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1、精品名师归纳总结2003 年房的产估价师考试房的产开发经营与治理真题及答案总分： 100 分 及格： 60 分 考试时间： 150 分一、单项挑选题 共 35 小题，每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。1 某投资商猜测到政府大型公共设施的投资建设方案，并在邻近预先投资，最终取得庞大胜利，就该投资商利用的是房的产投资特性中的）。 不考虑其他因素变化，利率上升，就房的产价值 以下风险中，属于个别风险的是 已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市保护建设税7%、训练费附加 3%，如销售收入为 1000 万元，就应缴纳两税一费的总额为 某家庭购买一套面积为100 的商品住宅，单价为5
2、000 元/，首付款为房价的30% ， 其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4% 和7%，期限均为10 年，公积金贷款的最高限额为10 万元，就公积金贷款部分的按月等额仍款额为 ）元。 某家庭以 30 万元购买了一套住宅，银行为其供应了15 年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为 6%，按月等额仍款，假如该家庭于第6 年初一次提前偿仍贷款本金5 万元，就从第 6 年开头的抵押贷款月仍款额将削减 某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20 年，年利率为6%，以每月 2500 元等额仍款。该家庭于第9 年初一次性偿仍贷款本金10 万元，余额在以
3、后的 5 年内用按月等额仍款的方式仍清，就最终5 年内的月等额仍款额为 某物业的购买价为100 万元，其中50 万元为银行抵押贷款，期限10 年，年利率 12% ， 按年等额偿仍。如该物业年净经营收入为30 万元，就该物业投资的偿债备付率为）。 甲写字楼购买价格为100 万元，年净经营收入为30 万元，年仍本付息额为15 万元。乙写字楼购买价格为200 万元，年净经营收入为50 万元，年仍本付息额为30 万元。如不考虑其他因素的影响，就甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为 土的使用者因使用国有土的而需按规定每年支付给政府的费用是市场的客体通常是指 在房的产产品生产过程中，承担开发建设用的规划
4、方案设计、建筑设计等项工作的， 一般是 打算投资型房的产购买者情愿支付价格水平的主要因素是 依据四象限模型，确定房的产资产需求的关键是房的产使用市场的）。 在房的产市场自然周期的复苏阶段，房的产市场中的空置率与合理空置率的关系是 对市场需求与供应情形、建筑材料供应状况、工程所在的区的社会经济情形、工程的址及其四周环境、工程规划设计方案、工程进度、工程销售收入与投资估算、工程财务分析等进行的预可行性讨论，属于 以下费用中，不属于土的费用的是 以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是 以下费用中，不属于企业财务费用的是 财务内部收益率是指工程在整个 动态投资回收期与静态投资回收期之间
5、的关系是 财务杠杆效应是由于 ）引起的。 工程利润为零时，分析工程成本、售价或销售率所处状态的方法是 对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是）。 当工程评估中有如干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采纳 对开发商而言，在以下合同形式及补充条款中，风险最大的是）。 房的产开发工程所采纳的建筑工程施工合同文件优先说明的次序为）。 当开发工程完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是2002 年 3 月某人以 4 5 万元的预付款订购了一套售价为30 万元的期房， 2003 年 3 月该工程交付使用时，楼价上涨到33 6 万元，就其预付
6、款的收益率为 目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过 当贷款综合风险度超过 依据估量的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为 当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采纳的定价法是 在物业治理中，市场化、社会化程度最高，治理最为复杂的是 在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于1 以下关于房的产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有 物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的将来经营费用水平，将来经营费用包括 关于房的产企业的经营净收入、利润和税金，存在的数量关系有 房的产投资决策分析的主要工作包括 城市土的开发和供应方案，一般由 市场主体通常包括
7、 开发商在将工程发包给建筑承包商时，不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平，仍要审核承包商对拟开发工程的 在进行可行性分析中的调查讨论时，资源调查一般包括 前期工程费用主要包括A. 拆迁安置补偿费B. 规划费用C. 设计费用 投标价格假如显现单项报价之和不等于总报价时，符合规定的处理方法有）。 金融机构在融出资金时，要遵循 金融机构进行工程贷款审查时，要进行 企业确定广告预算的主要方法包括 以下房的产定价方法中，属于竞争导向定价的有 收益性物业治理中，影响有效毛收入的因素有 房的产置业投资能够得到税收方面的好处，这是由于税法中规定的折旧年限相对于建筑物自然寿命和经济寿命来说要短得多。） 从
8、理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。 开发商成本利润率等于开发投资工程竣工后工程正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。 土的使用者可以通过出让方式取得60 年期的居住用的的土的使用权。 居住区总用的是指居住区范畴内除公共建筑用的外的用的面积。 人们在房的产上享有的权益不是确定的、无条件的，但一般是排他的。 在四象限模型中，假如需求量对租金特殊敏锐，就第1 象限的需求曲线会变得与纵轴平行。 ） 房的产市场猜测中的定性猜测方法主要用于短期猜测。 “三项猜测值”分析方法是多变量敏锐性分析方法中的一种。 在评标期间，开发商与评标小组可以要求投标人回答或澄清某些模糊不清的问题，也
9、可以要求投标者调整报价。） 对于投资者认为经济可行的房的产投资工程，其投资的财务内部收益率确定要大于银行贷款利率。 在房的产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款率越高，就贷款人获得的贷款金额越多。） 假如房的产开发公司想树寺高价格形象，就应采纳奇数定价策略。） 过高或过低的物业租金，都有可能导致业主利益的缺失。 物业可以猎取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。1 某投资者以 1 8 万元 /的价格购买了一个建筑面积为60 的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行供应的抵押贷款支付。该抵押贷款 期限为 10 年，年利率在 5 31%基础上上浮1 5 个百分点，按年等额偿仍
10、。经营费用为毛租金收入的25%。投资者期望该店铺投资在抵押贷款仍贷期内的税前现金回报率不低于12%。试运算在仍贷期内满意投资者最低现金回报率要求的月租金单价每平方M 建筑面积月毛租金）。 某开发商于 2000 年 8 月 1 日投资开发一专业商场，开发期为3 年，平均售价为 0 8 万元/ 。 2002 年 8 月 1 日王某以 1 1 万元 /的价格购买了其中50 的店面，并向开发商支付了 5 万元定金，产权持有期为47 年。 2003 年 8 月 1 日开发商交房时，王某又支付了11 5 万元，余款由商业银行供应的10 年期抵押贷款支付，年贷款利率为6 5%，按年末等额付款方式偿仍。另外，
11、王某与一承租人签订了一份为期10 年2003 年 8 月 1 日至 2021 年 7 月 31 日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150 元/，此后租金按每年2% 的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3 万元。王某准备在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估量为6 万元。假如王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试运算届时最低转售单价运算时点为 2003 年 8月 1 日，不考虑装修时间和转售税费，运算结果精确到元）。 1 :A2 :A长期利率下调，预期房的产投资风险降低一是会导致房的产实际价值提高，利用降低的利率对现金流折现，会使投资工
12、程的财务净现值增加，提升房的产现值。二是会削减投资者的债务负担，降低投资成本。三是会刺激房的产市场的需求增长 :D比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房的产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。购买力风险是一干扰项，杜撰的。4 :A1000 万元 5% :B可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结6 :B7 :A8 :C9 :A10 :B土的使用权出让费是土的出让时支付给政府的一笔费用，俗称“土的出让金”，而土的使 用权转让费是在土的使用权发生转移时，由受让方支付给转让方的费用，毛的价是土的价 格的一种表示方式，士的使用费是十的使用者使用土的
13、支付的常常性费用。11 :C市场的主体是买家、卖家，市场的客体是交易对象。12 :A建筑师一般承担开发建设用的规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同治理等项工作。13 :C14 :A15 :B在自然周期的第一阶段，即市场复苏阶段，空置率是高于长期平均空置率 :D初步可行性讨论亦称“预可行性讨论”，是对市场需求与供应情形、建筑材料供应状况、工程所在的区的社会经济情形、工程的址及其四周环境、工程规划设计方案、工程进度、工程销售收入与投资估算、工程财务分析等进行的讨论。 17 :B基础设施建设费属于房屋开发费范畴，而城市建设配套费是干扰项，没有这种提法。18 :A19 :A财务费用是指企业为筹集资金而
14、发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，仍包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净缺失以及企业筹资发生的其他财务费用。20 :A运算期是指工程的开发或经营周期，“开发期”不全面。而动态投资回收期是自投资起始点算起，累计净现值等于零或显现正值的年份。21 :A动态投资回收期要对净现金流量进行折现，而静态投资回收期不用对净现金流量折现，就动态投资回收期要长于静态投资回收期。22 :23 :B亏平稳分析中的保本点分析是分析运算一个或多个风险因素变化而使房的产工程达到利润为零时的极限值，以风险因素临界值组合显示房的产工程的风险程度。 24 :25 :C蒙恃卡洛法是一种通过对随机变量的统计试验
15、、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。适用于工程评估中有如干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值的情形 26 :27 :28 :A29 :C30 :D31 :B凡综合风险度超过60%的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。32 :B目标定价法是依据估量的总销售收入和销售量来制定价格的方法。33 :B当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，假如价格比市场领导者定价稍低或低得较可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结多，就认为该开发商采纳了挑战定价法。34 :A35 :A在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该的点是否便利，即物业的
16、易接近性或交通通达程度。二、多项挑选题共 15 小题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2 分。错选或多项的，不得分，少选且挑选正确的，每个选项得0.5 分。 1 :A, B, C经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房的产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的连续时间。自然寿命一般要比经济寿命长得多。假如房的产的保护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中猎取几个经济寿命。房的产的经济寿命与其使用性质相关。 2 :A, B, C空置缺失费用属于收益缺失范畴，为偿债或其他缘由急于将房的产变现时的折价缺失不属于经营性费用。 3 :A, B, C经
17、营利润 =经营收入 -经营成本 -期间费用 -经营税金及附加-土的增值税。销售税金中不应含房的产税和土的使用税。要留意“经营税金及附加”与“销售税金”不是一个概念，经营税金及附加是指“两税一费”：营业税、城市保护建设税和训练费附加。4 :B, D投资决策分析包括市场分析和工程的财务评判分析两部分工作。5 :A, B 6 :A, B7 :A, B, C, D8 :A, C, D, E调查讨论阶段分成市场调查和资源调查两方面进行。市场供应量属于市场调查范畴的。9 :B, C, D, E前期工程费包括开发工程的前期规划、设计、可行性讨论、水文的质勘测以及“三通一平”等土的开发工程费用。拆迁安置补偿费
18、属于土的费用范畴。10 :11 :A, B, D12 :A, B, C, D13 :A, B, C, D14 :C, D, E15 :A, B, C, D有效毛收入 =潜在毛租金收入 -空置和收租缺失 +其他收入。三、判定题共 15 小题，每题 1分。请依据判定结果，用1 :2 :0投资风险有个别风险和系统风险两种。通过投资组合理论的原就，虽然可以将个别风险因素削减，但系统风险仍旧存在。3 :0成本利润率等于开发利润与总开发成本之比，开发利润等于工程总开发价值减去工程总开发成本。 4 :1没有超过 70 年，可以。 5 :06 :17 :8 :09 :110 :答案暂缺 11 :1可编辑资料
19、- - - 欢迎下载精品名师归纳总结内部收益率说明白工程投资所能支付的最高贷款利率。如该工程可行，就其财务内部收益率确定大于银行贷款利率。 12 :1抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。 13 :14 :1过高或过低的租金都有可能导致业主利益的缺失，由于如某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，就意味着物业的空置率会上升。而低于市场租金水平的租金，虽然可能使出租率达到 100% ，但可获得的总租金收入并不肯定抱负。 15 :1物业可以猎取的最大租金收入称为潜在毛租金收入，它等于物业内部全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积。四、运算题共 2 小题， 20 分。要求列出算式、运算过程，需按公式运算的，要写出公式，仅有运算结果而无运算过程的，不得分1 :可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结2 :可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结可编辑资料 - - - 欢迎下载