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1、2004年房地产经纪人经纪实务考试真题及答案一、单项选择题(共50题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其对应的编号)1.在市场营销学发展历史的应用时期，市场表现出的基本特征是()。A.生产相对过剩B.供不应求C.生产绝对过剩D.供求基本平衡2.下列关于房地产市场营销系统的表述中，不正确的是()。A.房地产市场营销系统是由一系列相关要素构成的B.房地产市场营销系统的运行结构是由输入、过程及输出三部分构成的C.房地产市场营销系统不具有环境相关性D.房地产市场营销系统具有特定目标3.下列不属于房地产产品特征的是()。A.开发周期长B.投资金额大C.变现能力强D.产品差异
2、大4.市场营销控制包括：衡量业绩;设定市场营销目标;采取行动弥补目标与业绩的差距;估计业绩与目标存在差异的原因。这四者的合理顺序是()。A.B.C.D.5.下列关于市场调研的表述中，不正确的是()。A.市场调研的目的是为管理决策部门提供参考依据B.市场调研的内容涉及消费者的意见、观念、习惯、行为和态度等方面C.市场调研要体现调研人员的主观愿望D.市场调研的结果是经过科学方法处理分析后的基础性数据和资料6.在房地产市场调研时，应首先()。A.确定调研目标B.制定调研计划C.编制调研进度表D.进度初步调查7.下列调研活动中，属于房地产市场营销活动调研的内容是()。A.房地产市场竞争情况调研B.房地
3、产市场环境调研C.房地产市场需求调研D.房地产市场供给调研8.某房地产开发商投资开发高档别墅，委托某市场调研机构对消费对象进行调研。该市场调研机构在年收入40万元以上的目标客户中随机抽取1000名进行调查，进而推断出该地区高档别墅的市场接受程度。这种抽样调研的方法属于()。A.非随机抽样B.分层随机抽样C.分群随机抽样D.配额抽样9.在房地产市场预测中，中期预测的时间跨度为()。A.13年B.15年C.35年D.510年10.为了发现和了解市场机会，企业制定战略性房地产市场营销计划的关键和核心是()。A.房地产价格战略B.房地产营销渠道选择C.房地产市场细分D.房地产项目定位11.消费者的生活
4、方式属于是市场细分因素中的()。A.地理因素B.人口因素C.行为因素D.心理因素12.对房地产细分市场进行需求预测时，项目预测的主要内容不包括()。A.销售速度与价格B.工程建设进度C.资金回笼速度D.项目销售与租赁比例13.房地产市场潜量02与最低量Q1之差Q2-Q1，表示需求的市场敏感性。假定某市场调研机构得出甲、乙、丙、丁四个市场的Q2-Q1的数据分别是：甲市场100，乙市场200，丙市场1000，丁市场0。该市场调研机构应建议在()上增加促销费用。A.甲市场B.乙市场C.丙市场D.丁市场14.甲、乙两城市之间的距离为5100m，人口分别为50万人和200万人。根据莱利零售引力法则，商圈
5、分界点距甲城市的距离为()。A.1020mB.1275mC.1700mD.3400m15.产品定位就是()。A.形成标准化产品B.形成系列化产品C.形成差异化产品D.形成综合化产品16.可以作为房地产市场“晴雨表”的指标是()。A.销售量B.供给量C.空置率D.需求量17.某房地产开发商新建“广场”，广告宣传是“阳光的、运动的”。这属于房地产项目定位中的()。A.产品定位B.客户定位C.形象定位D.市场定位18.建筑策划方法的第二研究领域的研究内容是()。A.建筑、环境与人的课题B.建筑的风格与结构C.建筑功能与空间的组合方法D.项目的性质、品质和级别19.在项目SWOT分析中，最理想的对策是
6、()。A.SO对策B.WO对策C.ST对策D.WT对策20.房地产开发商大幅度提高销售价格，开辟新市场，扩大市场渗透，加强销售前、中、后的服务，由此可以判断房地产产品处于生命周期的()。A.引入期B.成长期C.成熟期D.衰退期21.下列表述中，不符合房地产定价原则的是()。A.提高市场占有率B.反映市场供求C.掌握定价范围D.体现价值22.某房地产开发企业开发一个40000m2的房地产项目，总成本为12000万元.目标利润为3800万元，若销售税率为10%，则采用成本家成定价法确定的销售单价至少应为()。A.3555元/m2B.3950元/m2C.4345元/m2D.4389元/m223.某房
7、地产开发项目的固定成本为3000万元，单位变动成本为1600元/m2，销售价格为3000元/m2。在不考虑销售税率的情况下，该项目的盈亏平衡点产量为()。A.21429m2B.30000m2C.34300m2D.55714m224.运用低开高走定价策略的关键是掌握好()。A.调价时间B.调价范围C.调价频率和调价幅度D.调价总额25.引起层差大幅度跳动的是()。A.朝向B.户型设计C.户型面积D.景观突变26.卖点与项目定位的不同在于()。A.卖点具有个性化B.卖点必须得到客户认同C.卖点能够展示D.卖点能够吸引入27.某房地产开发商刚进入一个城市，为了让消费者了解它，树立品牌形象，宣传采用的
8、广告策略是()。A.无差别市场广告策略B.差别市场广告策略C.集中市场广告策略D.分散市场广告策略28.在项目竞争十分激烈的阶段，为了增加对某一特定品牌的选择性需求，适宜采用()。A.通知性广告B.说服性广告C.诉求性广告D.提醒性广告29.高考期间，地处某考场附近的一房地产项目的销售经理，组织销售人员向考场外烈日等候的家长派送饮料。这种行为属于房地产促销组合中的()。A.销售促进B.关系推广C.广告推进D.人员促销30.下列关于房地产营销渠道结构的表述中，不正确的是()。A.二级渠道和三级渠道通常不适合房地产B.根据分销渠道的层次结构，可以分为直接渠道和间接渠道、长渠道和短渠道C.在房地产市
9、场中，选择性分销渠道是被广泛采用的渠道D.将直接渠道和一级渠道定义为短渠道，将二级渠道和三级渠道定义为长渠道31.在编制市场推广费用预算时，最常用的方法是()。A.量力而行法B.追随法C.销售百分比法D.目标任务法32.下列关于市场经理职责的表述中，不正确的是()。A.负责制定长期计划和年度计划B.分析市场趋势和新的需求C.比较注重目前的市场占有率和眼前的获利能力D.比较注重某一细分市场的研究和开发，而不是某一具体项目的销售33.房地产销售控制工作的第一个步骤是()。A.确定控制对象B.设置控制目标C.确立控制标准D.选择检查方法34.用于表现项目的具体位置、周边环境、配套和小区布局等的模型，
10、属于()。A.整体规划模B.区域模型C.局部模型D.环境模型35.房地产项目在强销期的推广策略主要是广告推广和()。A.产品推广B.人员推广C.活动推广D.形象推广36.某房地产项目共有住宅400套，在强销期内如果需要保留房号，数量不宜超过()。A.40套B.60套C.80套D.100套37.从某种意义上讲，决定房地产经纪公司生存和发展的空间与潜力的最重要资源是()。A.资金B.关系C.房源D.房地产经纪人38.李某有一套100m2的二手房，委托某房地产经纪公司销售。先以45万元的价格委托，一周后上涨至48万元，20天后以43万元的价格出售。在该房源的价格变化中，对价格影响最大的因素是()。A
11、.法律属性B.物理属性C.经济属性D.心理属性39.一个有效的房源信息，应包括的基本要素有业主资料、放盘要求和()等。A.交房日期B.房屋状况C.房地产权证D.税费支付方式40.根据房源的特点，将符合或低于市场价、极易成交的房源称为()。A.套盘B.笋盘C.新盘D.散盘41.关于房源和客源的关系的表述中，不正确的是()。A.互为条件，缺一不可B.互为对立，不断协调C.互为目标，不断循环D.在市场营销活动中，两者相得益彰42.在客源开拓的方法中，利用老客户建立的良好关系来介绍客源的方法是()。A.人际关系揽客法B.讲座揽客法C.客户介绍揽客法D.广告揽客法43.客源管理是从搜集信息、整理信息和(
12、)开始的。A.分析信息B.应用信息C.反馈信息D.存档44.房屋交易的实质是房屋产权的交易，因此成交的前提条件是()。A.拥有房屋B.有土地使用证C.有房地产权证D.产权清晰45.房地产居间服务的原则包括平等化原则、珍惜常客和()等。A.体察客户的希望原则B.合法原则C.售价最高原则D.节省费用原则46.下列不属于房地产居间业务接盘要点的是()。A.搜集房屋情况资料B.核实产权C.明确委托关系D.提供个案资料47.某房地产经纪人进行居间活动，买卖双方签订了房屋买卖协议，买方缴纳定金10000给卖方，两天后卖方将房屋加价30000元出售给第三人，此时，对定金的处理为()。A.卖方返还10000j
13、己给房地产经纪人B.买方要求房地产经纪人赔偿10000C.卖方返还15000元给买方D.卖方返还20000给买方48.防止客户“飞单”的有效措施一般是()。A.收取定金B.进行公证C.签订看房委托协议D.收存客户的产权原件49.下列属于房地产经纪人道德风险的是()。A.虚报成交价B.乱收费C.客源资料外泄D.伪造签名50.陈某将其拥有的一套豪华住宅委托某房地产经纪公司出租，并与其建立了房屋及室内财产保管关系，一周后发现室内财产被盗，对于该房地产经纪公司而言，这属于()引起的风险。A.操作不规范B.房地产经纪人道德C.房源保管D.服务协议二、多项选择题(共30题，每2分。每题的备选答案中有两个或
14、两个以上符合题意的答案。错选不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)51.房地产营销活动是由各领域专家共同参与谋划的系统工程，在其智力结构系统构成中，需要全过程参与的人员有()。A.房地产行情分析专家B.公关高手C.媒体传播专家D.文案高手E.财务专家52.房地产市场调研与一般耐用消费品市场研究相比，前者更侧重于对()的研究。A.消费者的生活习惯B.消费者的行为模式C.消费者的消费习惯D.消费者的特征E.消费者的个人偏好53.房地产市场调查的主要内容有()。A.房地产市场价格调查B.房地产市场供给调查C.房地产市场需求调查D.房地产企业内部调查E.房地产市场环境调查54.房地产市场细分应
15、该遵循的原则有()。A.可测量性B.可进入性C.可替代性D.可盈利性E.可行性55.从市场细分的发展历程来看，市场营销经历的主要阶段有()。A.少量营销B.大量营销C.产品差异化营销D.目标市场营销E.社会化市场营销56.下列关于房地产可行性研究的表述中，正确的是()。A.房地产投资企业的领导应尽量避免主观意志影响可行性研究的客观性B.项目研究人员应该是在行的专家C.可行性研究人员与项目有无利害关系不影响可行性研究的正确性D.可行性研究从狭义上讲仅指详细可行性研究E.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达10%57.影响写字楼收益的风险因素主要有()。A.区位及其交通便捷度B.物业管理水平和服务
16、状况C.市场需求D.租金微调E.租户的信誉58.房地产项目除具备一般项目的基本特征，还具有的特征有()。A.项目的不确定性B.项目过程的渐进性C.项目成果的可挽救性D.项目组织的临时性E.项目投资低风险59.房地产项目定位中属于客户定位要回答的问题有()。A.房地产项目针对哪些不同的消费群体B.如何让消费者理解产品的内涵C.如何让消费者对项目产生认同感而发生购买行为D.消费者对房地产项目的消费习惯是什么E.消费者自身所处的阶段和生活习惯60.广告策划包括()。A.对当前项目区域的广告情况进行透彻分析B.确定广告战略目标C.广告创意分析D.广告时间分析与选择E.确定广告预算61.房地产商品成本导
17、向定价方法主要包括()。A.成本加成定价法B.变动成本定价法C.竞争导向定价法D.比较定价法E.盈亏平衡定价法62.对房地产价格敏感度分析时，一般来说，有()。A.低档盘、小户型的客户只对总价敏感B.中档盘、中户型的客户对单价、总价都较为敏感C.高档别墅客户只对单价敏感D.低档盘、小户型的客户对单价敏感E.高档别墅的客户只对总价敏感63.一个楼盘的卖点必须具备的条件有()。A.卖点是楼盘自身优越的，不容易被竞争对手抄袭的个性化特点B.卖点必须是楼盘永不更改的亮点C.卖点必须能够展示，能够表现D.卖点必须在项目定位阶段就确定E.卖点必须是能够得到目标客户认同的特点64.房地产开发商委托某大型房地
18、产经纪机构销售楼盘，该房地产经纪机构除在现场设售楼部，还将楼盘信息发布到其三十多家连锁店，以此种模式进行销售。这种渠道属于房地产营销中的()。A.直接渠道B.一级渠道C.二级渠道D.独家分销渠道E.密集型分销渠道65.房地产营销计划的内容包括()。A.营销现状及机会与威胁分析B.制定营销目标与营销策略C.反馈与改进策略D.制定行动方案E.编制预算方案66.企业在确定营销组织内部的各项活动与设计组织结构之后，进行职位决策时要考虑的因素有()。A.职位定型B.职位层次C.职位数量D.职位职能E.职位权限67.房地产营销控制方法主要有()。A.年度计划控制B.盈利能力控制C.成本控制D.战略控制E.
19、房地产营销审计68.房地产销售准备阶段的工作包括()。A.划分销售阶段B.准备销售资料C.准备销售现场D.确定销售人员E.制定销售策略69.房地产经纪公司开拓小业主房源的主要渠道有()。A.报纸广告B.直接接触C.银行D.房地产相关行业E.资产管理中心70.房源开拓的原则主要有()。A.公共性B.及时性C.变动性D.持续性E.集中性71.目前中国大部分房地产经纪机构采用公盘制，公盘制的主要缺点有()。A.工作效率低B.房源信息不能实现共享C.会出现“留盘”行为D.房源信息较易外泄E.不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性72.房地产居间业务客源构成的主要要素有()。A.需求者B.购买能力C
20、.需求意向D.购买动机E.需求类型73.客源开拓的策略主要有()。A.将精力集中于市场营销B.致力于发展与客户之间的关系C.培养正确的判断力和敏锐的观察力D.搜寻服务供应商E.以直接回应的拓展方法吸引最有价值的客户74.按客户的不同性质，客源包括()。A.买卖机构B.租赁客户C.机构客户D.个人客户E.关系客户75.要改变房地产经纪行业“掮客”、“房串子”的不良形象，房地产经纪机构一个实施()。A.规范管理B.给大客户一定折扣C.树立企业形象D.提倡同业合作E.收取预付佣金76.房地产居间服务的“5S”技巧包括()。A.微笑B.真诚C.博学D.机敏E.研究77.损失发生前风险管理的目标主要有(
21、)。A.节约成本B.减少忧虑心理C.维持生存D.尽快恢复正常的经营秩序E.保证公司的持续发展78.房地产经纪机构面临的投诉主要来自()。A.客户B.本机构经纪人C.其他机构经纪人D.房地产经纪行业组织E.房地产经纪行政主管部门79.总体来说，在建立风险识别系统时，要遵循的基本原则有()。A.不能过于保守，要合理承担风险B.尽量不以影响日常的工作效率为前提C.要正确衡量风险发生的概率及其后果D.全面考察E.量力而行80.房地产经纪机构风险防范措施主要有()。A.对外承诺标准化B.风险的转移C.风险的控制与分配D.责任人的培训E.建立监察稽核体系三、综合分析题(共20小题，每小题2分。由单项选择或
22、多项选择题组成。错选不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)(一)甲房地产开发公司(以下简称甲公司)计划在某城市投资开发一大型房地产项目，委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)进行全程营销策划。乙公司在进行可行性研究之后认为该项目是可行的，且将目光瞄准在老年公寓上。81.乙公司的项目定位属于()。A.产品定位B.形象定位C.客户定位D.功能定位82.在进行项目的市场调查和项目定位时，所起作用最大的专家是()。A.房地产行情分析专家B.建筑设计专家C.社会观察分析专家D.城市经济观察专家83.假设该项目是在符合法律、法规和土地利用限制条件下进行的，那么决定该项目可行还必须满足()。A.自然
23、可行B.计划可行C.财务可行D.技术可行84.若该项目总建筑面积为200000m2，固定总成本为2亿元，单位变动成本为1500元/m2，销售税费率为15%，目标成本利润率为25%，那么该项目实现目标利润的销售价格是()。A.2941元/m2B.3125元/m2C.3676元/m2D.3922元/m285.该项目进入市场时采用的是撇脂定价策略，但一段时间之后，销量迟迟上不去，在征得甲公司同意以后，乙公司决定进行价格调整，此时可运用的策略有()。A.难点户型的均价调整B.难点户型的层差和朝向差调整C.难点户型的广告推荐D.难点户型的总价提高86.由于该市的老年公寓很少，且60岁以上老年人占全市总人
24、口的12%，为此乙公司给项目拟定的宣传语为“爱他就买他”，并运用了许多推广策略，那么在预热期的推广策略主要是整个项目的()。A.广告推广B.活动推广C.关系推广D.形象推广(二)甲集团是某地区啤酒行业巨头，欲涉足房地产行业，为此，甲集团专门成立了乙房地产开发公司。2004年3月，乙房地产开发公司参加拍卖活动在某省会城市取得了一块空地。该空地位于市中心，面积10000m2，规划用途为写字楼。乙房地产开发公司缺乏房地产开发和营销经验，与丙房地产经纪公司签订了营销代理协议。丙房地产经纪公司的市场调研显示：该土地位于中央商务区，周边聚集了众多高档写字楼，并有两个大型购物中心和两个四星级宾馆。87.根据
25、乙房地产开发公司的情况，在选择销售渠道时，最不宜采用的是()，A.零级渠道B.窄渠道C.一级渠道D.独家分销渠道88.丙房地产经纪公司与乙房地产经纪公司签订营销代理协议后，宜在()开始介入。A.项目策划与地块研究阶段B.产品规划设计阶段C.营销推广阶段D.销售和物业管理阶段89.乙房地产经济开发公司在取得地块后，若委托丙房地产经纪公司对该项目作详细可行性研究，则丙房地产经纪公司进行详细可行性研究的内容包括()。A.项目市场需要和竞争分析B.项目成本估算C.甲集团现金流分析D.项目营销推广方案90.丙房地产经纪公司在进行项目竞争分析调研时，主要包括()等。A.区域内四星级酒店客户调研B.区域内高
26、档写字楼的租金水平和空置率调研C.区域内交通便捷度调研D.区域内大型购物中心市场价格水平调研91.丙房地产经纪公司在产品定位阶段，结合市场调研资料向乙房地产开发公司提出许多建议，下列建议中正确的是()。A.鉴于项目地处中央商务区，高档写字楼聚集度高，可定位于高档写字楼，并在设计上突出其自身特点B.调查发现，周边高档住宅畅销，可配套修建高档小户型住宅C.针对目标客户中，小型律师事务所、会计事务所、设计咨询事务所、估价师事务所等所占的比例较大的情况，可将写字楼按目标客户的需求进行规划设计D.建议开始进行广告宣传吸引客户(三)某房地产经纪公司在某城市开设了二十多家连锁店，各连锁店之间房源和客游信息使
27、用计算机联机系统进行统一管理，实现资源完全共享。业主王某在房地产经纪公司的甲连锁店登记一套二手房拟出售，甲连锁店房地产经纪人李某接待了他。92.该房地产经纪公司房源信息的共享方式是()。A.私盘制B.公盘制C.MLSD.分区公盘制93.张某通过报纸广告得知上述房源信息，到甲连锁店查询，李某负责接待，此时正确的做法是()。A.迅速安排张某与王某见面洽谈B.带领张某看房，承诺可以帮助把房价压低一些，要求分成C.认真了解张某的购房要求，并将其资料作为客源信息录入计算机D.为防止张某“飞单”，与其签订书面委托协议，并明确服务范围、委托条件和佣金标准等94.张某很喜欢该套房子。但对房价一时间拿不定主意，
28、此时房地产经纪人错误的做法是()。A.提供近期类似成交案例价格供其参考B.为促成张某下决心，声称自己是注册房地产估价师，表明业主报价低于市场价格C.叫同事及时不断打电话声称有客户要求看房，报价接近业主报价，造成竞争激烈的假象，促使其下决心D.适时介绍房屋的环境、交通条件及生活配套设施等优点95.在该房地产居间业务中，房地产经纪人的道德风险主要有()。A.李某代收到张某的首期房款或不辞而别B.见买方很喜欢该套房屋，顺势抬高房价，要求与王某评分差价C.王某提供假身份证D.私下促成该笔业务，佣金归己(四)甲房地产经纪公司开业后，赵某委托该公司出租乙房产，随后钱某来到该公司要求承租乙房产。96.下列说
29、法中正确的是()。A.赵某是乙房产的所有人B.赵某是甲房地产经纪公司的客源C.钱某是甲房地产经纪公司的客源D.赵某不能再委托其他房地产经纪公司出租乙房产97.甲房地产经纪公司在接待赵某时，应该()。A.了解赵某的真实意愿B.对赵某进行资格甄别C.与赵某签订委托协议D.了解赵某的消费习惯98.甲房地产经纪公司为了避免赵某、钱某私下成交，应当()。A.始终不安排赵、钱见面B.要赵某交一笔分析金C.与赵某签订委托看房协议D.与钱某签订委托看房协议99.若赵某接到丙房地产经纪人员电话，称已按期开出的条件将乙房产出租给钱某，则说明可能存在的情形是()。A.甲房地产经纪公司有人违背职业道德，将房源信息外泄
30、B.甲、丙两家房地产经纪公司有合作关系，且实行的是公盘制C.甲、丙两家房地产经纪公司有合作关系，且实行的是私盘制D.丙房地产经纪公司*了甲房地产经纪公司的信息100.甲房地产经纪公司在该业务中，可能遭遇的主要风险是()。A.操作不规范引起的风险B.房地产经纪人的道德风险C.客户的道德风险D.地震、火灾等造成的房源损失的风险【参考答案】一、单项选择题1.A2.C3.C4.C5.C6.A7.A8.C9.B10.C11.D12.B13.C14.C15.C16.A17.C18.C19.A20.B21.A22.D23.A24.C25.B26.C27.A28.B29.B30.C31.C32.C33.A34
31、.A35.C36.B37.C38.D39.B40.B41.B42.C43.D44.D45.A46.B47.D48.C49.C50.C二、多项选择题51.BD52.AB53.BCE54.ABDE55.BCE56.ABD57ABCE58.ABD59.AD60.ABCE61.ABE62.BDE63.ACE64.BD65.ABDE66.ABC67.ABDE68.BC69.AB70.BDE71.CDE72.AC73.ABCE74.CD75.ACD76.ABDE77.AB78.AC79.DE80.ABDE三、综合分析题81.C82.A83.BCD84.C85.ABC86.A87.A88.B89.AB90.AB91.ABC92.B93.CD94.BC95.ABD96.AC97.AB98.D99.ABD100.ABC28