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1、课程主讲人：第8章 无形资产与投资性房地产中级财务会计南京审计大学 路国平路国平第八章 无形资产与投资性房地产No.1No.2No.3No.1 掌握无形资产确认、计量及其会计处理No.1No.1 掌握无形资产处置的会计处理No.2掌握投资性房地产确认、计量及其会计处理No.3学习目标第八章 无形资产与投资性房地产掌握投资性房地产转换和处置的会计处理No.4无形资产和投资性房地产的初始计量和后续计量投资性房地产转换及处置的会计处理 第一节 无形资产一、无形资产及其特征无形资产的概念无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。能够从企业中分离或者划分出来，并能单独或者与相关合同
2、、资产或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或者交换。无形资产的特征1.由企业拥有或者控制并能为其带来未来经济利益的资源2.无形资产不具有实物形态3.无形资产具有可辨认性4.无形资产属于非货币性资产内部产生的品牌、报刊名、刊头等不应确认无形资产 客户关系、 人力资源等由于企业无法控制其带来的未来经济利益，不符合无形资产的定义 成本不能可靠计量非专利技术专利权土地使用权特许权商标权金融负债金融负债著作权无形资产二、无形资产的内容是指国家专利主管机关依法授予发明创造专利申请人，对其发明创造在法定期限内所享有的专有权利。 是指不为外界所知、在生产经营活动中已采用了的、不享有法律保护的、可以带来经
3、济效益的各种技术和诀窍 商标权是企业拥有在某类指定的商品上使用特定名称或图案的权利 是著作者或文艺作品创作者以及出版商依法享有的在一定年限内发表、制作、出版和发行其作品的专有权利 指企业经批准在某一地区以一定的形式生产经营或销售某种特定商品或提供某种特定服务的的权利、或是一家企业接受另一家企业使用其商标、商号、技术秘密等的权利 是指经国家土地管理机关批准享有的在一定期间内对国有土地开发、利用和经营的权利 商誉不具有可辨认性，不属于无形资产。与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业No.1该无形资产的成本能够可靠地计量。No.2 三、无形资产的确认条件无形资产同时满足下列条件的，才能予以确认：
4、无形资产的成本取得无形资产并使之达到预定用途而发生的全部支出。 企业在取得无形资产时应当按照成本进行初始计量。四、无形资产的初始计量应根据取得来源确定（一）外购无形资产的成本（1）购买价款（2）相关税费（3）直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出下列各项不包括在无形资产的初始成本中： 1、为引入新产品进行宣传发生的广告费、管理费用和其他间接费用 2、无形资产已经达到预定用途以后发生的费用购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额作为未确认融资费用，在付款期间内采用实际利率法摊销，
5、计入当期损益（财务费用） 分期付款购买无形资产（二）内部研究开发形成的无形资产自创专利权的支出研究与开发费用申请专利过程中发生的费用三种处理方法一是全部费用化二是全部资本化三是有选择的资本化究竟该如何处理呢？研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查计划性和探索性开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。针对性和形成成果的可能性较大1、研究阶段与开发阶段的划分 （1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性 （2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图 （3）无形资产产生经济利益
6、的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场 （4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产 （5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量开发阶段的支出，同时满足下列条件的，才能确认为无形资产：2、开发支出资本化的条件内部研发活动形成的无形资产成本由可直接归属于该资产的创造、生产并使该资产能够以管理层预定的方式运作的所必要支出组成。可直接归属成本包括：开发该无形资产时耗费的材料、劳务成本、注册费、在开发该无形资产过程中使用的其他专利权和特许权的摊销，以及按照借款费用的处理原则可资本化的利息支出。内部开发无形资
7、产的成本仅包括自满足资本化条件时点至达到预定用途前所发生的支出总额，对于以前期间已经费用化计入当期损益（管理费用）的支出不再调整。3、研究与开发形成无形资产的计量基本原则研究阶段的支出开发阶段的支出全部费用化计入当期损益（管理费用）符合资本化条件的确认为无形资产不符合资本化条件的计入当期损益无法区分研究阶段和开发阶段的支出应在发生时全部费用化，计入当期损益（管理费用）4、内部研究开发支出的会计处理具体会计处理程序银行存款原材料应付职工薪酬研发支出开发尚未完成的资本化支出无形资产分设：费用化支出和资本支出明细科目达到预定用途时结转期末结转发生研发支出 研究支出开发支出 资本化的支出资本化的支出费
8、用化的支出费用化的支出管理费用 具体账务处理借：管理费用 贷：研发支出费用化支出借：无形资产 贷：研发支出资本化支出 （2）期末结转 费用化支出（1）发生支出时借：研发支出费用化支出 资本化支出 贷：原材料 应付职工薪酬 银行存款等 （3）开发项目达到预定用途形成无形资产时 【例题1】甲股份公司自2020年初开始自行研究开发一项新专利技术，2021年6月专利技术获得成功，达到预定用途。2020年在研究开发过程中发生材料费200万元、人工工资50万元，以及其他费用30万元，共计280万元，其中，符合资本化条件的支出为200万元；2021年在研究开发过程中发生材料费100万元（假定不考虑相关税费）
9、、人工工资30万元，以及其他费用20万元，共计150万元，其中，符合资本化条件的支出为120万元。 要求： 编制甲股份公司2020年度和2021年度有关研究开发专利权的会计分录。【答案】（1）2020年度： 发生支出时： 借：研发支出费用化支出 800 000 资本化支出 2 000 000 贷：原材料 2 000 000 应付职工薪酬 500 000 银行存款 300 000 期末： 借：管理费用 800 000 贷：研发支出费用化支出 800 000 （2）2021年度： 发生支出时： 借：研发支出费用化支出 300 000 资本化支出 1 200 000 贷：原材料 1 000 000
10、应付职工薪酬 300 000 银行存款 200 000 专利权获得成功时： 借：管理费用 300 000 无形资产 3 200 000 贷：研发支出费用化支出 300 000 资本化支出 3 200 000 （三）投资者投入的无形资产企业收到投资者投入的无形资产时：借：无形资产 应交税费应交增值税（进项税额） 贷：实收资本（或股本） 资本公积资本溢价（或股本溢价）投资者投入的无形资产应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。会计处理初始计量应当分别按照以下有关准则规定确定：企业会计准则第7号非货币性资产交换企业会计准则第12号债务重组、企业会计准则第16号政府补助
11、（四）通过非货币性资产交换、债务重组、政府补助等方式取得的无形资产 （五）土地使用权的处理企业取得的土地使用权通常应当按照取得时所支付的价款及相关税费确认为无形资产土地使用权用于自行建造厂房等建筑物时相关的土地使用权账面价值不转入在建工程成本。土地使用权与建筑物分别进行摊销和提取折旧。 房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。 企业改变土地使用权的用途，将其作为用于出租或增值目的时应将其账面价值转为投资性房地产。 两种特殊情况的处理：企业外购的房屋建筑物支付的价款应当在地上建筑物与土地使用权之间分配，无法合理分配的，应全部确认
12、为固定资产。 【CPA考题 多选题】下列各项关于土地使用权会计处理的表述中，正确的有( ) A为建造固定资产购入的土地使用权确认为无形资产 B房地产开发企业为开发商品房购入的土地使用权确认为存货 C用于出租的土地使用权及其地上建筑物一并确认为投资性房地产 D用于建造厂房的土地使用权摊销金额在厂房建造期间计入在建工程成本 E土地使用权在地上建筑物达到预定可使用状态时与地上建筑物一并确认为固定资产 【答案】ABCD2、使用寿命不确定 的无形资产（一）无形资产的使用寿命（分类） 1、使用寿命有限 的无形资产应当估计该使用寿命的年限或者构成使用寿命的产量等类似计量单位数量企业根据可获得的情况判断，无法
13、合理估计其使用寿命的无形资产，应作为使用寿命不确定的无形资产进行核算 五、无形资产的后续计量 类 别 使用寿命（1）来源于合同性权利或其他法定权利的不应超过合同性权利或其他法定权利的期限（如果续约不需付出大额成本，续约期计入使用寿命（2）合同或法律没有规定使用寿命的应当综合各方面情况判断，以确定无形资产能为企业带来未来经济利益的期限（3）按上述方法仍无法合理确定无形资产为企业带来经济利益期限的该项无形资产应作为使用寿命不确定的无形资产1、无形资产使用寿命的确定（1）企业至少应当于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明其使用寿命不同于以前估计的，则应改变其摊销年
14、限，并按照会计估计变更进行处理。（2）对于使用寿命不确定的无形资产，如果有证据表明其使用寿命是有限的，则应按照会计估计变更处理，并按照无形资产准则中关于使用寿命有限的无形资产的处理原则进行处理。2、无形资产使用寿命的复核使用寿命有限的无形资产 应在其预计的使用寿命内采用系统合理的方法对应摊销的金额进行摊销。无形资产的应摊销金额无形资产的成本扣除预计残值后的金额。已计提减值准备的无形资产，还应扣除已计提的无形资产减值准备累计金额。（二）使用寿命有限的无形资产摊销期间 自可供使用时开始至终止确认时止。当月增加的无形资产，当月开始摊销；当月减少的无形资产，当月不再摊销依据获取未来经济利益的预期消耗的
15、方式来选择，并一致地运用于不同会计期间。无法可靠确定经济利益的预期消耗方式的应当采用直线法摊销。摊销方法摊销金额应摊销金额=成本预计残值已计提减值会计处理借：管理费用 制造费用等（专门用于生产产品的） 其他业务成本 贷：累计摊销使用寿命有限的无形资产的摊销使用寿命有限的无形资产，其残值应当视为零，但下列情况除外： 1、有第三方承诺在无形资产使用寿命结束时购买该无形资产。 2、可以根据活跃市场得到预计残值信息，并且该市场在无形资产使用寿命结束时很可能存在。 【例题2单选题】2020年4月1日，甲公司以1 800万元的价格购入一项管理用无形资产，价款以银行存款支付。该无形资产的法律保护期限为15年
16、，甲公司预计其在未来10年内会给公司带来经济利益。甲公司计划在使用5年后出售该无形资产，丙公司承诺5年后按1 260万元的价格购买该无形资产。则甲公司对该项无形资产2020年度应摊销的金额为（ ）万元。 A. 270 B. 135 C. 90 D. 81 【答案】D 【解析】甲公司对该项专利权2020年度应摊销的金额 =（18001260）591281（万元） 【例题3单选题】甲公司2015年1月1日购入一项无形资产。该无形资产的实际成本为500万元，预计使用年限为10年，采用直线法摊销。 2019年12月31日，该无形资产发生减值，预计可收回金额为180万元。计提减值准备后，该无形资产原摊销
17、年限不变。2020年12月31日，该无形资产的账面余额为（ ）万元。 A.500 B.214 C.200 D.144 【答案】A对于使用寿命不确定的无形资产，在持有期间内不需要摊销，但需要至少于每一会计期末进行减值测试。 按照企业会计准则第8号资产减值的规定，需要计提减值准备的，相应计提有关的减值准备。（三）使用寿命不确定的无形资产案例讨论：公司为何要对无形资产计提巨额摊销和减值准备？案情介绍 乐视网2004年成立，2010年8月12日在深交所挂牌创业板(股票代码:300104，股票代码：乐视网)，主营业务涵盖互联网视频、影视制作与发行、智能终端、应用市场、电子商务、互联网智能电动汽车等。乐视
18、网上市不到十年，2020年7月21日即被摘牌，其原因耐人寻味。乐视网2017-2019年度有关财务数据如下： 2017年2018年2019年营业总收入7 096 077 561.001 581 228 451.98498 629 059.98 营业总成本24 624 182 382.139 032 865.172.382 261 114 830.94 净利润-18 184 307 477.13-5 733 686 367.39-11 337 273 676.58无形资产期末账面价值4 567 035 177.61382 000 000.00115 000 000本期计提无形资产摊销3 084
19、091 100.48902 536 715.7258 631 976.14本期计提无形资产减值准备 3 279 940 099.372 436 779 360.73187 831 691.46开发支出期末余额148 085 237.3000开发支出本期增加963 429 494.03344 586 424.5851 937 830.17其中:费用化516 719 656.38246 929 560.4951 937 830.172017年乐视网的审计机构由信永中和会计师事务变更为立信会计师事务所，立信会计师事务所对其2017年年报审计出具了“无法表示意见”的审计报告。其中原因之一是，在对公司期
20、末无形资产计提减值准备的审计过程中未能获取充分、适当的证据对减值迹象出现的时点做出判断。2018年乐视网的审计机构仍为立信会计师事务所，注册会计师对其2018年年报审计出具了“保留意见”的审计报告。其原因是，对公司2018年初无形资产的账面价值无法进行认定,从而影响2018年度无形资产的摊销和计提减值准备金额。2018年度因乐视网经审计的归属于上市公司股东的期末净资产为负值，2019年5月13日起，乐视网股票暂停上市。2019年乐视网的审计机构由立信会计师事务变更为大华会计师事务所，大华会计师事务所对其2019年年报审计同样出具了“保留意见”的审计报告。2020年4月27日，乐视网2019年度
21、经审计的归属于上市公司股东的净利润、扣除非经常性损益后的净利润、期末净资产均为负值，且财务会计报告被出具了保留意见的审计报告，触及深交所创业板股票终止上市情形，被终止上市。依照退市程序，2020年7月21日乐视网股票被深交所摘牌。要求谈谈你对立信会计师事务所的注册会计师因乐视网计提巨额无形资产减值准备等原因而出具“无法表示意见”和“保留意见”的审计报告的看法？你认为注册会计师怎样才能防范审计风险，并真正成为我国资本市场的健康发展的守门人？处置损益=处置无形资产所取得的收入无形资产账面价值支付的相关费用注意处置损益的确定借：银行存款 无形资产减值准备 累计摊销 贷：无形资产 应交税费应交增值税（
22、销项税额） 资产处置损益（或借）会计处理如下（一）无形资产出售六、无形资产的处置 【例题4单选题】某股份有限公司于2020年7月1日，以53万元的价格（含应收取的6%增值税）转让一项无形资产所有权，同时支付相关费用3万元。该无形资产系2017年7月1日购入并投入使用，其入账价值为300万元，预计使用年限为5年，法律规定的有效年限为6年，该无形资产按照直线法摊销。转让该无形资产发生的净损失为（ ）万元。 A.70 B.73 C.100 D.103 【答案】B借：其他业务成本 贷：累计摊销 银行存款1、取得的租金收入借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费增值税（销项税额）2、摊销无形资产及发生相
23、关费用（二）无形资产出租（转让无形资产使用权）借：无形资产减值准备 累计摊销 营业外支出 贷：无形资产会计处理如下无形资产预期不能为企业带来经济利益的，应当将该无形资产的账面价值予以转销，其账面价值计入当期损益（营业外支出）。（三）无形资产报废第二节 投资性房地产一、投资性房地产及其范围 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。1、投资性房地产是一种经营性活动。2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为经营用场所的房地产和房地产企业用于销售的房地产。3、投资性房地产有两种后续计量模式。投资性房地产持有并准备增值后转让的土地
24、使用权已出租的土地使用权已出租的建筑物注意：企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物、土地使用权不属于投资性房地产2、投资性房地产的范围（1）属于投资性房地产的项目 对企业持有以备经营出租的空置建筑物如董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。 “空置建筑物”是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业No.1该投资性房地产的成本能够可靠地计量No.2（一）投资性房地产的确认投资性房地产只
25、有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：二、投资性房地产的确认和初始计量 取得来源 初始计量（二）投资性房地产的初始计量取得实际成本 达到预定可使用状态前土地开发费投资性房地产应当按照成本进行初始计量。（三）投资性房地产初始确认的会计处理 后续计量方式 账户设置 账务处理投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产成本 公允价值变动 资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不
26、计提折旧或摊销。通过“投资性房地产 在建 ”账户核算费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）。 三、投资性房地产有关的后续支出【 例题5 】甲公司对投资性房地产采用成本计量模式进行后续计量， 2020年3月，甲公司经营出租给乙企业的一栋办公楼租赁合同即将到期。该办公楼的原价为4 000万元，累计折旧为1 000万元。为了提高办公楼的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对办公楼进行装修，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自装修完工时将办公楼出租给丙企业。3月31日，与乙企业的租赁合同到期，随即对办公楼进行装修。12月1日，办
27、公楼装修完工，共发生支出200万元，按照租赁合同出租给丙企业。假定甲公司发生的装修支出符合资本化条件。假定不考虑相关税费。(1)3月31日，投资性房地产转入改扩建 (2)发生相关支出时 (3)2020年12月1日，装修工程完工时 甲公司的有关账务处理如下（单位：万元）： 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足特定条件的情况下可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。四、投资性房地产的后续计量应按固定资产或无形资产的有关规定，按期(月)计提折旧或摊销，投资性房地产存在减值迹象的，还应按照资
28、产减值的有关规定，经减值测试后发生减值的，应当计提减值准备。 1按期(月)计提折旧或摊销时 2取得租金收入时 （一）采用成本模式进行后续计量投资性房地产3经减值测试后确定发生减值的 （二）采用公允价值模式进行后续计量投资性房地产1、采用公允模式进行后续计量的条件企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。有活跃的房地产交易市场。 取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值 即采用公允价值模式计量投资性房地产，应同时满足以下两个条件：会计处理采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧
29、或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益） 资产负债表日，公允价值高于其账面价值 资产负债表日，公允价值低于其账面价值 2、采用公允价值模式进行后续计量的会计处理房地产不得随意变更。（三）投资性房地产后续计量模式的变更成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。 甲企业的账务处理如下： 借：投资性房地产成本 7 620 投资性房地产累计折旧 480 贷：投资性房地产 7 200 利润分配未分配利润 810 盈余公积 90【例题6】
30、2017年末，甲公司将完工的一栋写字楼对外出租，并采用成本模式进行后续计量。2208年1月1日，假设甲公司持有的投资性房地产满足了采用公允价值模式进行后续计量的条件，甲公司决定采用允价值模式计量对该写字楼进行后续计量。2020年1月1日，该写字楼的原价为7200万元，已计提折旧480万元，账面价值为6 720万元，公允价值为7620万元。甲公司按净利润的10%计提盈余公积。假定除上述对外出租的写字楼外，甲公司无其他的投资性房地产，不考虑相关税费。案例讨论：变更投资性房地产计量模式是为提供更可靠的信息吗？案情介绍 湖北福星科技股份有限公司 (股票代码:000926,股票简称:福星股份),主营金属
31、制品业、房地产业两大核心产业。2012年8月16日，为增强财务信息的真实性，更加公允、恰当的反映公司的财务状况和经营成果，公司第七届董事会第21次会议通过了关于会计政策变更的议案，决定自2012年6月1日起对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不对其计提折旧或摊销，并以资产负债表日的公允价值调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。福星股份变更投资性房地产计量模式后，2012-2019年各年投资性房地产公允价值变动及其对净利润的影响如下表所示： 福星股份变更投资性房地产计量模式后各年公允价值变动的影响 投资性房地产期末余额（元）本期公允价值变动损益（元）净利润（元）公允
32、价值变动损益对净利润的影响2012年665 947 772.00-3 581 700.00612 847 123.00-1%2013年1 141 916 500.0031 192 780.19681 280 084.165%2014年4 904 668 973.281 109 229 388.91714 239 919.60155%2015年4 877 319 791.10289 188 423.13611 617 258.1047%2016年5 072 343 921.85177 114 899.50804 321 613.2922%2017年7 814 052 416.00285 424
33、994.981 196 202 175.0431%2018年8 440 513 311.18392 605 655.141 185 732 623.3650%2019年7 936 592 039.74-40 713 277.03672 708 296.65-6% 福星股份2012-2018年年报的审计机构为致同会计师事务所，2019年年报的审计机构为中审众环会计师事务所，2012-2019年福星股份年报的审计报告均为带强调事项段的无保留意见的审计报告（均将“投资性房地产公允价值计量”作为关键审计事项）。 要求 （1）说明上市公司将投资性房地产后续计量模式变更为公允价值模式是否是为提供更可靠的信
34、息？上市公司有无操纵利润的嫌疑？ （2）如果你是上市公司的会计师或作为上市公司审计机构的注册会计师，公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量你该如何保证会计信息的可靠性？房地产转换是指房地产因用途发生改变而对房地产进行的重新分类。五、投资性房地产的转换（一）房地产转换的形式 （二）投资性房地产转换为自用房地产的会计处理1、采用成本模式计量投资性房地产转换为自用的房地产应将房地产转换前的账面余额作为转换后的入账价值2、采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产 应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）会计分录：借
35、：固定资产、无形资产（公允价值） 贷：投资性房地产成本 公允价值变动 公允价值变动损益（三）自用的房地产转换为投资性房地产的会计处理将自用的房地产转为投资性房地产应将房地产转换前的账面余额作为转换后的入账价值借：投资性房地产 累计折旧 固定（无形）资产减值准备贷：固定资产（或无形资产） 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备1、采用成本模式计量投资性房地产甲公司的账务处理如下： 借：投资性房地产 9 600 累计折旧 3 200 贷：固定资产 9 600 投资性房地产累计折旧 3 200【例题7】甲公司拥有一栋的办公楼，原用于本企业总部办公，因新办公大楼建成投入使用，甲公司将企业总部搬迁至
36、新建的办公大楼办公。由于原办公楼处于商业繁华地段，甲公司决定将其出租，以赚取租金收入。2020年6月30日，甲公司完成了搬迁工作，原办公楼停止自用，并与乙企业签订了租赁协议，将原办公楼整体出租乙企业使用，租赁期开始日为2020年7月1日，租赁期5年。2020年7月1日，该栋办公楼的账面余额为 9 600万元，已计提折旧3 200万元。假设甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。投资性房地产按照转换当日的公允价值计价2、采用公允价值计量投资性房地产转换当日房地产的公允价值 小于原账面价值的差额 计入当期损益转换当日房地产的公允价值 大于原账面价值的差额 计入所有者权益（其他综合收益）其他业
37、务成本转换当日的公允价值 小于原账面价值借：投资性房地产成本 累计折旧（摊销） 固定资产（无形资产）减值准备 公允价值变动损益 贷：固定资产（无形资产） 转换当日的公允价值 大于原账面价值借：投资性房地产成本 累计折旧（摊销） 固定资产（无形资产）减值准备 贷：固定资产（无形资产） 其他综合收益 处置投资性 房地产时借：其他综合收益 贷：其他业务成本甲公司的有关账务处理如下： 借：投资性房地产成本 8 200 累计折旧 3 200 贷：固定资产 9 600 其他综合收益 1 800【例题8】甲公司拥有一栋的办公楼，原用于本企业总部办公，因新办公大楼建成投入使用，甲公司将企业总部搬迁至新建的办公
38、大楼办公。由于原办公楼处于商业繁华地段，甲公司决定将其出租，以赚取租金收入。2020年6月30日，甲公司完成了搬迁工作，原办公楼停止自用，并与乙企业签订了租赁协议，将原办公楼整体出租乙企业使用，租赁期开始日为2020年7月1日，租赁期5年。2020年7月1日，该栋办公楼的账面余额为 9 600万元，已计提折旧3 200万元。公允价值为8 200万元。假设甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。 六、投资性房地产的处置当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其
39、处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。（1）取得处置收入 （2）结转账面价值 （一）采用成本模式计量的投资性房地产的处置借：其他业务成本 贷：投资性房地产成本 公允价值变动（1）取得处置收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费应交增值税（销项税额）（2）结转账面价值 （二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置（3）结转累计确认的公允价值变动借：公允价值变动损益 （累计公允价值变动） 贷：其他业务成本 （4）结转转换房地产产生的其他综合收益借：其他综合收益 贷：其他业务成本 【例题9】甲为一家房地产开发企业，2019年4月1日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋
40、写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2019年7月1日。2019年7月1日，该写字楼的账面余额为12 000万元，公允价值为15 000万元。2019年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为16 500万元。2020年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为18 500万元；2021年6月30日租赁期届满，甲公司收回该项投资性房地产，并以21 800万元（含应收取的9%增值税）出售，出售款项已收入银行存款户。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，假定不考虑相关税费。甲公司的有关账务处理如下： (1)2019年7月1日，将存货转换为投资性房地产时： 借：投资性房地产成本 15
41、0 000 000 贷：开发产品 120 000 000 其他综合收益 30 000 000 (2)2019年12月31日，确认公允价值变动时： 借：投资性房地产公允价值变动 15 000 000 贷：公允价值变动损益 15 000 000 (3) 2020年12月31日，确认公允价值变动时： 借：投资性房地产公允价值变动 20 000 000 贷：公允价值变动损益 20 000 000南京审计大学南京审计大学 路国平路国平（4）2021年6月，出售投资性房地产时：借：银行存款 218 000 000 贷：其他业务收入 200 000 000 应交税费应交增值税（销项税额） 18 000 00
42、0借：其他业务成本 185 000 000 贷：投资性房地产成本 150 000 000 公允价值变动 35 000 000借：公允价值变动损益 35 000 000 其他综合收益 30 000 000 贷：其他业务成本 65 000 000南京审计大学南京审计大学 路国平路国平 【CPA考题单选题】 206年6月30日，甲公司与乙公司签订租赁合同，合同规定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为1年，年租金为200万元。当日，出租办公楼的公允价值为8 000万元，大于其账面价值5 500万元。206年12月31日，该办公楼的公允价值为9 000万元。207年6月30日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款9 500万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑其他因素。上述交易或事项对甲公司207年度损益的影响金额是（ ）。 A. 500万元 B. 6 000万元 C. 6 100万元 D. 7 000万元 【答案】C 【解析】上述交易或事项对甲公司207年度损益的影响金额 （9 5009 000）（出售损益）5 500（其他综合收益转入损益的金额） 200/2（半年的租金收入）6 100（万元）THANKS路国平