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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 更多企业学院：中小企业经管全能版总经理、高层经管183 套讲座 +89700份资料 49 套讲座 +16388份资料中层经管学院46 套讲座 +6020份资料国学聪明、易经46 套讲座人力资源学院56 套讲座 +27123份资料名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 10 页精选学习资料 - - - - - - - - - 各阶段员工培训学院员工经管企业学院工厂生产经管学院财务经管学院销售经理学院销售人员培训学院更多企业学院：中小企业经管全能版总经理、高层经管77 套讲座 + 324 份资料 67 套讲座 + 8720 份资料
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3、院52 套讲座 + 13920 份资料 53 套讲座 + 17945 份资料 56 套讲座 + 14350 份资料 72 套讲座 + 4879 份资料2007 年房地产估价师经营与经管真题及答案名师归纳总结 一、单项挑选题 共 35 小题,每题 1 分；每题的备选答案A.第一阶段；第 3 页,共 10 页中只有一个最符合题意； 1、房地产投资信托基金B.其次阶段的投资收益主要来源于其拥有物业的；C.第三阶段A.销售收入D.第四阶段B.转让收入7、以下关于房地产泡沫的表述中,错误选项C.租金收入A.市场参加者的投机需求是房地产泡沫产生的直接；D.利息收入诱因2、当房地产开发商将建成后的物业用于出
4、租或B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地时,短期开发投资就转变成了长期置业投资；产泡沫A.出售C.房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性B.抵押D.金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨C.转让和促使泡沫形成D.经营A.移动平均法3、以下风险中属于系统风险的是；B.指数平滑法A.比较风险C.市场因子推演法B.市场供求风险D.简洁平均法C.将来运营费用风险9、实行施工总承包的房地产开发项日；施工现场的D.持有期风险安全应由 负责；4、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成A.开发商房地产交易,这个过程反映了房地产的；B.监理单位A.不行移动性C.分包单位B.适应性D.总承包单
5、位C.弱流淌性10、依据估量的总销售收入和估量的销售量来制定价D.相互影响性格的定价方法是 ；5、某销售型住房市场年初的住房存量为100 万套,A.目标定价法其中空置待售住房5 万套,本年新竣工住房13 万套,销B.成本加成定价法售住房 8 万套 .就吸纳周期为 年；C.随行就市定价法A.0.63 D.价值定价法B.1.63 11、房地产市场调查人员有时实行在夜间到居住小区测算C.2.25 “亮灯率 ” 的方法来分析入住率, 这种调查方法属于 D.12.50 A.观看法6、在房地产市场周期循环中,供应增长速度高于需B.试验法求增长速度, 空置率上升并逐步接近合理水平,这一阶段C.争论法处于房地
6、产市场自然周期的；D.问卷调查法- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 12、2006 年某市商品住宅实际销售量为410 万 m2,经营利润与营业外收支净额之和为；名师归纳总结 猜测销售量为 380 万 m2；假如平滑指数 a=0.65,就用指A.利润总额第 4 页,共 10 页数平滑法猜测的2007 年该城市商品住宅销售量为B.投资利润万 m2；C.税后利润A.390.5 D.可安排利润B.399.5 19、已知某房地产投资工程的购买投资为5000万元,C.523.5 流淌资金为 500 万元,投资者的权益资本为2000 万元,D.543.0 经营期内年平
7、均利润总额为700 万元,年平均税后利润为13、以下影响购房者购买行为的因素中,属于心理因500 万元,就工程的资本金利润率为；素的是 ；A.10.0% A.生活方式B.14.0% B.受训练程度C.25.0% C.购买动机D.35.0% D.自我形象20、某房地产开发工程的总开发成本为2600 万元,14、一些竞争者可能对某些方面反应剧烈,例如对降竣工后的销售收入为4500 万元,销售税金及附加为248价竞销反应剧烈,但对其他方面如增加广告预算、加强万元,应缴纳的土地增值税为370 万元,就该工程土地增促销活动等 却不予理睬；这种竞争者属于竞争者；值税后的开发成本利润率为 ；A.淡定不迫型A
8、.45.05% B.挑选型B.49.31% C.凶残型C.5B.86% D.随机型D.63.6% 15、房地产置业投资工程的不确定性因素不包括21、张某以 40 万元购买了一处商业店铺用于出租经营,；其购买投资的部分资金来自银行供应的期限为10 年的抵A.购买价格押贷款；如店铺在第 4 年的租金收入为 5 万元,各项成本B.容积率及有关设计参数费用为 3.4 万元,其中支付银行利息1.5 万元；就张某的C.空置率这项投资在第 4 年的利息备付率是 ；D.运营费用A.1.07 16、银行为某家庭供应了期限为10 年的按月等额仍B.1.47 本付息的个人住房抵押贷款、 如该笔贷款的实际年利率为C.
9、2.07 7.25%,就名义年利率是 ；D.3.33 A.7.02% 22、某房地产开发工程的占地面积为1 万 m2,容积B.7.04% 率为 1.5,假如房屋开发成本为3000 元 m2按建筑面积C.7.50% 计,猜测能够以 8000 元/m2按建筑面积计 的销售价格实D.7.85% 现全部销售就该工程实现盈亏平稳的最高土地取得价格17、银行为某家庭供应了一笔总额10 万元、期限 10按占地面积计 为元/m2；年、年利率6%的住房抵押贷款；如采纳月仍款常数为A.3000 0.7%的仍款方式,并在最终l 个月仍清所余本息；就相对B.5000 于按月等额仍款方式, 该家庭在仍贷期间, 除最终
10、1 个月C.7500 外,其他各月的月供负担削减了元；D.8000 A.137.5 23、以下关于风险分析中解读法和蒙特卡洛模拟法的B.410.2 表述中,错误选项 ；C.432.2 A.解读法对随机的现金流进行概率分布估量,得到净D.452.2 效益的概率分布18、房地产开发企业的利润可分为4 个层次；其中,B.蒙特卡洛法用数学方法在运算机上模拟实际概率- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 过程,然后加以统计处理 D.融合名师归纳总结 C.解读法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估量30、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值第 5 页,共 10 页的
11、基础之上比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比,缘由主要是D.蒙特卡洛法主要用于解决不多于23 个随机变量；的风险问题,而解读法能够分析更多个随机变量的风险问A.商用房地产风险更高题B.商用房地产的收益更高24、某房地产开发工程有甲、乙、丙三个技术方案,C.商用房地产的价值更高经测算,三个技术方案净现值的期望值分别为E 甲 =1500D.商用房地产的增值潜力更大万元, E 乙=1800 万元, E 丙=2200 万元,净现值的规范31、建设贷款的仍款资金来源, 通常是销售收入或 ；差分别为 甲=890 万元,乙=910 万元,丙=1200 万元,A.租金收入就该工程投资技术方案的风险从小到大排
12、列次序正确的B.土地出让收入是；C.长期抵押贷款A.乙丙甲D.净经营收入B.甲乙丙32、银行对个人发放在房抵押贷款时,假如对借款人C.丙甲乙资质审查不严或放松贷款条件,就会给银行带来 ；D.乙甲丙A.操作风险25、在酒店工程可行性争论阶段, 用每间客房的综合B.法律风险投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资,属于 ；C.信用风险A.单元估算法D.经管风险B.单位指标估算法33、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较C.概算指标法长,在租约中一般都要包括；D.工程量近似匡算法A.租金调整条款26、在房地产开发投资中, 属于财务费用的是 ；B.代收代缴费用条款A.折旧费C.装修费用条款B.审计费D
13、.折让优惠条款C.金融机构手续费34、以下关于零售商业物业租金的表述中,错误选项D.无形资产摊销费；27、在投资工程的财务报表中, 显现在全投资现金流A.设置百分比租金的目的是让业主共享部分经营成量表,而不显现在损益表中的工程是；果,鼓励其更好地经管物业A.固定资产购置支出B.知名度大的主要租户, 往往缴纳的单位面积租金较B.企业所得税低,且租金调整的时间间隔较长C.固定资产折旧C.百分比租金的基数通常是年总营业额,或年总营业D.贷款利息额中超出某一基础营业额之外的28、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发工程D.营业额高但毛利水平较低的租户, 其百分比租金的的分析；百分比设置往往较高A.现
14、金流量35、某写字楼 2006 年潜在毛租金收入为1000 万元,B.清偿才能空置和收租缺失为5%,经营费用为潜在毛收入的30%,C.资产与负债情形抵押贷款仍本付息为200 万元,所得税和预备金共计120D.资金盈余或短缺情形万元,就 2006 年的净经营收入为 万元；29、房地产抵押贷款二级市场的进展,实现了房地产A.330 抵押贷款市场与资本市场的；B.450 A.分别C.650 B.独立D.700 C.对立二、多项挑选题 共 15 小题,每题 2 分；每题的备选答案- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 中有两个或两个以上符合题意；全部选对的, 得 2
15、 分；错C.现金回报率名师归纳总结 选或多项的,不得分,少选且挑选正确的,每个选项得D.静态投资回收期第 6 页,共 10 页0.5 分； 1、固定资产投资依据工作内容和实现方式E.内部收益率分类,可以分为 投资；7、以下关于名义利率与实际利率的表述中,正确的A.建筑安装工程有；B.新建和扩建A.当计息周期为 1 年时,年名义利率等于年实际利率C.设备与工器具购置B.实际利率真实地反映了资金的时间价值D.迁建和复原C.名义利率真实地反映了资金的时间价值E.其他费用D.名义利率相同时, 计息周期越短, 名义利率与实际2、从宏观上说,在进行房地产市场结构分析时,通利率的差值就越大常应分析 ；E.运
16、算周期相同时,名义利率越小,名义利率与实际A.物理结构利率的差值就越大B.区域结构8.以下关于内部收益率的表述中,正确的有；C.产品结构A.内部收益率反映了工程的动态盈利才能D.供求结构B.内部收益率是当工程寿命期终了时,全部投资正好E.总量结构被收回的收益率3、以下关于房地产市场周期循环的表述中,正确的C.当内部收益率高于目标收益率时,投资工程是可行有；的A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产D.假如使用贷款； 且工程盈利, 就全投资的内部收益出有相当的波动现象,且此现象重复发生率要高于资本金内部收益率B.在房地产周期循环的最低点,空置率最高E.内部收益率越高,投资风险就越小C.房地
17、产周期循环的供求平稳点是长期均衡价格9、用于反映工程清偿才能的经济评判指标有；D.在房地产周期循环的最高点, 供应增长率等于需求A.权益投资比率增长率B.利息备付率E.在房地产周期循环中,价格租金和空置率通常是C.偿债各付率同向变动的D.内部收益率4、在以下房地产市场指标中,属于市场交易指标的E.资产负债率有；10、在利用预期收益的期望值和规范差进行工程比选A.空置量时,以下表述中正确的有；B.房地产价格指数A.期望值相同、规范差小的技术方案为优C.平均建设周期B.规范差相同、期望值小的为优D.吸纳率C.规范差相同,期望值大的为优E.失业率D.规范差系数大的为优5、房地产产品功能定位是在市场分
18、析的基础上,具E.规范差系数小的为优体规定拟供应的房地产产品的；11、以下报表中, 属于房地产开发工程基本财务报表的有A.价格水平；B.销售对象A.资产负债表C.基本功能B.投资方案与资金筹措表D.地理位置C.借款仍本付息估算表E.帮助功能D.资金来源与运用表6、以下指标中,属于房地产投资工程静态盈利才能E.损益表指标的有 ；12、以下关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述A.净现值中,正确的有 ；B.投资利润率A.房地产市场中的信息不完备程度较高,需要有房地- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 产经纪机构或房地产经纪人这种特别的制度支配来降低 E.为工程
19、后期的经营决策供应依据信息成本 14、在以下费用中,属于债务融资成本的有 ；B.大型房地产开发公司一般更情愿托付房地产经纪 A.承诺费机构进行物业租售 B.手续费C.依代理托付方的不同, 房地产经纪机构的代理形式 C.担保费可以分为首席代理和分代理 D.利息D.房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的 E.税费规模经济优势,供应服务并猎取收益 15、写字楼物业服务企业在挑选租户时,往往注意考E.无论采纳哪种代理形式, 都应在工程前期就让房地 察租户的 ；产经纪机构及早介入 A.商业信誉和财务状况13、投资工程可行性争论的根本目的包括 ；B.面积需求大小A.削减或防止投资决策的失误 C.租金支
20、付方式B.提高工程开发建设的经济效益 D.物业服务需求C.提高工程开发建设的社会和环境效益 E.与写字楼业主的关系D.为工程决策供应依据三、判定题 共 15 小题,每题 1 分；请依据判定结果,用 表示正确,用 表示错误不答不得分,判定错误扣 1 分,此题总分最多扣至零分； 1、对房地产置业投资者而言,所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系； 2、系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险； 3、我国房地产开发统计中目前采纳的销售面积指标,是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或己签订正式 销售合同的商品房屋面积； 4、房地产空间市场上的需求者就
21、是房地产资产市场上的供应者； 5、在市场定位的差别化分析中,通常将行业分为批量行业、僵滞行业、分块行业和专业化行业；6、资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例； 7、资产负债率属短期偿债才能指标,反映债权人所供应的资金占全部资产的比例； 8、对于置业投资者而言,在租金水平不变的情形下,出租物业空置率的高低与有效毛租金收入的多少呈负相关关系； 9、房地产投资分析中的敏锐性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情形下的风险分析； 10、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物 2m 之外和工程红线范畴内的各种管线、 道路工程的建设费用； 11、损益表反映了房地产工程在开发经营期
22、内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的安排情形,可以用来运算内部收益率和投资回收期等评判指标； 12、商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担向金融机构申请的贷款；13、房地产工程的盈亏平稳分析包括最低租售价格分析、最高土地猎取成本分析、最高租售数量分析和最高工程费用分析等多种形式； 14、房地产资产经管以运行经管为主,指导物业经管和设施经管公司的工作,目标是实现资产价值的最大化； 15、零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入；四、运算题 共 2 小题, 20 分；要求列出算式、运算过程,需按公式运算的,要写出公式,仅有运算结果而无运算过程的,不
23、得分 1.某家庭拟购买一套新居,并将原有住房出租；估量原有住房的净租金收入为每月 2000 元,资本化率为 9.6%,假设租金和住房市场价值不随时间发生变化；该家庭期望实现 以租养房 ,即每月的抵押贷款仍款额不超过原有住房的租金收入；购买新居的最低首付款为房价的 30%,余款申请年利率为 6%的住房抵押贷款,按月等额仍款,最长贷款年限为 20 年；问：名师归纳总结 1该家庭能够购买最高总价为多少万元的新居精确到小数点后 2 位. 利用出售原有住房的收入一次性提前仍清抵第 7 页,共 10 页2设该家庭购买了这一最高总价的新居,并期望在仍款一段时间之后,- - - - - - -精选学习资料 -
24、 - - - - - - - - 押贷款,问至少需要在仍款多少个月取整后,再出售原有住房并仍清贷款.8分 2.某购物中心开发工程规划建设用地面积为10000m2,总建筑面积为15000m2；估量工程开发建设周期为2 年,总投资为 13500 万元不包括贷款利息 ；工程第 l 年投资 8100 万元,其中资本金为5400 万元,其余为甲银行贷款：工程第 2 年投资 5400 万元,全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为 9.0%,按年复利计息,工程竣工时一次性仍清本息；工程竣工后开发商将购物中心用于出租经营,且立刻向乙银行申请抵押贷款以偿仍甲银行贷款本息,乙银行贷款期限为3 年、年利率为 7.0,
25、按年付息、到期仍本；购物中心的可出租面积为总建筑面积的 70%,采纳基础租金加百分比租金形式出租,基础租金不随时间变化,百分比租金为超额营业额的 10%；估量购物中心的出租率为 95%,年超额营业额为10000 万元；购物中心的运营成本为毛租金收入的 35%；开发商于工程运营 3 年后整体转售,净转售收入是年净经营收入的 9.5 倍；假设投资和贷款发生在年初,收入、运营成本和仍款均发生在年末,不考虑所得税及其他税收；请回答下列问题：1如开发商要求的自有资金目标收益率为 20%,就购物中心的年最低基础租金为多少元,m2精确到个位 . 2在该最低基础租金水平下,设工程全部投资的目标收益率为 13%
26、,求工程全部投资的内部收益率是多少 精确到小数点后 2 位.12 分 参考答案一、单项挑选题1、C 2、D 3、B 4、C 5、C 6、C 7、D 8、C 9、D 10、A 11、A 12、B 13、C 14、B 15、B 16、A 17、B 18、A 19、D 20、B 21、C 22、C 23、D 24、A 25、A 26、C 27、A 28、D 29、D 30、A 31、C 32、D 33、A 34、D 35、C 二、多项挑选题1、ACE 2、BCDE 3、ABD 4、BD 5、CE 6、BCD 7、ABD 8、ABC 9、BCE 10、ACE 11、ADE 12、ADE 13、ABC
27、14、ABCD 15、ABD 三、判定题1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、四、运算题1解：已知： A=2000 元, n=240 个月, i=60 /12=0.5,R=9.6（1） 求购房最高总价购房最高总价 =P70=279161.5470=39.88 万元（2）求出售原有住房时间名师归纳总结 住房市场价值V=A 12R=2000 129.6=25 万元第 8 页,共 10 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 设剩余 M 个月需要偿仍 25 万元,就有有：（ 1+0.）M=2.667 M=log2.667/ （1
28、+0.5） =196.66 个月 240-196=44 个月 在仍款 44 个月之后出售住房 2解：解法一：表达法 一、设最低基础租金为 x,求最低基础租金（1）运算各年自有资金净现金流量 1）第 1 年年初净现金流量 =-5400 万元 2）第 2 年年初：投资 =-5400 万元；甲银行贷款 5400 万元 净现金流量 =-5400+5400=0 万元 3）第 3 年年初：归仍甲银行贷款 =2700 （1+9） 2+5400（1+9）=9093.87 万元 乙银行贷款 =9093.87 万元 净现金流量 =-9093.87+9093.87=0 万元 4）第 3、4 年年末：仍本付息 =90
29、93.877=636.57万元 营运成本 =（1.5 7095x+10000 10） 35=（0.9975x+1000）35万元 经营收入 =1.5 70 95x+10000 10=（0.9975x+1000）万元 净现金流量 -（0.9975x+1000）65万元 5）第 5 年年末：仍本付息 =636.57+9093.87=9730.44万元 营运成本 =（0.9975x+1000）35万元 经营收入 =（0.9975x+1000）万元 转售收入 =（0.9975x+1000）659.5 万元 净现金流量 =（0.9975x+1000）65+（0.9975x+1000 659.5-9730
30、.44 =（0.9975x+1000） 6510.5-9730.44 万元（2）求基础租金名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 10 页精选学习资料 - - - - - - - - - 二、运算全投资内部收益率 FIRR （1）运算各年净现金流量 1）第 1 年年初投资 =8100 万元 2）第 2 年年初投资 =5400 万元 3）第 3 年、 4 年年末：经营收入 =0.99751915+1000=2910.21万元 经营成本 =2910.2135=1018.57 万元 净现金流量 =2910.21-1018.57=1891.64万元 4）第 5 年年末：经营收入 =43.99751915+1000=2910.21 万元 经营成本 =2910.2135=1018.57 万元 转售收入 =2910.21659.5=17970.55万元 挣现金流量 =2910.21+17970.55-1018.57=19862.19万元（2）运算内部收益率 设 i 1=13,就有：解法二：图表法 一、列出自有资金现金流量表（年来）,设计出租金为 x 二、求最低租金水平下的全部投资内部收益率,列表：名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 10 页