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1、精品学习资源2004 年房地产估价师考试房地产开发经营与治理真题及答案总分： 100 分 及格： 60 分 考试时间： 150 分一、单项挑选题 共 35 小题，每题 1 分；每题的备选答案中只有一个最符合题意；1 仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是由于前者比后者具有）； 以下房地产投资风险中，属于系统风险的是 某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5 17%，国债收益率为3 5%，房地产投资市场的风险相关系数为0 5；那么，当前房地产投资的折现率为 某市 2003 年新开工的房屋建筑面积为90 万， 2002 年末完工转入
2、2003 年连续施工的房屋建筑面积为30 万， 2003 年竣工的房屋建筑面积为80 万；那么，该市房屋的平均建设周期为 以下关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有 产生房地产价格泡沫的直接诱因是 房地产投资决策分析主要包括 开发商在申请领取施工许可证时，如建设工期超过一年，就其到位资金原就上不得少于工程合同价的 由城市规划治理部门核发的 房地产开发商依据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于对某种特定的商品来说，以下关于市场容量概念的表述中，正确选项 某房地产开发企业经过市场调研后，打算在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”；那么，开发商在目标市场挑选过程中采纳的是 以下行业
3、中， ）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关； 已知年利率为14%，就按季度计息时的实际年利率为 某购房者向银行申请了以等比递增方式仍款的个人住房抵押贷款；假如该贷款的年利率为 5 75% ，期限为 15 年，按月偿仍，首次月仍款额为2000 元，月仍款额增长率为0. 2%，就该购房 者在第 5 年第 6 个月的仍款额为 购置某物业用于出租经营，购买价格为100 万元，从购买后的下一年开头有租金收入，年净租金收入为20 万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，就该工程的动态投资回收期 以下关于房地产开发工程静态评判指标的表述中，不正确选项 某物业的购买价格为60 万元，其中 20
4、 万元为金融机构供应的抵押贷款，在正常经营 期内，年租金收入为10 万元，年运营费用为5 万元，年仍本付息额为2 万元，所得税率为33%，就该项投资的税前现金回报率为 对于一般的商用房地产投资工程，其偿债备付率至少应大于 如某房地产投资工程的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%， 就该项房地产投资的实际收益率为 某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10 年、按年等额偿仍的一笔总额为100万元的贷款，就该开发商第一年的仍本收益为 某房地产投资工程的总投资为5000 万元，其中投资者投入的权益资本为2000 万元，经营期内的年平均利润总额为600 万元，年平均税后利润为48
5、0 万元，就该投资工程的资本金利润率为 盈亏平稳分析结果显示：甲工程当售价下降30%、成本上升60% 时，开发利润 税前）为 0；乙工程当售价下降20% 、成本上升50%时，开发利润 税前）为 0；因此，在抵挡售价和成本变动风险的才能方面， 房地产工程的临界点分析，是分析运算一个或多个风险因素变化而使房地产工程达到 以下素申，属于房地产置业投资工程主要不确定性因素的是 以下不属于房地产投资工程经济评判静态指标的是 公共配套设施建设费在房地产开发工程投资估算的费用构成中属于 某房地产投资者以300 万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100 万元，其余资金为金融机构供应的利率为10%、期限为
6、10 年、按年等额仍款的抵押贷款；如该店铺第一年扣除仍本付息后的净租金收益为10 万元，就考虑仍本收益 不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为 以下贷款中，不属于房地产开发贷款的是 以下选项中，不计入收益性物业经营费用的是 以下关于运算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确选项 市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于 王某准备承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的运算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30 ，外墙面积 6 ，单元间分隔墙面积8 ，公摊面积 3 那么，可出租面积应为 物业公司在挑选零售商作为零售商业物业的租户时，第一要考虑的因素是 某单位拥有的一出租
7、物业的原值为5000 万元，年租金收入为600 万元，就该单位应缴纳 9 年房产税数额为 1 一般来说，房地产投资风险分析主要包括 房地产市场结构包括 从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情形显现在 制定租售方案的工作内容主要包括 随着市场细分化讨论的深化，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念，弥隙市场的特点是 依据消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是）； 现金流量图是进行复利运算和投资分析的有效帮助工具，现金流量图中的时间点“零” 是 在运算房地产投资工程的偿债备付率时，可用于仍本付息的资金包括）； 房地产置业投资
8、的经济成效主要表现为 房地产开发前期的规划治理包括房地产开发工程财务评判的基本报表包括 以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括 债务融资的资金融出方所获得的酬劳有 物业治理企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有 影响房地产市场区域外形和大小的关键因素有 当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属于长期投资； 购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者； 在进行风险分析时，期望收益的标准方差值越小，说明该工程风险越大； 通货膨胀对房地产投资只有负面影响； 房地产空间市场打算房地产租金，资产市场打算房地产价格； 房地产市场自然周期
9、的第三阶段始于供求转折点，此时房地产空置率低于合理空置率； 当某房地产投资工程的基准收益率大于银行的贷款利率且该工程在经济上又是可行的， 那么其资本金的内部收益率就大于全投资的内部收益率； 在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中；所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流淌资金的性质； 开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数； 在房地产投资分析中，如不能确定各风险因素将来发生的概率，就盈亏平稳分析就无法进行； 在非线性盈亏平稳分析中，有可能显现多个盈亏平稳点； 假如房地产工程的全投资收
10、益率大于银行贷款利率，就房地产开发商的权益投资比例越高，其资本金的收益率也越高；过时） 个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房仍是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险只来自于申请贷款的购房者； 虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收前仍可以被销售； 租期越长，租金水平可能越低，因此业主应尽量防止签长期租约；答案不确定，有问题） 1 张某于 2000 年 1 月 1 日以 50 万元购得一套住宅，购房款中的60%来自银行供应的年利 率为 6%、期限为 15 年、按月等额偿仍的个人住房抵押贷款；现张某拟于2005
11、年 1 月 1 日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某；依据李某的要求，银行为其重新支配了仍款方案：贷款期限从2005 年 1 月 1 日 2021 年 12 月 31 日，年利率为 6%，按月等比递增式仍款 月等比递增比率为0 2%）；问李某在新仍款方案下的首次月仍款额为多少. 某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40 年，拟建一商场出租经营；据估算， 工程的开发建设期为2 年，第 3 年即可出租；经过分析，得到以下数据：1）工程建设投资为 1800 万元；第 1 年投资 1000 万元，其中资本金400 万元；第 2 年投资 800 万元，其中资本金230 万元；每年资金缺口由银
12、行借款解决，贷款年利率为10% ；建设期只计息不仍款，第 3 年开头采纳等额仍本并支付利息的方式仍本付息，分3 年仍清； 2）第 3 年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000 万元、 130 万元、 600 万元；从第 4 年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500 万元、 150 万元、 650 万元； 3）运算期 开发经营期）取20 年； 请依据以上资料，完成以下工作：1）编制资本金现金流量表不欢迎下载精品学习资源考虑所得税）；2）如该开发商要求的目标收益率为15%，运算该投资工程的净现值；全部的投资和收入均发生在年末） 1 :C2 :A3 :C4 :B5 :C6 :C7 :
13、B8 :B9 :C10 :B11 :C12 :D13 :A14 :C15 :A16 :D17 :A18 :A19 :A20 :C21 :C22 :D23 :A24 :B25 :B26 :C27 :C28 :D29 :B30 :A31 :A32 :D33 :B34 :D35 :D二、多项挑选题 共 15 小题，每题 2 分；每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意；全部选对的，得 2 分；错选或多项的，不得分，少选且挑选正确的，每个选项得0.5 分； 欢迎下载精品学习资源1 :A, C, D, E2 :A, B, C, D 3 :A, B4 :A, C, E5 :A, B6 :A, B, D7 :A, C, E8 :A, C, D9 :B, D, E10 :A, B, C, D11 :B, C, D, E12 :B, C, E13 :B, C14 :A, C, D15 :A, C, D, E三、判定题 共 15 小题，每题 1 分；请依据判定结果，用1 :02 :13 :04 :05 :16 :17 :18 :09 :110 :011 :112 :013 :014 :115 :0四、运算题 共 2 小题， 20 分；要求列出算式、运算过程，需按公式运算的，要写出公式， 仅有运算结果而无运算过程的，不得分1 :欢迎下载精品学习资源2 :欢迎下载精品学习资源欢迎下载