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1、【临沂东华花园】项目初步定位【临沂东华花园】项目初步定位 天津驰泰市场营销部天津驰泰市场营销部2009.4.052009.4.051、项目属性定位及市场站位、项目属性定位及市场站位2、客户初步定位、客户初步定位3、项目初步物业类型及户型定位、项目初步物业类型及户型定位4、车位及项目基本配套要求、车位及项目基本配套要求目录目录项目交通、市政状况项目交通、市政状况p交通状况：交通状况：交通便利、四通八达 p 市政配套：市政配套：红线外七通（道路、供水、排污、雨水、供电、天然气、通讯）p占地203.4亩，容积率1.2，总建面约16万平米，一类居住用地，使用年限70年项目基本经济指标分析项目基本经济指
2、标分析项目地块指标状况p项目规模优势p低密度p高绿化率p地形完整项目地块价值分析项目地块价值分析自然价值分析曲江，被认为是西安最适宜居住的区域，西安的富人区。项目位于位于曲江曲江新区核心景观资源区新区核心景观资源区，坐拥曲江核心景观、商业服务、教育、医疗配套。居住价值分析曲江是西安近年房地产发展最迅速的区域之一。凭借着良好的自然环境、高起点的市政配套，曲江也被认为是西安“最适宜人居住最适宜人居住”的片区。本案位于曲江新区的核心景观资源区，周边为高档别墅区环绕。经济价值分析大唐不夜城（大型商业MALL）一期工程将于08年完工，其中包含有大剧院，届时区域成熟度将迅速提升。同时曲江新区管委会提出了“
3、200亿元打造西部第一文化品牌”的宏伟构想，提出了以30个重大项目为为载体，打造“大唐盛境”，重塑大唐盛世风貌。项目项目SWOT分析分析n区位优势：曲江之于西安，相当于华侨城之于深圳。n项目地理位置优势：曲江核心、东邻大唐芙蓉园、南邻大唐文化艺术长廊唐诗公园：n规模优势及容积率优势，傲视曲江的纯粹低密度社区：n坡地地形更能发挥景观优势：n通过金地西安公司进入西安一年以来的宣传，市场已经对金地逐渐了解，加之金地曲江尚林苑的即将推出，将大大加深金地品牌在西安市场上的影响力。n芙蓉湖畔项目与尚林苑项目在政府关系、开发、营销推广上均可实现渠道共享及外围关系统一协调，可节省大量的费用及提高开发效率n项目
4、地块有严格的限高要求，对项目规划有一定的限制；n大唐芙蓉园每周均会燃放焰火，对周边居民有一定的干扰；项目优势项目优势项目劣势项目劣势项目项目SWOT分析分析n国六条（90/70）的影响，大户型产品在市场上将逐渐稀缺，而本项目明确不受此限制。而且曲江核心景观区域已基本再没有存量土地可供应，使得芙蓉湖畔项目如此大规模低密度住宅社区的稀缺价值更为显著。n周边的各项规划配套正逐渐落实，区域居住生活成熟度将迅速提升：n中海曲江项目的入市，将在客观上推动了区域整体市场的进步，并推高区域房价，为本项目带来了更好的升值空间n中海曲江项目为本案的最大竞争对手，该项目总建筑面积超过100万。项目机会项目机会项目威
5、胁项目威胁市场规律分析市场规律分析高端市场的培育不足，豪宅片区的气质、客户聚类及及项目的标签感尚未完全形成，导致客户对区位价值、产品价值的判断不准，使得消化速度较慢。高端市场缺少好产品，缺乏知名品牌带动除了金地曲江尚林苑外，区域市场缺乏知名品牌开发商的带动对别墅物业价值认识不足，对品牌开发商所打造的好产品的价值认识不足很多客户对别墅的认识还停留在数年前的秦岭山脚度假别墅的阶段，对于别墅物业价值、对品牌开发商开发的好产品的价值及居住体验认识不足。知道区位的稀缺价值，但稀缺价值未能给他们带来紧迫感未经历市场产品价格迅速提升的过程，虽然体会到曲江区域资源的稀缺性，但是缺乏应有的紧迫感。关于居住的品质
6、，还没有结构性提升的需求市场对于居住品质的提升尚未有明确的认识及需求，很多消费者未能认识到别墅与小高层的区别，进而热烈地主动追逐别墅产品。未来竞争分析未来竞争分析32-33F高层11-16F小高层3F联排别墅、双拼别墅小学大唐芙蓉园（芙蓉湖）曲江海洋世界曲江大道（城市重要干道）往大雁塔优势评述n品牌开发商中海地产；n规模优势；劣势评述n产品线虽然丰富，但高端产品的纯粹感不足高端产品的纯粹感不足。n联排别墅面宽均为联排别墅面宽均为7-7.5米，面宽不大米，面宽不大总体评述n中海曲江项目总建筑面积超过100万，配套设施完善。其中项目西南侧享有有芙蓉湖优越景观资源，但项目北侧为城市主要干道曲江大道所
7、分割。n一方面该超级大盘的在几年内将为曲江带来极大的供应量，另一方面中海也将会把曲江的房价推至一个更高的水平。项目总占地约900亩，建筑面积共150万其中别墅产品约16.2万；小高层产品约30-40万；高层产品约70-80万；容积率4.31约1700户容积率3.89约1500户容积率2.31约1850户容积率2.46约1850户容积率约2预计最早预计最早07年年7月推出月推出预计预计07年下半年推出年下半年推出中海曲江项目未来竞争分析未来竞争分析项目基本信息：总建筑面积：15万平方米总户数：481户物业类型：平层，叠加，联排。目前拿出部分单位试销，面积为202，280，均为一梯两户。项目推广卖
8、点：大规划楼体围合景观，大楼间距大楼间距，大开间大开间曲江公馆二期公司愿景及实力分析公司愿景及实力分析曲江高端住宅专家、西安高尚住宅打造者曲江高端住宅专家、西安高尚住宅打造者通过金地在曲江的首个项目金地曲江尚林苑的推出，金地成功建立起城市高尚住宅打造专家的市场地位。同时拥有了曲江高尚住宅开发的话语权。芙蓉湖畔项目属性定位、市场站位芙蓉湖畔项目属性定位、市场站位根据以上对于项目本身、项目价值、区域市场状况、竞争状况及公司实力愿景的分析，得出本项目的属性定位及市场站位项目属性定位：项目属性定位：曲江绝佳地块、拥有不可复制资源、低密曲江绝佳地块、拥有不可复制资源、低密度、大规模城市核心区域资源型高档
9、住宅社区度、大规模城市核心区域资源型高档住宅社区芙蓉湖畔项目是芙蓉湖畔项目是20082008年金地敬献西安的一份厚礼，也将成年金地敬献西安的一份厚礼，也将成为金地集团旗下最值得炫耀的资产！为金地集团旗下最值得炫耀的资产！项目市场站位：项目市场站位：西安城市高尚住宅市场第一标杆产品西安城市高尚住宅市场第一标杆产品1、项目属性定位及市场站位、项目属性定位及市场站位2、客户初步定位、客户初步定位3、项目初步物业类型、户型定位、项目初步物业类型、户型定位4、车位、项目基本配套要求、车位、项目基本配套要求客户类别客户类别高端市场客户地缘性高端客户曲江是西安早期城市别墅相对集中的区域（如御花园、皇家花园、
10、湖滨花园等），由于早期房子的设计及建筑质量都较差，早期置业曲江的客户现在会有换房的需求，而且他们也看好了曲江高端物业的升值潜力。企业高管（以高新区为主）他们相对集中于高新区，多从事制药、IT、能源、房地产、商业、媒体等行业。随着城市的发展，他们认为城区内（包括高新）的居住环境不够纯粹，早期物业居住品质早已不能满足他们，有强烈的换房需求。城南科教文区域的高校教授、医生、律师事务所的合伙人等他们大多除本职工作外另有其他收入，如自己另外还在经营公司等，他们收入高且稳定。曲江靠近他们的工作地点，而且环境优美居住氛围纯粹，吸引他们前来置业。政府中高级公务员陕北客户外地投资者西安各级政府及相关单位的高层管
11、理者，他他们受教育水平高，收入高，比较讲究文化品味，一般比较低调。他们是暴富起来的一群人，富裕之后将家安在西安，希望能享受到省会城市良好的配套条件以及子女获得良好的教育。他们大多部分不是纯粹的投资者，他们中的很多人有家人在西安，他们看好曲江的居住环境及房地产市场发展潜力，在购买时大多考虑自用兼具一定的投资需求。客户共性：要求生活便利、注重个性化生活享受、有钱没闲客户共性：要求生活便利、注重个性化生活享受、有钱没闲私营企业主或合伙人他们分布于城区各处，从事的行业非常广泛，曲江的稀缺地段价值、优美的居住环境是吸引他们的地方。尚林苑来访客户分析【年龄分布】：31-45岁的客户，占68%【购买目的】：
12、自住占绝对主力（59%），其次为自住兼投资（20%）【行业】：相对集中在金融证券类、房地产工程建材类、贸易、IT、高校教授、医疗医药、公务员等。多为私营企业主、合伙人或企业的高层管理者。尚林苑来访客户分析【居住区域】：相对集中于富人相对集中的曲江（14%）、高新（22%），其次为相对临近的雁塔区（15%）、碑林区（11%）。【教育背景】：受教育水平高，有接近60%有本科或以上学历。1、项目属性定位及市场站位、项目属性定位及市场站位2、客户初步定位、客户初步定位3、项目初步物业类型、户型定位、项目初步物业类型、户型定位4、车位、项目基本配套要求、车位、项目基本配套要求目录目录项目户型定位项目户型
13、定位物业类型物业类型户型面积户型面积面积配比面积配比备注备注独栋别墅独栋别墅500 500 1.0%1.0%2.52.5层层双拼别墅双拼别墅400 400 1.5%1.5%2.52.5层层联排别墅联排别墅330-350330-3508%8%2.52.5层层280-300280-30012%12%2.52.5层层三叠加（三叠加（6F6F）260-280260-28015%15%需做到需做到1212米面宽米面宽240-260240-26022.5%22.5%需做到需做到10-1210-12米面宽米面宽花园洋房（花园洋房（6F6F）220-240220-24040.0%40.0%200-220200
14、-220合计合计100.0%100.0%方案一（限高方案）方案一（限高方案）项目户型定位项目户型定位物业类型物业类型户型面积户型面积面积配比面积配比备注备注独栋别墅独栋别墅500 500 1.0%1.0%2.52.5层层双拼别墅双拼别墅400 400 1.5%1.5%2.52.5层层联排别墅联排别墅330-350330-3508%8%2.52.5层层280-300280-30012%12%2.52.5层层三叠加（三叠加（6F6F）260-280260-28015%15%需做到需做到1212米面宽米面宽240-260240-26022.5%22.5%需做到需做到10-1210-12米面宽米面宽花
15、园洋房（花园洋房（6F6F）220-240220-24030%30%200-220200-220小高层（小高层（11F11F）200-220200-22010%10%合计合计100.0%100.0%方案二（限高方案）方案二（限高方案）三叠加参考户型平面三叠加参考户型平面下户下户深圳深圳.华侨城华侨城.东方花园东方花园三叠加参考户型平面三叠加参考户型平面中户中户深圳深圳.华侨城华侨城.东方花园东方花园三叠加参考户型平面三叠加参考户型平面上户上户深圳深圳.华侨城华侨城.东方花园东方花园1、项目属性定位及市场站位、项目属性定位及市场站位2、客户初步定位、客户初步定位3、项目初步物业类型、户型定位、项
16、目初步物业类型、户型定位4、车位、项目基本配套要求、车位、项目基本配套要求目录目录停车方式、车位配比定位停车方式、车位配比定位物业类型物业类型车位配比车位配比停车方式停车方式独栋别墅独栋别墅2 2个个/户户独立私家车库独立私家车库双拼别墅双拼别墅2 2个个/户户独立私家车库独立私家车库联排别墅联排别墅2 2个个/户户独立私家车库独立私家车库三叠加（三叠加（6F)6F)2 2个个/户户可分割的集中地下停车可分割的集中地下停车分栋或小片区地下集中停车分栋或小片区地下集中停车花园洋房（花园洋房（6F)6F)1.51.5个个/户户集中地下停车集中地下停车小高层（小高层（11F)11F)1.51.5个个
17、/户户集中地下停车集中地下停车除花园洋房及小高层之外，其余物业类型均保证拥有除花园洋房及小高层之外，其余物业类型均保证拥有2 2个车位，并且为独立私个车位，并且为独立私家车位。家车位。5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个
18、人都是越活越现实。10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。11、人生就像是一个马尔可夫链，你的未来取决于你当下正在做的事，而无关于过去做完的事。12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果两者你都不占绝对优势，那你就选择善良。13、时间，抓住了就是黄金，虚度了就是流水。理想，努力了才叫梦想，放弃了那只是妄想。努力，虽然未必会收获，但放弃，就一定一无所获。14、一个人的知识，通过学习可以得到;一个人的成长，就必须通过磨练。若是自己没有尽力，就没有资格批评别人不用心。开口抱怨很容易，但是闭嘴努力的人更加值得尊敬。15、如果没有人为你遮风挡雨，那就学会自己披荆斩棘，面对一切，用
19、倔强的骄傲，活出无人能及的精彩。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有
20、到达不了的远方！8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。12、逆境给人宝贵的磨炼机会
21、。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。13、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福。你，我，我们大家都可以经历幸福的人生。14、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自己一份洒脱，悠然前行。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤。15、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。5、从来不跌倒不算光彩，每次跌倒后能再站起来，才是最大的
22、荣耀。6、这个世界到处充满着不公平，我们能做的不仅仅是接受，还要试着做一些反抗。7、一个最困苦、最卑贱、最为命运所屈辱的人，只要还抱有希望，便无所怨惧。8、有些人，因为陪你走的时间长了，你便淡然了，其实是他们给你撑起了生命的天空；有些人，分开了，就忘了吧，残缺是一种大美。9、照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被别人的意见引入歧途。10、没人能让我输，除非我不想赢！11、花开不是为了花落，而是为了开的更加灿烂。12、随随便便浪费的时间，再也不能赢回来。13、不管从什么时候开始，重要的是开始以后不要停止；不管在什么时候结束，重要的是结束以后不要后悔。14、当你决定坚持一件事情，全世界都会为你让路。15、只有在开水里，茶叶才能展开生命浓郁的香气。