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1、2019 年年度报告 1 / 171 公司代码：600463 公司简称：空港股份 北京空港科技园区股份有限公司北京空港科技园区股份有限公司 20192019 年年度报告年年度报告 （修订版）（修订版） 2019 年年度报告 2 / 171 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、 公司
2、公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。 三、三、 中审亚太会计师事务所中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。 四、四、 公司负责人公司负责人王鹏王鹏、 主管会计工作负责人、 主管会计工作负责人王鹏王鹏及会计机构负责人 （会计主管人员）及会计机构负责人 （会计主管人员） 赵云梅赵云梅声明：声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
3、2019年度公司实现归属于母公司的净利润-17,271,504.53元，加上年初未分配利润399,593,378.71元，扣除2018年年度利润分配4,800,000.00元，2019年期末可供股东分配的利润377,521,874.18元。鉴于2019年度公司实现归属于母公司的净利润为负，公司拟不进行利润分配，亦不进行资本公积金转增股本和其他形式的分配。 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股
4、股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、九、 重大风险提示重大风险提示 （一）政策风险 北京市产业政策及产业定位的不断调整，调整疏解非首都核心功能，优化三次产业结构，特别是工业项目选择，突出高端化、服务化、集聚化、融合化、低碳化，不断加强对工业项目的遴选力度，可能会对公司工业用地入市、工业地产项目销售产生一定影响。 （二）土地开发与工业地产市场周期性波动的风险 土地开发与工业地产市场需求状况与宏观经济形势关系密切，受国民经济周期性波动的影响，土地开发与工业地产市场需求状况也存在周期性波动
5、。特别是由于土地开发业务的特殊性，土地一级开发业务从办理征地手续，到完成市政配套建设到达到上市条件，直到入市交易的时间周期不确定性较大，受公司开发的土地上市规模波动影响，公司存在年度业绩波动较大的风险。 十、十、 其他其他 适用 不适用 2019 年年度报告 3 / 171 目录目录 第一节第一节 释义释义 . 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 4 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 . 10 第五节第五节 重要事项重要事项 .错误!未定义书签。 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变
6、动及股东情况 . 35 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 . 40 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 41 第九节第九节 公司治理公司治理 . 45 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况 . 48 第十一节第十一节 财务报告财务报告 . 49 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录 . 171 2019 年年度报告 4 / 171 第一节第一节 释义释义 一、一、 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 本公司
7、、公司、空港股份 指 北京空港科技园区股份有限公司 开发公司、控股股东、大股东 指 北京空港经济开发有限公司 天瑞置业 指 北京空港天瑞置业投资有限公司 天源建筑 指 北京天源建筑工程有限责任公司 亿兆地产 指 北京空港亿兆地产开发有限公司 天地物业 指 北京空港天地物业管理有限公司 天慧科技 指 北京空港天慧科技发展有限公司 物业分公司 指 北京空港科技园区股份有限公司物业管理分公司 诺丁山 指 北京诺丁山置业有限公司 电子城空港 指 北京电子城空港有限公司 云鼎基金 指 北京元和云鼎投资基金合伙企业（有限合伙） 潍坊高精尖基金 指 潍坊高精尖股权投资基金合伙企业（有限合伙） 伟光汇通旅游产
8、业 指 伟光汇通旅游产业发展有限公司 哈工大研究院 指 哈工大（北京）军民融合创新研究院有限公司 绿博源 指 北京空港绿博源园艺有限公司 综保区、天竺综保区 指 北京天竺综合保税区 加工区大库、 加工区多功能厂房 指 位于北京天竺综合保税区（原北京天竺出口加工区）内多功能厂房 计算机产业园 指 北京诺丁山置业有限公司开发建设的 “计算机软件产业园项目” 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元，中国法定流通货币单位 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 北京空港科技园区股份有限公司 公司的中文简称 空港股份 公司的外
9、文名称 Beijing Airport High-Tech Park Co.,Ltd. 公司的外文名称缩写 Airport Corp 公司的法定代表人 王鹏 2019 年年度报告 5 / 171 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 刘彦明 柳彬 联系地址 北京市顺义区空港工业区B区裕民大街甲6号 北京市顺义区空港工业区B区裕民大街甲6号 电话 010-80489305 010-80489305 传真 010-80491684 010-80491684 电子信箱 yanm_ 三、三、 基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 北京市顺义区空港工业区A区 公司
10、注册地址的邮政编码 101312 公司办公地址 北京市顺义区空港工业区B区裕民大街甲6号 公司办公地址的邮政编码 101318 公司网址 电子信箱 四、四、 信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报、证券时报、证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 北京市顺义区空港工业区B区裕民大街甲6号公司证券部 五、五、 公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 空港股份 600463 六、六、 其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（
11、境内） 名称 中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 北京市海淀区复兴路 47 号天行建商务大厦 20 层 2206 签字会计师姓名 袁振湘、倪晓璐 2019 年年度报告 6 / 171 七、七、 近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 (一一) 主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2019年 2018年 本期比上年同期增减(%) 2017年 营业收入 1,095,013,465.27 1,265,608,185.22 -13.48 1,605,304,558.92 归属于上市公司股东的净利润 -17,271,504.53 15,306,1
12、77.17 -212.84 15,725,205.15 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 -29,597,033.31 -1,397,352.00 -2,018.08 12,621,729.57 经营活动产生的现金流量净额 89,840,886.50 -296,350,598.26 130.32 696,160,990.27 2019年末 2018年末 本期末比上年同期末增减（%） 2017年末 归属于上市公司股东的净资产 1,258,516,815.55 1,410,953,161.60 -10.80 1,400,446,984.43 总资产 2,812,968,705.78 2
13、,908,673,738.18 -3.29 2,906,257,777.45 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2019年 2018年 本期比上年同期增减(%) 2017年 基本每股收益（元股） -0.0576 0.051 -212.84 0.0524 稀释每股收益（元股） -0.0576 0.051 -212.84 0.0524 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） -0.0987 -0.0047 -2,018.08 0.0421 加权平均净资产收益率 （%） - -1.1.3131 1.09 减少减少2.402.40个百分点个百分点 1.13 扣除非经常性损益后
14、的加权平均净资产收益率（%） -2.25 -0.10 减少 2.15 个百分点 0.90 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 (一一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股
15、东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三) 境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明： 适用 不适用 2019 年年度报告 7 / 171 九、九、 2019 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 211,246,650.46 164,575,152.14 248,234,263.24 470,957,399.43 归属于上市公司股东的净利润 -10,012,302.76 -18,548,663.38 -1,958,9
16、83.75 13,248,445.36 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 -8,598,388.02 -21,389,241.44 -4,145,293.19 4,535,889.34 经营活动产生的现金流量净额 -50,465,840.88 -13,974,854.75 106,413,599.60 47,867,982.53 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2019 年金额 附注（如适用） 2018 年金额 2017 年金额 非流动资产处置损益
17、8,218,291.07 209,050.35 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 2,998,380.45 5,318,797.63 1,607,267.12 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 5,040,153.20 5,278,808.05 2,731,724.65 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受
18、自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 2019 年年度报告 8 / 171 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交
19、易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 8,831,129.58 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 3,750,576.65 -383,285.35 其他符合非经常性损益定义的损益项目 -770,229.31 1,385,571.72 少数股东权益影响额 -79,341
20、.05 -1,018,758.20 -4,401.16 所得税影响额 -3,694,564.09 -6,229,757.75 -1,056,880.03 合计 12,325,528.78 16,703,529.17 3,103,475.58 十一、十一、 采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 十二、十二、 其他其他 适用 不适用 2019 年年度报告 9 / 171 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司是国内唯一一家临空型园区类上市公司，公司立足北京
21、临空经济核心区，以园区开发建设为主营业务，形成了包括土地一级开发、工业地产开发、建筑工程施工、物业租赁和管理业务在内的园区开发建设产业链。 （一）报告期内公司所从事的主要业务、经营模式 1、土地一级开发业务 土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理、投资、开发的过程。具体来说，就是按照城市功能规划和市政地下基础设施配套指标的要求，统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发的基本建设主要是指待开发土地的“三通一平”或“七通一平”建设，通过这些工程建设将“生地”转换为“熟地”后进行出让。 2、工业地产开发业务 工业
22、地产开发是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称，其功能涵盖了生产加工、行政管理、物流配送、商业服务、生活服务、科研活动、休闲活动等一切能产生经济效益的服务。 3、建筑工程施工业务 公司的建筑工程施工业务以房屋、厂房的建筑施工为主，公司所属建筑工程施工企业天源建筑拥有房屋建筑工程施工总承包壹级、建筑装修装饰工程专业承包壹级、钢结构工程专业承包贰级、市政公用工程施工总承包贰级、特种专业工程（结构补强）、消防设施工程二级、防水防腐保温工程二级、建筑机电安装工程三级、环保工
23、程三级等多项资质，涵盖多个领域，业务资质体系完善。 4、物业租赁和管理业务 公司物业租赁和管理业务的实施主体为公司物业分公司和全资子公司天地物业。空港股份物业分公司主要负责公司位于原空港开发区 A 区、B 区和北京天竺综合保税区内的自持物业出租经营和物业管理。天地物业主要负责公司自行开发销售项目的物业管理。 （二）公司所处行业情况说明 产业园区是指在一定的产业政策和区域政策的指导下，以土地为载体，通过提供基础设施及综合配套服务，吸引特定类型的内外商企业投资建厂，形成技术、知识、资本、劳动力等要素高度聚集并向外围辐射的特定区域。 产业园区经过三十余年的发展历程，在体制创新、科技创新、节约利用资源
24、、优化产业结构等方面取得了令人瞩目的成绩，为我国经济社会建设发展累积了重要经验，有效发挥了窗口、示范、辐射和带动作用。与此同时，产业园区的发展过程也经历了节地指标（产业园区一般采用单位用地投资、产出强度、容积率等指标衡量用地效率）不强、土地供后监管不到位、产业园区建设没有明确产业导向，贪大求全、同质化严重，导致恶性竞争等问题。 当前，转变经济发展方式是我国经济发展的大趋势，作为经济发展的重要载体，现有产业园区开始摒弃过去的粗放型的发展模式，向精细化、节约化、导向性发展模式转变，例如天安数码城、联东 U 谷等园区开发商在全国选址建设小型园区，一批大型产业园区也纷纷建设园中园、专业园等不同形式，产
25、业导向性明确的小型园区。 2019 年年度报告 10 / 171 此外，随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，大量城市要素和生产活动在区内并存聚集，从而推动了产业园区的城市化进程，园区经济与城区经济逐渐走向融合。为顺应这一发展趋势，一些产业园区主动谋求战略转型，从单一生产型的园区，逐渐规划发展成为集生产与生活于一体的新型城市。 随着园区经济实力和创新活力的增强，园区作为城市空间发展中的增长极，可将自身的优势向城区传递，园区与城区在资金、市场、技术、人才、科研成果等方面的联系日益密切，互动越来越频繁，于是就承载起了新的城市职能。如一些“小园区经济”以科技社区、创新社区的形态，通过产
26、业聚集、人才聚集和企业家交流，逐渐成为了城市空间中的新地标、新节点。 北京临空经济核心区是北京市重点建设的六大高端产业功能区之一临空经济区的核心区域，总规划面积 178 平方公里，北以六环路为界，南以机场南线高速和京平高速为界，西以京承高速和温榆河为界，东以六环路和潮白河保护绿带为界。起步规划区面积约 56 平方公里，组建后的核心区，将叠加集成首都机场、天竺综合保税区、中关村国家自主创新示范区资源政策优势，大力发展航空运输、保税物流、总部商务、产业金融、文化创意、商务会展等国际化、高端化的临空型现代服务业，积极培育壮大战略性新兴产业，逐步实现“开放功能充分发挥、高端产业聚集和创新发展、城市功能
27、建设水平全面提升、临空服务品牌全方位塑造”的目标，公司作为园区开发建设类上市公司，已在园区开发建设及资本运营方面积累了较为丰富的经验，公司将充分利用当前良好的内外部发展环境，积极顺应上述产业园区建设转型升级大势，以优良的经营成果回报社会，回报广大股东。 二、二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 经过多年发展，公司充分挖掘、利用毗邻首都国际机场地缘优势，按照“规划高起点、建设高标准、管理高水平、开发高效率”的发展原则，推动旗下各园区及周边地区向“空港城”的迈进
28、，协力顺义区城市化进程的加快发展。公司适时顺应临空地产发展动向，及时优化调整业务结构，目前已经形成土地一级开发、工业地产开发、建筑工程施工和物业租赁与管理四大业务模块。在发展方向和定位上，以园区的开发建设为基础，通过加大房地产开发力度、不断优化产业结构、增持优质物业，实现土地资本、科技资本与金融资本相融合，保持土地开发业务稳定增长，促进建筑施工业务的规模增长，大力拓展优质物业增值业务，积极发展高附加值临空产业地产，从而全面推动公司的可持续发展，同时在临空地产的研究、开发、建设、运营各个环节积累了丰富的经验，在产业地产特别是在临空产业地产同行业中具备较强的竞争优势，取得了较好的经营业绩。 第四节
29、第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 报告期内，董事会按照 2019 年经营计划，积极推动公司各项业务稳步、有序开展。 (一)贯彻落实内控体系，确保内控体系有效运行 报告期内，公司以内控成果实施为重心，严格按照内控规范制度及流程要求，对工作流程及工作方式进行梳理、优化，促进内控体系行之有效。公司制定2019 年内控执行情况测试预2019 年年度报告 11 / 171 案，并深入公司各部门及各分子公司，对内控体系执行情况进行测试。通过测试，公司在实施重大事项前决策、审批手续的办理，关联交易的管理，报批事项的审批效率都有了很大提高，内控成果的实
30、施，确实起到了指导工作、理顺关系、提高效率、防范风险的作用。 (二)扎实推进各项业务开展 1、土地一级开发业务 报告期内，公司积极推进土地一级开发业务开展,其中: (1)正开发土地情况 开展空港 C 区一期土地内总占地面积约 167.97 亩土地部分地块的入市工作；通过与地块所在地政府招商机构合作等方式，开展总占地面积约为 261.99 亩、274.91 亩、127.33 亩的空港木林高端制造业基地一期开发土地、北小营宏大二三产业基地内土地、空港 C 区二期土地的落户项目招商推介工作。 (2)土地挂牌出让情况 公司土地一级开发业务主要由公司控股子公司亿兆地产承担并开展，报告期内，亿兆地产完成空
31、港 C 区一期土地中总占地面积 54.08 亩土地入市成交; 2020 年 2 月 12 日完成空港 C 区一期土地中总占地面积 34.49 亩土地入市成交。报告期内，亿兆地产实现营业收入 3,001.10 万元，较上年同期增加 3,001.10 万元，净利润-2,094.37 万元，亏损额较同期减少 435.12 万元。营业收入增加原因是本期实现土地入市成交，上年同期未实现土地入市成交。报告期内亿兆地产亏损原因系报告期产生的人工费用不再分摊存货成本，全部计入管理费用，同时已完成开发地块对应的借款利息不再进行利息资本化，全部费用化导致。 （3）受托管理土地一级开发业务情况 报告期内，公司继续履
32、行与公司控股股东北京空港经济开发有限公司签订的委托管理协议，受托管理顺义区国资委合并划转至其名下的土地一级开发业务，受托期限自 2018 年 12 月1 日起三年，委托方每个托管年度向公司支付托管费 200 万元。 2、房地产开发业务 截至报告期末，公司本部开发建设的 MAX 空港研发创新园 A 区项目(建筑面积约 5.1 万平方米) 完成二次深化结构图纸设计;MAX 空港研发创新园 B 区项目(建筑面积约 2.39 万平方米)已施工至主体结构地上八层;在产业园区政策受限的条件下，公司全资子公司天瑞置业及时改变营销思路，调整营销模式，报告期内，出租空港企业园独栋 5 套;在持续推进空港企业园项
33、目租售工作的同时，天瑞置业制定完成北京市顺义区大孙各庄镇大孙各庄村村南土地、房产的处置方案并大力推进项目前期手续办理，积极与北京市规划和自然资源委员会顺义分局沟通完善方案;报告期内，公司控股孙公司北京诺丁山置业有限公司开发建设的临空信息产业园项目一期(建筑面积约 1.78 万平方米)已完成主体结构封顶，二期项目正在办理开工手续;公司参股公司北京金隅空港开发有限公司开发建设的北京市顺义区天竺镇第 22 街区 SY00-0022-6015R2 二类居住、SY00-0022-6016A33 基础教育用地项目一期(建筑面积约 17.4 万平方米)已全部结构封顶;公司参股公司北京电子城空港有限公司参与建
34、设的“广电产业、军事通信产业、高科技产业创新产业园”项目，截至报告期末，项目一期(建筑面积约 3.2 万平方米) 稳步推进，预计 2020 年年中完成竣工验收并交付使用，项目二期规划方案经调整后，正处于报批阶段。 报告期内，公司在售、在租房地产项目主要为天瑞置业开发的空港企业园项目，报告期内，天瑞置业实现营业收入 4,574.10 万元，较上年同期减少约 1,507.17 万元，净利润-479.16 万元，较上年同期减少约 1210.11 万元。营业收入下降的主要原因是：自 2019 年开始我公司不再收取研发中心管理服务费收入。净利润下降的主要原因是：因 2018 年公司通过转让控股子公司天保
35、恒瑞股权增加了投资收益，而 2019 年仅为公司租金产生的利润。 公司其他所属主体开发的房地产项目，尚属开发建设阶段，暂不具备租售条件。 3、建筑施工业务 2019 年年度报告 12 / 171 报告期内，公司控股子公司天源建筑实现开复工总面积约 126.6 万平方米。相关资质方面，拥有建筑工程施工总承包一级、建筑装修装饰工程专业承包一级、钢结构工程专业承包二级、市政公用工程施工总承包二级、消防设施工程二级、防水防腐保温工程二级、建筑机电安装工程三级、环保工程三级等多项资质，涵盖多个领域，业务资质体系日趋完善。 对于建筑工程业务，公司不断优化业务模式，严把质量和安全关，推行项目承包经营责任制，
36、各建筑分公司成本、财务独立核算，从工程承建到工程款催缴均各负其责，使得经营决策效率不断提高。此外，报告期内，天源建筑以主业为中心，积极拓展相关业务，全面建成顺义区北小营镇、南彩镇两个半固定式建筑垃圾处置站，合计处置建筑垃圾约 212 万吨。 报告期内，天源建筑实现营业收入 94,726.03 万元，较上年同期减少约 13,592.65 万元，净利润 197.64 万元，较上年同期增加约 153.72 万元，营业收入下降的主要原因是:报告期内，天源建筑开复工总面积虽较上年同期增加，但部分工程未正常开工或暂时停工，导致营业收入较去年同期减少，由于成本控制管理较好，净利润较去年同期增加。 4、物业管
37、理与租赁业务 报告期内，公司不断提升园区软硬环境建设水平的同时，不断壮大公司市场营销部人员配置，加强对区域投资性房地产租售情况的调研、分析，根据公司投资性房地产不同类型及所在区域，研究制定符合市场的招商方案。 截至报告期末，公司自持物业可出租面积约 21.21 万平方米(不含天瑞置业开发的空港企业园项目)，出租率约 81.2%。全资子公司天地物业物业管理面积约为 21 万平方米。 公司自持物业的出租和物业管理业务主要由公司本部和全资子公司天地物业承担并开展，报告期内，公司自持物业的出租和物业管理业务实现收入 9352.02 万元，较去年同期减少约943.54 万元，营业收入下降的主要原因是公司
38、于 2018 年底出让天保恒瑞股权，该公司的主营业务为租赁，即本期无天保恒瑞确认的租赁收入。 (三)以主业为中心，拓展投资业务 公司新的发展战略定位为“现代临空产业地产综合运营开发商科技创新企业投资服务商”，在继续做好现代临空产业地产综合运营开发商原有业务的同时，公司通过参与投资私募股权投资基金等方式积极拓展投资业务，旨在了解、获得新的产业、项目资源，逐渐形成原有传统业务的有力补充，发挥协同效应，加快公司战略目标的实现。 公司已参与投资包括云鼎基金、潍坊高精尖基金等私募股权投资项目及伟光汇通旅游产业、哈工大研究院等股权投资项目，报告期内，公司积极行使出资人权利，定期、全面做好投资项目的投后管理
39、工作。 (四)提升园区软环境建设水平，做“最体贴企业”的投资服务商 报告期内，公司对智慧空港 APP 进行改版升级，加强 app 功能架构及宣传功效，并引入三方机构，提升服务类型和品质；先后组织金融支持推介会、资源服务双推会等大型入区企业宣讲会。公司邀请政府部门及专业机构人员就政策支持、金融服务、职员福利提升等方面向入区企业进行介绍，并推介公司资源，实现了“甲方乙方”到“朋友”的转变，受到企业一致好评。 二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 109,501.35 万元，同比下降 13.48%；实现利润总额- -1 1, ,902902. .9393 万元
40、万元，同比下降 148.51%；实现归属于上市公司股东的净利润-1,727.15 万元，同比下降 212.84%。截至本报告期末，公司总资产 281,296.87 万元，同比下降 3.29%；归属于上市公司的股东权益 125,851.68 万元，同比下降 10.80%。 2019 年年度报告 13 / 171 ( (一一) ) 主营业务分析主营业务分析 1.1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 1,095,013,465.27 1,265,608,185.22 -13.48 营
41、业成本 958,586,764.97 1,098,500,541.39 -12.74 销售费用 203,294.91 337,862.57 -39.83 管理费用 105,020,721.97 97,499,669.50 7.71 财务费用 33,383,857.24 27,472,247.51 21.52 经营活动产生的现金流量净额 89,840,886.50 -296,350,598.26 130.32 投资活动产生的现金流量净额 -17,511,369.36 -126,481,475.24 86.15 筹资活动产生的现金流量净额 -98,575,262.77 357,458,742.87
42、 -127.58 2.2. 收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 (1).(1). 主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 园区开发建设 29,995,145.63 26,460,032.85 11.79 52.21 不适用 减少 88.21 个百分点 建筑施工 940,418,205.76 878,651,270.00 6.57 -13.12 -15.04 增加 2.12 个百分点 租赁 58,6
43、43,700.09 27,709,967.88 52.75 -18.86 -3.08 减少 7.69 个百分点 物业管理及其他 41,080,014.66 21,407,208.20 47.89 33.91 59.63 减少 8.40 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 园区开发建设 29,995,145.63 26,460,032.85 11.79 52.21 不适用 减少 88.21 个百分点 建筑施工 946,621,738.41 884,505,620.38 6.56 -12
44、.54 -14.48 增加 2.11 个百分点 租赁 58,643,700.09 27,709,967.88 52.75 -18.86 -3.08 减少 7.69 个百分点 物业管理及其他 41,080,014.66 21,407,208.20 47.89 33.91 59.63 减少 8.40 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 北京地区 913,084,435.98 785,423,443.21 13.98 -8.73 -10.10 增加 1.32 个百分点 其他地区 104,4
45、90,750.55 116,688,724.08 -11.67 -38.74 -28.77 减少 15.63 个百分点 2019 年年度报告 14 / 171 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 无 (2).(2). 产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3). 成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%) 上年同期金额 上年同期占总成本比例(%) 本期金额较上年同期变动比例(%) 情况 说明 园 区开 发建设 土地成本 9,345,515.94 0.98 0.00 0.00 无 人工费 4,361,810.51
46、0.46 0.00 0.00 无 市政、拆迁款 5,479,591.84 0.57 0.00 0.00 无 其他 7,273,114.57 0.76 0.00 0.00 无 小计 26,460,032.85 2.77 0.00 0.00 无 建 筑施工 原材料 607,913,099.60 63.71 717,638,411.22 66.68 -14.48 无 人工费 220,507,251.16 23.11 257,842,178.86 23.96 -14.48 无 间接费用 43,606,127.08 4.57 50,992,270.02 4.74 -14.48 无 其他 6,633,79
47、2.15 0.70 7,751,684.08 0.72 -14.42 无 小计 878,660,270.00 92.08 1,034,224,544.17 96.10 -14.48 无 租赁 维修款 7,786,170.62 0.82 4,686,369.81 0.44 66.15 无 人工服务费 6,919,999.74 0.73 6,397,470.05 0.59 8.17 无 土地使用权摊销 2,436,969.58 0.26 2,682,389.62 0.25 -9.15 无 房屋折旧费用 8,986,075.68 0.94 12,730,610.16 1.18 -29.41 无 材料
48、费 517,184.00 0.05 430,740.25 0.04 20.07 无 物业服务费 1,063,568.26 0.11 395,600.40 0.04 168.85 无 水电费 0.00 1,092,461.44 0.10 -100.00 无 其他 0.00 174,688.44 0.02 -100.00 无 小计 27,709,967.88 2.90 28,590,330.17 2.66 -3.08 无 物 业管 理及 其他 人工费用 350,592.77 0.04 713,550.38 0.07 -50.87 无 材料费 327,392.16 0.03 523,982.64 0
49、.05 -37.52 无 能源支出 2,370,805.78 0.25 0.00 0.00 无 设备运转 3,977,539.83 0.42 4,088,051.46 0.38 -2.70 无 秩序维护 4,646,318.11 0.49 3,856,965.69 0.36 20.47 无 保洁支出 3,680,737.45 0.39 4,071,776.20 0.38 -9.60 无 其他 6,044,822.10 0.63 155,943.42 0.01 27.91 无 小计 21,398,208.20 2.24 13,410,269.79 1.25 15.98 无 合计 954,228,
50、478.93 100.00 1,076,225,144.13 100.00 -11.34 无 2019 年年度报告 15 / 171 成本分析其他情况说明 无 (4).(4). 主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 38,443.46 万元，占年度销售总额 35.11%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0.00 万元，占年度销售总额 0.00 %。 前五名供应商采购额 14,597.16 万元，占年度采购总额 16.93%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0.00 万元，占年度采购总额 0.00%。 其他说明 无 3.3. 费用费用