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1、1节 房地产开发经营第四章 房地产开发会计 第一节 房地产开发经营 第二节 房地产开发存货的核算 第三节 房地产开发收入的核算 第四节 房地产开发成本的核算第一节 房地产开发经营一、房地产开发经营业务二、房地产开发经营的特点三、房地产开发项目投资费用的预测一、房地产开发经营业务 1土地的开发与经营 企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。 2房屋的开发与经营 房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发
2、的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。 3城市基础设施和公共配套设施的开发 4代建工程的开发。 代建工程的开发是企业接受政府和其 他单位委托，代为开发的工程。二、房地产开发经营的特点 1开发经营的计划性 企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、 征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。 2开发产品的商品性 房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。3开发经营的复杂性： (1)经营业务复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设
3、相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。 (2)涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。 4开发经营周期长，投资大 开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。
4、 5开发经营风险大 开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。 三、房地产开发项目投资费用预测 在规划阶段就对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便房地产经营评价、决策。 房地产开发的投资过程就是房地产商品的生产过程，故其投资估算与成本费用估算不可截然分开。需要估算土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、营业费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。 因变化因素多、费用构成复杂，不确定性大，故不同的建设项目的投资和费用构成有差异。但都由开发成本和开发费用两大部分组成。 房地产
5、开发项目投资费用的预测包括以下两方面： (一)开发成本 (二)开发费用(一)开发成本 1土地使用权出让金 国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2土地征用及拆迁安置补偿费 (1)土地征用费。征用农村土地发生的费用有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占
6、用税、耕地垦复基金、征地管理费等。估算参照国家和地方规定进行。 (2)拆迁安置补偿费。在城镇地区可以依椐法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定补偿。它包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 3前期工程费 (1)项目规划、设计、可行性研究所需费用 一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费 的3左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用 包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通
7、路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。4建安工程费 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。5基础设施费 它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。 6公共配套设施费 它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支
8、出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。 7不可预见费 它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述16项之和为基数，按35计算。 8开发期间税费 开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。(二)开发费用 开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。 1管理费用 房地产公司也和其他企业一样，将发生大量的管理费用。这些管理费用可按项目开发成本构成中前16项之和为基数，按3左右计算。2销售费用 销售费用也
9、称营业费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项： (1)广告宣传费。约为销售收入的23； (2)销售代理费。约为销售收入152； (3)其他销售费用。约为销售的05 1。 以上各项合计，销售费用约占销售收入的4 6。 3财务费用 它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。 财务费用与工业企业、建筑施工企业类似。兹不赘述。 上述投资与成本费用估算结果应该汇总为一个表。估算结果以汇总表的形式列出见书上表5-1。 房地产开发项目投资估算具有重大作用。使用“房地产开发投资与成本费用估算汇总表”提供集中信息可发挥以下作用： (1)是企业筹集开发经营资金的依据； (2)送金融部门审查、批准贷款依据； (3)是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据； (3)是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。谢谢合作谢谢合作