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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.目 录第一章 投标标报价函4第二章 管理服务理理念和目标标66一 项目目概况6二 项目目管理服服务理念念6三 项目目管理思思路7四、管理服服务目标标8第三章 管理服务标准.8一、管理服服务内容容8二、前期管管理要点点9三、管理服服务标准准9第四章 项目目管理机机构运作作方法及管理制度221一、管理机机构及工工作职能能运行图图21二、项目各各部门管管理职责责22三、日常管管理制度度25四、相关考考核办法法28第五章 管理服务人员配配置400一、岗位设设置、人人
2、员配备备及任职职要求41二、职员培培训42第六章 物业管管理服务实施施方案44一、物业业共用部部位、业业主或使使用人自自用部位位维修服服务的方案案44二、物业业管理区区域内共共用设施施、设备备的管理理、维修修方案.461、共用用部位、设设施的日日常管理理、维修修方案.4662、共用部部位、设设施的定定期养护计划划与质量量标准.4483、设备日日常维养养计划和和质量标准准.5004、设备定定期维养计划划和质量量标准.5525、业主主、使用用人室内装饰饰、装修修管理服服务方案案.546、住宅外外墙或建建筑物发发生危险险，影响响他人安安全时的的工作预预案.5557、物业管管理区域域内清洁洁保洁方案案
3、.558、公共共秩序维维护方案和和岗位责责任描述述.5589、物业管管理区域域区车辆辆行驶及及停泊的管理理方案.6410、绿化化、园林林建筑及及附属设设施的维护、保保养方案案6511、物业业档案资料管理理方案.67712、电梯梯困人应应急处理程序序80013、智能能化设施施的管理理与维修修方案.81114、施工工噪声控控制等与与业主生生活密切切相关事项项的应对对预案884第七章 物业业维修和和管理的应急急措施885一、业主/使用人人自用部部位突然然断水、断断电、无无天然气气的应急急措施85二、本项项目突然然断水、断断电、无天然气的应应急措施施.87三、业主主、使用用人自用用部位排排水设施堵堵塞
4、的应应急措施施.94四、雨、污污水管及及排水管管网阻塞的的应急措措施995五、消防防应急措措施.95六、小区区住客受受伤及意外应急处理程程序.96七、小区区发生交交通意外外应急处理程程序.98八、发生自自杀或企企图自杀杀应急程程序.99九、小区区罪案现现场保护处理程程序.99十、盗窃窃应急处处理程序.1000十一、发生生抢劫应应急处理理程序.101十二、发生生殴斗应应急处理理程序.1000十三、发生生偷车应应急处理程程序.102十四、火警应应急处理.1002十五、火警警误报应应急处理程序.106十六、消防防设备（手手动报警警玻璃破破碎）人为损损坏处理理107十七、遇暴暴雨应急急处理1107十八
5、、漏水（水水浸）应应急处理程序.1108十九、小区区高空掷掷物处理理程序.110二十、擅自自侵入处处理程序序.110二十一、发现现可疑物物件或爆爆炸物应急急处理程程序.111二十二、接受受恐吓电电话处理理程序.1111二十三、拾获获财物的的处理.1112二十四、投诉事事件处理程序序.1122二十五、水力力系统故障处处理程序序.1133二十六、房屋屋本体安安全事件件处理程程序.1144第八章 社区区文化建建设.1114第九章 特约服务.1155一、特约服服务程序序1155二、特约服服务内容容1177第十章 物业服服务费用测算算明细.118一、收费依据.118二、小区月月度收支盈亏状态.1188三
6、、物业业服务费费用测算算1200四、小区能耗.1129五、开办费.1311六、增收收节支措施.1139第一章 投标报报价函业主：1根据己己收到的的华府丹郡物业业的招标标文件，遵遵照青青岛市物物业管理理招标投投标管理理办法的的规定，我我公司经考考察现场场和研究究上述工工程招标标文件，招招标答疑疑纪要的的所有内内容后，我我方愿以以我方所所递交的的标书中的总总投标价价，承担担上述物物业的全全部管理理工作。2一旦我我方中标标，我方方保证按按我方所所递交的的招标文文件中对承承包期限限的要求求如期按按质提供供服务。3一旦我我方中标标，我方方保证所所提供的的物业管管理质量量达到我我方所递递交的标标书中承承诺
7、质量量等级。4一旦我我方中标标，我方方保证按按投标文文件中的的物业管管理管理理班子及及管理组组织设计计组织管管理工作作，如确确需变更更，必须须征得业业主的同同意。5我方同同意所递递交的投投标文件件在投标标有效期期内有效效，在此此期间内内我方的的投标有有可能中中标，我我方将受受此约束束。6.我方同同意招标标书中各各条款。7除非另另外达成成协议并并生效，招招标文件件、招标标文件补补充通知知、招标标答疑纪纪要、中中标通知知书和本本投标文文件将构构成约束束我们双双方的合合同。投标单位：_(印鉴鉴)法定代表人人或委托托代理人人：_(盖章、签签字)日期：二OOO七年年十月二十十九日物业管理投投标报价价函序
8、号项 目数量包干单价1多层住宅物物业服务务费752944.644M21.1元/平方米米月2电梯公寓物物业服务务费185633.199M21.4元/平米月3商业铺面物物业服务务费9949.9M222.0元/平方米米月4开办费小写：36621660元大写（人民民币）：三十六六万二千一百六十元该价格为为按照物物管费全全额收取取之包干干价，包包含所有有的费用用、税收收等。报报价包括括但不限限于预备备费、人人工费、管管理费、开开办费、维维护费、公公众责任任保险、税税金、利利润等实实施本项项目物业业管理所所发生的的所有费费用。如果在前前期开发发过程中中，部分分开办物物资已经经采购，则则可从开开办费中中予以
9、扣扣减。二OO七年年十月二十九日第二章 管理服服务理念念和目标标一、项目概概况本项目规划划设计的的物业类类型为商商住物业业。本项目总用用地面积积586606.82平平方米。用用地构成成为：建建筑用地地175512.00平平方米（其其中公建建用地 / 平平方米），道道路广场场用地1134229.000平方方米，绿绿化用地地276667.82平平方米。本项目总建建筑面积积938857.83平平方米。其其中住宅宅建筑面面积7991888.877平方米米，商业业用房建建筑面积积99449.99 平方方米，公公共配套套面积5582.39平平方米）。本项目共计计建筑物物23幢幢（其中中多层住住宅199幢、
10、5110套、面面积7552944.644m2；电梯梯公寓44幢、1442套、面面积1885633.199m2），建建筑结构构为砖混混、框架架。本项目的建建筑密度度为299.8%；综合合容积率率1.558；绿绿化率为为355%。本项目规划划建设机机动车停停车位3334个个，按照照规划设设计建造造了非机机动车停停车位7701个个。二、项目管管理服务务理念服务理念：细节之之致，细细研生活活之质；服务精神：寓管理理于服务务之中。在该项目的的管理过过程中，我我公司除除将在贯彻公公司服务务理念“为您想想得更多多，为您您做得更好”外，针针对该项项目在设设计、建建筑及配配套过程程中所极极力体现现的“细节之之致
11、”，通过过物业的的管理服服务过程程，将“细节之之致，细细研生活活之质”的服务务理念予予以发挥挥，充分分体现“寓管理理于服务务之中”的服务务精神。在具体管理理服务过过程中，我我公司将将按照IISO990011质量管管理体系系的管理理标准，强强调过程程控制，制制定每一一管理服服务环节节的工作作程序和和标准，并并通过严严格的质质量反馈馈体系，进进行及时时的质量量记录跟跟踪并持持续改进进。我们们坚信服服务质量量是管理理之本，把把严谨的的质量管管理作为为工作的的基础环环节，从从管理层层到操作作层在日日常的工工作中严严格地落落实执行行，在管管理要求求下，决决不放过过任何一一个将导导致服务务质量下下降环节节
12、。将服服务意识识、质量量意识融融入到每每个职员员的思想想中去，使使之成为为一种习习惯。本项目在青青岛属于于中高档档商住物物业，我我们将严严格按照照青岛岛市住宅宅物业服服务等级级指导标标准一一级标准准实施物物业的各各项管理理服务工工作，在在实际的的管理中中，除了了按照常常规管理理的要求求执行行行业管理理规范，以以及公司司ISOO90001质量量管理体体系标准准外，还还将结合合本项目目的实际际管理特特点，制制定符合合管理实实际的管管理标准准，通过过我公司司专业化化的管理理，体现现本项目目作为精精品楼盘盘的开发发诉求，从从而实现现物业的的保值和和增值。同同时反映映和实现现项目的的开发理理念，对对贵公
13、司司的销售售实现进进行有力力的补充充，使贵贵公司精精心打造造的华府府丹郡成成为青岛岛同类物物业中具具有广泛泛影响力力和知名名度的项项目。为了实现对对公司拟拟管项目目的有效效管理，我我公司长长期储备备了一批批在各专专业领域域具有丰丰富管理理和操作作经验的的工作人人员，并并将由深深谙企业业文化和和管理理理念的管管理者领领军驻场场管理，保保持管理理标准和和工作作作风的持持续性。三、项目管管理思路路在不断的强强调项目目管理服服务意识识，积极极开拓服服务内容容、服务务方法外外，我公公司还将将持续不不断的向向业主和和外界宣宣传我公公司在本本项目的的管理服服务理念念、服务务精神，从从而创造造我公司司与该项项
14、目在青青岛的品品牌效应应。为了达到品品牌效应应，我公公司准备备在该项项目实行行以下管管理服务务方式：1、小区管管理严格按照公公司ISSO90000标标准对小小区范围围内所有有设备设设施进行行管理，并在具体管理过程中不断的发现问题、解决问题，以确保该项目所有设备设施正常运行，通过定期与不定期的维保、检查来保证设备设施的“零故障”运行，从而间接的达到延长设备设施的使用寿命。通过不断的的培训，让让项目所所有人员员树立一一种全员员搞安全全的意识识，以减减少甚至至于杜绝绝小区治治安事件件的发生生。2、小区服服务亲情服务务服务人员的的亲和力力将直接接影响到到管理的的质量，我我们将由由专业品品质管理理人员挂
15、挂帅，派派驻资深深的管理理人员直直接领衔衔开展服服务管理理，并对对全体服服务人员员进行实实务操作作培训，使使项目物物业服务务自交付付之日起起便保持持在一个个高的起起点上，确确保服务务质量。在方式上，以以客户服服务部为为接待窗窗口，通通过严格格的行为为规范和和接待规规范，同同时进行行严格的的质量监监督，拉拉近与业业主商户户沟通的的距离，为为问题的的解决铺铺平道路路。在程序上，严严格过程程控制，作作好接待待和处理理记录，及及时进行行情况反反馈，做做到大事事不过夜夜，小事事不留尾尾。让业业主对我我公司物物业管理理团队从从素养、态态度到工工作质量量产生深深刻的认认知度。在范围上，我我们将在在全员范范围
16、内，开开展定期期和不定定期的服服务技能能及服务务意识的的培训，在在服务涉涉及的各各个方面面包括安安全、环环境管理理、工程程维修等等进行系系统的培培训，并并对优秀秀职员进行行表彰，从从而形成成一个争争当服务务明星的的工作氛氛围。零干扰服服务推行星级服服务标准准是我们们追求的的一贯标标准，没没有高的的标准，就就不能保保持行业业的领先先地位，也也无法实实现品牌牌建设。我我们将在在管理服服务的过过程中，推推行零干干扰服务务，使业业主商户户感受到到无处不不在的服服务，同同时又避避免给业业主的生生活带来来不便，减减少不必必要的工工作环节节，实现现快捷的的服务。例例如：交交房的一一站式服服务、垃垃圾的早早晚
17、清理理、配电电系统的的夜间保保养、计计划卫生生与日常常卫生的的有机调调配等等等。社区文化化建设社区的管理理品质除除了较高高的管理理标准之之外，提提供亲情情化的服服务内容容尤为重重要。对对生活中中遇到不不幸或困困难的业业主提供供社会帮帮助；节节假日，在在小区内内布置盆盆花、彩彩球等装装点小区区；在小小区各出出入口以以及地下下车库免免费为业业主提供供便民推推车服务务；征集集业主意意见协助助业主组组织自发发的群众众娱乐团团体，增增强业主主沟通，加加强管理理凝聚等等。3、品牌塑塑造以上的各项项管理措措施，围围绕的中中心即是是品牌塑塑造，通通过我公公司的品品牌化管管理，实实现贵公公司对本本项目的的开发定
18、定位，促促进项目目销售及及贵公司司品牌的的塑造。我我们将始始终如一一的以此此为己任任。本项项目的品品牌管理理思想，我我们将在在具体管管理中的的每一环环节使之之得以充充分的体体现。同同时我们们也将为为此与贵贵公司形形成经常常性的交交流和沟沟通，不不断赋予予管理工工作新的的内涵和和高品质质。四、管理服服务目标标我们将在管管理管理理中贯彻彻“管则优优秀”的目标标管理思思想，在在管理服服务的第第一年后后创“市优”，第二二年后创创“省优”，第三三年后创创“国优”。为此此，我们们的所有有工作和和活动将将符合国国家相关关法律法法规的要要求：设备保养养良好、运运行正常常、无重重大管理理责任事事故；造就安全全、
19、整洁洁、舒适适、优美美的环境境；建立和完完善公司司的各项项规章制制度；服务综合合满意率率达955%以上上；有效投诉诉处理率率为1000%；零修急修修及时率率为988%。第三章 管理理服务标标准一、管理服服务内容容在房地产开开发建设设、营销销、消费费使用的的全过程程中，物物业管理理起着至至关重要要的作用用。本公公司以本本着小心心计算成成本及为为客户创创造最理理想的环环境为原原则，并并通过长长期的工工作改进进和提升升，努力力创造条条件使每每一座大大楼的收收益、投资潜潜质都能能得以达达致极限限。而这这种“投投资管理理”的哲哲学，能能使业主主充分保保障其不不动产的的投资权权益，不不但使其其保值，而而且
20、更能能使不动动产增值值。1、物业咨咨询服务务：给客客户提供供物业服服务咨询询。2、保洁、绿绿化管理理：小区区环境、楼楼道、草草坪、花花木的养养护和管管理。3、护卫管管理：对对外来人人员进行行管理；维持小小区秩序序；消防防、监控管管理。4、水电维维修服务务：小区区公共设设施设备备的检查查及日常常维护；水电维维修。5、协调相相关部门门工作。6、停车场场管理：针对本本项目停停车全部部采用地地面停车车，无地地下停车车场的情情况，制制订严格格的停车车管理程程序，合合理安排排停车管管理服务务人员，以以加强巡巡逻力度度，保证证车辆正正常有序序停放以以及所停停放车辆辆安全。二、前期管管理要点点 截截止2000
21、8年年1月前前，华府府丹郡都都是属于于物业管管理前期期介入阶阶段。从物管角度度出发对对施工、设设备安装装的质量量配合开开发单位位工程监监理进行行全面的的监控。这这一阶段段介入还还可发现现原设计计中没发发现的不不合理问问题，把把问题排排除在萌萌芽阶段段，不要要木已成成舟才发发现和去去解决，这这不但给给使用和和管理带带来巨大大困难，也也给开发发商带来来损失。因因为随着着物业本本身档次次的不断断提高，物物业结构构、管道道、布线线十分复复杂，在在安装施施工过程程中，任任何粗心心大意，随随心所欲欲和不负负责的现现象都将将给业主主今后顺顺利使用用设施、设设备带来来极大的的困难，甚甚至造成成很大的的浪费。也
22、也给后续续物业管管理带来来一些难难以解决决的问题题，通过过施工建建设阶段段的介入入能使物物业公司司对物业业本身的的各种情情况，包包括管道道和布线线的走向向，设备备的选型型、性能能及安装装情况，建建筑材料料和防漏漏材料的的选用情情况，哪哪些地方方容易发发生质量量问题都都有详细细的了解解，为业业主日后后的装修修、使用用和物业业管理提提供方便便。三、管理服服务标准准1、护卫管管理服务务标准：青岛市住住宅物业业服务等等级指导导标准中中关于护护卫协助助维护公公共秩序序的规定定如下：1）、小区区主出入入口244小时站站岗值勤勤。2）、对重重点区域域、重点点部位每每1小时时至少巡巡查1次次；配有有安全监监控
23、设施施的，实实施244小时监监控。3）、对进进出小区区的车辆辆实施证证、卡管管理，引引导车辆辆有序通通行、停停放。4）、对进进出小区区的装修修、家政政等劳务务人员实实行临时时出入证证管理。5）、对火火灾、治治安、公公共卫生生等突发发事件有有应急预预案，事事发时及及时报告告业主委委员会和和有关部部门，并并协助采采取相应应措施。 根据以以上相关关标准，我我们制订订了服务务标准与与实施方方案：序号项目实施方案督导计划服务标准1护卫队长1.以身作作则带领领、督导导护卫队队员上岗岗执勤。2.检查各各岗位的的文明执执勤与着着装情况况，落实实防范措措施。3.配合上上级做好好队员的的思想工工作。4.对小区区发
24、生的的突发事事件，要要按规定定采取处处置措施施，并书书面上报报；5.负责对对职员进进行培训训。1.每天不不间断的的对各岗岗位进行行督导，发发现问题题及时纠纠正处理理。2.组织每每周工作作例会，及及时发现现并处理理工作中中的问题题。1、在对讲讲机中使使用普通通话；2、上班前前两小时时不得食食用葱、蒜蒜等带有有较大刺刺激性气气味和异异味的食食物；3、工作流流程按标标准进行行并作好好记录。2大门岗1.负责维维护大门门口的进进出秩序序、治安安秩序，禁禁止小商商小贩在在门前及及大门两两侧摆摊摊设点。2.掌握出出入大门门的车辆辆及人员员情况，发发现可疑疑人员应应及时查查询、处处理、报报告。3.发生纠纠纷和
25、一一般性治治安问题题时，应应依法及及时处理理并报告告上级，同同时及时时疏散围围观群众众，恢复复正常秩秩序；4.负责执执勤区域域内的公公共设施施安全，及及时发现现和制止止不良行行为，对对造成影影响、损损失的当当事者，应应及时报报管理处处查处。由管理人员员每天不不间断的的对各岗岗位进行行督导，发发现问题题及时纠纠正处理理。并在在相应岗岗位签字字，对所所发现问问题予以以记录。1.着装符符合要求求，仪表表端庄，态态度热情情友好，语语言文明明礼貌，发发生纠纷纷时应作作到骂不不还口、打打不还手手，自觉觉维护公公司的形形象和声声誉。2.以固定定岗为主主，站立立服务执执勤。3.工作认认真负责责，未经经许可，不
26、不得离开开工作岗岗位，不不在工作作岗位上上会客和和做其他他与工作作无关事事宜，不不得吸烟烟。4.交接班班记录完完整、准准确，佩佩戴使用用的器械械无损坏坏。5.随时保保持值勤勤岗位的的清洁卫卫生及记记录本的的整齐摆摆放。3巡逻岗1.负责对对小区和和周边进进行巡逻逻检查，及及时发现现解决或或报告检检查中发发现的不不安全因因素，以以消除隐隐患，保保障安全全。2.劝离夜夜间无故故滞留在在巡逻区区内的人人员，及及时控制制巡逻发发现的可可疑人员员，并视视情况报报告值班班人员或或队长，根根据指令令做好查查控工作作，预防防各类案案件的发发生。3.在上下下班高峰峰期，切切实做好好对业主主的安全全护卫，防防止窃案
27、案发生，维维护小区区正常的的生活秩秩序。4.按规定定程序处处置突发发事件。5.协助其其他岗位位人员处处理疑难难事件。6.按规定定填写巡巡逻记录录。1.巡逻岗岗负责巡巡逻范围围内各类类事故的的检查（含含防火、防防盗、防防治安案案件等），以以及各种种设施、设设备的检检查、登登记。2. 管理理人员每每天不间间断的对对各岗位位进行督督导，发发现问题题及时纠纠正处理理。1.统一着着装，仪仪容仪表表端正，讲讲究文明明礼貌。2.不得吸吸烟、听听收音机机或随身身听、巡巡逻值班班途中不不得接打打手机。3.必须完完整记录录巡逻检检查的时时间、地地点、部部位、具具体内容容，且不不得少于于规定次次数。4.不得以以检查
28、为为名，与与其他当当班人员员闲谈。5.在执行行巡查任任务时，不不得以任任何理由由或借口口推脱帮帮助业主主的责任任。6.对人员员进行查查询时，应应注意有有礼貌地地表明身身份或出出示证件件。4车场岗1.当车辆辆进入大大门口时时，应根根据当时时停车的的容量和和车辆的的流量，认认真主动动地引导导车辆按按规定的的路线缓缓慢地到到指定的的位置整整齐有序序停放，并并及时办办理出入入证件，作作好登记记。2.如有临临时停放放的车辆辆，应按按规定收收取车场场场地使使用费并并出具相相应的票票据。3.爱护车车场内的的一切设设施设备备，特别别是各种种管道、效效能标志志和消防防设备。发发现问题题及时报报告、及及时整修修，
29、以保保持正常常的使用用状态。4.认真负负责登记记车辆出出入，严严格按照照收押行行驶证换换领停停车证的的规定办办理停车车手续。认认真检查查车型、车车牌号，避避免出现现差错，同同时严格格检查车车身有无无损伤。5.严格执执行车辆辆管理收收费制度度，做到到钱、票票相符，日日清月结结。6.严禁载载有易燃燃、易爆爆和有毒毒有害的的车辆进进场停放放，以免免发生意意外。1.按照国国家颁布布的交通通管理法法规和公公司的有有关规定定依法管管理，努努力维护护好车场场的交通通和治安安秩序，保保证安全全畅通。2. 管理理人员每每天不间间断的进进行督导导，发现现问题及及时纠正正处理。1.着装整整洁，仪仪表端正正。2.态度
30、热热情、语语言文明明、礼貌貌待人、服服务周到到。3.使用正正确标准准的手势势，指挥挥进出停停放的车车辆。4.保持车车辆登记记、交接接记录的的完整、准准确，严严禁乱写写乱画。在在有人靠靠近停放放车辆时时，注意意进行观观察。5.熟悉业业主车辆辆情况，了了解和掌掌握车主主的车型型、车牌牌号、姓姓名、楼楼栋座号号等情况况，便于于识别。6.保持工工作场所所的清洁洁、卫生生。5监控中心岗位1.密切与与其他岗岗位保持持联系，发发现可疑疑情况应应立即通通知最近近岗位的的同时做做好跟踪踪、录像像工作，并并保持通通讯畅通通。2.做好值值班记录录，出现现紧急消消防预警警情况应应及时通通知相关关人员，并并按照操操作程
31、序序正确操操作设施施设备。3.按照设设备保养养规定，每每日按时时对设备备进行停停机保养养。4.配合外外围队员员定时对对周界防防区性能能进行监监控测试试。5.严禁其其他无关关人员进进入监控控中心。由管理人员员每天不不间断的的进行督督导，发发现问题题及时纠纠正处理理。对值值班过程程中的监监控录象象进行不不定期抽抽查。1.着装符符合要求求，仪表表端庄，态态度热情情友好，语语言文明明礼貌，自自觉维护护公司的的形象和和声誉。2.工作认认真负责责，未经经许可，不不得离开开工作岗岗位，不不在工作作岗位上上会客和和做其他他无关事事宜，不不吸烟。3.交接班班记录完完整、准准确，佩佩戴使用用的器械械无损坏坏。4.
32、随时保保持值勤勤岗位的的清洁卫卫生。2、绿化管管理标准准青岛市住住宅物业业服务等等级指导导标准中中关于绿绿化养护护管理的的标准如如下：1）、有专专业人员员实施绿绿化养护护管理。2）、草坪坪生长良良好，及及时修剪剪和补栽栽补种，无无杂草、杂杂物。3）、花卉卉、绿篱篱、树木木应根据据其品种种和生长长情况，及及时修剪剪整形，保保持观赏赏效果。4）、定期期组织浇浇灌、施施肥和松松土，做做好防涝涝、防冻冻。5）、定期期喷洒药药物，预预防病虫虫害。根据以上相相关标准准，我们们制订了了服务标标准与实实施方案案：序号项目实施方案督导计划服务标准1乔、灌木养养护管理理1.巡视看看护；2.肥水管管理；3.整形修修
33、剪；4.中耕除除草；5.病虫害害防治；6.除尘防防污；7.乔灌木木补栽。1.主管每每天不少少于1次次对小区区绿化进进行检查查督导；2.主管和和绿化班班长每周周五定时时对小区区绿化的的总体进进行检查查和督导导；3.主管和和绿化班班长不定定时对小小区绿化化状况和和职员的操操作进行行检查和和督导。1.巡视看看护过程程中发现现问题应应立即解解决问题题；2.乔灌木木生长良良好，不不缺肥水水；3.整形修修剪及时时、平整整美观、观观赏性较较高；4.根据不不同的季季节和植植物种类类进行中中耕除草草，并做做好防涝涝、防冻冻工作；5.基本确确保乔灌灌木清洁洁、无病虫虫害；6.对一些些缺损植植物及时时补栽。2草坪及
34、地被被植物1.巡视看看护；2.肥水管管理；3.整形修修剪；4.除草；5.病虫害害防治；6.除尘防防污；7.补种；8.疏草、打打孔。1.主管每每天不少少于1次次对小区区绿化进进行检查查督导；2.主管和和绿化班班长每周周五定时时对小区区绿化的的总体进进行检查查和督导导；3.主管和和绿化班班长不定定时对小小区绿化化状况和和职员的操操作进行行检查和和督导。1.巡视看看护过程程中发现现问题应应立即解解决问题题；2.草坪修修剪及时时、平整整美观、观观赏性较较高，高高度控制制在35CMM内3.基本确确保草坪坪及其他他地被植植物内无无杂草、无无病虫害害，维持持草坪及及其他地地被植物物清洁；4.对一些些缺损植植
35、物和秃秃斑及时时补种、补补栽；5.及时对对草坪进进行疏草草、打孔孔，确保保草坪生生长良好好。3盆景植物的的养护管管理1.巡视看看护；2.肥水管管理；3.整形修修剪盘扎扎；4.换盆除除草；5.病虫害害防治；6.除尘防防污。1.主管每每天不少少于1次次对小区区绿化进进行检查查督导；2.主管和和绿化班班长每周周五定时时对小区区绿化的的总体进进行检查查和督导导；3.主管和和绿化班班长不定定时对小小区绿化化状况和和职员的操操作进行行检查和和督导。1.巡视看看护过程程中发现现问题应应立即解解决问题题；2.盆景生生长良好好，不缺缺肥水；3.整形修修剪和盘盘扎及时时、平整整美观，观赏性性较高；4.基本确确保盆
36、景景清洁、无病虫虫害；5.换盆工工作及时时。3、保洁管管理标准准青岛市住住宅物业业服务等等级指导导标准中中关于保保洁的工工作标准准如下：1）、高层层按层、多多层按幢幢设置垃垃圾桶，每每日清运运2次。垃垃圾袋装装化，保保持垃圾圾桶清洁洁、无异异味。2）、合理理设置果果壳箱或或者垃圾圾桶，每每日清运运2次。3）、小区区道路、广广场、停停车场、绿绿地等每每日清扫扫2次；电梯厅厅、楼道道每日清清扫2次次，每周周拖洗11次；一一层共共用大厅厅每日拖拖洗1次次；楼梯梯扶手每每日擦洗洗1次；共用部部位玻璃璃每周清清洁1次次；路灯灯、楼道道灯每月月清洁11次。及及时清除除道路积积水。4）、共用用雨、污污水管道
37、道每年疏疏通1次次；雨、污污水井每每月检查查1次，视视检查情情况及时时清掏；化粪池池每月检检查1次次，每半半年清掏掏1次，发发现异常常及时清清掏。5）、二次次供水水水箱按规规定清洗洗，定时时巡查，水水质符合合卫生要要求。6）、根据据实际情情况定期期进行消消毒和灭灭虫除害害。根据以上相相关标准准，我们们制订了了服务标标准与实实施方案案：序号项目范围日常管理实施方案督导计划标准1外围区间道道路小区外围道道路1.每天集集中清扫扫1次，然然后不间间断保洁洁；2.水管冲冲洗频次次根据情情况制定定；3.随时保保洁。1.主管每每日巡视视3次以以上；2.领班随随机检查查；3.保洁员员按规定定填写保保洁岗位位巡
38、视表表。1.路纹清清晰；2.无垃圾圾，无泥泥沙，无无积水，无无污迹；3.无扬尘尘；4. 道路路无积水水。2花岗石、大大理石地地面小区内外花花岗石地地面及室室内大理理石1.每日全全面清洁洁1次；2.推尘数数次；3.每月冲冲洗1次次；4.大理石石抛光、打打蜡频次次根据情情况制定定；5.随时保保洁。1.主管每每日巡视视3次以以上；2.领班随随机检查查；3.保洁员员按规定定填写保保洁岗位位巡视表表。1.无垃圾圾、无积积水、无无污迹、无无积尘；2.有光泽泽。3小区单位卫卫生小区内各单单位周边边1.每日对对垃圾桶桶（箱）集中清运2次；2.全面清清洁1次次，然后后不间断断保洁；3.一楼共共用大厅厅每日拖拖洗1次次，随时时保洁；4.楼梯扶扶手每日日檫拭11次；5.共用部部位玻璃璃每周清清洁1次次；路灯灯、楼道道灯每月月清洁11次1.主管每每日至少少抽查440个单单位；2.领班随随机检查查；3.保洁员员按规定定填写保保洁岗位位巡视表表。1.无生活活建筑垃垃圾（垃垃圾每日日8：330前清清完）；2.地面光光洁；3.扶手、铁铁花、消消防栓干干净；4.玻璃光光洁；5.天花板板、墙角角无蛛网网。4水池水沟小区内水景景、水沟沟，生