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1、精品学习资源2007 年房地产估价师真题及答案 -开发经营与治理一、单项挑选题 共 35 题，每题 1 分；每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号1 房 地 产投 资信 托 基 金的 投资 收益 主 要来 源于 其拥 有物 业的 ；A. 销 售 收B 转 让 收C 租 金 收 入D 利 息 收 入2. 当房地产开发商将建成后的物业用于出租或时，短期开发投资就转变成了长期置业投资；A. 出售B抵押C转D经营3 下 列 风 险 中 属 于 系 统 风 险 的 是 ；A. 比较风 险B 市场供求风险C.未 来运营费用风险D 持有期风险4. 买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价
2、才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的；A. 不 可 移 动 性B 适 应 性C弱 流 动 性D 相 互 影 响 性5. 某销售型住房市场年初的住房存量为100 万套，其中空置待售住房 5 万套， 本 年新 竣 工 住 房 13 万 套， 销 售 住 房 8 万 套 ， 就 吸 纳 周 期 为 年；A 0 63B 1 63C 2 25D 12 506. 在房地产市场周期循环中，供应增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐 渐 接 近 合 理 水 平 ， 这 一 阶 段 处 于 房 地 主 市 场 自 然 周 期 的 ；A. 第 一 阶 段B 第 二 阶 段C. 第 三 阶 段D 第 四 阶
3、 段7 下 列 关 于 房 地 产 泡 沫 的 表 述 中 ， 错 误 的 是 ；A. 市 场 参 与 者 的 投 机 需 求 是 房 地 产 泡 沫 产 生 的 直 接 诱 因B 可 以 用 市 场 价 格 背 离 实 际 价 值 的 程 度 来 度 量 房 地 产 泡 沫C. 房 地 产 泡 沫 产 生 的 基 础 是 土 地 有 限 性 和 稀 缺 性D 金融 机构 压缩 房地 产 信 贷 会加 剧房 地产 价格 上涨 和促 使 泡 沫 形成8 市 场 趋 势 分 析 中 的 时 间 序 列 分 析 法 不 包 括 ；A. 移动平 均法B 指 数平 滑法C. 市场因子 推 演法 D 简
4、单平 均法9. 实行施工总承包的房地主开发工程，施工现场的安全应由 负责；欢迎下载精品学习资源A. 开 发 商B 监 理 单 位C. 分 包 单 位D 总 承 包 单 位10. 依据估量的总销售收入和估量的销售量来制定价格的定价方法是；A. 目标定价法B成本加成定价法C. 随行就市定价法D 价值定价法11房地产市场调查人员有时实行在夜间到居住小区测算“亮灯率 ”的方法来分析入住率，这种调查方法属于；A. 观 察 法B 实 验 法C. 讨 论 法D 问 卷 调 查 法122006 年某市商品住宅实际销售量为410 万 m2，猜测销售量为 380 万 m2；假如平滑指数 a=0 65，就用指数平滑
5、法猜测的2007 年该缄市商品住宅销售量为万m2；A 390 5B 399 5C 523 5D 543 013 下 列 影 响 购 房 者 购 买 行 为 的 因 素 中 ， 属 于 心 理 因素 的是 ；A. 生 活 方 式B 受 教 育 程 度C. 购 买 动 机D 自 我 形 象14. 一些竞争者可能对某些方面反应剧烈，例如对降价竞销反应剧烈，但对其他方面 如增加广告预算、加强促销活动等却不予理睬；这种竞争者属于 竞争者；A. 从 容 不 迫 型B 选 择 型C. 凶 猛 型D随 机 型15 房 地 产 置 业 投 资 工 程 的 不 确 定 性 因 素 不 包 括 ；A.购 买 价格B
6、 容 积 率 及 有 关 设 计 参 数C.空置率D运营费用16. 银行为某家庭供应了期限为10 年的按月等额仍本付息的个人住房抵押贷款 、 如 该 笔 贷 款 的 实 际 年 利 率 为 7 25 ， 就 名 义 年 利 率 是 ；A 7 02 B 7 04 C 7 50 D 7 85 17. 银行为某家庭供应了一笔总额10 万元、期限 10 年、年利率 6的住房抵押贷款；如采纳月仍款常数为0 7的仍款方式，并在最终1 个月仍清所余本息；就相对于按月等额仍款方式，该家庭在仍贷期间，除最终1 个月外，其他各月的月供负担减少了元；A 137 5B 410 2C 432 2D 452 218. 房
7、地产开发企业的利润可分为4 个层次；其中，经营利润与营业外收支净额之和为；A. 利 润 总 额B 投 资 利 润C. 税 后 利 润D 可 分 配 利 润欢迎下载精品学习资源19. 已知某房地产投资工程的购买投资为5000 万元，流淌资金为500 万元，投资者的权益资本为 2000 万元，经营期内年平均利润总额为700 万元，年平均税后利 润 为500万 元 ， 就 工 程 的 资 本 金 利 润 率 为 ；A 10 0 B 14 0 C 25 0 D 35 0 20某房地产开发工程的总开发成本为2600 万元，竣工后的销售收入为 4500 万元，销售税金及附加为 248 万元，应缴纳的土地增
8、值税为 370 万元，就该工程土地增值税 后 的 开 发 成 本 利 润 率 为 ；A 45 05 B 49 31 C.58 86 D 63 6 21张某以 40 万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行供应的期限为 10 年的抵押贷款；如店铺在第 4 年的租金收入为 5 万元， 各项成本费用为 34 万元，其中支付银行利息 1 5 万元；就张某的这项投资在第4 年 的 利 息 备 付 率 是 ；A 1 07 B 1 47 C 2 07 D 3 33 22某房地产开发工程的占地面积为 1 万 m2，容积率为 15，假如房屋开发成本为 3000 元 m2按建筑面积计 ，猜
9、测能够以 8000元 m2按建筑面积计 的销售价格实现全部销售，就该工程实现盈亏平稳的最高土地取得价格按占地面积计 为元m2；A3000B，5000C7500D800023. 以下关于风险分析中解读法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误选项 ；A 解读 法对随机的现金流进行概 率分 布估量， 得到 净效 益的概率分布B蒙特卡洛法用数学方法在运算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C 解 读 法 建 立 在 利 用 德 尔 菲 法 进 行 风 险 辨 识 与 估 计 的 基 础 之 上D蒙特卡洛法主要用于解决不多于 23 个随机变量的风险问题，而解读法能够分析更 多 个 随 机 变 量 的 风 险
10、问 题24. 某房地产开发工程有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望 值分别为 E 甲1500 万元， E 乙=1800 万元， E 丙=2200 万元；净现值的标准差分别为万 甲=890 万元， 乙=910 万元， 丙=1200 万元，就该工程投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是；欢迎下载精品学习资源A乙丙甲B甲乙丙C丙甲乙D乙甲；A. 单元估算法B单位指标估算法C.概算 指 标 法D 工 程 量 近 似 匡 算 法26 在 房 地 产 开 发 投 资 中 ， 属 于 财 务 费 用 的 是 ；A. 折旧费B审计费C.金 融 机 构 手 续 费D 无 形 资 产 摊 销 费27
11、. 在投资工程的财务报表中，显现在全投资现金流量表，而不显现在损益表中的项目是；A. 固 定 资 产 购 置 支 出B 企 业 所 得 税C.固定资产折旧D贷款利息28 资 金 来 源 与 运 用 表 可 以 用 来 进 行 房 地产 开 发 工 程的 分 析 ；A. 现金流量B清偿能力C.资 产 与 负 债 情 况D 资 金 盈 余 或 短 缺 情 况29. 房地产抵押贷款二级市场的进展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的；A. 分离B独C对D融合30. 商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷欢迎下载精品学习资源款的A. 商值比，原因主要是；风 险 更 高B 商
12、 用 房 地 产 的 收 益 更 高欢迎下载精品学习资源贷款价用房 地产C. 商 用 房 地 产 的 价 值 更 高D 商 用 房 地 产 的 增 值 潜 力 更 大31 建 设 贷 款 的 仍 款 资 金 来 源 ， 通 常 是 销 售 收 入 或 ；A租金收入B土地出让收入C长期抵押贷款D净经营收入32. 银行对个人发放在房抵押贷款时，假如对借款人资质审查不严或放松贷款条件，就会给银行带来；A 操 作 风 险B 法 律 风 险C 信 用 风 险D 管 理 风 险欢迎下载精品学习资源33. 由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括；A. 租金调整条款B代收代缴费用条款
13、C.装修费用条款D折让优惠条款34 下 列 关 于 零 售 商 业 物 业 租 金 的 表 述 中 ， 错 误 的 是 ；A. 设置百分比租金的目的是让业主共享部分经营成果，鼓励其更好地治理物业B. 知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长C. 百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分D营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高 35某写字楼 2006 年潜在毛租金收入为1000 万元，空置和收租缺失为 5，经营费用为潜在毛收入的30，抵押贷款仍本付息为200 万元，所得税和预备金共计120万 元 ， 就2
14、006年 的 净 经 营 收 入 为 万 元 ；A 330B450C， 650D700二、多项挑选题 共 15 题，每题 2 分；每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号；全部选对的，得2 分；错选或多项的，不得分 ； 少 选 且 选 择 正 确 的 ， 每 个 选 项 得0 5分 1 固 定资 产投 资按 照工 作内 容和 实现方式分类， 可以分为 投 资；A. 建 筑 安 装 工 程B 新 建 和 扩 建C. 设 备 与 工 器 具 购 置D迁建和恢复E其他费用 2 从 宏 观上 说， 在 进 行房 地产 市场 结 构分 析时 ， 通 常应 分析 ；A. 物
15、理 结 构B 区 域 结 构C.产 品 结 构D.供求结构E总量结构3 下 列 关 于 房 地 产 市 场 周 期 循 环 的 表 述 中 ， 正 确 的 有 ；A. 房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生B 在 房 地 产 周 期 循 环 的 最 低 点 ， 空 置 率 最 高C. 房 地 产 周 期 循 环 的 供 求 平 衡 点 是 长 期 均 衡 价 格D 在 房 地 产 周 期 循 环 的 最 高 点 ， 供 给 增 长 率 等 于 需 求 增 长 率E 在 房 地产 周 期 循 环中 ， 价 格 租金 和 空 置率 通 常 是 同向 变 动
16、的欢迎下载精品学习资源4 在 下 列 房 地 产 市 场 指 标 中 ， 属 于 市 场 交 易 指 标 的 有 ；A. 空 置 量B 房 地 产 价 格 指 数C. 平 均 建 设 周 期D吸纳率E失业率5. 房地产产品功能定位是在市场分析的基础上，详细规定拟供应的房地产产品的；A. 价 格 水 平B 销 售 对 象C.基 本 功 能D地理位置E辅助功能6 下 列 指标 中， 属 于 房地 产投 资工 程 静态 盈利 才能 指标 的有 ；A. 净 现 值B 投 资 利 润 率C现 金 回 报 率 ；D 静 态 投 资 回 收 期E 内 部 收 益 率7 下 列 关 于 名 义 利 率 与 实
17、 际 利 率 的 表 述 中 ， 正 确 的 有 ；A. 当 计 息 周 期 为 一 年 时 ， 年 名 义 利 率 等 于 年 实 际 利 率B实际 利 率 真 实 地 反映了资 金的时 间价值C.名 义 利 率 真 实 地 反 映 了 资 金 的 时 间 价 值D名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大 E运算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大8 下 列 关 于 内 部 收 益 率 的 表 述 中 ， 正 确 的 有 ；A. 内 部 收 益 率 反 映 了 工 程 的 动态 盈 利 能 力B 内部 收益 率是当 工程 寿命期终了时， 所 有投 资正
18、好被收回的收 益率C. 当 内 部 收 益 率 高 于 目 标 收 益 率 时 ， 投 资 工 程 是 可 行 的D假如使用贷款，且工程盈利，就全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率E 内部 收 益 率 越 高， 投 资 风 险 就 越小9 用 于 反 映 工 程 清 偿 能 力 的 经 济 评 价 指 标 有 ；A.权 益 投 资 比 率B 利 息 备 付 率C. 偿 债 备 付 率D 内部收益率E资产负债率10在利用预期收益的期望值和标准差进行工程比选时，以下表述中正确的有；A. 期望值相同、标准差小的方案为优B 标准差相同、期望值小的为优C. 标 准 差 相 同 ， 期 望 值 大 的
19、 为 优D 标 准 差 系 数 大 的 为 优欢迎下载精品学习资源E标准差系数小的为优11 下 列 报 表 中 ， 属 于 房 地 产 开 发 工 程 基 本 财 务 报 表 的 有 ；A. 资 产 负 债 表B 投 资 计 划 与 资 金 筹 措 表C. 借 款 仍 本 付 息 估 算 表D 资 金 来 源 与 运 用 表E损益表 12以下关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有；A. 房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本B 大型 房地 产开发 公司 一般更情愿托付房 地产 经纪机构进行物业 租售C.依代理托付方的不同
20、，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理 D房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，供应服务并获取收益E无论采纳哪种代理形式，都应在工程前期就让房地产经纪机构及早介入13 投 资 工 程 可 行 性 研 究 的 根 本 目 的 包 括 ；A. 减 少 或 避 免 投资 决 策 的 失误B 提 高 工 程 开 发 建设 的 经 济 效 益C. 提 高 工 程 开 发建 设 的 社会 和 环 境 效 益D 为 工 程决 策 提 供 依据E 为工程后期的经营决策提供依据14 在 下 列 费 用 中 ， 属 于 债 务 融 资 成 本 的 有 ；A. 承 诺 费B 手 续 费
21、C. 担 保 费D 利 息E 税 费15 写 字楼 物业 服务 企业 在选 择租 户时 ， 往 往注 重考 察 租户的 ；A. 商 业 信 誉 和 财 务 状 况B 面 积 需 求 大 刁C 租 金 支 付 方 式D物业服务需求E与写字楼业主的关系三、判定题 共 15 题，每题 1 分；请依据判定结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“表”示正确，用 “X”表示错误；不答不得分，判定错误扣1 分，此题总分最多扣至零分1. 对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系； 2系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险；3我国房地产开发统计中目
22、前采纳的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋欢迎下载精品学习资源面积中已正式交付给购房者或已签订 正式 销售合同的商品房屋面积； 4 房 地产 空间 市场 上的 需求 者就 是房地产资产市场上的供应者； 5在市场定位的差别化分析中，通常将行业分为批量行业、僵滞行业、分块行业和专业化行业； 6资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例；7资产负债率属短期偿债才能指标，反映债权人所供应的资金占全部资产的比例； 8对于置业投资者而言，在租金水平不变的情形下，出租物业空置率的高低与有 效 毛 租 金 收 入 的 多 少 呈 负 相 关 关 系 ； 9房地产投资分析中的敏锐性分析是在
23、风险因素发生的概率可以确定的情形下的风险分析； 10房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m 之外和工程红线范畴内的各种管线、道路工程的建设费用；11损益表反映了房地产工程在开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的安排情形，可以用来运算内部收益率和投资回收期等评判指标； 12商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担保向金融机构申请的贷款；13房地产工程的盈亏平稳分析包括最低租售价格分析、最高土地猎取成本分析 、 最 高 租 售 数 量 分 析 和 最 高 工 程 费 用 分 析 等 多 种 形 式 ； 14房地产资产治理以运行治理为主，指导物业治理和设施治理公司的工作 ，
24、目 标 是 实 现 资 产 价 值 的 最 大 化 ； 15零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入； 四、运算题 共 2 题、20 分；要求列出算式、运算过程：需按公式运算的，要写出公 式 ； 仅 有 计 算 结 果 而 无 计 算 过 程 的 ， 不 得 分 ； 请在 答 题 纸 上 作答 1某家庭拟购买一套新居，并将原有住房出租；估量原有住房的净租金收入为 每月 2000 元，资本化率为 96，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化；该家庭期望实现 “以租养房 ”，即每月的抵押贷款仍款额不超过原有住房的租金收入；购买新居的最低首付款为房价的30，余款申请
25、年利率为6的住房抵押贷欢迎下载精品学习资源款 ， 按 月 等 额 仍 款 ， 最 长 贷 款 年 限 为 20 年 ； 问 ： 1 该家庭能够购 买最高总价为多少万元的新居 精确到小 数点后 2 位. 2设该家庭购买了这一最高总价的新居，并期望在仍款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前仍清抵押贷款，问至少需要在仍款多少个月 取整 后 ， 再 出 售 原 有 住 房 并 仍 清 贷 款 . 8 分 22 某购物 中心开发 工程 规划建设 用地面积 为 10000m ， 总建 筑面积为15000m2；估量工程开发建设周期为2 年，总投资为13500 万元不包括贷款利息；工程第 1 年投资
26、 8100 万元，其中资本金为 5400 万元，其余为甲银行贷款； 工程第 2 年投资 5400 万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为90，按年复利计息，工程竣工时一次性仍清本息；工程竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立刻向乙银行申请抵押贷款以偿仍甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为 70，按年付息、到期仍本；购物中心的可出租面积为总建筑面积的 70，采纳基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分 比租金为超额营业额的10；估量购物中心的出租率为95，年超额营业额为10000 万元；购物中心的运营成本为毛租金收入的35；开发商于工程运营 3 年后整体转售，净转
27、售收入是年净经营收入的9 5 倍；假设投资和贷款发生在年初， 收入、运营成本和仍款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收；请回答以下问题：1如开发商要求的自有资金目标收益率为20，就购物中心的年最低基础租金 为多少元/m2精确到个位.2在该最低基础租金水平下，设工程全部投资的目标收益率为13，求工程全部投资的内部收益率是多少 精确到小数点后 2 位. 12 分2007 年全国房地产估价师执业资格考试房地产开发经营与治理真题答案一、单项选择题1C2D3B4C 5 C提 示 ： 吸 纳 周 期 ： 市 场 上 可 供 租 售 量 吸 纳 量 ；6C7 D 提 示 ： 金 融 机 构 过 度 放 贷
28、是 房 地 产 泡 沫 形 成 的 阻 燃剂 ；8C9D10A11A欢迎下载精品学习资源12 B 提示：指数平滑法的运算公式为Qt =aSt -1+1-a Qt-1，其中， Qt 为本期的猜测量， St-1 为上期的实际销售量， Qt-1 为上期的猜测量， a 为系数；13 C14 B15 B16 C17 B18 A19 D提 示 ： 资 本 金 利 润 率 ： 年 平 均 利 润 资 本 金 ；20 B提 示 ： 成 本 利 润 率 ： 利 润 扣 除 土 地 增 值 税 总 成 本；21 C提 示 ： 利 息 备 付 率 ： 年 利 润 年 应 付 利 息 ；22 C23 D 24 A 提
29、 示： 用标 准差 系数 运算 ， 标 准系 数越 小 ， 风 险越 小；25 A 26 C 27 A 28 D 29 D 30 A 31 C 32 D 33D34D35 A 提示：净经营收入 =1000X1-5-30 200-120=330 万元；二、多项选择题1ACE2BCDE3 ABD提示：房地产周期循环的供求平稳点是长期平均空置率；4 ABD5 CE6 BCD7 ABD8.ACD9 ABCE10 ACE11ADE12ABDE13ABC14ABCD15ABD三、判断题12 X提 示 ： 系 统3风险是不能被分 散和 抵 消的 风险；X4 X 提示：房地产空间市场上的需求者是使用房地产的家
30、庭和企业；5 6 X 提 示 ： 资 本 金 利 润 率 ： 年 平 均 利 润 资 本 金 ；7 X 提 示 ： 资 产 负 责 率 属 于 长 期 偿 债 能 力 指 标 ；89 X 提示：敏锐性分析是在风险因素未知的情形下的抗风险分析；1011X欢迎下载精品学习资源12 X提示：商用房地产抵押贷款是指购买商用房地产的企业或者个人 ， 以所 购 买 的 房 地 产作 为 抵 押 担 保 ， 向 金 融 机 构 申 请贷 款 的 行 为 ；13 X提示：房地产工程的盈亏平稳分析包括最低租售价格分析、最低租售数量分析、最高土地取得价格、最高工程费用、最高购买价格等的分析；1415 四、计算题1
31、 A=2000 元 ， i=6 12=0 5 ， i=9 6 ， n=2012=240 月1设能购买新房的最高价为户 申请的贷款额：D=P1 -30 ；由公式：D=A/i 1 11+i nn1得至p=3988万元2设需要仍款21个月 住房的市场价值：AT12=25万元； D=25+A/i 1 11+i得：n1=152即16个月；21设年最低基础租金为A第 1 年初：投资 8100 万元，其中自有资金为5400 万元，贷款为 8100-5400：2700万元； 第2年 初 ： 投 资5400万 元 ， 全 部 贷 款 ； 第 3 年初向乙银行贷款： 27001+9 02+5400X1+90=90
32、9387 万元；第 3 、 4 、 5年 末 的 净 经 营 收 益 ： R11500070 95 A+1000010 1 35 10000-9093 877 0 ； 第 6 年的净收益： R3=9515000 70 95 A+10000101 3510000-9093877 0 909387；自有资金现金流量表：欢迎下载精品学习资源012345十5400R1R1R1R2NPV-54000R1R1R1R2自有资金的净现值二 0 可得出年最低基础租金：2345欢迎下载精品学习资源R1 1+20 +R11+20 +R2 1+20 +R31+20 A=2486 元 m2012345+810054001625 291625 291625 2963NPV一-1625 291625 291625 29632 全投资资金的现金流量表：一 5400=0欢迎下载精品学习资源81005400欢迎下载