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1、2003房地产估价师开发经营与管理考试真题及答案一、单项选择题（共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。）1某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（）。A位置固定性B不一致性C适应性D相互影响性2不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（）。A下降B上升C不变D不能确定3下列风险中，属于个别风险的是（）。A购买力风险B市场供求风险C政策风险D比较风险4已知两税一费的税、费率分别为营业税5、城市维护建设税7、教育费附加3，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为（）万元。A55.0B85
2、.6C150.0D123.65某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/ m2，首付款为房价的30，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付。已知公积金和商业贷款的年利率分别为4和 7，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（）元。A1002.45B1012.45C1027.42D1037.456某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6，按月等额还款。如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。A544.10B555.10C1776.32D
3、2109.387某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6，以每月2500元等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（）元。A301.53B2983.84C1524.15D1587.658某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12。按年等额偿还。如该物业年挣经营收入为30万元，则该物业投资的还本付息比率为（）。A0.18B0.12C3.39D5.009.甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字搂购
4、买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为10万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为（）。A.甲乙B.甲合理空置率B空置率合理空置率C空置率=合理空置率D不能判断16对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预可行性研究，属于（）阶段。A投资机会研究B初步可行性研究C详细可行性研究D项目的评估和决策17下列费用中，不属于土地费用的是（）。A土地使用权出让金B城市建设配套费C拆迁安置补偿费D基础设施建设费18以单位工程量投资乘以工程
5、量得到单项工程投资的估算方法是（）。A单元估算法B单位指标估算法C工程量近似匡算法D概算指标估算法19下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。A审计费B利息C外汇、汇兑净损失D融资代理费20财务内部收益率是指项目在整个（）内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。A计算期B动态投资回收期C项目寿命期D开发期21动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是（）。A动态投资回收期大于静态投资回收期B动态投资回收期等于静态投资回收期C动态投资回收期小于静态投资回收期D动态投资回收期可能大于、等于或小于静态投资回收期22财务杠杆效应是由于（）引起的。A贷款利率与项目全投资收益率不同B预售收入与自有资金
6、收入占总收入比例不同C预售收入资金回笼较快D自有资金投入时间点的差异23项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（）。A获利能力分析B盈亏平衡分析C市场状况分析D定性风险分析24对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是（）。A保本点分析B敏感性分析C现金流量分析D统计试验分析25当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（）。A概率分析B解析法C蒙特卡洛法D杠杆分析26对开发商而言，在下列合同形式及补充条款中，风险最大的是（）。A固定总价合同，采用按日计价的增价条款B固定总价合同，采用重大增价条款调整C固定总价合
7、同，采用延期增价条款D成本加浮动酬金合同建设工程教育网信息27房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为（）。A合同协议书、投标书及其附件；图纸、工程报价单或预算书B图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书C合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸D图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书28当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是（）。A开发商B设计单位C承包商D监理单位292002年3月某人以4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2003年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33.6万元，则其预付款的收益率
8、为，（）。A12B13.4C80D12530目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（）年。A10B15C20D3031当贷款综合风险度超过（）时，为高风险贷款。A50B60C80D9032根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为（）。A成本加成定价法B目标定价法C撇脂定价法D认知价值定价法33当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时。可以采用的定价法是（）。A领导定价法B挑战定价法C随行就市定价法D渗透定价法34在物业管理中，市场化、社会化程度最高，管理最为复杂的是（）物业。A收益性B工业性C居住性D特殊性35在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于（）。A
9、物业的易接近性B物业的临街状况C物业的周围环境D物业所处区域的繁华程度二、多项选择题（共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或当选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）1下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有（）。A房地产同时具有经济寿命和自然寿命B自然寿命一般要比经济寿命长C如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命D房地产的经济寿命与使用性质无关建设工程教育网整理E房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间2物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能
10、的未来经营费用水平，未来经营费用包括（）。A重新装修费用B更新改造费用C建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用D空置损失费用E为偿债或其他原因急于将房地产变现时的折价损失3关于房地产企业的经营收入、利润和税金，存在的数量关系有（）。A经营收入=销售收入+出租收入+自营收入B利润总额=经营利润+营业外收支净额C税后利润=利润总额-所得税建设工程教育网信息D经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税4房地产投资决策分析的主要工作包括（）。A投资机会寻找B市场分析C投资机会筛选D财务评价E规划设计5城市土地开发和供应计划，一般由（）按城市
11、总体发展要求、土地开发潜力以及城市规划的要求制定。A土地管理部门B规划管理部门C市场管理部门D设计管理部门E计划管理部门6市场主体通常包括（）。A买家B卖家C交易对象D交易价格E交易行为7开发商在将工程发包给建筑承包商时，不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平，还要审核承包商对拟开发项目的（）。A施工方案B工期C质量目标D报价E市场售价8在进行可行性分析中的调查研究时，资源调查一般包括（）。A开发项目用地现状B市场供给量C交通运输条件D水文地质E气象9前期工程费用主要包括（）。A拆迁安置补偿费B规划费用C设计费用D可行性研究费用E“三通一平”费用10投标价格如果出现单项报价之和不等于总报价
12、时，符合规定的处理方法有（）。A以总报价为准建设工程教育网整理B以单项报价之和修正总报价C以单价为准，重新计算总报价D双方可以重新商议价格E该投标报价无效11金融机构在融出资金时，要遵循（）原则。A流动性B安全性C偿还性D盈利性E地域性12金融机构进行项目贷款审查时，要进行(）工作。A客户评价B项目评估C担保方式评价D贷款综合评价E环境评价13企业确定广告预算的主要方法包括（）。A量力而行法B销售百分比法C目标任务法D竞争对等法E谈判法14下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（）。A认知价值定价法B价值定价法C领导定价法D挑战定价法E随行就市定价法15收益性物业管理中，影响有效毛收入的因
13、素有（）。A潜在毛租金收入B空置损失C租金损失D其他收入E经营费用三、判断题（共15小题，每题1分。请根据判断结果，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）1房地产置业投资能够得到税收方面的好处，这是由于税法中规定的折旧年限相对于建筑物自然寿命和经济寿命来说要短得多。（）2从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。（）3开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。（）4土地使用者可以通过出让方式取得60年期的居住用地的土地使用权。 （）5居住区总用地是指居住区范围内除公共建筑用地外的用地面积。（
14、）6人们在房地产上享有的权利不是绝对的、无条件的，但一般是排他的。（）7在四象限模型中，如果需求量对租金特别敏感，则第一象限的需求曲线会变得与纵轴平行。（）8房地产市场预测中的定性预测方法主要用于短期预测。（）9“三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。（）10在评标期间，开发商与评标小组可以要求投标人回答或澄清某些含糊不清的问题，也可以要求投标者调整报价。（）11对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率。（）12在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款成数越高，则贷款人获得的贷款金额越多。（）13如果房地产开发公司想树立高价格形象，则应采
15、用奇数定价策略。（）14过高或过低的物业租金，都有可能导致业主利益的损失。（ ）15物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。（ ） 四、计算题（共2小题，20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。）1某投资者以1.8万元/m2的价格购买了一个建筑商积为60m2的店铺；用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5.31基础上上浮1.5个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不
16、低于12。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。（8分）2某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/m2。2002年8月1日王某以1.1万元m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租赁台同。合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租
17、金按每年2的比率递增，每年年来一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率迭到12，试计算届时最低转售单价（计算时点为2003年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。（12分）参考答案：一、单项选择题01.D02.A03.D04.A05.B06.B07.A08.C09.A10.B11.C12.A13.C14.B15.A16.B17.D18.B19.A20.A21.A22.A23.B24.B25.C26.A27.C28.A29.C30.D31.B32.B33.B
18、34.A35.A二、多项选择题1.ABC2.ABC3.ABC4.BD5.AB6.AB7.ABCD8.ACDE9.BCDE10.AB11.ABD12.ABCD13.ABCD14.CDE15.ABCD三、判断题01.02.03.04.05.06.07.08.09.10.11.12.13.14.15.四、计算题1购买商铺总投资：1800060=1080000元购买商铺首付款（初始投资、自有资金、权益投资）：108000030=324000元购买商铺的贷款额（P）：108000070=756000元抵押贷款年还本付息额：i=1.5+5.31=6.81，n=10年A=Pi(1+i)n/(1+ i)n-1
19、=756000(6.81)1+6.81)10/(1+6.81)10-1=106693.99元净经营收入（利用现金回报率）：（净经营收入-年还本付息额）/首付款=12所以：净经营收入=首付款12+年还本付息额=32400012+106693.99=145573.99元有效毛租金收入=潜在毛租金收入=净经营收入+经营费用=145573.99+毛租金收入25则：毛租金收入=145573.99/(1-25)=194098.65元最低月租金单价=毛租金收入，（可出租面积12个月）=194098.65/(6012）=269.58元/m22（1）现金流入现值：a租金收入现值：A1/(i-s)1-(1+s)n
20、/(1+i)n=1501250/(12-2)1-(1+2)10/(1+12)10=54.6765万元b转售收入现值：/(1+12)10（2）现金流出现值：a定金：5(1+12)=5.6万元b追加首付款：11.5万元c贷款偿还：总房价：501.1=55万元贷款额（P）：55-(5+11.5)=38.5万元年还本付息额：A=Pi/1-(1+i)-n=38.56.5/1-(1+6.5)-105.3555万元折现值：P=A/i1-(1+i)-n=5.3555/121-(1+6.5)-10=30.2598d.出租成本：A/i1-(1+i)-n=3/121-(1+12)-10=16.9507万元装修费用：6(1+12)-10=1.9318万元（3）转售单价：令净现值为0，则有：54.6765+/(1+12)10-5.6-11.5-30.2598-16.9507-1.9318=0因此，=35.9216万元转售单价为：35.9216/50=0.7184万元/m220