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1、 硕士学位论文 格林融熙大厦建设项目可行性研究分析 作 者：周峰平 指导教师：黄慧君教授 南京理工大学 2013年 12 月 Master Thesis Green Building Finance Hee construction project feasibility study analysis By Zhoufengping Supervised by Prof. Huanghuijun Nanjing University of Science & Technology December, 2013 声明 本学位论文是我在导师的指导下取得的研究成果，尽我所知，在 本学位论文中，除了加
2、以标注和致谢的部分外，不包含其他人已经发 表或公布过的研究成果，也不包含我为获得任何教育机构的学位或学 历而使用过的材料。与我一同工作的同事对本学位论文做出的贡献均 己在论文中作了明确的说明。 南京理工大学有权保存学位论文的电子和纸质文档，可以借阅或 上网公布本学位论文的全部或部分内容，可以向有关部门或机构送交 并授权其保存、借阅或上网公布本学位论文的全部或部分内容。对于 保密论文，按保密的有关规定和程序处理。 学位论文使用授权声明 T 程硕士学位论文 格林融熙大度建设项目可行性研究分析 摘 要 在目前的房地产市场条件下，成本竞争是各企业重要的竞争手段，而对房地产开发 项目的可行性进行有效的分
3、析，是企业获得利润的保证，直接影响企业的经济效益。如 何加强幵发项目可行性研究，提高企业效益，无论是理论界还是在实践中都作了许多有 益的探索。在以往的幵发项目可行性研宄中，由于调查研宄不全面、深度不够、论据不 足，导致研究精度不准确、投资估算偏差大，使得房地产开发项目可行性研究得到的结 果出现很 大的偏差。 本论文在分析房地产开发项目可行性研宄的基础上，运用项目管理理论、控制理论 和经济分析与测算理论，并借鉴国内外在实际操作中的项目可行性研宄和分析的基本经 验，在开发项目的可行性研究报告编写和论证中引入了更加理性和全面的分析 ;从项目 可行性研宄工作的职能机构、要素、过程和信息化集成等四个方面
4、构建了工程可行性研 究体系，明确了该体系运行的原则，并动态地分析了开发项目可行性研宄的运行过程 ; 通过国内外可行性研宄模式的的对比分析，提出了适合本土开发项目可行性研究过程中 亟待处理的实际问题，并阐述了运用项目 分析和工程设计原理解决该问题的可行性研究 模式 ;最后，以格林融熙国际大厦项目为案例对项目的可行性研究管理进行了检验并对 郑州市场数据和格林融熙国际大厦项目本身盈利能力进行了分析。 本论文对格林融熙国际大厦项目的研究为现阶段工程建设领域可行性研究存在的 问题提供比较全面、系统的理论体系和分析方法，为有效解决建设领域后期成本失控问 题提供了思路，把握可行性研究管理的思想对于处理我国工
5、程建设领域众多现实问题具 有重要的指导意义。 关键词：房地产开发项目；可行性研究 ;成本 ;经济效益 I Abstract 丨 :杓硕 上学位论文 Abstract In the current conditions of real estate marketing, cost seems to be a significant means of competition for the construction enterprise. It is a guarantee of maximizing the profits that analyzing the project feasibili
6、ty effectively will be, which impacts the economical benefit of enterprises. A great quantity of explorations have been done in both theory and practice about that how to deliberate the project feasibility and boost the enterprise interests. In the past, what made the deviation on the conclusion of
7、project feasibility due to the lack of overall research and adequate argument which lead a inaccuracy data of project feasibility and investment estimate. This paper which is based on the analysis of project feasibility study, employ the project management theory, control theory and cost management
8、theory, and draw lesson from the domestic and overseas experience of the feasibility study, so that it brings abundant of reasoning and comprehensive analysis in the composing and arguing; The system of project feasibility study is established from mainly factors followed, including the functional o
9、rganizations, elements, processes and information technology integration and other aspects of project feasibility study, the principles and procedure of the operation on the system are analyzed dynamically; the practical issues which are appropriate for the feasibility research on native projects ar
10、e presented. In addition, the patterns of feasibility research settling the issues existed are interpreted; At last, the management of the research on project feasibility is inspected as well as the data of Zhengzhou marketing and the profitability of the real estate project are investigated in the
11、case of Green Rong Xi International Building. The systemic theories and survey methods are proposed about the issues of project feasibility study by means of accounting for Green Rong Xi International Building in this paper, meanwhile, in which presents the perception on solving the cost control in
12、the late construction. It is predominant that grasping the management of the research on project feasibility is, concerned with the issues occurred throughout the construction in China. . Keywords: construction projects; feasibility research; cost; economical benefit 丁权硕丨 :孕位论文 格林融熙大旭迮设项丨 :丨可行性研宂分析
13、目 录 M M . I Abstract . II 1 绪论 . 1 1.1论文选题背景 . 1 1.U 项 g 背景 . 1 1.2国内外研究现状 . 1 1.2.1可行 性研宂在中国的发展状态 . 1 1.2.2可行性研究的国外现状 . 2 1.3论文研究内容与论文结构 . 4 1.3.1研究内容 . 4 1.3.2研究方法 . 4 1.3.3论文结构 . 4 2 项目可行性相关理论阐述 . 6 2.1项 3及项 H 管理阐述 . 6 2.1.1项目管理的概念及特点 . 6 2.2项 R 可行研究相关理论概述 . 7 2.2.1项目可行性研宄的概念 . 7 2.2.2项 H 可行性研宂的分
14、析和阐述 . 7 2.2.3项目可行性研宄的必 要性 . 7 2.2.4项目可行性研宂的深度要求 . 9 2.2.5项 0可行性研宂的编制依据 . 9 2.2.6项目可行性研究的基本步骤 . 9 3 项目市场分析及需求预测 . 10 3.1项目市场分析预测 . 10 3.1.1郑州市城市发展规划 . 10 3.1.2郑州宏观经济情况 . 10 3.1.3郑州市房地产发展现状分析 . 13 3.1.4供应分析及预测 . 19 3.2项目市场优势分析 . 20 3.2.1政策优势突出 . 20 3.2.2区 位交通优势突出 . 20 III I:程硕 1:7 位论义 目录 3.2.3外部设施及环境
15、优势独特 . 20 3.3项目竞争分析 . 21 3.3.1竞争项目界定 . 21 3.3.2分析结论及对策 . 22 3.4项目产品市场定位分析 . 23 3.4.1项目产品目标市场分析 . 23 3.4.2项目产品功能形态市场差异化分析 . 24 3.4.3项目产品市场差异化定位分析汇总 . 25 4 林融熙大厦项目设计方案论证 . 27 4.1项目概况 . 27 4.1.1项目功能定位 . 27 4.1.2建设内容及规模 . 27 4.2项 H 幵发建设条 件 . 28 4.2.1选址原则 . 28 4.2.2场址选择 . 29 4.3建设条件分析 . 29 4.3.1 D 然条件分柝
16、. 29 4.3.2基础设施条件分析 . 31 4.4项目规划设计方案设想 . 32 4.4.1项 H 设计指导思想与原则 . 32 4.4.2项目总平面布局分析 . 33 4.4.3项目道路系统论证 . 33 4.4.4项目道路形式及场地排水论证 . 33 4.4.5项目建筑平面设计表现论证 . 33 4.4.6项目建筑立面造型设计论证 . 33 4.4.7项目建筑剖面设想 . 34 4.4.8项目主要建筑用料、用法论证 . 34 4.5项目结构设计方案论证 . 34 4.5.1项目建筑用材料分析 . 34 4.5.2项目地基下层基础方案分析 . 35 4.5.3结构选型分析 . 35 5
17、项目经济可行性分析 . 36 5.1投资成本费用估算 . 36 5.1.1投资成本费用估算范围 . 36 IV :丨 :程硕丨 :，位论义 格林融熙大丨 M 违设项丨 :丨可行性研宂分祈 5.1.2编制依椐 . 36 5.1.3投资概算编制方法 . 36 5.1.4项目总投资概算 . 37 5.2资金筹措 . 37 5.3财务效益评价 . 38 5.3.1评价依据 . 38 5.3.2评价参数 . 38 5.3.3评价分析表汇总 . 38 5.4费用与效益 . 42 5.4.1展延期可行性估算 . 42 5.4.2财务评价指标 . 43 5.5项目财务分析 . 44 5.5.1格林融熙大厦盈利
18、能力分析 . 44 5.5.2财务生存能力分析 . 45 5.6不确定性分析 . 45 5.6.1敏感性分析 . 45 5.7评价结论 . 46 6 社会评价及风险分析 . 47 6.1社会评价 . 47 6.1.1主耍利益相关群体 . 47 6.1.2社会影响分析 . 48 6.1.3社会评价结论 . 48 6.2风险分析 . 48 6.2.1项目面临的主要风险因素 . 48 6.2.2风险程度分析 . 48 6.2.3防范和降低普通风险的措施 . 49 6.2.4防控资金断 裂风险的措施 . 50 7 52 7.1论文结论 . 52 7.2项目可行性建议 . 53 If . 54 参考文献
19、 . 55 V 丁程硕上学位论文 格林融熙火 建设项卜丨可行性研宂分析 1 绪论 1.1 论文 选题背景 1.1.1 项目背景 郑州经济技术开发区（以下简称经幵区）是河南省唯一的国家级经济开发区，郑州 市对外开放的窗口和重点产业园区，外资企业、工业企业和出口加工企业的聚散地。郑 州经开区成立于 1993 年 4 月，规划面积 12.49 平方公里， 2000 年 2 月被国务院批准为 国家级经济技术开发区， 2003 年、 2006年两次对周边村庄实行托管后，目前下辖三个 办事处 （ 26个行政村），规划控制面积 82.1 平方公里，常住人口 5.5 万人，产业工人及 其他从业人员近 10 万
20、人。在河南省实施的 “ 郑汴一体化 ” 发展战略中，经开区 处于郑州 市向东发展的桥头堡地位，通过多年的发展初步形成了以汽车及零部件制造、铝产品深 加工、装备制造、电子信息等为主导产业的新型工业园区。 按照经开区的发展规划， 2015年前基本完成区域内的拆迁，做到合村并城，争取用 四年时间解决村庄整体搬迁问题，增加经开区存量土地资源，为经开区储备后续发展空 间。围绕经开区有限的空间和土地资源进行资本运作和合理开发，建立一整套科学的运 作机制和管理体制，利用有限的土地资源，实现土地收益最大化。 格林融 熙国际 大度项 目位于郑州市东南部，是郑州经济开发区辖区， 格林融 熙国际 占 地面积 111
21、90 m2， 总建筑面积 61055 m2。 建筑高度为 99.9米，地下两层为停车场，层 高4.8米，地上 1-5层为大型金融中心、会议屮心等， 6-30层为 SOHO 式公寓，宜商、 宜住、宜投资。 53 140 m2平米户型，以两房为主。 该项目位于经开第七大街与航海路交叉口南。该项目的建设是河南安融房地产开发 有限公司进一步发展的关键项目之一，是改善周边人居环境、提高城市品味的重要载体， 也是城市商业特色的展示平台，对于城市发展和经开区商业氛围发展起到十分重要的作 用。因此，企业启动该项目的投资建设工作， 本文的宗旨是在分析项目周边市场的情况 下，对项目的可行性方案进行探讨。 1.2
22、国内外研究现状 1.2.1 可行性研宄在中国的发展状态 我国在建国后不久即开始学习苏联经验，对一些较大项目进行过技术经济论证，计 算过一些简单的静态指标。改革开放以来，我国引进了项目全面的可行性研究方法和理 论技术，为国家和地区领导人在决策过程中提供支持和分析依据。二十世纪九十年代初 期国家计划与发展规划委员会颁发了关于建设项目进行可行性研宄的管理试行办法 1 绪论 T 程硕士学位论文 将项目的可行性研宂审批作为一项基本的流程和项 目开工的前置条件纳入到项目的具 体审批管理中。其中建设项目经济评价方法与参数这本指导办法的两个版本系统地 体现了我国项目可行性研究的理论与方法。此后，用科学方法提供
23、的可行性研宄报告为 正确决策提供了可靠依据，对二十世纪九十年代中国改革开放加速过程中诸多项 _的落 地、开建和整个国民经济的增长起到了 M 耍的推动作用。 2001年 9月中国国际工程咨询公司在国家计划与发展规划委员会的指导下编写出 来了投资项目可行性研宄指南。该指南充分总结和分析了我国建国以来在项目管理 中和可行性分析研宂工作中的诸多成果和失败 的教训，在研宄分析西方特别是日本对于 项目可行性研究的工程实例之后，基于进入新世纪后我国的经济发展基础之上，对我国 后来的项目可行性管理作了大量的规范，为现阶段各类在建项 H 的可行性分析研究工作 奠定了较为坚实的基础。 与此基础之上，大垴学者和工程
24、管理工作者在项目的可行性分析研宄理论和实践的 各个层面的深化分析探索屮也作出了有效的努力。在拟建工程项目经济数据分析评价方 面，刘志辉出版的工程经济分析和决策评价，林风、许晓景、出版的建设项园经 济和社会评价两书，给广大的工程工作者详细的说明了在一个投资建设 项 H 管理中如 何进行社会影响评估和经济分析：并且，还有部分经济学家对在建项 H 的经济效益分析 函数给出了改进模型 (王玖兰， 1999)。在盈利分析预测估算方面，商涛 (1997)分析了项 H 定性盈利预估价的精度和 uj行性，从项目定性预估价的角度进一步分析，通过对在建 项 H 定性预估价和盈利预估方法的朮新核定，对项目定性预估价
25、栉度和可行性进行了探 讨。由此可见，在我国经济不断深化和改革的过程中项目可行性研宂将会越来越多的为 笹理者提供决策支持，并且将会从更加全面和微观的角度深化项 F1 可行性研究的分析预 测。 尽管可 行性研究近年来在我国各类建设项 H 屮得到了较为广泛的应用，对有效控制 投资、保证科学决策起到了很好的作用，但仍呰问题应引起高度的甫视。例如，评 估结论被领导和工程管理者仅仅视为项 n 获得备案的条件，可行性研宂 :作越来越不受 m 视；可行性研究报告和批复不能充分的约束项 H 的建设：项 H 可行性研究分析评佔过 程不规范；选用的指标和方法不够合理和科学。面对这一寧实，本项 H 在进行可行性研 宄
26、中会尽可能避免存在的问题并研宂其改进对策，以便更好地为企业投资决策服务。 1.2.2 可行性研宄的国外现状 1928年 5月，美国在开 发建设田纳西河流域的大型水利大坝时把项 H 的可行性研宂 列入到幵发管理程序之中，使之成为建设项 H 幵发的 _敢耍环节，为项 H 的顺利建成奠定 丫坚实的基础，在经济上保证了项 H 的运营可行性。 进入二十世纪八十年代，西方在制度经济学、博弈论、纳什均衡等理论的影响下， 2 T 程硕上学位论文 格林融熙大 建设项目可行忤研宂分析 社会各个学科开始与这些专业相融合，项目的可行性研宄亦不例外。项目可行性研究分 析的基础概念、基本方法和实践应用在上述理论的支撑下幵
27、始开枝散叶。在这个吋期， 大部分学者紧跟时代潮流，详细分析了项目可 行性研究分析的不确定性和项 H 运营的风 险，这些深化研究使得可行性分析研宄逻辑体系更为完善。如 1987年美国 A乔伊科奇、 D_R 汉森、 L达克斯著的多目标决策分析及其在工程和经济中的应用 ， GeorgeWu 和几chardGonzalez 的不确定因素下非线性权值的决策， B*Mulholland 和 Christian 的对项目建设期的风险评估、 R bertT*Cheme 和 TerenceReilly 的相关事物的风险 决策分析、DeleCooPer 和 ChrisChapman 的大型项目的风险分析一模 型、
28、方法与案 例等。除此之外，部分学者选择从更为实际的角度对投资项目可行性研究的结论的合 理性进行论证，特别是在探讨项目利润收益的层面。如 JameSESmith 发表了对利润评 价的确定性分析，GraigR.Fox 和 AlnosTrersky 发表了不确定因素下的基本收益。 此外，在结果模拟和结论预测方面，项目可行性研究技术也得到了细化，如 Mqkidaks 和 Wevenc.Eheelwright 合著的预测方法和预测结论应用，全面的概括了建设项目结 果模拟和结论预测的相关技术并对这些技术进行了合理的评 价。在项目管理者对投资决 策的模拟和分析层面， Myer 在八十年代中期对 RealOP
29、tions 方法进行了更为细致的描 述， Saaty 于九十年代初期创造性的演算出了对于数个项目目标同时存在时可以进行决 策模拟的 AHP 法等。同时，在制度经济学、博弈论、纳什均衡等理论影响可行性研宄 方法和技术的过程中，可行性研究方法和技术也在不断地影响社会中除去建设之外的其 他专业领域。如在不动产投资信托领域的 REIT 不动产投资信托务实一书中就大量 运用了项目可行性研宄的理论和技术。在公共产品投资生产领域的公共项 S 投资的经 济效果和公益事业的投资评价与展望等专著中可行性研宄的结果模拟和结论预测 方面的计算模型就有大范围的引用。 总之，由于我国工程项目管理的研宄开始较晚，虽然不少学
30、者和专家对管理理论进 行了探讨，对管理的思想和做法进行了创新，但是对于能够有效、全面地指导实际的管 理工作还存在一些距离。同时，随着建筑市场竞争的日益激烈和业主要求的不断提高， 开发企业迫切需要有一个科学高效的管理体系对工程项目的成本目标实行系统的、全面 的、现代化的管理，从而顺利达到完成项目开发并臝利的目的。本论文将针对以上问题 展开研究，力图 在实践的基础上，对我国工程项目管理的理论、方法等提出建设性的意 见，为解决经济分析中存在的问题，以及我国开发企业更有竞争力的开发相关地产项目 提供参考和帮助。 3 I 结论 .T 程硕丄 学位论 i 1.3 论文研宄内容与论文结构 1.3.1研宄内容
31、 论文在分析工程项目可行性研究管理理论的基础上，运用项目管理理论、控制理论、 制度经济学理论等理论基础，建立工程项 EI 可行性研究管理体系，明确该体系的构成要 素和运行原则，并从动态的角度研究工程项 H 可行性研究管理体系的运行过程；通过工 程项目经济分析的信息化对比分析 ，提出该项 IT 可行性管理有待解决的问题：最后，通 过对格林融熙大厦工程项目可行性研宄的实证分析，从建设项目可行性研究工作的管理 理念的构建、制度安排、组织结构以及控制手段等方面为改进建设项可行性研究工作、 提升建设项目经济效益结果模拟和结论预测的准确度、保证建设项 H 可行性分析研宂管 理架构的有效运行，提供更加严谨的
32、理论和逻辑支撑。 1.3.2研宄方法 1、 理论分析与实证研究相结合。本论文将运用工程建设项目可行性分析管理的基 本方法与技术，结合 H 前房地产与市政基础行业建设的实际情况，建立建设工程项 H 可 行性 研宄分析管理的理论架构、方法技术和操作说明。并根据实证分析，提出实现 X 程 项闭可行性研究管理体系有效运行的制度措施和组织保证。 2、 规范研究与对比分析相结合。对我国传统的可行性管理和现代可行性管理进行 界宙和对比，提出现代工程项 F1可行忡 .研究管理的概念，进 -步明确在项 H 逑设管理前 期的决策过程屮的关键环节。 3、 定性分析与定 M 分析相结合。在工程项 H 可行性管理体系运
33、行过程实证研究屮， 特別是在进行成本控制和核箅时，耍从宏观上把控项 H 的总成本数据，从会计、决算等 微观环节对详细数据进行合理的分析，才能找到 设好的可行性管理方法，从而达到指导 Kf 行性管理的工作顺利完成的 H 的。 4、 市场预测法。市场预测的方法一般分为定笊预测和定性预测两火类。边性预测 足根据掌握的信息资料，凭借专家个人和群体的经验和知识，运用 定的方法，对市场 米来的趋势、规律和状态做出质的判断和描述。定性预测较为常用的类推预测法、专家 会议法、德尔菲法等。其核心都是根据专家个人的经验、符慧和能力进行判断。定世预 测是根据市场历史和现在统计数据资料，选择或建立合理的数据模型，分析研究其发展 变化的规律并对未来做出预测，包括因果预测、延伸预测和 其他预测方法。 1.3.3论文结构 4 论文结构如下： 论文共由 7个章节组成，主耍内轉及结构安排如下： 第 1章，绪论，介绍课题的背贵来