予公司大力支持，将为公司在建项目的顺利建设提供有效支撑。4.物业管理由专业化、规范化逐步迈向规模化、效益化，随着经营性物业体量的逐步增大，租金收入逐年增加，物业经营将发展成为公司的一个重要产业，同时更好地服务于公司地产主业的战略发展。华联控股股份有限公司 2016
23、年年度报告全文 11 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 2016年，公司经营业绩创历史最好水平。2016年，国内经济围绕“稳中求进”总基调，改革开放持续深入，供给侧改革初见成效，“一带一路”建设进展快速。全年GDP同比增长6.7%,国内经济实现了平稳运行目标，且缓中趋稳，稳中向好。国家对房地产行业继续实施“分类指导、因城施策”调控政策，房地产行业在地方调控政策松绑以及宽松货币政策、信贷政策刺激下，延续了自2015年以来加速回暖势头，量价齐升，全年全国商品房销售面积、销售金额分别达到15.73亿平方米、11.76万亿元，销售规模及金额均创出历史新高，房地产去库
24、存成效明显。但由于部分城市房价的过快上涨、局部市场过热，引起了政府的高度关注，国庆前后超过20个城市重新调整并出台了系列紧缩调控措施，至第四季度，热点城市房价开始降温。面对复杂多变的经济形势及行业形势，公司顺势而为，积极应对。通过加快推进重点项目建设，不断壮大房地产主业规模，同时抓住了行业回暖的有利时机，推进了房地产项目的有序销售；通过出售金融资产，投资收益大幅增加，极大地改善了公司的财务状况，有力保障了房地产主业的平稳运行与持续拓展。随着在建地产项目陆续进入销售回报期,公司可持续发展能力日益增强。主要表现为以下几方面：1通过多渠道推广和资源整合，以分批推售方式，推动了“华联城市全景”项目销售
25、，全年实现合同销售金额46.74亿元，并实现了“华联城市全景”年内竣工验收和入伙目标。2016年9月,“华联南山B区”城市更新项目正式启动基坑支护与土石方工程；2016年12月,“华联南山A区”城市更新项目完成了计划立项(草案)的公示规程，公司的“两园一城”战略布局初露端倪。2“万豪酒店”于杭州G20峰会前开张营业；“钱塘公馆”项目精装修工程基本完成，前期营销推广工作积累了一定的客户基础；“时代大厦”写字楼已签约面积约2.6万平方米，租金收入逾3,800万元；完成千岛湖“半岛小镇”一期项目房建工程及B区块一期道路工程和标准样板房建设等工作。3物业经营版图逐步扩大，物业管理与服务能力持续增强，物
26、业经营收入逐年攀升。随着优质物业规模的日益壮大，物业经营业务正日渐成为公司的一个重要产业。4资本运营效果显著，投资收益大幅增加。公司完成出售部分神州长城股份的减持计划，减持收入8.98亿元；投资腾邦梧桐一期产业基金取得税前收益3,537万元，投资收益大幅增加。2016年，公司实现营业收入和归属于上市公司股东的净利润分别为21.72亿元、13.49亿元，同比分别增长431%、1846%。(一一)2016年业务回顾年业务回顾 1.房地产业务房地产业务 (1)深圳方面深圳方面 深圳地产项目包括：“华联城市全景”项目、“华联南山B区”和“华联南山A区”等三个城市更新单元项目。“华联城市全景华联城市全景
27、”项目：项目：工程建设方面：该项目严格把控工程质量、材料质量，严密管控工程建设进度和安全施工，顺利完成项目年内竣工验收、备案和入伙目标。2016年6月，该项目房建工程基本完工；7-8月逐步开展项目验收工作；9月中旬完成了该项目竣工验收；11月取得竣工验收备案表；12月取得规划验收合格证，并开始办理入伙手续等工作。销售方面：通过多渠道推广和资源整合，推动项目的有序销售。截止12月31日，“华联城市全景”项目实现销售面积8.2万平方米，实现签约合同销售金额46.47亿元，整体销售住宅套数比率73%，住宅销售面积比率62%。“华联南山华联南山B区区”项目：项目：华联控股股份有限公司 2016 年年度
28、报告全文 12 该项目计容积率建筑面积21.04万平方米，项目总投资约35亿元，由德国GMP公司负责方案设计和深化指导。2016年4月初全面完成旧厂房的清拆工作，9月28日正式启动基坑支护与土石方工程建设，为下一步即将开展的桩基施工奠定了基础。同时还积极开展了该项目前期销售策划研究，进行了特色商务综合体的汇总分析的开发目标与定位，完成了南山写字楼市场调研和营销策略报告。“华联南山华联南山A区区”项目：项目：在前期研究成果的基础上，2016年9月形成了华联南山A区项目物业发展方向建议，10月形成了华联“南山智慧产业园”产业规划研究报告和华联南山A区项目更新改造方向汇报，并获得政府主管部门认可。1
29、2月完成了该项目的城市更新单元计划(草案)的公示规程，该项目的计划立项申报工作取得了积极进展。“华联南山A区”城市更新单元计划项目的申报及基本情况如下：该项目更新方向拟为新型产业及商业服务业等功能。项目拆除重建用地面积77,749.30平方米，拟拆除重建用地范围内应落实用于城市基础设施、公共服务设施、政府公益性项目用地总面积不少于28,848.37平方米(含一处学校用地及公共绿地等)。公司在深圳南山的“两园一城”战略布局初露端倪。(2)杭州方面杭州方面 杭州地产项目包括“UDC时代广场”城市综合体项目和千岛湖进贤湾“半岛小镇”两大项目。其中，“UDC时代广场”城市综合体项目由“时代大厦”、“钱
30、塘公馆”和“全景天地”三大子项目组成。“钱塘公馆钱塘公馆”项目：项目：该项目荣获“首届浙江十大地标豪宅”、“最佳城市豪宅”和“2015年中国十大超级豪宅”等殊荣。该项目A、B、C户型批量精装工程于2016年5月底基本完成，新增C户型16-19层精装修开始基层施工。同时围绕豪宅产品优化、项目整体定位及策划、整体高端形象推广，做好前期客户的积累和跟踪，累积了一定的客户基础。此外，还确定了营销策略方案。“全景天地全景天地”项目项目：该项目由“万豪酒店”(1号楼)和“全景公寓”(2号楼)两栋楼组成。该项目于2016年7月全面完成项目施工及消防工程验收,8月完成项目整体竣工验收及备案。“万豪酒店”作为公
31、司旗下第一座五星级酒店物业，由万豪集团管理公司负责酒店运营管理，并被确定为杭州G20峰会期间B20接待指定备选酒店。为确保“万豪酒店”在G20峰会前如期开业，公司克服了时间紧、重点难点事项多、任务重等诸多困难，在政府及其相关部门大力支持下，仅8月份一个月就报批完成了建设工程规划核实确认单、取得了租赁备案表、营业执照、卫生许可证、餐饮卫生许可证、特种行业许可证等14项酒店开业必备证照，确保了万豪酒店于8月13日正式开业。“时代大厦时代大厦”项目：项目：围绕政企共建“国际化企业总部大楼”的目标定位，公司一方面继续加强与政府部门的沟通、合作；另一方面积极拓展招商渠道，谋求更多的优质客户资源。2016
32、年，时代大厦写字楼签约面积2.6万平方米，出租率约60%，全年租金收入逾3,800万元，平均租金水平达到5元/天/平方，租金水平在钱江新城区域写字楼中位列前茅。千岛湖千岛湖“半岛小镇半岛小镇”项目：项目：该项目为极具现代风格的高端、低密度山地建筑住宅项目，地质条件复杂、工程量大、施工难度大。该项目目前已完成一期房建工程，次入口至一期道路线形贯通、至二期桥梁段道路线形贯通，以及一期道路工程和标准样板房交付等工作。受杭州G20峰会期间实施交通管制及年内连绵持续近三个月的阴雨天气等因素影响，一期精装工程工期有所滞缓。2.物业管理业务物业管理业务 公司目前物业管理业务分布在深圳、上海、杭州、千岛湖等区
33、域，管理物业体量逐年增大，特别是近几年服务管理新建高端物业越来越多，物业管理业务已发展成为公司一个服务于华联地产开发、实现集团化运作、规模化经营的重要产业，物业管理与服务能力持续增强。(1)致力于物业服务标准化建设，物业管理能力持续增强致力于物业服务标准化建设，物业管理能力持续增强 华联控股股份有限公司 2016 年年度报告全文 13 2016年，华联物业集团在大力做好“华联城市全景”项目、杭州“星光大道”、“钱塘公馆”、“全景天地”等新项目物业管理的前期介入和销售配合工作基础上，深杭两地物业管理企业全面开展“三标一体化”认证工作，推行“优家园”智能物业互联网平台，全面导入“白金管家”服务标准
34、，开通了400服务质量监管服务热线。2016年11月，华联物业集团正式发布品牌建设三年规划，作为近期物业品牌建设的规范指引。同时，以创建“广东省物业管理示范项目”为契机，创新服务模式，打造匠心服务，推动物业管理与服务再上新台阶，不仅使“华联城市山林”顺利完成物业服务合同的续签，并成功上调了20%的物业管理费，而且收获了“广东省物业管理示范住宅小区”荣誉。“上海华联创意广场”也荣获“2015年度青年文明号”称号。根据外部第三方客户满意度测评报告显示，华联物业集团所管辖项目的总体满意率为92.16%,客户满意度为87.02%，较2015年均有所提高。(2)商业地产比重增加，物业管理收入再创新高商业
35、地产比重增加，物业管理收入再创新高 基于“城市综合体开发运营服务服务商”的战略定位，公司目前拥有的及在建、拟建的高端商业地产项目规模日益扩大，如杭州“星光大道”、深圳“华联南山B区”、“华联南山A区”智慧产业园等城市综合体项目。随着公司商业地产业务的快速发展，公司自持物业数量和服务管理的物业数量将不断增加，公司物业管理业务在服务于华联地产开发、维护企业形象和打造华联地产品牌等方面做出了积极贡献。今后，公司继续贯彻房地产开发运营与售后物业服务管理相结合的发展战略，实现房地产主业与物业经营之间的良性互动发展。近几年来，华联物业集团经营规模不断壮大，经营收入也得以连年攀升，正日渐成为公司的一个重要产
36、业。2016年，沪深杭三地物业租金及管理费收入2.24亿元，同比增长17.3%,再创历史新高，保持持续增长势头。3.资本运营成效显著资本运营成效显著,投资收益大幅增加投资收益大幅增加 (1)拟定并完成出售部分神州长城股份的减持计划拟定并完成出售部分神州长城股份的减持计划 由于神州长城股价较重组前有较大涨幅，公司所持神州长城股票也实现大幅增值。2016年3月,根据公司股东大会决议及授权,公司实施了减持神州长城股份2,000万股的减持计划，在3-12月期间，公司根据资本市场变化和神州长城基本面及其股价走势等实际情况，以大宗交易方式完成了该减持计划，合计回笼资金约8.98亿元，为公司2016年带来投
37、资收益约6.56亿元。本次减持计划的顺利完成，促使公司2016年度投资收益大幅增加，对公司本期和未来财务状况及本期经营成果产生积极影响。本次减持计划完成后，公司还持有神州长城股份8,793.59万股(注：在实施减持计划期间，神州长城实施了公积金转增股本方案)，占其总股本的5.1780%。(2)投资腾邦梧桐一期产业基金取得良好回报，继续加码投资腾邦梧桐二期产业基金投资腾邦梧桐一期产业基金取得良好回报，继续加码投资腾邦梧桐二期产业基金 2015年6月，公司以自有资金5,000万元参与投资腾邦梧桐一期产业基金，2016年12月，公司收取腾邦梧桐一期产业基金税前投资收益3,537万元。2016年9月，
38、公司继续加码投资腾邦梧桐二期产业基金2,500万元。公司继续践行产业经营与资本运营相结合的发展战略，并依托腾邦梧桐投资公司的专业背景及其专业投资团队的运营能力和管控能力，通过投资在线旅游、互联网金融、大数据等国家鼓励发展的新兴战略产业，努力创造较好投资收益，同时进一步优化公司的业务结构、资产结构，开拓发展空间，开辟新的利润来源。(二二)管理层讨论与分析管理层讨论与分析 1.形势分析与看法形势分析与看法 国内经济形势：国内经济形势：2016年，我国经济运行缓中趋稳，稳中向好。我国经济发展以稳中求进为总基调，深入推进改革开放，推进供给侧结构性改革，重点推进“三去一降一补”(去产能、去库存、去杠杆、
39、降成本、补短板)五大任务。供给侧结构性改革初见成效，持续推进“大众创业、万众创新”，新发展新动能不断增强；“一带一路”建设进展快速，一批重大工程和国际产能合作项目落地。经济结构调整成效显现，服务业增加值占GDP比重上升至51.6%,消费在经济增长中发挥主要拉动作用，全年工业企业利润由上年下降2.3%转为增长8.5%。根据国家统计局统计，2016年全年GDP(74.4万亿)同比增长6.7%，全年CPI同比增长2.1%；华联控股股份有限公司 2016 年年度报告全文 14 货币供应量M2（155万亿）同比增长11.3%。全年经济运行平稳，主要经济指标控制在预期范围内。展望2017年：根据2017年
40、政府工作报告，2017年GDP增长目标控制在6.5%，CPI目标控制在2.0%左右，货币供应量M2增长目标为12%。当前我国经济运行进入新常态，经济发展的总基调坚持稳中求进，把握稳增长与调结构平衡，深入推进改革开放；继续推进供给侧结构性改革，深入推进“三去一降一补”；继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，在区间调控基础上加强定向调控、相机调控，注重消费、投资、区域、产业、环保等政策的协调配合，政策托底，保持经济平稳健康发展和社会和谐稳定。房地产行业方面：房地产行业方面：根据国家统计局统计，2016年全国商品房销售面积和销售金额分别为15.73亿平方米、11.76万亿元，同比增长22.5%和3
41、4.8%，均创出历史最好水平,其中商品住宅销售面积为13.75亿平方米。全国房地产开发投资10.26万亿，同比增长6.9%，房地产开发企业土地购置面积(2.20亿平方米)和新开工面积(16.69亿平方米)同比分别下降3.4%、增长8.03%，其中，房地产开发企业土地购置面积连续两年下降，降幅收窄。2016年，国内房地产行业延续2015年复苏、回暖势头。房地产在新一轮宽松的货币政策运行周期中，受益降首付、降税费等调控政策松绑以及公积金政策、信贷政策、土地供应减少等综合利好叠加效应，连续走出两年多“小阳春”行情，需求持续释放，量增价升，迎来了本轮行业发展周期的高点，全年全国商品房销售面积和销售金额
42、创历史新高，房企去库存取得积极成效。本轮房地产的回暖、增长行情在情理当中，但结果却是预料之外。一是自2011-2012年开启的新一轮降准、降息周期(2011年12月至2016年3月降准9次、2012年6月至2015年10月降息8次)以及M2持续多年维持两位数以上增长，为市场注入了充裕的流动性，为房地产的加速回暖奠定了基础。二是在全国去库存政策的指导下，地方政府土地供应受到抑制，持续减少了土地推出量，房企土地购置面积持续下降。根据CREIS中指数据：全国300个城市各类土地成交量同比已连续三年减少，2016年共成交15.0亿平方米，同比下降5.7%；2016年住宅用地成交情况：一线城市成交1,4
43、64万平方米，同比下降50.9%，二线城市成交3.1亿平方米，同比小幅增长0.3%，三四线城市成交3.3亿平方米，同比下降13.3%，其中，一线城市住宅用地成交量同比大幅下降。房地产开发企业土地购置面积的连续两年下降，土地供应和新增房源的减少，为房地产休生养息、去库存创造了有利条件。三是在稳增长目标下，国家及地方政府陆续对房地产市场调控进行适时预调、微调等放松措施，受益于政策扶持，房地产行业在降首付、降税费等调控松绑利好刺激下，前期被抑制的需求集中释放，自住和改善性需求成为拉动本轮行业回暖、增长的主要动力。但全年全国商品房销售面积和销售金额双双刷新历史最好水平却是预料之外，房价过快上涨、局部市
44、场过热，引起了国家和地方政府的高度关注，各地方政府近期又重新调整并出台限购、限贷等紧缩政策。2016年3月，沪深开始收紧房贷政策，10月超过20个城市密集又重新调整并出台限购、限贷等紧缩政策，前三个季度全国商品住宅面积同比分别增长 35.6%、24.7%和 24.9%,第四季度同比增长13.4%，自第四季度开始，房地产市场开始降温，增速明显减缓。2017年，国家对房地产行业将继续实施“分类指导、因城施策”调控措施，同时落实地方政府主体责任，坚持住房的居住属性，支持居民自住和进城人员购房需求，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。目前国内房地产的结构性过剩问题依然较为突出，三四线城
45、市房地产库存仍然较多，“因城施策”去库存仍将是国家未来几年维护房地产行业稳定发展的主基调。与此同时，我们也清醒认识到：为了抑制房价的过快上涨，各地政府近期又重新调整并出台了房地产的紧缩政策，对房地产未来发展的制约和影响不容忽视；宽松货币政策已接近尾声，不利于房地产去化；房地产行业发展高峰已过，开发企业土地购置面积持续下降、房地产开发投资增速维持低位；一二线城市供需逐渐趋向平衡、三四线城市供过于求格局难以打破，未来房企之间的竞争更加白热化。另外，在行业紧缩调控形势下，房企短期的再融资渠道也被收窄，当前国内房企的去化压力依然较大，以价换量、增加企业现金流供给仍是首要任务。然而，2016年12月，中
46、央经济工作会议明确了房子的居住属性，并将总综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究、建立符合国情，适应市场规律的基础性制度和长效机制。维护房地产健康发展与平稳运行，促进房地产“去库存”仍为国家导向,我们不能忽视房地产在经济发展中的地位和作用，对维护国家经济平稳运行作出的重要贡献,以及人们持续对改善人居环境美好生活向往的现实需求,房价上涨并非偶然性所致,存在着较为复杂的内生逻辑。由于土地供应的持续减少，房地产开发企业土地购置面积的接连下降，新增房源数量将受到压制，与此同时，加快新型城镇化、深化户籍制度改革、全面推行居住证制度和完善住房制度以及二孩政策全面实施、华联控股股份有限公司 2
47、016 年年度报告全文 15 人们对居住水平要求不断提高等长期利好因素，这些积极因素都将有利于促进房地产行业的持续健康发展与平稳运行。展望2017年,房地产在调控政策收紧形势下，未来房价或有所震荡，但仍将沿着政策导向，继续保持平稳运行态势。2.风险因素分析风险因素分析(1)政策调控风险和经营风险。国家对房地产行业实施“分类指导、因城施策”调控仍在持续，且近期房地产上市企业的再融资渠道也受到一定限制。公司目前在建、拟建项目仍需要投入巨额资金，建设任务繁重，若公司在建、拟建项目没有足够资金支持，存在延期开发、延期竣工的风险。(2)市场竞争加剧的风险。虽然去年国内房企去库存取得了明显成效，但房地产行
48、业的结构性过剩问题仍较为突出，加上目前国内保障房运行机制日趋成熟，供给增加，市场竞争将越来越激烈。公司竣工销售项目及拟推售项目，去化压力大，存在推售延迟和不能顺利完成经营及销售目标的风险。(3)其他风险 一是城市更新单元项目的申报进度及周期的不可控性会直接影响该项目的开发进度、工期；二是天气等不可预测或不可抗力因素的发生会直接影响项目工期。3.公司策略与应对公司策略与应对 我国经济已进入增速换挡期，经济增长内生动力仍需增强，部分行业产能过剩严重，地区经济走势分化，经济金融风险隐患不容忽视。房地产行业调控加码，近期市场降温明显。各种不确定因素增多，公司需要进一步加强对经济形势、政策和行业形势以及
49、资本市场的前瞻性研究，增强预判力，提高对风险因素的控制力和应变能力，顺势调整经营策略，以适应经济新常态、新趋势以及房地产行业的新变化、新形势：(1)加大销售项目去化力度，确保企业经营稳定，推动业绩稳定增长加大销售项目去化力度，确保企业经营稳定，推动业绩稳定增长 加大深圳“华联城市全景”项目的去化力度，通过回笼现金流，改善企业的财务状况，同时平衡各在建地产项目的资金需求，促进企业继续保持经营稳定与健康发展。同时做好杭州“钱塘公馆”推售工作，开辟新的利润增长点，确保公司业绩保持稳定增长目标。(2)深入研究资本市场，积极探索资本运作新途径，适时处置金融资产深入研究资本市场，积极探索资本运作新途径，适
50、时处置金融资产 一是一是研究和关注资本市场走势及变化，适时落实并做好所持8,793万股神州长城股票的减持计划，做到合理、合法、合规减持，及时履行信息披露义务。通过回笼大额资金，进一步改善公司财务状况和优化资产结构，平衡各在建项目资金需求，增强公司投资能力。二是二是积极探索资本运作新途径。公司自上市20多年来，我们在资本运作方面做出了多次有益尝试和探索，如两次定向增发、两次重大资产重组、深中冠借壳重组、投资腾邦梧桐基金等，均获得了良好效果或效益，为企业的产业转型发挥了积极和关键性作用，为确保企业的经营稳定和健康发展以及可持续发展作出了重要贡献。在确保资金安全的基础上，积极寻找成长性较好，属于国家