教案编写说明(共9页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上教案编写说明教案是任课教师的教学实施方案。任课教师应遵循专业教学计划制订的培养目标，以教学大纲为依据，在熟悉教材、了解学生的基础上，结合教学实践经验，提前编写设计好本门课程每次课的全部教学活动。教案编写说明如下：1、教学课型表示所授课程的类型，请在理论课、实验课、习题课、实践课、技能课及其它栏内选择打“”。2、教学内容：是授课的核心。将授课的内容按章、节或主题，有序的进行设计编排，并标以“*”和“#”符号以表示重点和难点。3、教学方法和教学手段：教学方法指讲授、讨论、示教、指导等。教学手段指板书、多媒体、网络、模型、标本、挂图、音像等教学工具。4、讨论、思考题和作业：

2、提出若干问题以供讨论，或作为课后复习时思考，亦可要求学生作为作业来完成，以供考核之用。5、参考资料：列出参考书籍、有关资料。6、首次开课的青年教师的教案应由导师审核。7、鼓励教师在教学内容、教学方法和教学手段等方面进行创新与改革。8、所有开课课程必须按此标准编写教案。 第 8 次课教学课型：理论课 实验课 习题课 实践课 技能课 其它主要教学内容（注明：* 重点 # 难点 ）：第三章房地产开发项目可行性分析*#5 不确定性分析5.1 敏感性分析5.2 概率分析5.3盈亏平衡分析6 国民经济评价6.1国民经济评价与财务评价的主要区别*6.2国民经济评价的基本步骤教学目的要求： 掌握房地产开发项目

3、不确定性分析的方法，包括敏感性分析、概率分析和盈亏平衡分析。了解国民经济评价概念及其目的，掌握国民经济评价与财务评价的主要区别，了解国民经济评价的相关效益、费用及调整参数。教学方法和教学手段： 讲授+板书讨论、思考题、作业：参考资料： 刘秋雁 主编.房地产开发与经营.上海：上海财经大学出版社,2004,6张国明 苗泽惠 主编.房地产开发.北京：化学工业出版社,2005,7注：教师讲稿附后房地产投资项目的经济评价所采用的数据有很大一部分是来自于对未来情况的预测和估算，由于人们无法准确预测各种数据的未来状态，也不能精确地控制它们的未来预测变动，这就使得根据这些数据计算出的经济评价指标不可避免地存在

4、一定程度的不确定性，这些不确定性可能给房地产投资项目带来风险。第三章房地产开发项目可行性分析第五节不确定性分析房地产投资的不确定性分析就是以合理、有效地识别和规避风险为主要目标的一种分析方法，它通过分析不确定性因素对房地产投资项目可能造成的影响，从而分析可能出现的风险，进一步确认房地产投资在财务、经济上的可行性。通过房地产投资不确定性分析，可以使投资者根据房地产投资项目风险的大小和特点，确定合理的投资收益水平，提出控制风险的方案，有重点地加强对风险的防范和控制。 房地产投资不确定性分析的分析方法主要有：敏感性分析、概率分析和盈亏平衡分析。一、敏感性分析1.敏感性分析概念 小注：房地产开发活动的

5、周期比较长，很多影响因素在未来的状况是不确定的，比如说未来的商品售价、贷款利率等，而这些不确定性因素对项目的经济评价结果的影响程度各不相同，敏感性分析（敏感度分析） 就是通过测定一个或多个不确定性因素的变化所导致的项目经济效果评价指标的变化幅度，了解项目预期目标受各个不确定性因素变化的影响程度，从而确定不确定性因素对于项目预期目标的敏感程度，根据因素的敏感程度大小制定相应的对策，使项目达到预期目标。 2.敏感性分析的步骤 进行房地产项目敏感性分析要遵循一定的步骤：（1）选择要分析的不确定性因素 售价和租金（是影响开发项目经济效果最为重要的因素之一） 一方面是项目完成或进行一段时间后的售价和租金

6、，它不是开发商所能控制的，受整个国家和地区政治、经济形势和社会环境的影响。 另一方面其轻微变动对项目经济效果产生极大影响。 开发成本 包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、销售费用、财务费用、不可预见费、税费及其他费用。其中土地费用、建筑安装成本在房地产开发项目成本中占相当大的比重。 开发周期 开发前期、建设期、租售期 空置率和空置期 空置期 是指竣工物业待售待租所经历的时间，空值期的长短受市场供求状况及市场购买力的影响非常强烈。 空置率 是指经过合理的空置期仍然处于待售或待租状态的物业站竣工物业的比重。 贷款利率和贷款额度（2）选定分析所用的评价指标上一节的终讲到，衡量房地产项目经济

7、效果的指标有很多，价值型的指标如：财务净现值、费用现值等；效率型指标如财务内部收益率、投资收益率、成本收益率等；期限型指标如静态回收期和动态回收期等。而敏感性分析的工作量比较大，对每个指标都进行敏感性分析是不现实的，也没有必要，因此要从中选出一个或几个指标进行分析。敏感性分析就是将确定性条件下的经济评价指标作为敏感性分析评价指标，一般选取财务净现值（FNPV），财务内部收益率（FIRR），投资回收期、开发利润率等（3）计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况计算的时候可以采取两种方式一种是：每次只考察一项可变不确定性因素的变化，假定其他因素不变，单因素敏感性分析也可以是：同时分析两个或两个

8、以上的变动因素同时发生变化，多因素敏感性分析 以单因素敏感性分析为例，如表所示：变动因素（原始值）原始值-10%原始值+10%地价（20万美元）+27.31-25.57利率（15%）+10.16-9.94建造成本（200美元/m2）+55.04-48.37租金（32.5美元/m2）-77.41+79.57建筑面积（2000m2）-28.91+25.30专业人员费用（12.5%）+5.77-5.70投资收益率（7%）+88.33-72.77租售代理费（15%）+0.97-1.04广告宣传费（5250美元）+0.56-0.55土地购置附加费（3.5%）+0.90-0.90计算时，选取（地价、利率、

9、建造成本、租金、建筑面积、专业人员费用、投资收益率、广告宣传费、土地购置附加费）作为不确定性因素，将这些因素的变动划分为若干变动幅度，用变率来表示，然后分别计算对应变动幅度下的评价指标，进而计算评价指标的变动情况。从表中计算结果来看，不同的因素在相同的变率情况下，对经济评价指标的结果影响程度不同，其中的地价、建造成本、租金、建筑面积、投资收益率等对开发商利润影响程度较大。我们将这样的因素称为敏感性因素，这就是敏感性分析的第四步：（4）判定敏感性因素所谓敏感性因素就是变动幅度小而引起评价指标较大变动的因素。判定依据就是根据上面例子中用到的，根据相同的变动引起的评价指标变动的大小，将这些因素进行敏

10、感性排序。（5）提出控制敏感性因素的建议 选出敏感性因素之后，根据因素的特点和可能发生的阶段，提出控制措施，以有效控制、保证、提高项目的经济效益。敏感性分析案例：这是某房地产开发项目的基本方案表，第一步选取了三个不确定性因素：给出了在确定情况下的估计值影响因素期初投资租赁收入年经营费用寿命期（年）估计值2000600035020第二步选取净现值作为评价指标。可以计算出预测水平下的财务净现值为128.4万元影响因素不确定性因素不同变动幅度对应的FNPV值-20%-10%0+10%+20%期初投资528.4328.4128.4-71.6-271.6租赁收入-893.23-382.42128.463

11、9.221150.03年经营费用724.35426.38128.4-169.58-467.55第三部，计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况。将敏感性因素的变动幅度分别定为上下浮动10%和20%，然后分别计算每个指标在设定的变动幅度下评价指标（FNPV）的值。绘出敏感性曲线图，斜率越大说明敏感性越强。FNPV128.4租赁收入投资经营费用第四步：从表中的数值和图中三个因素的斜率都可以判定，敏感性租赁收入（商品价格）经营费用期初投资第五步：提出控制方案 价格是最敏感的因素，其次是经营费用，最后是期初投资，因此首先要控制价格，然后考虑如何在较少增加期初投资的前提下较大提高商品价格、降低经营费

12、用使整个项目的效益得到提高。转接：通过上面的敏感性分析，我们可以判断不确定性因素的敏感性，但是这是在假定所有因素具有同等出现概率的前提下做出的，也就是说敏感性分析不能确定项目盈利变化可能性的大小，或者说敏感性分析较难对开发商所承担的风险程度做出精确的估计。这时我就要借助另一数学方法来测度项目的风险性大小，就是不确定性分析的第二种方法：概率分析（又叫风险分析）二、概率分析概率分析是运用概率理论研究不确定性因素的变动对项目经济效果指标影响的一种定量分析方法。首先我们来了解一下概率的一些基本概念1.基本概念（1）概率 P(X)在房地产开发过程中，许多因素都是变动，变动的幅度、时间都是无法事先把握的，

13、我们把因素的变动称为随机现象。每一次随机现象连同结果就是一次随机事件，表示随机事件变动程度的变量，就是随机变量。如，市场价格下降了10%，表示市场价格这一随机事件的变动的结果或程度，这就是一个随机变量。出现某种随机事件的次数与各种可能出现随机事件的次数总和的比值就称为某一随机事件的概率。 P（X）表示随机事件X可能出现的概率。概率的基本性质：u 概率为非负值，即P(X)0； u 任何随机事件X的概率都介于0和1之间，即0P(X)1；u 必然事件的概率总是1；u 不可能事件的概率总是0；u 所有随机事件的概率总和为1，即 （2）概率分布 所有随机变量可能出现的概率取值的分布情况，称之为概率分布。

14、随机变量的概率分布 离散型随机变量的概率分布是指随机变量个数是有限的，其分布不是连续的，可以确定的概率值表示其概率分布情况。 房地产价格变动-10%-5%0+5%+10%概率P（Xi）0.10.30.30.20.1房地产开发的概率分析就是分析和研究随机变量的概率分布情况。（3）期望值XX1X2X3X nP（Xi）P（X1）P（X2）P（X3）P（Xn）对于离散型随机变量X，如果出现n种随机结果，每一种随机结果Xi出现的概率为P（Xi）我们将随机变量的期望值定义为：即，每一随机结果出现的概率作为权重，然后将其加权求和的数值。根据此公式，上面的房地产价格变动的期望值就是：反映数学期望值和实际值的偏

15、差程度的指标有方差、标准差方差：标准差：经济状况发生概率（Pi）投资回报率（Xi）（）萧条0.2-15%-0.430.18490.03698平稳0.520%-0.080.00640.00320繁荣0.370%0.420.17640.05292三、盈亏平衡分析1.销售收入函数、成本函数、利润函数（1）销售收入函数B为销售收入；P为销售价格；Q为房地产的数量（2）成本函数房地产开发成本费用：固定成本（FC）、变动成本（VC）、半变动成本（）,总成本（TC）与房地产商品的关系： (Vc为单位变动成本；Q为房地产商品数量)（3）利润函数2.盈亏平衡点OXYABCDQ亏损区盈利区固定成本变动成本Q为盈亏

16、平衡点，是指开发项目利润为0的点,则有 （Q*为盈亏平衡点销售量） （R*为盈亏平衡点销售额）3.项目安全率项目安全率（f）是反映项目承受外部风险的能力。项目安全率越小表明项目风险承受能力越差，参照表：f30%状况危险需要谨慎不很安全较安全安全第六节国民经济评价一、国民经济评价的概念和目的 所谓房地产开发项目国民经济评价，是指根据国民经济长远发展目标和社会需求，衡量房地产开发项目对社会经济发展战略目标的实际贡献。它是从整个国民经济发展的角度来分析评价房地产开发项目需要国家付出的代价和对国家做出的贡献，是从国家宏观经济角度分析项目的微观经济效益。 如果开发项目投资额 10亿元，则不必做国民经济评

17、价； 国民经济评价的目的是为了有效合理地分配和利用资源，提高项目的整体经济效益，保证项目在宏观方面的科学性和准确性；二、国民经济评价与财务评价的区别 评价角度不同财务评价从财务经济角度评价开发项目的盈利以及偿还贷款和收回全部投资的能力；国民经济评价从社会角度考察项目所耗费的社会资源和所取得的社会效益。 评价中收益与费用的划分范围不同财务评价根据项目的实际收入情况确定项目的收益和费用；国民经济评价以项目对社会提供的有用产品和服务及项目所耗费的全社会的有用资源来考察项目的收益和费用。 评价对象不同财务评价只考察直接效益和费用；国民经济评价考虑直接效益与费用和间接效益与费用（外部效果）。 评价采用的

18、价格不同财务评价 是采用的现行价格；国民经济评价 是采用比较能反映投入物和产出物真实价格的影子价格。 评价的标准和参数不同财务评价 是采用各自的评价指标（各自的行业基准收益率），汇率采用调节汇率；国民经济评价 是采用社会贴现率和影子汇率。三、效益和费用1.效益识别房地产开发项目国民经济评价中的效益：是指项目对国民经济所做的贡献，包括项目本身的直接效益（内部效益）和由项目引起的间接效益（外部效益）。 直接效益（内部效益）：是指项目产出物产生并在项目范围内计算的经济效益。间接效益（外部效益）：是指由于项目的运营，使配套项目和相关部门因增加产量和劳务量而获得的效益。间接效益除包括经济效益外，还包括社

19、会效益、环保效益、政治效益、资源利用效益以及军事效益等。2.费用识别房地产开发项目国民经济评价中的费用：是指国民经济为项目所付出的代价，也就是国家为项目建设所付出的真实经济代价，分为直接费用（内部费用）和间接费用（外部费用）。 直接费用（内部费用）：是指用影子价格计算的项目投入的经济价值。一般表现为其他部门为供应本项目投入物而扩大生产规模所耗费的资源费用；减少对其他项目投入物的供应而放弃的效益，增加进口（或减少进口）所花费（或减少）的外汇等。间接费用（外部费用）：是指社会为项目需付出的代价而项目本身并不需要支付的那部分费用。间接效益除包括经济效益外，还包括社会效益、环保效益、政治效益、资源利用

20、效益以及军事效益等。3.外部效果房地产开发项目的外部效果：是指由于房地产开发项目的开展而导致项目以外所发生的成本和效益，亦即房地产开发项目国民经济评价中的间接费用和间接效益。（1）技术扩展效果（2）环境效果（3）乘数效果（4）无形效果（5）直接转移支付四、房地产开发项目国民经济评价中的调整参数1.影子价格影子价格：是指在完善的市场经济条件下，资源的分配和利用达到最优状态，即供求均衡时的均衡价格。又称之为修正价格或经济价格。劳动力的影子价格：用影子工资来反映。影子工资是指社会为项目建设使用了劳动力而支付的代价，通过财务评价时所用的工资与福利费之和以影子工资换算系数（国家统一测定发布）求得。土地的

21、影子价格：是指以由于房地产开发项目的占用而使土地减少的收益为基础，按国际市场价格作适当调整，制定的土地价格。总体而言就是指拟建项目占用土地而使国民经济为之放弃的效益土地机会成本，以及国民经济为项目占用土地而新增加的资源消耗（如拆迁费用、剩余劳动力安置费用等）。2.影子汇率 影子汇率是外汇的影子价格，实际上是外汇的机会成本，反映了项目的投入或产出所导致的外汇减少或增加而给国民经济带来的损失或收益。 影子汇率由政府统一制定和定期调整。 影子汇率和国家外汇挂牌汇率在数值上的关系可以用影子汇率换算系数来表示，影子汇率（SER）等于国家外汇挂牌汇率（OER）与影子汇率换算系数（r）的乘积，其计算公式为：2.社会贴现率社会贴现率是反映社会对资源时间价值的一种估量，在国外称为影子利息率。它是由国家根据一定时期内的开发效益水平，资金机会成本、资金供求情况、合理开发规模等因素统一测定发布。专心-专注-专业