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1、目 录第一章 投标报价函4第二章 管理服务理念和目标6一 项目概况6二 项目管理服务理念6三 项目管理思路7四、管理服务目标8第三章 管理服务标准.8一、管理服务内容8二、前期管理要点9三、管理服务标准9第四章 项目管理机构运作方法及管理制度21一、管理机构及工作职能运行图21二、项目各部门管理职责22三、日常管理制度25四、相关考核办法28第五章 管理服务人员配置40一、岗位设置、人员配备及任职要求41二、职员培训42第六章 物业管理服务实施方案44一、物业共用部位、业主或使用人自用部位维修服务的方案44二、物业管理区域内共用设施、设备的管理、维修方案.461、共用部位、设施的日常管理、维修
2、方案.462、共用部位、设施的定期养护计划与质量标准.483、设备日常维养计划和质量标准.504、设备定期维养计划和质量标准.525、业主、使用人室内装饰、装修管理服务方案.546、住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案.557、物业管理区域内清洁保洁方案.558、公共秩序维护方案和岗位责任描述.589、物业管理区域区车辆行驶及停泊的管理方案.6410、绿化、园林建筑及附属设施的维护、保养方案6511、物业档案资料管理方案.6712 、电梯困人应急处理程序8013、智能化设施的管理与维修方案.8114、施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案84第七章 物业维修和管理的应急措
3、施85一、业主/使用人自用部位突然断水、断电、无天然气的应急措施85二、本项目突然断水、断电、无天然气的应急措施.87三、业主、使用人自用部位排水设施堵塞的应急措施.94四、雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施95五、消防应急措施.95六、小区住客受伤及意外应急处理程序.96七、小区发生交通意外应急处理程序.98八、发生自杀或企图自杀应急程序.99九、小区罪案现场保护处理程序.99十、盗窃应急处理程序.100十一、发生抢劫应急处理程序.101十二、发生殴斗应急处理程序.100十三、发生偷车应急处理程序.102十四、火警应急处理.102十五、火警误报应急处理程序.106十六、消防设备（手动报警玻璃
4、破碎）人为损坏处理107十七、遇暴雨应急处理107十八、漏水（水浸）应急处理程序.108十九、小区高空掷物处理程序.110二十、擅自侵入处理程序.110二十一、发现可疑物件或爆炸物应急处理程序.111二十二、接受恐吓电话处理程序.111二十三、拾获财物的处理.112二十四、投诉事件处理程序.112二十五、水力系统故障处理程序.113二十六、房屋本体安全事件处理程序.114第八章 社区文化建设.114第九章 特约服务.115一、特约服务程序115二、特约服务内容117第十章 物业服务费用测算明细.118一、收费依据.118二、小区月度收支盈亏状态.118三、物业服务费用测算120四、小区能耗.1
5、29五、开办费.131六、增收节支措施.139第一章 投标报价函业主： 1根据己收到的华府丹郡物业的招标文件，遵照青岛市物业管理招标投标管理办法的规定，我公司经考察现场和研究上述工程招标文件，招标答疑纪要的所有内容后，我方愿以我方所递交的标书中的总投标价，承担上述物业的全部管理工作。2一旦我方中标，我方保证按我方所递交的招标文件中对承包期限的要求如期按质提供服务。3一旦我方中标，我方保证所提供的物业管理质量达到我方所递交的标书中承诺质量等级。4一旦我方中标，我方保证按投标文件中的物业管理管理班子及管理组织设计组织管理工作，如确需变更，必须征得业主的同意。5我方同意所递交的投标文件在投标有效期内
6、有效，在此期间内我方的投标有可能中标，我方将受此约束。6.我方同意招标书中各条款。7除非另外达成协议并生效，招标文件、招标文件补充通知、招标答疑纪要、中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同。投标单位：_(印鉴)法定代表人或委托代理人：_(盖章、签字)日期：二OO七年十月二十九日物业管理投标报价函序号项 目数量包干单价1多层住宅物业服务费75294.64M21.1元/平方米月2电梯公寓物业服务费18563.19M21.4元/平米月3商业铺面物业服务费9949.9M22.0元/平方米月4开办费小写：362160元大写（人民币）：三十六万二千一百六十元该价格为按照物管费全额收取之包干价，包含
7、所有的费用、税收等。报价包括但不限于预备费、人工费、管理费、开办费、维护费、公众责任保险、税金、利润等实施本项目物业管理所发生的所有费用。 如果在前期开发过程中，部分开办物资已经采购，则可从开办费中予以扣减。二OO七年十月二十九日第二章 管理服务理念和目标一、项目概况 本项目规划设计的物业类型为商住物业。本项目总用地面积58606.82平方米。用地构成为：建筑用地17512.00平方米（其中公建用地 / 平方米），道路广场用地 13429.00平方米，绿化用地27667.82平方米。本项目总建筑面积93857.83平方米。其中住宅建筑面积79188.87平方米，商业用房建筑面积 9949.9
8、平方米，公共配套面积582.39平方米）。本项目共计建筑物23幢（其中多层住宅19幢、510套、面积75294.64m2；电梯公寓4幢、142套、面积18563.19m2），建筑结构为砖混、框架。本项目的建筑密度为29.8%；综合容积率1.58；绿化率为35%。本项目规划建设机动车停车位334个，按照规划设计建造了非机动车停车位701个。二、项目管理服务理念服务理念：细节之致，细研生活之质；服务精神：寓管理于服务之中。在该项目的管理过程中，我公司除将在贯彻公司服务理念“为您想得更多，为您做得更好”外，针对该项目在设计、建筑及配套过程中所极力体现的“细节之致”，通过物业的管理服务过程，将“细节之
9、致，细研生活之质”的服务理念予以发挥，充分体现“寓管理于服务之中”的服务精神。在具体管理服务过程中，我公司将按照ISO9001质量管理体系的管理标准，强调过程控制，制定每一管理服务环节的工作程序和标准，并通过严格的质量反馈体系，进行及时的质量记录跟踪并持续改进。我们坚信服务质量是管理之本，把严谨的质量管理作为工作的基础环节，从管理层到操作层在日常的工作中严格地落实执行，在管理要求下，决不放过任何一个将导致服务质量下降环节。将服务意识、质量意识融入到每个职员的思想中去，使之成为一种习惯。本项目在青岛属于中高档商住物业，我们将严格按照青岛市住宅物业服务等级指导标准一级标准实施物业的各项管理服务工作
10、，在实际的管理中，除了按照常规管理的要求执行行业管理规范，以及公司ISO9001质量管理体系标准外，还将结合本项目的实际管理特点，制定符合管理实际的管理标准，通过我公司专业化的管理，体现本项目作为精品楼盘的开发诉求，从而实现物业的保值和增值。同时反映和实现项目的开发理念，对贵公司的销售实现进行有力的补充，使贵公司精心打造的华府丹郡成为青岛同类物业中具有广泛影响力和知名度的项目。为了实现对公司拟管项目的有效管理，我公司长期储备了一批在各专业领域具有丰富管理和操作经验的工作人员，并将由深谙企业文化和管理理念的管理者领军驻场管理，保持管理标准和工作作风的持续性。三、项目管理思路在不断的强调项目管理服
11、务意识，积极开拓服务内容、服务方法外，我公司还将持续不断的向业主和外界宣传我公司在本项目的管理服务理念、服务精神，从而创造我公司与该项目在青岛的品牌效应。为了达到品牌效应，我公司准备在该项目实行以下管理服务方式：1、小区管理严格按照公司ISO9000标准对小区范围内所有设备设施进行管理，并在具体管理过程中不断的发现问题、解决问题，以确保该项目所有设备设施正常运行，通过定期与不定期的维保、检查来保证设备设施的“零故障”运行，从而间接的达到延长设备设施的使用寿命。通过不断的培训，让项目所有人员树立一种全员搞安全的意识，以减少甚至于杜绝小区治安事件的发生。2、小区服务 亲情服务服务人员的亲和力将直接
12、影响到管理的质量，我们将由专业品质管理人员挂帅，派驻资深的管理人员直接领衔开展服务管理，并对全体服务人员进行实务操作培训，使项目物业服务自交付之日起便保持在一个高的起点上，确保服务质量。在方式上，以客户服务部为接待窗口，通过严格的行为规范和接待规范，同时进行严格的质量监督，拉近与业主商户沟通的距离，为问题的解决铺平道路。在程序上，严格过程控制，作好接待和处理记录，及时进行情况反馈，做到大事不过夜，小事不留尾。让业主对我公司物业管理团队从素养、态度到工作质量产生深刻的认知度。在范围上，我们将在全员范围内，开展定期和不定期的服务技能及服务意识的培训，在服务涉及的各个方面包括安全、环境管理、工程维修
13、等进行系统的培训，并对优秀职员进行表彰，从而形成一个争当服务明星的工作氛围。 零干扰服务推行星级服务标准是我们追求的一贯标准，没有高的标准，就不能保持行业的领先地位，也无法实现品牌建设。我们将在管理服务的过程中，推行零干扰服务，使业主商户感受到无处不在的服务，同时又避免给业主的生活带来不便，减少不必要的工作环节，实现快捷的服务。例如：交房的一站式服务、垃圾的早晚清理、配电系统的夜间保养、计划卫生与日常卫生的有机调配等等。 社区文化建设社区的管理品质除了较高的管理标准之外，提供亲情化的服务内容尤为重要。对生活中遇到不幸或困难的业主提供社会帮助；节假日，在小区内布置盆花、彩球等装点小区；在小区各出
14、入口以及地下车库免费为业主提供便民推车服务；征集业主意见协助业主组织自发的群众娱乐团体，增强业主沟通，加强管理凝聚等。 3、品牌塑造以上的各项管理措施，围绕的中心即是品牌塑造，通过我公司的品牌化管理，实现贵公司对本项目的开发定位，促进项目销售及贵公司品牌的塑造。我们将始终如一的以此为己任。本项目的品牌管理思想，我们将在具体管理中的每一环节使之得以充分的体现。同时我们也将为此与贵公司形成经常性的交流和沟通，不断赋予管理工作新的内涵和高品质。四、管理服务目标 我们将在管理管理中贯彻“管则优秀”的目标管理思想，在管理服务的第一年后创“市优”，第二年后创“省优”，第三年后创“国优”。为此，我们的所有工
15、作和活动将符合国家相关法律法规的要求：设备保养良好、运行正常、无重大管理责任事故；造就安全、整洁、舒适、优美的环境；建立和完善公司的各项规章制度；服务综合满意率达95%以上；有效投诉处理率为100%；零修急修及时率为98%。第三章 管理服务标准一、管理服务内容在房地产开发建设、营销、消费使用的全过程中，物业管理起着至关重要的作用。本公司以本着小心计算成本及为客户创造最理想的环境为原则，并通过长期的工作改进和提升，努力创造条件使每一座大楼的收益、投资潜质都能得以达致极限。而这种“投资管理”的哲学，能使业主充分保障其不动产的投资权益，不但使其保值，而且更能使不动产增值。1、物业咨询服务：给客户提供
16、物业服务咨询。2、保洁、绿化管理：小区环境、楼道、草坪、花木的养护和管理。3、护卫管理：对外来人员进行管理；维持小区秩序；消防、监控管理。4、水电维修服务：小区公共设施设备的检查及日常维护；水电维修。5、协调相关部门工作。6、停车场管理：针对本项目停车全部采用地面停车，无地下停车场的情况，制订严格的停车管理程序，合理安排停车管理服务人员，以加强巡逻力度，保证车辆正常有序停放以及所停放车辆安全。二、前期管理要点 截止2008年1月前，华府丹郡都是属于物业管理前期介入阶段。从物管角度出发对施工、设备安装的质量配合开发单位工程监理进行全面的监控。这一阶段介入还可发现原设计中没发现的不合理问题，把问题
17、排除在萌芽阶段，不要木已成舟才发现和去解决，这不但给使用和管理带来巨大困难，也给开发商带来损失。因为随着物业本身档次的不断提高，物业结构、管道、布线十分复杂，在安装施工过程中，任何粗心大意，随心所欲和不负责的现象都将给业主今后顺利使用设施、设备带来极大的困难，甚至造成很大的浪费。也给后续物业管理带来一些难以解决的问题，通过施工建设阶段的介入能使物业公司对物业本身的各种情况，包括管道和布线的走向，设备的选型、性能及安装情况，建筑材料和防漏材料的选用情况，哪些地方容易发生质量问题都有详细的了解，为业主日后的装修、使用和物业管理提供方便。三、管理服务标准1、护卫管理服务标准：青岛市住宅物业服务等级指
18、导标准中关于护卫协助维护公共秩序的规定如下：1）、小区主出入口24小时站岗值勤。2）、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。3）、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。4）、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。5）、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 根据以上相关标准，我们制订了服务标准与实施方案：序号项目实施方案督导计划服务标准1护卫队长1.以身作则带领、督导护卫队员上岗执勤。2.检查各岗位的文明执勤与着装情况，落实防范措施。3.配合上级做好队员的思想
19、工作。4.对小区发生的突发事件，要按规定采取处置措施，并书面上报；5.负责对职员进行培训。1.每天不间断的对各岗位进行督导，发现问题及时纠正处理。2.组织每周工作例会，及时发现并处理工作中的问题。1、在对讲机中使用普通话；2、上班前两小时不得食用葱、蒜等带有较大刺激性气味和异味的食物；3、工作流程按标准进行并作好记录。2大门岗1.负责维护大门口的进出秩序、治安秩序，禁止小商小贩在门前及大门两侧摆摊设点。2.掌握出入大门的车辆及人员情况，发现可疑人员应及时查询、处理、报告。3.发生纠纷和一般性治安问题时，应依法及时处理并报告上级，同时及时疏散围观群众，恢复正常秩序；4.负责执勤区域内的公共设施安
20、全，及时发现和制止不良行为，对造成影响、损失的当事者，应及时报管理处查处。由管理人员每天不间断的对各岗位进行督导，发现问题及时纠正处理。并在相应岗位签字，对所发现问题予以记录。1.着装符合要求，仪表端庄，态度热情友好，语言文明礼貌，发生纠纷时应作到骂不还口、打不还手，自觉维护公司的形象和声誉。2.以固定岗为主，站立服务执勤。3.工作认真负责，未经许可，不得离开工作岗位，不在工作岗位上会客和做其他与工作无关事宜，不得吸烟。4.交接班记录完整、准确，佩戴使用的器械无损坏。5.随时保持值勤岗位的清洁卫生及记录本的整齐摆放。3巡逻岗1.负责对小区和周边进行巡逻检查，及时发现解决或报告检查中发现的不安全
21、因素，以消除隐患，保障安全。2.劝离夜间无故滞留在巡逻区内的人员，及时控制巡逻发现的可疑人员，并视情况报告值班人员或队长，根据指令做好查控工作，预防各类案件的发生。3.在上下班高峰期，切实做好对业主的安全护卫，防止窃案发生，维护小区正常的生活秩序。4.按规定程序处置突发事件。5.协助其他岗位人员处理疑难事件。6.按规定填写巡逻记录。1.巡逻岗负责巡逻范围内各类事故的检查（含防火、防盗、防治安案件等），以及各种设施、设备的检查、登记。2. 管理人员每天不间断的对各岗位进行督导，发现问题及时纠正处理。1.统一着装，仪容仪表端正，讲究文明礼貌。2.不得吸烟、听收音机或随身听、巡逻值班途中不得接打手机
22、。3.必须完整记录巡逻检查的时间、地点、部位、具体内容，且不得少于规定次数。4.不得以检查为名，与其他当班人员闲谈。5.在执行巡查任务时，不得以任何理由或借口推脱帮助业主的责任。6.对人员进行查询时，应注意有礼貌地表明身份或出示证件。4车场岗1.当车辆进入大门口时，应根据当时停车的容量和车辆的流量，认真主动地引导车辆按规定的路线缓慢地到指定的位置整齐有序停放，并及时办理出入证件，作好登记。2.如有临时停放的车辆，应按规定收取车场场地使用费并出具相应的票据。3.爱护车场内的一切设施设备，特别是各种管道、效能标志和消防设备。发现问题及时报告、及时整修，以保持正常的使用状态。4.认真负责登记车辆出入
23、，严格按照收押行驶证换领停车证的规定办理停车手续。认真检查车型、车牌号，避免出现差错，同时严格检查车身有无损伤。5.严格执行车辆管理收费制度，做到钱、票相符，日清月结。6.严禁载有易燃、易爆和有毒有害的车辆进场停放，以免发生意外。1.按照国家颁布的交通管理法规和公司的有关规定依法管理，努力维护好车场的交通和治安秩序，保证安全畅通。2. 管理人员每天不间断的进行督导，发现问题及时纠正处理。1.着装整洁，仪表端正。2.态度热情、语言文明、礼貌待人、服务周到。3.使用正确标准的手势，指挥进出停放的车辆。4.保持车辆登记、交接记录的完整、准确，严禁乱写乱画。在有人靠近停放车辆时，注意进行观察。5.熟悉
24、业主车辆情况，了解和掌握车主的车型、车牌号、姓名、楼栋座号等情况，便于识别。6.保持工作场所的清洁、卫生。5监控中心岗位1.密切与其他岗位保持联系，发现可疑情况应立即通知最近岗位的同时做好跟踪、录像工作，并保持通讯畅通。2.做好值班记录，出现紧急消防预警情况应及时通知相关人员，并按照操作程序正确操作设施设备。3.按照设备保养规定，每日按时对设备进行停机保养。4.配合外围队员定时对周界防区性能进行监控测试。5.严禁其他无关人员进入监控中心。由管理人员每天不间断的进行督导，发现问题及时纠正处理。对值班过程中的监控录象进行不定期抽查。1.着装符合要求，仪表端庄，态度热情友好，语言文明礼貌，自觉维护公
25、司的形象和声誉。2.工作认真负责，未经许可，不得离开工作岗位，不在工作岗位上会客和做其他无关事宜，不吸烟。3.交接班记录完整、准确，佩戴使用的器械无损坏。4.随时保持值勤岗位的清洁卫生。2、绿化管理标准青岛市住宅物业服务等级指导标准中关于绿化养护管理的标准如下：1）、有专业人员实施绿化养护管理。2）、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。3）、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。4）、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。5）、定期喷洒药物，预防病虫害。 根据以上相关标准，我们制订了服务标准与实施方案：序号项目实施方案督导计划服务标准1乔、灌木养护
26、管理1.巡视看护；2.肥水管理；3.整形修剪；4.中耕除草；5.病虫害防治；6.除尘防污；7.乔灌木补栽。1.主管每天不少于1次对小区绿化进行检查督导；2.主管和绿化班长每周五定时对小区绿化的总体进行检查和督导；3.主管和绿化班长不定时对小区绿化状况和职员的操作进行检查和督导。1.巡视看护过程中发现问题应立即解决问题；2.乔灌木生长良好，不缺肥水；3.整形修剪及时、平整美观、观赏性较高；4.根据不同的季节和植物种类进行中耕除草，并做好防涝、防冻工作；5.基本确保乔灌木清洁、无病虫害；6.对一些缺损植物及时补栽。2草坪及地被植物1.巡视看护；2.肥水管理；3.整形修剪；4.除草；5.病虫害防治；
27、6.除尘防污；7.补种；8.疏草、打孔。1.主管每天不少于1次对小区绿化进行检查督导；2.主管和绿化班长每周五定时对小区绿化的总体进行检查和督导；3.主管和绿化班长不定时对小区绿化状况和职员的操作进行检查和督导。1.巡视看护过程中发现问题应立即解决问题；2.草坪修剪及时、平整美观、观赏性较高，高度控制在35CM内3.基本确保草坪及其他地被植物内无杂草、无病虫害，维持草坪及其他地被植物清洁；4.对一些缺损植物和秃斑及时补种、补栽；5.及时对草坪进行疏草、打孔，确保草坪生长良好。3盆景植物的养护管理1.巡视看护；2.肥水管理；3.整形修剪盘扎；4.换盆除草；5.病虫害防治；6.除尘防污。1.主管每
28、天不少于1次对小区绿化进行检查督导；2.主管和绿化班长每周五定时对小区绿化的总体进行检查和督导；3.主管和绿化班长不定时对小区绿化状况和职员的操作进行检查和督导。1.巡视看护过程中发现问题应立即解决问题；2.盆景生长良好，不缺肥水；3.整形修剪和盘扎及时、平整美观，观赏性较高；4.基本确保盆景清洁、无病虫害；5.换盆工作及时。3、保洁管理标准青岛市住宅物业服务等级指导标准中关于保洁的工作标准如下：1）、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。2）、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。3）、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清
29、扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水。4）、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。5）、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。6）、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。 根据以上相关标准，我们制订了服务标准与实施方案：序号项目范围日常管理实施方案督导计划标准1外围区间道路小区外围道 路1.每天集中清扫1次，然后不间断保洁；2.水管冲洗频次根据情况制定；3.随时保洁。1.主管每日巡视3次以上；
30、2.领班随机检查；3.保洁员按规定填写保洁岗位巡视表。1.路纹清晰；2.无垃圾，无泥沙，无积水，无污迹；3.无扬尘；4. 道路无积水。2花岗石、大理石地面小区内外花岗石地面及室内大理石1.每日全面清洁1次；2.推尘数次；3.每月冲洗1次；4.大理石抛光、打蜡频次根据情况制定；5.随时保洁。1.主管每日巡视3次以上；2.领班随机检查；3.保洁员按规定填写保洁岗位巡视表。1.无垃圾、无积水、无污迹、无积尘；2.有光泽。3小区单位卫生小区内各单位周边1.每日对垃圾桶（箱）集中清运2次；2.全面清洁1次，然后不间断保洁；3.一楼共用大厅每日拖洗1次，随时保洁；4.楼梯扶手每日檫拭1次；5.共用部位玻璃
31、每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次1.主管每日至少抽查40个单位；2.领班随机检查；3.保洁员按规定填写保洁岗位巡视表。1.无生活建筑垃圾（垃圾每日8：30前清完）；2.地面光洁；3.扶手、铁花、消防栓干净；4.玻璃光洁；5.天花板、墙角无蛛网。4水池水沟小区内水景、水沟，生态池1.每天清理水面树叶及飘浮物多次；2.滴水景处每月刷洗青苔；3.夏天每日添加2次消泡剂；4.每36个月彻底清洗1次。1.主管每日巡视3次以上；2.领班随机检查；3.保洁员按规定填写保洁岗位巡视表。1.水清见底，无异味；2.除少数树叶外，无其它飘浮物；3.水面无泡沫；4.水底无杂物。5停车场小区内停车场自行车库1.每
32、日地面推尘1次；2.每日清理垃圾1次；3.每周清洁1次挡车杆、停车黄线；4.每月冲洗地面1次；5.据情况清理集污坑、消防管道及供电线槽；6随时保洁。1.主管每日巡视1次以上；2.领班随机检查；3.保洁员按规定填写保洁位巡视表。1.地面无垃圾杂物，无积尘，无油污，无积水；2.天花板墙角无蜘蛛网；3.梯阶扶手干净无尘；4.挡车杆无积尘、停车黄线无污迹，颜色鲜艳；5.集污坑无异味。6下水道、地沟渠、井、化粪池1.共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；2.化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。1.部门主管抽查实施情况及记录情况；2.班长负责安排及时候
33、检查。保证小区雨污水管道畅通，无堵塞。7灭鼠小区内1.每年在街道办领取防鼠药，按规定每月投药1次，在晚上6点-7点投放，次日早上8点前搜集死鼠；2.投放处必须有明显警示语，以免宠物及小孩误食。1.药品必须是在街道办领取，并且在有效期内；2.主管抽查35处投药点；3.检查药物发放记录；4.保洁员按规定填写消毒灭害记录表。1.目测小区内无明显鼠迹、绿化带内无鼠洞。2.对所投放药品被老鼠食用情况进行检查，发现新鼠迹与投放地点误差太大可根据情况适当变动8灭蚊蝇小区内蚊虫易滋生的阴暗潮湿地点。1.结合绿化打药，室外灭蚊可用有机磷或菊酯类灭蚊剂，灭蝇用氯氰菊酯学，室内用气雾剂。2.消杀时间：晚上6：00-
34、8：00；3.消杀频次根据蚊虫滋生情况由管理处确定。1.根据小区潮湿地带蚊蝇数量对比来决定；2.根据用药情况决定是否更换药品；3.保洁员按规定填写消毒灭害记录表；4.所用药品将根据国家环保要求进行合理更换。1.清掏污水沟、渠类，以消灭蚊蝇滋生地；2.无明显蚊虫在飞。3.无蝇蛆滋生，无明显苍蝇 。9二次供水水箱1.定期检查二次供水质量是否符合生活饮用水标准；2.检查水箱密封情况；3.检查各阀门锈蚀情况及维养情况1.定期检查水箱上锁情况及水流质量、压力等；2.为保证供水质量，必须经常检查各阀门锈蚀情况。1.定期取样送检；2.不定期检查水箱盖密封、上锁情况3.查看阀门锈蚀及关闭情况，及时更换损坏阀门
35、。4、工程管理方案 青岛市住宅物业服务等级指导标准中关于共用设备设施的规定如下：1）、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2）、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。3）、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。4）、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复。属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新、
36、改造。5）、载人电梯24小时正常运行。6）、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。7）、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。8）、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。9）、路灯、楼道灯完好率不低于95%。10）、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。 根据以上相关标准，我们制订了服务标准与实施方案：序号项目实施方案督导计划服务标准1人员分配1.对所有设备确定专人负责，其日常维养即由责任人负责按规定要求、日期进行维养2.工程主管负责设备台帐的建立及相关规程的上墙；3.工程主管负责组织、安排设备的大中修计划及维
37、修资金使用计划，并将相关计划报业委会；1.小区主任、工程主管负责检查督促相关标志标识的安装、粘贴情况及上墙的规程完善情况；2.经常性的对小区设备设施进行轮换性抽查。1.所有设备设施指定专人负责，并建立相应的巡查、维养记录；2.按时对所有设备设施进行维保；3.经常性检查小区标志标识的脱落情况；4.针对不同设备要求对维修人员进行合理培训。2设备房1.保持设备房的干燥、整洁、通风；2.设备房内相关设备的规程应在设备房内上墙，并体现相关责任人；3.设备设施无跑、冒、滴、漏和小动物损害现象。1.设备房内卫生由保洁主管负责安排、督导；2.其余设备由工程主管负责督导；1.定期打扫设备房卫生；2.定期检查设备
38、房及房内相关设备设施；3.房内所有设备无跑、冒、滴、漏和小动物损害现象。3消防系统1.每2个月进行1次普消末端水压测试，每三个月进行一次自消末端试水，检查水泵联动情况；2.每年清洗一次感烟、感温探头滤网，每年抽查10探头感烟感温报警情况；3.消防系统委外日常运行维护管理，消防系统联动设备调试检测由外委单位承担，消防系统安全年检由委外承接单位负责。1.系统日常运行由护卫队长负责监督管理；2.系统维护、检测、调试由工程主管负责组织实施并验证结果；3.护卫队长每年组织两次以上消防演练培训；4.委外年度安全检查结果需报公司经理审核并签署意见。1.系统完好，报警点位准确，无误报；2.按消防相关法律法规要
39、求运行和维护系统；3.末端试水装置压力控制在设计范围内；4.预警时值班人员5分钟内到达第一现场。5.保证消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。4电梯系统1.每月对电梯进行1次日常检查；2.每年进行1次年检；3.电梯系统委外维养、检查由外委单位负责1.系统日常运行及卫生由相关主管负责检查；2.系统的所有检查、维养记录在完成后立即归档；3.系统年检必须在规定时间内在质检部门完成并保证合格1.电梯完好、运行正常并24小时运行；2.按相关要求按时对电梯进行检查、维养；3.一旦发生电梯困人事故值班人员必须立即赶到现场，并按困人程序进行处理；4.保证电梯相关部件的完好及底坑干燥。5监控系统1.每周维护检查红外线报警装置，进行障碍测试；2.每月进行镜头维护除尘，确保录像清晰；3.每月全面检查线路接头及系统元件；4.每半年由安装公司维护检查一次。1.工程主管、护卫队长定期检查监控中心图像及运行记录，并每周安排护卫员进行红外线障碍测试；2.工程主管每半年组织全面检查系统线路及设备；3.委外维护结果需由主管现场检查及小区主任签署意见。1.红外线报警装置灵敏，无误报、漏报发生；2.监控设备图像清晰，硬盘录像可保存一个月。6背景音乐系统1.每天开启时间不少于4小时，音