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1、精选优质文档-倾情为你奉上内蒙古房地产估价师理论与方法：房地产征收征用的需要考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。 A1.07 B1.47 C2.07 D3.33 2、拆迁当事人对估价结果有异议时，可以自收到估价报告之日起_日内，向原估价机
2、构书面申请复核估价。 A5 B7 C10 D153、城市规划区内的建设工程，建设单位应在竣工验收后_内向城市规划行政部门报送有关竣工资料。 A1个月 B6个月 C3个月 D1年 4、某临街深度30.48%（100ft）、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%（50ft）、临街宽度20%的矩形土地的总价为（）万元。 A1200 B1150 C1100 D10505、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有_的特性。 A独一无二和供给有限 B独一无二和价值量大 C流动性差和价值量大 D不可移动和用途多样 6、下列表述不符合房地产广告要求的是
3、。 A：房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有权或者使用权的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间 B：房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当 C：房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明 D：房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果 E：房地产估价机构必须加盖公章 7、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括子市场。(2005年试题) A：租赁 B：销售 C：保险 D：抵押 E：借款合同 8、拆迁估价时点一般为_之日。 A接受估价委托 B实地现场勘察 C开始实施拆迁 D房屋拆迁许可证颁发
4、9、2005年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构(以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行评估。被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005年10月1日动工，由丙建筑工程公司(以下简称丙公司)承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款的方式，于2006年2月以5000元的价格预购了一套80的住宅。该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入为44万元。(2007年试题)该项目的工程竣工验收工作由负责组织实施。 A：该区人民政
5、府建设行政主管部门 B：该市工程质量监督机构 C：甲公司 D：丙公司 E：房地产估价机构必须加盖公章 10、一个估价项目中的估价目的，本质上是由决定的。 A：估价机构 B：估价师 C：估价报告使用者 D：估价委托人的估价需要 E：工业用地的监测点评估价格11、城市郊区菜地，是指连续年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。 A：半 B：1 C：2 D：3 E：房地产估价机构必须加盖公章 12、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是。 A：估价目的 B：估价时点 C：估价对象 D：价值类型 E：工业用地的监测点评估价格 13、下列不属于直接代为登记的房屋包括_。 A房地产行政主管部门直管的
6、公房 B依法由房地产行政主管部门代管的房屋 C有人主张权利的房屋 D无人主张权利的房屋14、当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应直线法计算出的成新率。 A：大于 B：大于或等于 C：小于 D：小于或等于 E：工业用地的监测点评估价格 15、可见光污染中，城市中五颜六色的广告和招贴等，属于。 A：灯光污染 B：其他可见光污染 C：视觉污染 D：眩光污染 E：执行层的组织协调 16、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月2
7、0日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于年。 A：15 B：16 C：17 D：20 E：工业用地的监测点评估价格 17、职工以成本价购买的住房，产权归_所有。 A国家 B集体 C个人 D房产管理部门 18、城市房屋拆迁管理条例规定，拆除租赁房屋，对于出租人与承租人达不成协议的，实行产权调換，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订。 A：租赁协议 B：买卖协议 C：购买协议 D：合作协议 E：房地产估价机构必须加盖公章 19、采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式Y=a+bx中的常数a、b的因素应是。 A：房地产的历史价格资料 B：房地产的现时价
8、格资料 C：房地产的未来价格资料 D：房地产的历史、现时和未来价格资料的总和 E：工业用地的监测点评估价格 20、防范估价风险的最后一道防线是。 A：撰写估价报告 B：审核估价报告 C：出具估价报告 D：估价资料归档 E：工业用地的监测点评估价格 21、房地产开发企业销售商品房的保修期从_之日起计算。 A房屋竣工 B房屋质量验收合格 C房屋交付用户使用 D业主委员会成立 22、一般来说，_对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。 A政治法律环境 B经济环境 C人口环境 D社会文化环境23、按可将房屋租赁分为住宅用房的租赁和非住宅用房的租赁。
9、 A：房屋的使用用途 B：房屋所有权的性质 C：房屋的使用时间 D：房屋的使用性质 E：执行层的组织协调 24、在写字楼出租过程中，物业管理人员常要计算R/U系数。其中，R/U系数是指_。 A出租单元内建筑面积与可出租而积的比值 B可出租面积与出租单元内建筑面积的比值 C出租单元内建筑面积与建筑总而积的比值 D可出租单元建筑面积与建筑总面积的比值25、运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来。 A：利润 B：毛收入 C：价值 D：净收益 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每
10、个选项得 0.5 分） 1、动态序列的总变动一般可以分解为四种动态趋势与波动的经典模式。 A：长期趋势 B：季节波动 C：年度波动 D：循环波动 E：不规则波动 2、某商场当前市场售价为6000元/，业主采用年租金6%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。如果年利率为6%，则第一年的租金应该确定为元/。 A：283 B：318 C：460 D：423 E：借款合同3、收益性物业的经营费用包括（）。 A人工费 B公共设施设备日常运行、维修及保养费 C绿地管理费 D抵押贷款还本付息额 E清洁卫生费 4、估价当事人是指（）。 A与估价活动有直接关系的单位和个人
11、B包括估价人员 C包括估价主体 D包括估价机构 E包括估价委托人5、是指现象在较长时期内发生的周期性波动。 A：长期趋势 B：季节波动 C：不规则波动 D：循环波动 E：执行层的组织协调 6、城市房地产管理法规定的房地产交易不包括_。 A房地产转让 B房地产抵押 C房地产买卖 D房屋租赁 7、房地产的供给弹性主要有_。 A供给的社会弹性 B供给的人口弹性 C供给的价格弹性 D供给的要素弹性 E供给的经济弹性 8、某宗以房产为主的房地产评估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为万元。(2007年试题) A：180 B：280 C：305 D：500
12、 E：执行层的组织协调 9、下列房地产中，不得转让的有。 A：共有的房地产 B：未解决权属争议的房地产 C：设定了抵押权的房地产 D：已被依法查封的房地产 E：已列入城市拆迁范围內的房屋 10、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以_元/m2为基础进行修正。 A4000 B5000 C6000 D900011、最高额抵押
13、权确定的情形有。 A：最高额抵押权已转让 B：新的债权不可能发生 C：抵押人破产 D：约定的债权确定期限届满 E：抵押财产被查封 12、房地产开发程序可以划分为等阶段。 A：物业管理阶段 B：前期工作 C：建设阶段 D：租售阶段 E：投资机会选择与决策分析 13、下列不计入用地面积范围的有。 A：无明确使用权属的冷巷 B：有明确使用权属的间距地 C：市政管辖的马路等公共用地 D：公共使用的排水沟 E：已征收，经规划部门核定需要作市政建设的用地14、目前我国的社会保险主要有等。 A：政策性保险 B：出口信用保险 C：社会养老保险 D：劳动工伤保险 E：失业保险 15、下列哪种情况会导致房地产价格
14、偏高_。 A有特殊利害关系人之间的交易 B出国急售 C买方对所买房地产有特别兴趣 D卖方不了解行情 16、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是_。 A单独深度价格修正率 B累计深度价格修正率 C平均深度价格修正率 D加权深度价格修正率 17、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿利率为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣为0.5%，则报酬率为_。 A7.78% B8.28% C13.21% D14.21% 18、不属于土地取得成本构成的项目有（）。 A可行性研究费用 B拆迁安置补偿费用 C土地使用权出让金 D基础设
15、施配套费用 E勘察设计工程费 19、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是_。 A市场需求容量调查 B消费者行为调查 C市场营销因素调查 D竞争情况调查 20、城市总体规划的近期规划期限一般为_年。 A1 B3 C5 D10 21、某企业2009年12月末，负债总额为180万元，资产总额为360万元。则该企业的资产负债率是。 A：40 B：50 C：200 D：250 E：执行层的组织协调 22、评价房地产开发投资项目清偿能力的指标主要有。(2008年试题) A：流动比率 B：借款偿还期 C：现金回报率 D：资产负债率 E：利息备付率23、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有。 A
16、：交通便捷程度 B：朝向、楼层 C：周围环境和景观 D：建筑规模 E：外部配套设施 24、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括（）。 A土地补偿费 B安置补助费 C地上附着物和青苗的补偿费 D土地使用权出让金等土地有偿使用费用 E安排被征地农民的社会保障费用25、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述，不正确的是。 A：定额计价方式实行全国统一的编码，项目编码采用十二位阿拉伯数字表示；工程量清单计价方式的项目编码不统一，各省、市采用的定额子目并不相同 B：对定额计价投标，一般采用百分制评分法；而对工程量清单计价投标，一般采用合理低报价中标法，既要对总价进行评分，还要对综合单价进行分析评分 C：定额计价方式是在发出招标文件后(招标与投标人同时编制或投标人编制在前招标人编制在后)编制工程量清单；工程量清单计价方式要求必须在发出招标文件前编制工程量清单 D：定额计价方式的合同价调整方式主要是索赔；工程量清单计价方式的合同价调整方式有变更签证、定额解释、政策性调整 E：定额计价方式由各投标单位各自计算工程量，计算的工程量结果不一致；工程量清单计价方式由各投标单位都按统一的工程量清单报价，达到了投标计算口径的统一专心-专注-专业