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1、精品名师归纳总结附件五：工程定位报告模板工程定位报告荣盛房的产进展股份有限公司营销策划部年月日目录第一部分工程决策背景及摘要1一、外部环境 1二、内部因素 2其次部分工程的块整体情形分析 2一、的块位置 2二、的块现状 2三、工程交通出行状况 3四、工程周边社区配套 3五、工程周边环境（依据个案特性描述，没有的可以不写）3六、市政配套（都要说明距宗的距离、接入的可能性）3七、主要经济技术指标 3第三部分市场分析 4可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结一、宏观市场 4二、房的产市场 4三、区域房的产市场 4第四部分工程的块 SWOT 分析 5一、工程的块优势分析 5二、工程的块劣势分
2、析 5三、工程机会点分析 5四、工程威逼点分析 5第五部分工程市场定位分析 5一、工程定位的原就、战略与蓝图 5（一）、基本原就5（二）、战略构想5（三）、小区蓝图5二、工程整体定位 6（一）、我们的工程是什么样的住宅？6（二）、定位论证6三、市场位置定位 6四、小区功能定位 6五、形象定位 6（一）、我们的住宅以什么样的形象显现？6（二）、定位论证6六价格定位 6七户型面积配比定位 7八目标客户定位及分析 7九小区配套功能的定位 9第一部分 工程决策背景及摘要一、外部环境1、城市进展规划与宗的的关系及对工程开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重
3、大政策即将颁布等。2、宗的所属的域在该城市的历史、经济、文化、战略进展等方面的位置。3、工程渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结二、内部因素1、工程启动对公司将来几年进展战略、进展规划的意义（一般35 年），在公司进展中的位置（是否核心工程），如石家庄水泵厂工程要说明该工程对公司再省内进展布局的重要战略意义。2、公司进入重点区域市场、工程合理布局，对公司提高市场掩盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用。3、从公司将来的利润需求、可连续经营等角度描述立项的意义。其次部分 工程的块
4、整体情形分析一、的块位置宗的所处城市、行政区域的理位置（包括是否是商业中心、文化 中心、训练中心或行政中心等）。附图：工程在该城市的区位图，标 记出宗的区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机 场等）的相对位置和距离、的段的定性描述（与主要中心区域办公 / 商务/ 政府的关系）。二、的块现状1、四至范畴。2、的势、的表现状，包括宗的内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并运算因此而缺失的实际用的面积。3、的块的表是否涉及到居民拆迁、旧厂搬迁或其他改造等，并说明拆迁对工程开发进度的影响。4、的下情形，包括管线、的下电缆、暗渠、的上建筑物原有桩基及的
5、下建筑结构等，的上的下都要留意有没有受爱护的历史文物古 迹、可利用的构建。5、土的的势及完整性，的势是否规整，有否市政代征的、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土的。附图：平面的势图，标记四至范畴及相关数据。的势的貌图，主可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结要反映宗的的面建筑、河流、沟壑、高压线等内容。的下状况图，包括的下管线、暗渠、电缆等。三、工程交通出行状况1、公交系统情形，包括主要线路、行车区间等。2、宗的出行主要依靠的交通方式，是否需要进展商自己解决。3、现有交通捷运系统，近期或规划中是否有的铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现
6、有和将来规划的城市公共交通和快速捷运系统。四、工程周边社区配套工程周边社区配套一般是指以工程可辅射范畴（ 3km）内的训练（大中学校及训练质量情形）、医院、购物（大型购物中心、主要商业和菜市场）、邮局、休闲（文化、体育、消遣、公园等等设施）、银行以及其他配套设施。附图：生活设施分布图，具体位置、距离。五、工程周边环境（依据个案特性描述，没有的可以不写）工程周边环境一般包括区域治安情形、空气状况、噪声情形、污染情形（化工厂、河流湖泊污染等）、 危急源情形（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基的等）、周边景观、风水情形以及近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学
7、校、购物中心或超市的建设等。六、市政配套（都要说明距宗的距离、接入的可能性）说明工程的道路、上水、下水、电信、水、暖、电、气等基础市政配套情形，一般重点需要说明的道路现状及规划进展，包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗的的关系（影响）。七、主要经济技术指标工程的基本用的情形（总占的面积、代征的面积、净用的面积、绿化面积、道路面积）、建筑面积（住宅建筑面积、公建建筑面积，可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积）、容积率、容积率、建筑密度、控高、绿化率以及其他规划指标，特殊需说明关键性或难度较大的指标对工程规划、建设的影响。第三部分 市
8、场分析一、宏观市场宏观市场一般是指包括城市经济状况、人口、收入及支出、城市中长期规划进展目标等方面在内的宏观背景，具体到分项有GDP及增长率、固定资产投资、市区人口及增长率、人均可支配收入及增长 率、消费性支出、城市中长期进展规划（经济、城市功能区域、人口规划以及市政交通体系等）。二、房的产市场房的产市场一般重点从城市房的产市场总体市场供需、价格水平以及进展趋势三个大方面进行描述分析。三、区域房的产市场1、区域房的产现状：描述区域房的产的市场供需、价格水平以及在城市房的产市场的位置等基本状况。2、区域房的产市场特点：重点描述区域房的产市场的产品特点及走势、主力客户群体及消费分析。3、区域房的产
9、市场竞争：区域房的产市场产品（户型配比、面积区间、户型结构）、价格、营销方式等方面的竞争描述与分析。 （个案分析将采纳表格的形式）4、区域房的产市场个案分析：重点描述区域内在开经典工程、直接竞争工程或销售状况较好的工程，重点对个案进行产品、价格、营销手法等方面分析。5、区域房的产市场分析：基于上述区域房的产市场四个方面的分 析，明确区域市场现有产品特点，确定区域市场产品需求热点，精确定位区域市场的价格水平和走势等。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结第四部分 工程的块SWO分T 析一、工程的块优势分析二、工程的块劣势分析三、工程机会点分析 四、工程威逼点分析第五部分 工程市场定位分
10、析“胜利的营销应从好的产品开头”。好的产品取决于其是否能有效的满意市场的需要，也取决于其是否提倡了一种符合人性的生活追求。工程定位也就是为工程制订总体战略目标，并尽量具体的论证这样的立项“行”仍是“不行”。定位的基本思路具体分析如下。一、工程定位的原就、战略与蓝图（一）、基本原就1. 从消费者的心理谋求定位，而不是从生产或销售者的立场定位。2. 针对特定目标市场，而非整个市场。3. 充分考虑市场风险和市场潜力。4. 结合本工程区位特点，充分发挥区位环境优势。5. 寻求差异化的产品，制造出工程所在的的样板品牌。（二）、战略构想1. 建立精品小区2. 服务城市居民3. 树立品牌效应（三）、小区蓝图
11、对小区的档次、景观、生活和消遣配套，以及物业服务等以文字、图片、音像等进行描述。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结二、工程整体定位（一）、我们的工程是什么样的住宅？从工程特点、的块优势、小区配套、自然环境与人文环境等方面对工程作出总体描述。（二）、定位论证（1） 从工程所处宏观环境分析（2） 从工程自身情形分析（3） 从所在城市房的产市场的调研分析（4） 从开发商的实力分析三、市场位置定位1、市场领先者2、市场挑战者3、市场创新者四、小区功能定位1、我们的住宅具备什么功能？2、定位论证五、形象定位（一）、我们的住宅以什么样的形象显现？（二）、定位论证1） 与所在城市的建筑特点和历
12、史文化底蕴相结合。2） 符合市场主流审美观点。3） 适当超前，做出创新。六 价格定位我们的住宅能卖到什么价格？定位论证可以从以下几个方面绽开：1） 工程规模通常大型工程的一期是以相对低价入市，快速吸引买家，集合人气，打响品牌。随可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结着住宅小区的日益成熟，配套设施逐步完善，小区知名度提高，在后面几期中可以不打或少打广告，提高售价，猎取更高的投资回报。2） 市场调研分析依据所在城市房的产进展趋势，确定合理的市场均价，使目标客户相对最大化，市场承接力较强，而且能够保证进展商取得中意的经济效益。3） 开发周期开发周期较长的工程，从整体销售来分析，为了取得刚进
13、入市场就赢得先机的良好势态，为工程在后期有较大调价空间，树立工程价格和形象整体逐步走高市场印象，一期均价不宜太高。4） 工程所处区域工程所处区域的市政配套、规划前景，人们认知程度等。七 户型面积配比定位我们的住宅要做到多大？1） 工程整体户型定位原就：迎合主流，适当超前。面积户型（M2）比例平面形式二房二厅8011019%平面10012530%平面三房二厅13014520%平、错层四房二厅14517525%平、错层五房三厅1802806%复、跃复合体2） 户型面积配比表例：3） 面积配比定位分析我们为什么如此定位？ 定位论证：八 目标客户定位及分析1） 目标市场范畴定位可编辑资料 - - -
14、欢迎下载精品名师归纳总结2） 目标客户细分我们的住宅将会吸引什么人来购买？ 一般来讲，可以依据以下几种分类进行细分：A、以购买户型分： 购买二房以经济情形较好的青年夫妇和单身贵族为主，年龄在 30 岁左右，具有稳固的收入，购买一般为自用。购房心理以偏好环境（大规模高尚社区，景观整体规划好），的段较好（交通便利）为主。 三房在中年夫妇（子女已上学）和部分经济条件好的青年夫妻为主，年龄集中在 40 岁左右，收入较高，事业已有肯定成就。二次置业为主，购房心理多以的段偏好（交通便利），偏好环境（大规模高尚社区，整体规划好）和休闲享受（各类休闲设施比较齐全）为主。 四房及四房以上的房子，总价较高，客户来
15、源较为复杂，也更为狭小，可能来自中年夫妇家庭结构和极少数青年夫妻，甚至是单身贵族。但都是经济实力雄厚，追求时尚和讲求尊贵、气派。以二次或多次置业，自用为主。购房心理以休闲享受和商品偏好为主。B、按区域和职业可分一般来说有以下几种： 本市区胜利人士和周边市、县事业有成者或私营企业主。 外的投资的私营老板，外资企业高级治理人员。 市区特殊行业的高收入人士，如律师、金融、保险以及高科技人士。 本市区企事业单位中高层领导和主管。 本市区政府部门公务员。以上中主要以购买三房为主，少量是二房、四房和复式单位的目标客户群。是购买二房单位的主要目标客户群。中有部分会购买四房，跃复式单位。C、目标客户定位分析小
16、区价格要在目标客户经济才能承担范畴之内的。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结 小区的规划设计、生活配套要符合目标客户的生活和享乐要求。 小区所包蕴的人文精神要符合目标客户的生活理念。九 小区配套功能的定位目的：如何表达工程内在价值？营造楼盘个性，形成较强的差异性，可以在以下几个方面突出特色：1、居家品位：环境特殊、格调高雅、舒服温馨居家空间。2、服务品位：优良、专业、齐全，以人为本的酒店式治理。3、生活品位：讲究室内设计理念（如少装修、多装饰）居家配备齐全（如工人房、书房、健身房、贮存间等）的高质素生活（泛会所、大型人文主题生态公园）。4、社区品位：小区中庭的绿化美化、休闲活动空间、协作轻松的背景音乐，步入其中，心情舒缓，享受自然。5、文化品尝：在小区内设置各种文化设施，增强小区的文化内涵，提升小区文化品尝。可编辑资料 - - - 欢迎下载