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1、土地增值税清算审核实务,张连明中国注册税务师协会 理事中国注册税务师协会税务师事务所和地方协会指导委员会 委员天津市注册税务师协会 常务理事天津市注册税务师协会业务援助委员会 副主任委员移动热线：13920093005办公热线：28378686电子邮箱：,土地增值税纳税（清算）申报表,一、转让房地产收入总额二、扣除项目金额合计三、增值额四、增值额与扣除项目金额之比（%）五、适用税率（%）六、速算扣除系数（%）八、应缴土地增值税税款九、已缴土地增值税税款十、应补土地增值税税额,转让房地产收入总额的审核,一、销售发票的审核二、销售合同的审核三、销售台账的审核 审核要点：上述三项所载金额要一致。,一
2、、取得土地使用权所支付的金额二、房地产开发成本三、房地产开发费用四、与转让房地产有关的税金五、财政部规定的加计扣除数,扣除项目金额的审核,1、支付的土地出让金2、支付地价款金额3、缴纳的有关税费，其中：契税 审核时，应当重点关注以下问题：第一，是否取得合法有效凭证。第二，同一宗土地有多个开发项目的，是否予以分摊；分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。实际操作时，一般采用“占地面积法”分摊土地成本。第三，有无将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额的情形。,扣除项目金额的审核（一）取得土地使用权所支付的金额,扣除项目金额的审核（二）房地产开发成本,1、土地征用及拆迁补偿费 土地征用及
3、拆迁补偿费，包括以下内容：土地征用费；耕地占用税；劳动力安置费；安置动迁用房支出；拆迁补偿费等。 审核时，重点关注以下问题： 第一，计入开发成本的费用支出是否真实，有无合法有效凭证。 第二，同一宗土地有多个开发项目的，分摊金额的计算是否正确。土地征用及拆迁补偿费属于土地成本，实际操作时，一般采用“占地面积法”进行分摊。 第三，有无将房地产开发费用记入土地征用费的情形； 第四，拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收名册或签收凭证是否一一对应。,扣除项目金额的审核（二）房地产开发成本,2、前期工程费 前期工程费，包括：规划费用；设计费用；项目可行性研究费用；水
4、文费用；地质费用；勘探费用；测绘费用；七通一平支出等。 审核时，重点关注以下问题： 第一，前期工程费是否真实发生，有无虚列的情形； 第二，有无将房地产开发费用记入前期工程费的情形； 第三，多个（或分期）项目共同发生的前期工程费，是否按项目合理分摊。,扣除项目金额的审核（二）房地产开发成本,3、建筑安装工程费 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，或以自营方式发生的建筑安装工程费。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 审核时，重点关注以下问题： 第一，发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符； 第二，开发企
5、业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目； 第三，采用自营方式自行施工建设的，应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况； 第四，建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具； 第五，参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本，或者当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。,扣除项目金额的审核（二）房地产开发成本,4、基础设施费 基础设施费，包括：开发小区内道路支出；供水工程支出；供电工程支出；供气工程支出；排污工程支出；排洪工程支出；通讯工程支出；照明工程支出；环卫工程支出；绿化工程支出；其他设施工程发生的支出。 审核时，重点关注以下问题： 第一
6、，基础设施费是否真实发生，有无虚列的情形； 第二，有无将房地产开发费用记入基础设施费的情形； 第三，多个（或分期）项目共同发生的基础设施费，是否按项目合理分摊。 分摊方法一般有：占地面积法；建筑面积法；直接成本法；预算造价法。,扣除项目金额的审核（二）房地产开发成本,5、公共配套设施费 公共配套设施费，一般包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 具体内容包括：物业管理用房费用；变电站费用；热力站费用；水厂费用；居委会用房费用；派出所用房费用；幼儿园、托儿所用房费用；学校用房费用；公共厕所费用；自行车棚费用；邮电通讯用房费用；其他非营业性公共设施费用。,扣除项目金额的审核（二）房地
7、产开发成本,审核时，重点关注以下问题： 第一，公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况； 第二，有无将房地产开发费用记入公共配套设施费的情况； 第三，多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。 公共配套设施费用的摊销，一般采用“建筑面积法”。,扣除项目金额的审核（二）房地产开发成本,6、开发间接费用 开发间接费用，是指直接组织和管理开发项目发生的费用。 主要内容包括：管理人员工资；职工福利费；折旧费；修理费；办公费；水电费；劳动保护费；周转房摊销；发生的其他间接费用。 在会计核算上，企业发生的开发间接费用，先通过“开发间接费用”
8、账户进行核算。期末，按照一定标准，分配转入有关开发项目的成本，借记“开发成本”科目，贷记“开发间接费用”科目。,扣除项目金额的审核（二）房地产开发成本,审核时，重点关注以下问题： 第一，有无将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用计入开发间接费用的情形； 第二，开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效； 第三，在计算扣除项目（开发成本）金额时，是否将企业依照会计准则规定计入开发成本的借款利息支出，按照税法规定从“开发成本”中调出。,扣除项目金额的审核（三）房地产开发费用,房地产开发费用，即开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地
9、产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 1、利息支出 在计算增值额时，利息的计算分别有三种情况确定扣除额： 第一种情况：利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除；其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”两项金额之和的5%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 房地产开发费用=分摊的利息支出+其他房地产开发费用 其他房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%（以内） 审核时，可以按照上述方法进行测算，核实房地产开发费用的扣除是否正确。,扣除项目金额的审核（三）房地产开发
10、费用,审核时，重点关注以下问题： 第一，企业是否按照规定，将“开发成本”（或生产成本）账户中的利息支出调整至“房地产开发费用”项目； 第二，分期开发项目或者同时开发多个项目所发生的一般性贷款利息支出，是否按照开发项目合理分摊（分摊方法：一般采用“直接成本法”或“预算造价法”）； 第三，利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出； 第四，利息扣除是否符合规定，超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，是否也计入了扣除额。,扣除项目金额的审核（三）房地产开发费用,第二种情况：企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构贷款证明的，其房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付
11、的金额”和“房地产开发成本”两项金额之和的10%以内计算扣除。 房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%（以内） 第三种情况：企业全部使用自有资金，没有利息支出的，比照第二种情况确定房地产开发费用。,扣除项目金额的审核（三）房地产开发费用,需要说明的问题 按照会计准则的规定，开发企业“取得土地使用权所支付的金额”（土地出让金或地价款，按国家统一规定交纳的有关费用包括契税），计入“开发成本”。 企业为开发房地产借入资金发生的借款利息支出，在房地产开发期间发生的，计入“开发成本”；开发完成后发生的，计入“财务费用”。,扣除项目金额的审核（四）与转让房地产有关的税金,与转
12、让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税。值得注意的是，由于印花税已计入管理费用，体现在“房地产开发费用”中，所以，印花税不在税金项下扣除。 审核时，首先，根据核实后的销售收入，计算应缴纳的营业税、城建税和教育费附加；然后，对照“营业税金及附加”、“应交税费”等账户及相关凭证，进行审查核实。,扣除项目金额的审核（五）财政部规定的加计扣除数,从事房地产开发业务的纳税人，可以按照“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”两项金额之和，加计20%扣除。 其他扣除项目金额=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）20% 审核时，可以根据已核实
13、的“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”两项金额之和与20%的比例，核实其他扣除项目金额。,扣除项目金额的审核（五）财政部规定的加计扣除数,在审核扣除项目金额时，还应当注意以下三个问题： （1）代收费用的处理 对于县级以上人民政府要求开发企业在售房时代收的各项费用，要注意代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，要注意有无将代收费用计入加计扣除，或者作为房地产开发费用计算基数的情形。 （2）关联方交易行为 在审核收入和扣除项目时，应当重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。 （3）清算后再转让房地产的处理 在土地增值税清算时未转让的房地产，清
14、算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积,土地增值税中的特殊事项,非房地产企业销售旧房及建筑物问题 企业将旧房及建筑物用于职工福利、奖励、对外投资（所投资、联营的企业不从事房地产开发的，免税）、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，在所有权发生转移时，应当作视同销售处理，参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定收入额。 房地产企业清算时出售公共建筑物问题,税务师事务所土地增值税纳税清算的实施步骤,一、清算项目的风险评估二、业务约定书的签订三、审核项目组的文案准备四、实施现场审核五、审核底稿（原始资料）的取证六、数据计算八、完成审核底稿九、实施三级复核十、正式出具鉴证报告,谢谢！,