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1、房地产开发企业会计房地产开发企业会计n 房地产开发又称房地产综合开发，它是根据国民经济计划、土地利用计划和城市建设总体规划，对一个开发区域内基础设施、民用住宅、工业通用厂房、办公楼等，实行统一规划设计、统一征地拆迁、统一组织兴建等一系列开发活动的总称。 1一、房地产开发企业会计的特点n1、房屋是主要的存货项目n2、开发产品的成本核算有自身的特点n3、经常性地存在投资性房地产（出租开发产品）和周转房的核算n4、土地使用权的核算有其特点n5、开发产品的销售核算有其特点2二、开发产品成本的构成n开发产品成本按其用途，可分为如下四类：n1土地开发成本。指开发土地(即建设场地)所发生的各项费用支出。n2
2、房屋开发成本。指开发各种房屋所发生的各项费用支出。n3配套设施开发成本。n4代建工程开发成本。 3二、开发产品成本的构成n以上四类开发产品成本，又可分为六个成本项目：n1土地征用及拆迁补偿费或批租地价。n2前期工程费。n3基础设施费。n4建筑安装工程费。n5公共配套设施费。n6开发间接费。4土地开发 房屋开发 配套设施 代建工程土地征用前期工程基础设施建筑安装公共配套间接费用5三、科目设置n1、“开发成本”科目核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程开发过程中所发生的各项费用。n“开发成本” 按开发项目的种类设置明细科目。 土地开发成本 房屋开发成本 配套设施开发成本 代建工程开发成
3、本n2、“开发间接费用”科目核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用。n“开发间接费用”科目应按企业内部不同的单位、部门(分公司)设置明细科目。6四、土地开发成本的核算n企业在土地开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本房屋开发成本”科目核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本土地开发成本”科目进行核算。n企业对于已经开发完成的土地，应根据其不同的用途，采取相应的成本结转方法。 商品性土地，在开发完成并经验收后，转入“开发产品土地”科目的借方。 自用的土地，应于土地投入使用时，将土地开发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本。7五、房屋开
4、发成本的核算n 房屋的开发是房地产开发企业的主要经济业务。为了既能总括反映房屋开发所发生的支出，又能分门别类地反映企业各类房屋的开发支出，并便于计算开发成本，在会计上除设置“开发成本房屋开发成本”科目外，还应按开发房屋的性质和用途，分别设置商品房、出租房、周转房、代建房等三级科目，并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。8(一)土地征用及拆迁补偿费n房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费，能分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，并记入“开发成本房屋开发成本”科目的借方和“银行存款”等科目的贷方。9(二)前期工程费n房屋开发过程中发生的
5、规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出，能分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本房屋开发成本”科目的借方和“银行存款”等科目的贷方。10(三)基础设施费n房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通信、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出，一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目，并记入“开发成本房屋开发成本”科目的借方和“银行存款”等科目的贷方。 11(四)建筑安装工程费n采用发包方式的建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工程价款确定。 如果开发企业将几个工程一并
6、招标发包，应按各工程预算造价的比例，计算实际建筑安装工程费n采用自营方式发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接记入 “建筑安装工程费”成本项目。n企业用于房屋开发的各项设备，即附属于房屋工程主体的各项设备，记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。 12(五)配套设施费n房地产开发企业的配套设施，可以分为两类：n一类是可以有偿转让的大型配套设施，如商店、银行、邮局等，此类配套设施的核算视同房屋（商品房），简称A类（同商品房） ；n另一类是不能有偿转让的公共配套设施：如水塔、锅炉房、自行车棚等，简称B类（同开发间接费用）。n房屋开发成本应负担的配套设施费是指开发小区内不能有偿转让
7、的公共配套设施支出（B类）。13(五)配套设施费n如果配套设施与房屋同步开发，则发生的公共配套设施支出，根据具体情况，或者直接记入有关房屋开发，或者先在“开发成本配套设施开发成本”科目进行汇集，待配套设施完工时，再分配记入有关房屋开发成本核算对象。n如果配套设施与房屋非同步开发，对应负担的配套设施费，可采取预提的办法。14(六)开发间接费n企业内部独立核算单位为开发各种开发产品而发生的各项间接费用，应先通过“开发间接费用”科目进行核算，每月终了，按一定标准分配计入各有关开发产品成本。应由房屋开发成本负担的开发间接费用，应自“开发间接费用”科目的贷方转入“开发成本房屋开发成本”科目的借方。15配
8、套设施开发成本n一类是不能有偿转让的公共配套设施：如水塔、锅炉房、自行车棚等， 简称A类（核算同开发间接费用）；n另一类是可以有偿转让的大型配套设施，如商店、银行、邮局等， 简称B类（核算同商品房）。16教授花园预算单价费用项目多层小高层土地成本1046734前期费用402568建安成本12601708配套及公摊281281管理费用7586税费408448小计3472382517代建工程开发成本n代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程。n根据代建工程的具体内容，代为开发的土地和房屋分别通过开发成本土地（房屋）进行核算；代为开发的其他工程，则通过“开发成本代建工程”进行核算。
9、18六、开发产品的核算n房地产开发企业对已完成开发过程的商品房、代建房、出租房、周转房，应在竣工验收以后将其开发成本结转至“开发产品”科目。会计人员应根据房屋开发成本明细分类账记录的完工房屋实际成本，记入“开发产品”科目的借方和“开发成本房屋开发成本”科目的贷方。n“开发产品”科目应按房屋类别分别设置商品房、代建房、出租房、周转房等二级科目，并按各成本核算对象进行明细分类核算。19出租房的核算n借：投资性房地产 贷：开发产品n摊销，维修时 借：主营业务成本 贷：投资性房地产累计折旧，银行存款n取得出租收入 借：银行存款，应收账款 贷：主营业务收入20周转房的核算n借：周转房 贷：开发产品n摊销时 借：开发间接费用，开发成本 贷：周转房n修理时 借：开发间接费用（预付账款） 贷：银行存款21