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1、课程教学总纲课程教学总纲创新教学理念创新教学理念房地产开发与经营技能为主线的教学内容体系项目教学为主线的教学方法体系 多媒体教学为主线的一体化教学条件体系技能考核为主线的开放式全程化考核体系房地产开发与经营技能与素质2023/1/251授课计划授课计划授课计划授课计划2023/1/252案例2023/1/253图2023/1/254图2023/1/255主题教学项目：主题教学项目：主题教学项目：主题教学项目：NO.2006G55NO.2006G55NO.2006G55NO.2006G55地块项目开发全程策划地块项目开发全程策划地块项目开发全程策划地块项目开发全程策划 策划指导：策划指导：策划指
2、导：策划指导：教教教教学学学学目目目目标标标标：系统、高强度地对学生进行实战训练，使学生具备一定的房地产开发与经营能力，毕业后能够在房地产开发公司做一般房地产项目的开发全程策划。教教教教学学学学方方方方法法法法：采用模拟房地产开发公司做实际项目运作方式，成立南京万能房地产开发有限公司（作为开发商），下设项目组（每组8人）教学要求：教学要求：教学要求：教学要求：每个组团结协助，提供1-2篇策划报告 教学时间：教学时间：教学时间：教学时间：一学期2023/1/256房地产房地产开发基础知识开发基础知识2023/1/257第第1 1章章 ：房地产行业与企业房地产行业与企业案例1-1：新型城镇化行业背
3、景下万科布局商业地产1.1房地产行业房地产行业1.2房地产企业房地产企业2023/1/2581.1房地产行业房地产行业1.房地产业的概念及内容房地产业的概念及内容房地产业。是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业2.房地产业的分类房地产业的分类房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等 2023/1/259房地产行业地位突出进入21世纪，随着世界经济的发展和人口的增加，人们对房地产的需求日益增长。房地产已不仅仅只具有作为人们房地产已不仅仅只具有作为人们房地产已不仅仅只具有作为人们房地产已不仅仅只具有作为人们生产、居住、服务等活动场所的生产、居住、服务等活动场所的生
4、产、居住、服务等活动场所的生产、居住、服务等活动场所的意义意义意义意义,而是逐步成为现代社会经而是逐步成为现代社会经而是逐步成为现代社会经而是逐步成为现代社会经济大系统的有机组成部分济大系统的有机组成部分济大系统的有机组成部分济大系统的有机组成部分直接影响着社会的消费、就业、金融、信贷、保险和众多相关产业的发展。2023/1/2510房地产及相关产业链2023/1/2511房地产业发展历程房地产业发展历程中国房地产20多年来的变迁历程可大致分为五个阶段1988年以前称为第一阶段计划分房时期1988年至1992年可看成第二阶段萌芽时期1994年至2000年可看成第三阶段发展起步时期2001年至2
5、008年可看成第四阶段发展突飞猛进时期2009年以后可看成第五阶段规范发展时期2023/1/2512房地产行业发展现状房地产行业发展现状1.房地产总体规模房地产总体规模房地产投资规模增长迅速，占全社会固定资产比重一直稳居高位房地产开发规模逐年增加。8年来在15-30的区间内变动。2.房地产供求状况房地产供求状况商品房供给情况除部分城市的刚需房源尚有些紧张外，其余基本能够满足市场需求，少量供过于求房地产销售价格有升有降。部分地区商品房价格下跌幅度较大。2023/1/2513房地产行业发展中存在的突出问题房地产行业发展中存在的突出问题1.1.部分地区投资增长过快，土地供应增幅过大部分地区投资增长过
6、快，土地供应增幅过大2.2.供求结构性矛盾明显，突出表现为结构性泡沫供求结构性矛盾明显，突出表现为结构性泡沫严重，空置率高。严重，空置率高。3.3.房价过高，脱离了部分居民的支付能力房价过高，脱离了部分居民的支付能力 4.4.房地产开发资金过度依赖于银行信贷，蕴藏一房地产开发资金过度依赖于银行信贷，蕴藏一定的金融风险定的金融风险 5.5.住房保障体系不完善住房保障体系不完善6.6.流动人口（非户籍人口）住房问题突出流动人口（非户籍人口）住房问题突出2023/1/25141.2房地产开发企业房地产开发企业从事房地产开发经营业务，具有企业法人资格，且具有一定资质条件的经济实体1.房地产开发企业分类
7、房地产开发企业分类房地产开发专营企业房地产开发兼营企业房地产开发项目企业2.房地产开发企业资质房地产开发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定资质3.房地产开发企业资质的申请与管理房地产开发企业资质的申请与管理一级资质由建设部审批二级及以下资质由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门审批2023/1/2515新经济时代房地产企业特点新经济时代房地产企业特点面临不断变化的新形势面临不断变化的新形势1.1.政府宏观调控政策政府宏观调控政策2.2.可持续发展要求房地产开发体现人文关怀可持续发展要求房地产开发体现人文关怀 建设小康社会要走可持续的发展道路，不仅要讲经济指标，还要讲人文指标。3.3
8、.网络信息化网络信息化将彻底改变房地产业的运营方式。4.4.产业链延伸产业链延伸5.5.开发模式发生革命。开发模式发生革命。转向大规模定制开发模式6.6.使用新技术。使用新技术。E产品越来越多地进入终端2023/1/2516房地产企业弱点1、高负债来压项目，买地；现金流量不稳定2、项目周期过长，资金回收太慢；3、开发的项目值钱，而公司不值钱；4、经营本地化，很难跨地区经营。这些弱点在资本市场上都是致命的。2023/1/2517锻造新经济时代房地产企业的核心竞争力锻造新经济时代房地产企业的核心竞争力1 1、个性化需求的准确、个性化需求的准确把握能力把握能力把握能力把握能力 对客户个体需求有见微知
9、著的洞察力，发现和创造商机：对个性化房产基本功能需求变化的把握；对个性化房产基本功能需求变化的把握；对个性化房产相关精神文化需求的把握；对个性化房产相关精神文化需求的把握；运用现代手段更快更直接把握客户需求。运用现代手段更快更直接把握客户需求。2023/1/2518新经济时代房地产企业的核心竞争力新经济时代房地产企业的核心竞争力2 2、对房地产市场变化趋势的、对房地产市场变化趋势的快速反应能力快速反应能力建立全方位的市场调研体系；高效率决策能力，迅速抓住商机；资源统筹能力，一旦决策，就要动用各种资源迅速实施，统筹财务资源、人力资源、技术资源和管理资源，以最低的成本、最高的效率、最好的质量，找最
10、好的规划师、作最好的财务安排、挑选最优秀的建筑师和建筑队伍以及最称职的物业管理者来完成开发全过程，把最能满足客户的作品在第一时间奉献给客户。2023/1/2519新经济时代房地产企业的核心竞争力新经济时代房地产企业的核心竞争力3 3、量身定造高附加值产品的能力、量身定造高附加值产品的能力 量身定造，即按细分市场定位去精心出品 多样化产品的研究开发能力；创新设计能力，要考虑房产自然生态环境，小区文化氛围，小区信息化等要素；新材料、新技术、新工艺应用能力及成本控制能力；提供个性化服务及全程服务的能力。2023/1/2520作业思考题思考题比较一下房地产行业与其它行业比较一下房地产行业与其它行业的异
11、同点？的异同点？分析一下当地房地产企业的特点分析一下当地房地产企业的特点？2023/1/2521第第2 2章：章：房地产开发项目与流程房地产开发项目与流程案例案例案例案例2-12-1：高科荣域项目：高科荣域项目：高科荣域项目：高科荣域项目2.1房地产开发项目房地产开发项目2.2房地产开发流程房地产开发流程主题教学项目主题教学项目主题教学项目主题教学项目NO.2006G55NO.2006G55NO.2006G55NO.2006G55地块项目开发全程策划地块项目开发全程策划地块项目开发全程策划地块项目开发全程策划2023/1/25222.1房地产开发项目房地产开发项目 房地产开发项目房地产开发项目
12、房地产开发项目房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目 房地产开发项目特点房地产开发项目特点房地产开发项目特点房地产开发项目特点：地理位置的固定性建设投资大、资金周转慢开发周期长受国家法规政策严格约束和调控建设环节多-一个房地产项目的全部开发过程涉及到计划、土地、规划、建设、消防、交通、教育、人防、环保、市政、城管、园林、卫生、技监、质监、安监、房改办、房管等众多部门项目投资即为项目成本费用。房地产项目投资与一般工业建设项目投资有一个显着的区别，即一般工业项目是先人员要求高。对从业人员的综合素质与专业素质要求很高。风险较大开发项目的差异性很大项目决策的多专
13、业协同2023/1/25232.2房地产开发流程房地产开发流程房地产开发。房地产开发。由特定的经济实体（有开发资质的房地产开发企业），对房地产项目投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济效益的过程。房地产开发的理念房地产开发的理念 开发理念决定项目开发的成败。从楼盘开发理念来看，当开发商要发 掘或炒作一个概念，确保房地产项目开发成功的时候，首先要做的，是仔仔细细地回顾一下所在地区、民族、特定的城市的历史文脉延续是怎么回事。如：如：如：如：北京的居住现状有两个值得担忧的现象第一是忽视了建筑的文化特性第二是现有的居住建筑和北京的地理文化相背离。项目的成功，不仅仅要看建筑的外立面、园林
14、等等外在的东西，关键是对项目所传达文化的理解，这就是所谓的“功夫在诗外”。2023/1/2524房地产开发流程房地产开发流程2023/1/2525房地产开发任务发现市场可能的机会；对项目地址的选择和勘察；项目融资；设计；建设承包商的招标；建设监理的招标；建设的管理监督；房地产项目的交易。2023/1/2526房地产开发类型2023/1/2527开发阶段开发阶段土地开发“七通一平七通一平”平整土地，通给水、排水、热、电、气、电信电信、公路房屋建设2023/1/2528地域地域新城区（农业用地改为城市用地-河西）旧城区（拆迁后，重新开发，适应城市发展新街口商业CBD）2023/1/2529规模与复
15、杂程度单项开发（功能单一、配套设施简单图书馆、写字楼）；小区开发（对一个基础设施和配套项目齐全的完整的居住小区的综合开发春天家园）；成片集中开发（对范围大、项目类型多房屋建筑、公共建筑、市政设施、周期长项目按城市规划要求的综合开发仙林大学城）2023/1/2530房地产开发理念房地产开发理念房地产开发理念是指房地产开发的思想、观念、概念与法则节能省地理念精细化设计理念开放式社区理念文化开发理念多元化开发理念等等2023/1/2531房地产开发的主要参与者房地产开发的主要参与者2023/1/2532房地产开发工作内容房地产开发工作内容2023/1/2533作业思考题思考题 我国房地产开发流程各个
16、环节的逻辑关系。我国房地产开发流程各个环节的逻辑关系。我国房地产开发流程各个环节的逻辑关系。我国房地产开发流程各个环节的逻辑关系。比较一下房地产开发流程与制造业生产流程的异同点？比较一下房地产开发流程与制造业生产流程的异同点？比较一下房地产开发流程与制造业生产流程的异同点？比较一下房地产开发流程与制造业生产流程的异同点？2023/1/2534第第3 3章：章：房地产经营与管理房地产经营与管理案例案例3-1：万科公司的经营管理：万科公司的经营管理3.1房地产经营房地产经营3.2房地产管理房地产管理3.3房地产法律法规房地产法律法规2023/1/2535房地产经营房地产经营房地产经营是指房地产房地
17、产经营是指房地产房地产经营是指房地产房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、经营者对房屋的建造、经营者对房屋的建造、经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交买卖、租赁、信托、交买卖、租赁、信托、交买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰以及土换、维修、装饰以及土换、维修、装饰以及土换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让地使用权的出让、转让地使用权的出让、转让地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的等按价值规律所进行的等按价值规律所进行的等按价值规律所进行的有预测、有组织、有目有预测、有组织、有目有预测、有组织、有目有预测、有组织、有目的的经济活动的的经济活动的的经济活动的的经济活动房地产经营的基本
18、环节2023/1/2536房地产开发与经营站在市场经济的角度，房地产开发与房地产经营是一样的。区别区别：阶段不同：阶段不同：开发是产品生产过程；经营是产品经营过程；主体不同：主体不同：房地产开发商一般也是经营商，但经营商未必都是开发商，如中介公司。资格要求不同：资格要求不同：开发资质，中介资质。行为对象不同：行为对象不同：房地产开发房地产项目；房地产公司经营管理活动。作用不同：作用不同：房地产开发处于核心地位；经营依附于房地产开发商。2023/1/2537城市土地经营城市土地经营类类分类标准分类标准城市土地类别城市土地类别1用途和使用功能商业用地、住宅生活用地、城市交通运输用地、城市公共事业用
19、地、城市行政机关用地、城市科教文卫用地、城市园林公共休息用地、城市其他用地等2地理位置城市中心区土地、一般市区土地、城市沿边土地、近郊区土地、远郊区土地3归属关系国有企事业单位用地、集体单位用地、外商投资企业用地、个体与私人企业用地4土地利用程度集约用地、一般用地、闲置用地、使用不当的土地5土地开发程度已开发的土地（一般称为熟地）、需要转变用途的土地(一般称为生地)、未开发的土地(一般称为毛地)城市土地经营是以城市土地为对象，以城市土地的开发和利用为内容，以获得一定经济利益为目的的经济活动。也可以称为地产经营，实际上就是城市土地使用权的经营，经营者可以通过这种经营，使自己获得经济利益2023/
20、1/2538土地经营方法土地经营方法土地经营类别土地经营类别土土地地经经营营租赁经营租赁经营出让（土地一级市场）协议出让（当前基本上不再使用）招标出让（当前使用较少）拍卖出让（当前土地出让主要形式）转让（土地二级市场）出租开发经营开发经营开发后的土地转让所有权2023/1/2539房屋经营房屋经营房屋经营：房屋经营：房屋出售、房屋租赁两种类型。房屋出售、房屋租赁两种类型。住宅以出售为主；住宅以出售为主；住宅以出售为主；住宅以出售为主；写字楼、酒店、商业房以租赁为主。写字楼、酒店、商业房以租赁为主。写字楼、酒店、商业房以租赁为主。写字楼、酒店、商业房以租赁为主。比较租赁与买卖的效益。比较租赁与买
21、卖的效益。比较租赁与买卖的效益。比较租赁与买卖的效益。2023/1/2540综合开发经营综合开发经营 以成片集中开发为基础的经营活动，（范围规模大、项目类型多房屋建筑、公共建筑、市政设施、周期长项目按城市规划要求的综合开发仙林大学城），是房屋建筑经营和城市土地经营的统一。优点：科学规划、成本效益 提高品质、提升地价2023/1/25413.2 3.2 房地房地产管理产管理房地产管理的重点房地产管理的重点房地产管理的重点房地产管理的重点是是是是 房地产项目开发业房地产项目开发业房地产项目开发业房地产项目开发业务管理务管理务管理务管理 房地产产业管理房地产产业管理房地产产业管理房地产产业管理 物业
22、管理物业管理物业管理物业管理 2023/1/25423.3 3.3 房地产法律法规房地产法律法规房地产行业是政府重点调控的行业，政府先后出台多种法律法规，房地产企业在经营、管理中必须严格遵守，不能违法、违规经营中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市土地管理法中华人民共和国城市规划法中华人民共和国环境保护法其他2023/1/2543作业思考题思考题如何提高房地产经营与管理能力？如何提高房地产经营与管理能力？如何提高房地产经营与管理能力？如何提高房地产经营与管理能力？房地产企业的核心竞争力体现在哪里？房地产企业的核心竞争力体现在哪里？房地产企业的核心竞争力体现在哪里？房地产企业的核心竞争
23、力体现在哪里？2023/1/2544NO.2006G55NO.2006G55地块地块开发前期开发前期2023/1/2545第第4 4章：章：开发与经营环境分析开发与经营环境分析案例案例案例案例4-14-1：金域蓝湾项目的开发与经营环境分析：金域蓝湾项目的开发与经营环境分析：金域蓝湾项目的开发与经营环境分析：金域蓝湾项目的开发与经营环境分析4.1经营环境特点与分析的原则经营环境特点与分析的原则4.2房地产开发与经营环境分析房地产开发与经营环境分析2023/1/25464.1经营环境特点与分析的原则经营环境特点与分析的原则房地产开发与经营环境分析是指对影响房地产企业开发与经营活动的政治、经济、法律
24、、技术、文化等各因素的分析1.经营环境特点经营环境特点环境差异性环境动态性环境可测性2.房地产开发与经营环境分析的原则房地产开发与经营环境分析的原则客观性原则。在分析中坚持实事求是，不能主观臆断。全面性原则。在分析中要全方位考察多种因素，切忌以偏概全。比较性原则。在分析中要多角度比较，寻找和发现规律。预测性原则2023/1/25474.2房地产开发与经营环境分析房地产开发与经营环境分析开发与经营环境要素开发与经营环境要素房地房地产开产开发与发与经营经营环境环境经济发展环境经济发展环境经济发展形势国际经济发展形势全国经济发展形势当地城市经济发展形势市民的收入收入水平贫富差异程度资金市场发展形势利
25、率贷款条件政治环境政治环境政府土地供应的数量和开发条件政府对经济适用房（保障房）的态度政府收取税费的水平法律环境法律环境房地产直接法律房地产间接法律社会环境社会环境人口数量人口构成：男女比例、年龄、户籍、家庭规模、单身人土人口受教育水平城市历史传统社区安全文明程度科学技术环境科学技术环境科学技术环境分析要素自然环境自然环境地震带；地质较软的地带；地形起伏；地表水；降雨房地产房地产开发的开发的环境环境2023/1/2548房地产开发的环境房地产开发的环境1 1、房地产开发的经济发展环境房地产开发的经济发展环境 宏宏观观经经济济发发展展形形势势：房房地地产产是是经经济济发发展展的的先先锋锋，拉动经
26、济拉动经济GDP9%GDP9%左右。左右。国际经济发展形势；国际经济发展形势；（国际都市，北京、上海）（国际都市，北京、上海）全国经济发展形势；全国经济发展形势；（长三角、珠三角、京津塘）（长三角、珠三角、京津塘）当地城市经济发展形势；当地城市经济发展形势；（中心城市武汉、徐州）（中心城市武汉、徐州）城城市市内内某某地地段段的的经经济济发发展展态态势势。经经济济发发展展推推动房地产发展。动房地产发展。（南京白下区、鼓楼区）（南京白下区、鼓楼区）2023/1/2549房地产开发的经济发展环境房地产开发的经济发展环境市民收入水平及贫富差异程度市民收入水平及贫富差异程度：收入收入水平高，则房地产价高
27、。住宅平均价格水平高，则房地产价高。住宅平均价格与家庭平均收入之比不超过与家庭平均收入之比不超过1010，国际，国际5 58 8。1010年一套房较为合理。年一套房较为合理。资资金金市市场场发发展展形形势势：利利率率（上上调调）；贷款条件贷款条件（上调自有资金）（上调自有资金）。2023/1/2550房地产开发的环境 2 2、房房地地产产开开发发的的政政治治环环境境：政府对房地产开发的态度。3 3、房地产开发的法律环境：房地产开发的法律环境：依法开发房地产。4 4、房房地地产产开开发发的的社社会会环环境境：人口数量；人口构成（男女、年龄、）；人口受教育水平；城市历史传统。5 5、科学技术环境科
28、学技术环境 6 6、房房地地产产开开发发的的自自然然环环境境：地震带、软地带、地表水、降雨、干燥防火。2023/1/2551作业思考题思考题我国房地产开发与经营环境与一般消费我国房地产开发与经营环境与一般消费我国房地产开发与经营环境与一般消费我国房地产开发与经营环境与一般消费品市场有何不同？品市场有何不同？品市场有何不同？品市场有何不同？如何把握当前我国房地产开发与经营环如何把握当前我国房地产开发与经营环如何把握当前我国房地产开发与经营环如何把握当前我国房地产开发与经营环境？境？境？境？2023/1/2552第第5 5章：章：地块市场分析与预测地块市场分析与预测案例案例5-1：金域蓝湾项目的市
29、场分析：金域蓝湾项目的市场分析5.2房地产市场分析与流程房地产市场分析与流程5.3房地产市场预测与方法房地产市场预测与方法2023/1/25535.1房地产市场调查与市场细分房地产市场调查与市场细分房地产市场是指房地产交易活动的总和，是房地房地产市场是指房地产交易活动的总和，是房地房地产市场是指房地产交易活动的总和，是房地房地产市场是指房地产交易活动的总和，是房地产交易双方相互联系、相互制约的一种关系产交易双方相互联系、相互制约的一种关系产交易双方相互联系、相互制约的一种关系产交易双方相互联系、相互制约的一种关系房地产市场调查亦即市场调研房地产市场调查亦即市场调研房地产市场调查亦即市场调研房地
30、产市场调查亦即市场调研1.1.识别市场机会，理解持续变迁的市场环境识别市场机会，理解持续变迁的市场环境 2.2.分析市场潜力，有针对性地提出市场推广计划分析市场潜力，有针对性地提出市场推广计划 3.3.判断某种产品或服务的盈利性判断某种产品或服务的盈利性 4.4.评价某种产品或服务的满意度，指出改进的关评价某种产品或服务的满意度，指出改进的关键点键点 5.5.评价某种市场决策或管理决策的效果评价某种市场决策或管理决策的效果 2023/1/2554房地产市场的类型按房地产的层次：按房地产的层次：地产市场（使用权出让、转让）；房产市场（新房、二手房市场）；相关服务市场（各类中介银行、销售代理等）按
31、房地产的用途：按房地产的用途：住宅；写字楼；商业；工业；仓储；行政司法军事；科教文卫；旅游娱乐；特殊用房。等2023/1/2555房地产市场的类型：按房地产的档次：按房地产的档次：高档；普通；低档按房地产的覆盖范围：按房地产的覆盖范围：世界性房地产市场；亚洲性房地产市场；全国；跨省区；省区内；市区内2023/1/2556房地产市场的类型：按房地产的供应方式：按房地产的供应方式：现房；期房按房地产的供求对比：按房地产的供求对比：买方；卖方按房地产权属的让度方式：按房地产权属的让度方式：买卖；租赁；抵押；典当；置换；参股联营2023/1/2557房地产市场的细分：房地产市场的细分是指通过市场调研，
32、依据消费者的需要和欲望、购买行为和购买习惯等方面的差异，把某一房地产产品的市场整体划分为若干消费者群的市场分类过程地理位置的细分：地理位置的细分：地段基准地价在同一级别的、土地用途单一的地块，如北京的王府井地段 南京的新街口地段2023/1/2558房地产市场的细分：消费者的人口统计：年龄家庭规模家庭收入教育水平宗教信仰等消费者对房屋的特殊要求消费者对房屋的特殊要求购买动机消费习惯2023/1/2559房地产市场的细分过程在各种细分因素中选择重点因素在各种细分因素中选择重点因素收入状况购买动机需求档次房型按重点因素进行市场细分，按重点因素进行市场细分，将消费者特征与产品特征进行匹配；高收入自用
33、、炫耀高档炒作升值性评价细分结果，必须做到：评价细分结果，必须做到：有足够的销量，产生利润；市场需求和购买力可以量化；采用营销渠道可以接近；营销行为相对单一。2023/1/2560房地产市场数据资料收集：房地产市场需求的信息资料房地产市场需求的信息资料：宏观经济发展状况的信息资料。消费者状况的信息资料，就是按照上述市场细分的因素进行收集，从而发现若干个具有大体相同需要的消费者群体组成的细分市场。2023/1/2561房地产市场数据资料收集：房地产市场供给的信息资料：房地产市场供给的信息资料：包括现有的房地产的数量、档次、功能；需要拆除的房地产数量、档次、功能；可能发生用途改变的房地产的数量；目
34、前细分的房地产市场的开发成本；未来一段时间内可能投入市场的房地产数量、档次、功能，包括正在规划的房地产开发项目、取得国有土地使用权的房地产开发项目、获得建筑施工许可证的房地产开发项目和正在施工中的房地产项目等。2023/1/2562房地产市场数据资料收集：房地产市场交易方面的信息资料：房地产市场交易方面的信息资料：租金水平、售价水平、出租比率、空置率。2023/1/2563房地产市场数据资料收集：房地产金融方面的信息资料：房地产金融方面的信息资料：利率；贷款难易程度；抵押贷款的违约发生率其他方面的信息资料其他方面的信息资料主要是政府政策方面的信息资料，如:政府即将投放到土地出让市场的土地的数量
35、、地理位置和价格，政府税收政策的变化等。2023/1/25645.2房地产市场分析与流程房地产市场分析与流程房地产市场分析的价值房地产市场分析的价值 有利于为新项目开发决策（提供依据）；有利于为新项目开发决策（提供依据）；有利于为新项目开发决策（提供依据）；有利于为新项目开发决策（提供依据）；有利于制定合理的经营决策；有利于制定合理的经营决策；有利于制定合理的经营决策；有利于制定合理的经营决策；有利于制定正确的开发方案；有利于制定正确的开发方案；有利于制定正确的开发方案；有利于制定正确的开发方案；有利于制定正确的营销方案；有利于制定正确的营销方案；有利于制定正确的营销方案；有利于制定正确的营销
36、方案；有利于判断自己在市场上的地位；有利于判断自己在市场上的地位；有利于判断自己在市场上的地位；有利于判断自己在市场上的地位；有利于改进经营，有利于改进经营，有利于改进经营，有利于改进经营，提高经营水平。提高经营水平。提高经营水平。提高经营水平。2023/1/2565房地产市场特点房地产市场特点房地产市场的特点：1、鲜明的地域性、鲜明的地域性“一手交钱，一手交货”“一手交产权，一手交钱一手交产权，一手交钱”2023/1/2566房地产市场房地产市场特点 2.2.市场对供给的调节相对滞后市场对供给的调节相对滞后市场对供给的调节相对滞后市场对供给的调节相对滞后：房地产开发项目从申请立项到最后建成出
37、售，是一个周期漫长、耗资巨大的经济活动，至少要耗时1年以上，有的项目甚至耗时10年以上 3.3.房地产市场是慢性消化市场房地产市场是慢性消化市场房地产市场是慢性消化市场房地产市场是慢性消化市场。房地产具有使用寿命长而耐消耗的特点，开发商宁可等到市场慢慢的消化掉多余的市场供给，而不会指望降价来销掉。4.4.房地产市场是垄断竞争市场房地产市场是垄断竞争市场房地产市场是垄断竞争市场房地产市场是垄断竞争市场 地理位置的垄断5.5.鲜明的周期性市场鲜明的周期性市场鲜明的周期性市场鲜明的周期性市场“兴旺兴旺平淡平淡萧条萧条复苏复苏兴旺兴旺”这样的循环往复的周期6.6.投机性强的市场投机性强的市场投机性强的
38、市场投机性强的市场房地产市场的投机性仅次与金融市场的投机性。7.7.交易方式多样化市场交易方式多样化市场交易方式多样化市场交易方式多样化市场：房地产市场有买卖、租赁、抵押、典当、置换等2023/1/2567房地产市场房地产市场特点8.8.交易程序十分复杂的市场交易程序十分复杂的市场交易程序十分复杂的市场交易程序十分复杂的市场9.9.受金融市场强烈影响的市场受金融市场强烈影响的市场受金融市场强烈影响的市场受金融市场强烈影响的市场10.10.房地产市场是政府保持着强有力干预的市房地产市场是政府保持着强有力干预的市房地产市场是政府保持着强有力干预的市房地产市场是政府保持着强有力干预的市场场场场：房地
39、产是国民经济的支柱产业，是国家重要的税收来源，而且房地产是普通人士收购的最大一宗商品，往往耗尽了普通人家一生的积蓄。2023/1/2568市场分析的流程2023/1/2569房地产市场分析目标与方案实施房地产市场分析目标与方案实施1.1.确定市场分析目的和目标：确定市场分析目的和目标：确定市场分析目的和目标：确定市场分析目的和目标：房地产市场分析的目的，简而言之就是要发现房地产市场的发展机会。为了达到这个目的，要设立分层次的目标体系，在目标体系中居于核心地位的是总目标，即关于分析目的的明确化。2.2.设计市场分析的方案：设计市场分析的方案：设计市场分析的方案：设计市场分析的方案：包括如何进行市
40、场调查。在市场调查获取大量的信息资料后，还需要确立如何进行分析的方法，以及分析工作的人员、时间、经费、任务、工作程序等事项的安排。3.3.方案的有效实施；方案的有效实施；方案的有效实施；方案的有效实施；4.4.撰写市场分析报告：撰写市场分析报告：撰写市场分析报告：撰写市场分析报告：报告中应该包括进行市场分析的目标、过程、结论及建议等。分析报告一定要十分简明、清楚、客观、准确。这份市场分析报告不仅要给房地产经营者看，还可能要给相关的机构审阅。2023/1/2570房地产市场分析内容2023/1/2571总体的市场分析：1.1.市场供求现状分析：市场供求现状分析：市场供求现状分析：市场供求现状分析
41、：具体又包括市场需求、市场供给、市场价格（分析售价和租赁两种价格）、市场交易数量、空置率等方面的分析。购买力购买力=购买欲望购买欲望购买能力购买能力 2.2.房地产市场周期阶段分析。房地产市场周期阶段分析。房地产市场周期阶段分析。房地产市场周期阶段分析。房地产市场鲜明的体现出兴旺平淡萧条复苏兴旺这样的循环往复的周期。3.3.房地产市场的完善程度房地产市场的完善程度房地产市场的完善程度房地产市场的完善程度 市场机制的调节能力 销售市场与租赁市场的平衡状态 二手房市场的完善程度：发达国家房地产市场的主力。4.4.房地产信贷条件分析。房地产信贷条件分析。房地产信贷条件分析。房地产信贷条件分析。房地产
42、信贷条件分析重点是对利率走势的分析，这是最重要的因素。另一个重要的因素是抵押贷款年限。2023/1/2572特定开发地段市场分析特定开发地段市场分析 该地段限制性因素分析该地段限制性因素分析该地段限制性因素分析该地段限制性因素分析（基础设施、地质、（基础设施、地质、（基础设施、地质、（基础设施、地质、环境、交通运输条件、城市规划等）环境、交通运输条件、城市规划等）环境、交通运输条件、城市规划等）环境、交通运输条件、城市规划等）类似项目的价格、优势分析，寻找竞争优势类似项目的价格、优势分析，寻找竞争优势类似项目的价格、优势分析，寻找竞争优势类似项目的价格、优势分析，寻找竞争优势：一方面要选取最相
43、似的房地产项目作为分析一方面要选取最相似的房地产项目作为分析一方面要选取最相似的房地产项目作为分析一方面要选取最相似的房地产项目作为分析对象，另一方面也要注意不同的房地产项目对象，另一方面也要注意不同的房地产项目对象，另一方面也要注意不同的房地产项目对象，另一方面也要注意不同的房地产项目的性能价格比的测算。的性能价格比的测算。的性能价格比的测算。的性能价格比的测算。市场需求房型分析市场需求房型分析市场需求房型分析市场需求房型分析 需求档次，是否提供特殊配套服务设施需求档次，是否提供特殊配套服务设施需求档次，是否提供特殊配套服务设施需求档次，是否提供特殊配套服务设施等等等等如：凯祥花苑如：凯祥花
44、苑如：凯祥花苑如：凯祥花苑2023/1/2573目标地块的SWOT分析2023/1/25745.3房地产市场预测与方法房地产市场预测与方法确定预测和目的制定预测方案收集分析有关资料选定预测方法和模型进行实际预测评价修正预测结果 撰写预测报告不合理准确、及时的市场预测，能够减少房地产开发的盲目性，提高投资决策的收益性2023/1/2575房地产市场预测的主要内容房地产市场预测的主要内容 需求预测：需求预测：需求预测：需求预测：一是住宅市场对数量的需求；二是住宅市场对住房标准的基本要求。供给预测：供给预测：供给预测：供给预测：房地产市场的供给是难以通过某种方法有效预测的。价格预测：价格预测：价格预
45、测：价格预测：一方面它必须依靠房地产市场的需求预测，另一方面由于存在着大量的价格数据和成熟的数据处理方法，可以直接进行各种数据处理，主要难题是如何选取有效的数据处理方法，而这主要是预测学的知识。2023/1/2576住宅市场需求预测住宅市场需求预测住宅市场对数量的需求：住宅市场对数量的需求：是由总人口、人口年龄结构和家庭结构这3个因素决定的。住宅市场对住宅标准的需求：住宅市场对住宅标准的需求：后者是由收入水平和消费结构所决定的2023/1/2577一般有两种方法：一般有两种方法：额定需求预测法和有效需求预测法额定需求预测法额定需求预测法额定需求预测法额定需求预测法是在假设人均的住宅需求保持相对
46、不变的条件下来预测未来的住宅市场需求的。这种方法对预测中低收入人群的住宅需求效果较好。包括3个方面的内容：现有住宅的规模和特点，包括本地区住宅总数，低于所现有住宅的规模和特点，包括本地区住宅总数，低于所现有住宅的规模和特点，包括本地区住宅总数，低于所现有住宅的规模和特点，包括本地区住宅总数，低于所定标准的住宅的数量等；定标准的住宅的数量等；定标准的住宅的数量等；定标准的住宅的数量等；人口家庭变化状况，包括总人人口家庭变化状况，包括总人人口家庭变化状况，包括总人人口家庭变化状况，包括总人口的变化趋势、人口年龄结构变化趋势、家庭结构变化趋口的变化趋势、人口年龄结构变化趋势、家庭结构变化趋口的变化趋
47、势、人口年龄结构变化趋势、家庭结构变化趋口的变化趋势、人口年龄结构变化趋势、家庭结构变化趋势；势；势；势；经济发展趋势，包括国民经济发展预测、人均收入经济发展趋势，包括国民经济发展预测、人均收入经济发展趋势，包括国民经济发展预测、人均收入经济发展趋势，包括国民经济发展预测、人均收入预测和消费结构预测预测和消费结构预测预测和消费结构预测预测和消费结构预测。有效需求预测法：有效需求预测法：有效需求预测法：有效需求预测法：购买力=购买欲望购买能力2023/1/2578写字楼市场需求预测：写字楼市场需求预测：首先要了解写字楼面积的主要影响因首先要了解写字楼面积的主要影响因首先要了解写字楼面积的主要影响
48、因首先要了解写字楼面积的主要影响因素。素。素。素。然后根据所要预测的城市的就业增长然后根据所要预测的城市的就业增长然后根据所要预测的城市的就业增长然后根据所要预测的城市的就业增长率预测预测年限的各种职员的数量。率预测预测年限的各种职员的数量。率预测预测年限的各种职员的数量。率预测预测年限的各种职员的数量。再考虑空置率因素，就可以得出预测再考虑空置率因素，就可以得出预测再考虑空置率因素，就可以得出预测再考虑空置率因素，就可以得出预测年限所需要的办公室总面积。年限所需要的办公室总面积。年限所需要的办公室总面积。年限所需要的办公室总面积。2023/1/2579实践中的有效预测法：实践中的有效预测法：
49、定性、定量（统计、模型）定性、定量（统计、模型）趋势预测法：大市场趋势预测法：大市场经验法：特定地段经验法：特定地段2023/1/2580作业思考题思考题如何做好房地产市场的调查研究？如何做好房地产市场的调查研究？如何把握我国当前的房地产市场？如何把握我国当前的房地产市场？2023/1/2581第第6 6章：章：地块开发风险分析与融投资地块开发风险分析与融投资 案例案例案例案例6-16-1：金域蓝湾项目的投资风险与机会：金域蓝湾项目的投资风险与机会：金域蓝湾项目的投资风险与机会：金域蓝湾项目的投资风险与机会 案例案例案例案例6-26-2：苏州：苏州：苏州：苏州E E号地块投资风险决策号地块投资
50、风险决策号地块投资风险决策号地块投资风险决策6.1房地产投资特点房地产投资特点6.2房地产经营的风险分析与控制手段房地产经营的风险分析与控制手段6.3房地产项目的投资决策管理房地产项目的投资决策管理6.4房地产项目的融资管理房地产项目的融资管理2023/1/25826.1房地产投资特点房地产投资特点房地产开发投资房地产开发投资房地产开发投资房地产开发投资企业以获取期望收益为目的，将资本投入到房企业以获取期望收益为目的，将资本投入到房地产开发经营活动中的行为。地产开发经营活动中的行为。房地产投资内容：房地产投资内容：房地产投资内容：房地产投资内容：房产投资、地产投资。占全社会固定资产总投资额的1