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1、1 / 15 2004年房地产估价师考试房地产开发经营与管理真题及答案总分： 100分 及格： 60 分考试时间： 150 分一、单项选择题(共 35 小题，每题1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。 (1仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有）。 下列房地产投资风险中，属于系统风险的是某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为517%，国债收益率为35%，房地产投资市场的风险相关系数为05。那么，当前房地产投资的折现率为某市 2003 年新开工的房屋建筑面积为90 万， 2002 年末完工转入2003 年继续
2、施工的房屋建筑面积为30 万， 2003 年竣工的房屋建筑面积为80 万。那么，该市房屋的平均建设周期为 下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有产生房地产价格泡沫的直接诱因是房地产投资决策分析主要包括开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的 由城市规划管理部门核发的房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是 某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是下列行业中， ）中的企业盈利水平与
3、企业规模、市场份额均有关。已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为575%，期限为15 年，按月偿还，首次月还款额为2000 元，月还款额增长率为02%，则该购房者在第 5 年第 6 个月的还款额为购置某物业用于出租经营，购买价格为100 万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为20 万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该工程的动态投资回收期 下列关于房地产开发工程静态评价指标的表述中，不正确的是某物业的购买价格为60 万元，其中20 万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年
4、租金收入为10 万元，年运营费用为5 万元，年还本付息额为2 万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为对于一般的商用房地产投资工程，其偿债备付率至少应大于若某房地产投资工程的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10 年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为某房地产投资工程的总投资为5000 万元，其中投资者投入的权益资本为2000 万元，经营期内的年平均利润总额为600 万元，年平均税后利润为480 万元，则该投资工程的资本金利润率为 盈亏平衡分析结果显示：
5、甲工程当售价下降30%、成本上升60%时，开发利润税前）为 0；乙工程当售价下降20%、成本上升50%时，开发利润 税前）为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，房地产工程的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产工程达到下列素申，属于房地产置业投资工程主要不确定性因素的是下列不属于房地产投资工程经济评价静态指标的是公共配套设施建设费在房地产开发工程投资估算的费用构成中属于某房地产投资者以300 万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100 万元，其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10 年、按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10
6、万元，则考虑还本收益不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30 ，外墙面积6 ，单元间分隔墙面积8，公摊面积 3 那么，可出租面积应为物业公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是某单位拥有的一出租物业的原值为5000 万元，年租金收入为600 万元，则该单位应缴纳 9 年房产税数额为 (1一般来说
7、，房地产投资风险分析主要包括房地产市场结构包括从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在 制定租售方案的工作内容主要包括随着市场细分化研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念，弥隙市场的特点是 按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是）。 现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是在计算房地产投资工程的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括）。 房地产置业投资的经济效果主要表现为房地产开发前期的规划管理包括房地产开发工程财务评价的基本报表包括以出让方式取得城市熟地的土地
8、使用权时，土地使用权出让的地价款包括债务融资的资金融出方所获得的报酬有物业管理企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属于长期投资。 购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者。 在进行风险分析时，期望收益的标准方差值越小，表明该工程风险越大。通货膨胀对房地产投资只有负面影响。 房地产空间市场决定房地产租金，资产市场决定房地产价格。 房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时房地产空置率低于合理空置率。当某房地产投资工程的基准收益率大于银行的贷款利率且该工程在经济上又是
9、可行的，那么其资本金的内部收益率就大于全投资的内部收益率。 在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中。所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流动资金的性质。 开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。 在房地产投资分析中，若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分析就无法进行。 在非线性盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点。 假如房地产工程的全投资收益率大于银行贷款利率，则房地产开发商的权益投资比例越高，其资本金的收益率也越高。过时） 个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常
10、与开发商没有直接关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险只来自于申请贷款的购房者。虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收前仍可以被销售。 租期越长，租金水平可能越低，因此业主应尽量避免签长期租约。答案不确定，有问题） (1张某于 2000年 1 月 1 日以 50 万元购得一套住宅，购房款中的60%来自银行提供的年利率为 6%、期限为15 年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005 年 1 月 1 日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2005 年 1 月
11、1日 2018 年 12 月 31 日，年利率为6%，按月等比递增式还款 月等比递增比率为02%）。问李某在新还款方案下的首次月还款额为多少?某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40 年，拟建一商场出租经营。据估算，工程的开发建设期为2 年，第 3 年即可出租。经过分析，得到以下数据：1）工程建设投资为 1800 万元。第1 年投资1000 万元，其中资本金400 万元；第2 年投资800 万元，其中资本金230 万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3 年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3 年还清。2）第 3年租金收入、经营税费、经营成本
12、分别为2000 万元、 130 万元、 600 万元。从第4 年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500 万元、 150 万元、 650 万元。3）计算期 开发经营期）取20 年。 请根据以上资料，完成下列工作：1）编制资本金现金流量表不精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 15 页12 / 15 考虑所得税）。2）若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资工程的净现值。所有的投资和收入均发生在年末） (1 :C (2 :A (3 :C (4 :B (5 :C (6 :C (7 :B (8 :B (9 :C (
13、10 :B (11 :C (12 :D (13 :A (14 :C (15 :A (16 :D (17 :A (18 :A (19 :A (20 :C (21 :C (22 :D (23 :A (24 :B (25 :B (26 :C (27 :C (28 :D (29 :B (30 :A (31 :A (32 :D (33 :B (34 :D (35 :D 二、多项选择题(共 15 小题，每题2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分。错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5 分。 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 -
14、- - - - - -第 12 页，共 15 页13 / 15 (1 :A, C, D, E (2 :A, B, C, D (3 :A, B (4 :A, C, E (5 :A, B (6 :A, B, D (7 :A, C, E (8 :A, C, D (9 :B, D, E (10 :A, B, C, D (11 :B, C, D, E (12 :B, C, E (13 :B, C (14 :A, C, D (15 :A, C, D, E 三、判断题 (共 15 小题，每题1 分。请根据判断结果，用(1 :0 (2 :1 (3 :0 (4 :0 (5 :1 (6 :1 (7 :1 (8 :
15、0 (9 :1 (10 :0 (11 :1 (12 :0 (13 :0 (14 :1 (15 :0 四、计算题 (共 2 小题， 20 分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而无计算过程的，不得分 (1 : 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 15 页14 / 15 (2 : 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 15 页15 / 15 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页，共 15 页