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1、鸿业又一城鸿业又一城2016年营销策略方案报告年营销策略方案报告提交部门：鸿业又一城营销中心提交部门：鸿业又一城营销中心1一、蒙城县一、蒙城县房地产市场浅述房地产市场浅述二、鸿业又一城项目浅述二、鸿业又一城项目浅述三、三、2016又一城营销建议（草拟）又一城营销建议（草拟）四、四、2016年房产市场预估（未定）年房产市场预估（未定）ContentsContents2一、蒙城县一、蒙城县房地产市场浅述房地产市场浅述2015 -2016春节市场是房产市场的一个“开端”也是一个“结尾”，最能体现出一年来房产市场的发展与变迁重点问题重点分析重点问题重点分析3南南华华路路嵇嵇康康路路逍逍遥遥路路庄庄子子
2、大大道道张张庄庄路路仁和路仁和路永兴路永兴路濮水路濮水路盛世盛世漆园漆园盛世盛世漆园漆园宝业梦蝶绿苑宝业梦蝶绿苑至尊至尊尚城尚城政通路政通路名邦名邦中央中央公馆公馆鸿业又鸿业又一城一城蒙城房地产市场分布图蒙城房地产市场分布图紫金豪庭紫金豪庭研究对手研究对手：知己知彼，百战不殆知己知彼，百战不殆状状元元府府鲲鲲鹏鹏学学苑苑宝业逍遥绿苑宝业逍遥绿苑新一中新一中新六中新六中4蒙城房地产市场基本概述蒙城房地产市场基本概述蒙城房地产市场基本概述蒙城房地产市场基本概述 2015年春节，蒙城房产市场在售主力项目年春节，蒙城房产市场在售主力项目6家，具体包括家，具体包括宝业宝业梦蝶绿苑、梦蝶绿苑、至尊至尊尚城
3、、尚城、盛世盛世漆园漆园、名邦名邦中央公馆、鸿业中央公馆、鸿业又一城又一城、紫金紫金豪庭，总计豪庭，总计849套的销售额，又一城占比套的销售额，又一城占比4.7%；（备注：天御一品、九溪恒辰（备注：天御一品、九溪恒辰2项目主要以高档商品房为项目重点，华侨城、龙盛首府、皇项目主要以高档商品房为项目重点，华侨城、龙盛首府、皇家花园、御景华庭、清华园家花园、御景华庭、清华园5家临近尾盘或接近清盘）家临近尾盘或接近清盘）市场销售数据市场销售数据抓抓主要主要矛盾，凸显矛盾，凸显重点重点问题问题5蒙城房地产市场基本概述蒙城房地产市场基本概述蒙城房地产市场基本概述蒙城房地产市场基本概述 2016年，蒙城房产
4、市场在售项目在原来年，蒙城房产市场在售项目在原来6大盘的基础上新增大盘的基础上新增2家，分别为龙胜状元府、民家，分别为龙胜状元府、民和鲲鹏学苑，春节期间，蒙城房产市场总计实现了约和鲲鹏学苑，春节期间，蒙城房产市场总计实现了约1370套的销售额，较套的销售额，较15年有明显的增年有明显的增幅，大约增长幅，大约增长61.3%，市场较，市场较2015年有明显的回暖，盛世漆园成为该期销冠，又一城占比年有明显的回暖，盛世漆园成为该期销冠，又一城占比9.2%；市场销售数据市场销售数据春节后销量较春节有所下滑，但市场持续较热春节后销量较春节有所下滑，但市场持续较热竞品竞品销量销量63-4月份销量对比月份销量
5、对比4月份销量相比较3月份持续上涨，鲲鹏学苑370是春节以及3月份认筹数量7市场小结市场小结 2016年，蒙城房产市场（主要竞品）平均成交价在年，蒙城房产市场（主要竞品）平均成交价在（4300-4700）元）元/浮动，较浮动，较2015年成交均价年成交均价（4100-4500）元）元/略有增幅，平均增幅约略有增幅，平均增幅约（200-300）元）元/，其中包括龙胜其中包括龙胜状元府状元府6300元元/以及民和鲲鹏学苑以及民和鲲鹏学苑4800元元/的入市整体抬升了市场成交均价，此外，大的入市整体抬升了市场成交均价，此外，大量多层花园洋房的入市也在一定程度上提升了整体的均价；量多层花园洋房的入市也
6、在一定程度上提升了整体的均价；2016年，蒙城房产市场更多的货源即将入市，其中主要包括年，蒙城房产市场更多的货源即将入市，其中主要包括名邦名邦中央公馆二期货源约中央公馆二期货源约1100套，套，民和民和鲲鹏学苑约鲲鹏学苑约700套，套，状元府状元府约约1100套（已推套（已推360套），至尊尚城剩余套），至尊尚城剩余100套不套不到，到，盛世漆园盛世漆园剩余剩余3000余套，余套，紫金豪庭紫金豪庭剩余约剩余约700余套，加上余套，加上又一城又一城项目，蒙城市场剩余未项目，蒙城市场剩余未售房源约售房源约8000套，根据各楼盘前期推货进度分析，预计套，根据各楼盘前期推货进度分析，预计2016年入市
7、货量约在总货量的年入市货量约在总货量的60%左右，计约有左右，计约有5000余套房源可能入市；（余套房源可能入市；（市场回暖明显的情况下不排除加速推货的可能，同市场回暖明显的情况下不排除加速推货的可能，同时不包括新地块推盘时不包括新地块推盘）价格价格货量货量通过节点对比找出市场规律通过节点对比找出市场规律8客户的着眼点价价 格格能不能买的起？能不能买的起？买了值不值？买了值不值？货货 量量可选择空间？可选择空间？小区的规模？小区的规模？根根 本本多角度、深层次考量多角度、深层次考量是否宜居？是否宜居？市场市场市场、开发商市场、开发商9几个需要解答的问题？几个需要解答的问题？2016年的市场会越
8、来越好吗？房产刚需客户是越来越多还是越来越少？年的市场会越来越好吗？房产刚需客户是越来越多还是越来越少？不完善的团队机制去应对变换莫测的市场真的可以么？不完善的团队机制去应对变换莫测的市场真的可以么？不去做营销推广，单纯的坐销模式真的适应市场竞争么？不去做营销推广，单纯的坐销模式真的适应市场竞争么？不重视一线营销人员的激励真的可以么？不重视一线营销人员的激励真的可以么？市场竞争机制下不参与全方位的市场角逐真的有利么？市场竞争机制下不参与全方位的市场角逐真的有利么？101616年销量较年销量较1515年增长年增长61.361.3%哪些因素促进房产市场的升温？哪些因素促进房产市场的升温？哪些因素促
9、进房产市场的升温？哪些因素促进房产市场的升温？认知范围内的因素考究认知范围内的因素考究111 1 1 1经济背景经济背景1.地区生产总值地区生产总值2015年度全县地区生产总值（）年度全县地区生产总值（）216.7亿元，同比增长亿元，同比增长8.8%，增幅在全，增幅在全市县区中第一，比全国平均水平高市县区中第一，比全国平均水平高1.9个百分点，比全省平均水平高个百分点，比全省平均水平高0.1个百分点。个百分点。2.规模以上工业生产情况规模以上工业生产情况全县规模以上工业企业累计完成增加值全县规模以上工业企业累计完成增加值48.3亿元，比去年同期增加亿元，比去年同期增加10.1%，增幅，增幅位居
10、全市第三。位居全市第三。3.固定资产投资固定资产投资全县共完成固定资产投资全县共完成固定资产投资177亿元，同比增长亿元，同比增长16.9%，增幅全市第三。，增幅全市第三。房地产投资下降趋势减缓，房地产投资下降趋势减缓，1-12月份全县累计完成房地产开发投资月份全县累计完成房地产开发投资40.7亿元，亿元，同比下降同比下降17.5%，比前，比前11个月的下降幅度有所减少。个月的下降幅度有所减少。4.财政和金融财政和金融2015年，全县实现财政收入年，全县实现财政收入21.7亿元，同比增长亿元，同比增长8.0%，增幅位居全市第三。，增幅位居全市第三。经济基础决定上层建筑经济基础决定上层建筑12经
11、济增长了，生活水平提高，居民口袋里的钱多了，经济增长了，生活水平提高，居民口袋里的钱多了，对生活水平的要求与服务也相应的提高了，改善居住对生活水平的要求与服务也相应的提高了，改善居住环境，加之政府的宏观调控，供求关系发生变化环境，加之政府的宏观调控，供求关系发生变化132 2 2 2宏观背景宏观背景1.降利息降利息据统计，据统计，2015年年央行降息次数已多达央行降息次数已多达6次，也就是说，今年平均两个月降息一次，次，也就是说，今年平均两个月降息一次，贷款基准利率由年初的贷款基准利率由年初的 6.15%，降到了目前的，降到了目前的4.9%，下降幅度高达，下降幅度高达25.5%，商，商业房贷利
12、率已是近十年来的最低水平；业房贷利率已是近十年来的最低水平；2.降首付降首付对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。3.降门槛降门槛全县共完成固定资产投资全县共完成固定资产投资177亿元，同比增长亿元，同比增长16.9%，增幅全市第三
13、。，增幅全市第三。房地产投资下降趋势减缓，房地产投资下降趋势减缓，1-12月份全县累计完成房地产开发投资月份全县累计完成房地产开发投资40.7亿元，亿元，同比下降同比下降17.5%，比前，比前11个月的下降幅度有所减少。个月的下降幅度有所减少。4.解限人口解限人口2015年全面放开二胎政策，极大的刺激了消费市场；年全面放开二胎政策，极大的刺激了消费市场；政府无形的手持续推动政府无形的手持续推动14利率降低、购房成本下降，利率降低、购房成本下降，人口增加，市场需求加大人口增加，市场需求加大以政策促发展以政策促发展有钱买房，没钱空想有钱买房，没钱空想美美国国老老太太太太与与中中国国老老太太太太的的
14、故故事事？消费理念不同消费理念不同153 3 3 3虚拟实物，增强消费者购买信心虚拟实物，增强消费者购买信心随着随着“虚拟实物安置购房券虚拟实物安置购房券”政策的新出台，大量潜在消费者的政策的新出台，大量潜在消费者的口袋口袋比以前更加比以前更加充实充实了，消费了，消费信心增强信心增强了，拆迁户集群效应大，该政策的出台必将掀起蒙城房产了，拆迁户集群效应大，该政策的出台必将掀起蒙城房产交易市场交易市场“团购浪潮团购浪潮”如，朋友集群购房，老带新等；如，朋友集群购房，老带新等；拆拆旧房换新房旧房换新房7月份月份16又一城项目又一城项目2016年春节实现总销售年春节实现总销售127套的销售任务，占市场
15、总额的套的销售任务，占市场总额的9.2%，较较2015年春节年春节40套占比套占比4.7%有大幅度的增长，同比增幅约有大幅度的增长，同比增幅约217%；微观因素微观因素鸿业又一城鸿业又一城2016年前实现年前实现16#、8#、11#总计总计3栋推售工作，累计推售房源栋推售工作，累计推售房源180套，套，并于并于2016年底正式交付，极大的丰富了又年底正式交付，极大的丰富了又一城项目的产品种类与数量，增加了客户选一城项目的产品种类与数量，增加了客户选择的空间；择的空间；1、房源推售、房源推售17为配合春节期间的销售任务，鸿业又一城为配合春节期间的销售任务，鸿业又一城2016年前在如下户外推广形式
16、：广告车、户年前在如下户外推广形式：广告车、户外视频广告、外场宣传；一定程度上增强了外视频广告、外场宣传；一定程度上增强了项目的曝光度，增加了客户的认知；项目的曝光度，增加了客户的认知；2、年前推广、年前推广1月月31日，鸿业又一城新营销中心正式对外日，鸿业又一城新营销中心正式对外开放，结合当日现场活动的开展，极大的增开放，结合当日现场活动的开展，极大的增强了客户对又一城项目的地理认知度，提升强了客户对又一城项目的地理认知度，提升了客户现场接待的热情与其它服务；了客户现场接待的热情与其它服务；3、营销中心、营销中心2015年，通过渠道招聘，鸿业又一城一定程年，通过渠道招聘，鸿业又一城一定程度上
17、壮大了销售团队，提升了团队的整体素质度上壮大了销售团队，提升了团队的整体素质与服务水平，并且一定程度上强化了竞争意识；与服务水平，并且一定程度上强化了竞争意识；4、团队优势、团队优势182015年春节的房产市场与年春节的房产市场与2014年的国家调控政策、春节期间的房产市场背景、年的国家调控政策、春节期间的房产市场背景、各大房产开发商的营销手段、政策、推广有关，与此相同，各大房产开发商的营销手段、政策、推广有关，与此相同，2016年春节期间的年春节期间的房产市场与房产市场与2015年的因素相似；年的因素相似；小小 结结客观客观主观主观国家利率政策国家利率政策公积金政策公积金政策政府拆迁工作政府
18、拆迁工作经济发展形势经济发展形势推广形式推广形式宣传手段宣传手段活动类型活动类型销售管理销售管理其它辅助因素其它辅助因素销售团队销售团队营销的关键是：产品和服务19将欲取之、必先予之将欲取之、必先予之 房产交易对于任何一个家庭的重要性不言而喻，选择正确，终身受益，房产交易对于任何一个家庭的重要性不言而喻，选择正确，终身受益，误入歧途，伤及一生；营销促销手段五花八门，市场推广形式层出不穷，误入歧途，伤及一生；营销促销手段五花八门，市场推广形式层出不穷，外场经纪人、圈层营销等等，都不过是实现销售的一种手段，而对成交起外场经纪人、圈层营销等等，都不过是实现销售的一种手段，而对成交起根本性作用的除了客
19、户的需求外，就是企业的信誉与口碑；根本性作用的除了客户的需求外，就是企业的信誉与口碑；企业要保证房屋质量的同时，内在的项目形象（工程、营销、物业等）企业要保证房屋质量的同时，内在的项目形象（工程、营销、物业等）外在的推广、宣传都起着重要的影响；外在的推广、宣传都起着重要的影响；20二、鸿业又一城项目浅述二、鸿业又一城项目浅述实事求是，认识自身实事求是，认识自身优势劣势21鸿业又一城鸟瞰图鸿业又一城鸟瞰图22区区 位位项目位居城市主干道庄子大道与政通路交汇处，占地将近10万方，总建筑面积23万方。鸿业地产，善待每一寸土地，营造美丽城市，植根蒙城十年，造福千万家庭。未来之上又一城，23万平米幸福生
20、活城，开启中心生活新篇章。鸿业又一城，璀璨明珠，照亮一座城！新老城区交汇，蒙城第一家，城南东区稀缺土地资源；优势过渡区域，容易造成选择困难症劣势不上不下从消费者的购房选择就可以看出消费者对项目区位的认知稀缺性23交交 通通项目位居城市主干道庄子大道与政通路交汇处，四通八达，公交2/3/7/9路四周环绕，潜在交通优势明显，出行方便；交通优势明显，畅通无阻优势目前仍处于开发阶段，人流量较 少，人口密度低劣势四通八达没 人合肥滨湖新区以社会关系存在为主体的人是社会的主体24教教 育育 仁和路附小、新六中学区，自建9班制公立幼儿园，一站式教育体系，畅想成材式体系方便就近入学，保障资源共享优势该资源属于
21、普遍式资源，优势不明显劣势共 有共 有新附小+新六中对孩子的关爱永远都是第一位的25商商 业业 17000平米风情商业街，棋蒙泊商业中心，集购物购物、休闲、餐饮、娱乐等功能于一体，满足生活全方位需求。完善小区配套，丰富物业生活优势开发滞后，业态发展综合性不强，搭配不合理，对小区住宅的影响力较弱劣势服务小区、丰富配套、便民生活4S店郊区分布26周周 边边 项目周边成熟小区相对密集，主要有庄周小区、美润兰庭、六里小区、金蝉小区等，易于形成成熟小区集群效应，达成资源的共享；初衷目标初衷目标该特性属于又一城独有，暂无复制优势小区之间的围墙，一定程度上阻碍了相互间的共享，且因其是政府安置房，相关配套不齐
22、全劣势独 有购物、菜市场有形的墙、无形的墙27劣势作为项目优势资源配套的徽博大厦，因其开发问题，现已成为影响又一城项目发展的最大配套阻力：客户认知不强；鸿业品牌价值缺失；商业难以带动；安全隐患；优势荡然无存徽博大厦徽博大厦 地标性建筑徽博大厦-又一城市场+行业三人言成虎28新六中高中部规划在项目东侧新六中高中部规划在项目东侧教育教育后张路后张路政通路政通路129.19亩土地亩土地优势进一步丰富了项目的教育资源项目的人气可能会出现爆棚充分体现政府的政策支持，稳定消费者信心，销售额会猛增劣势处于规划招标期，无法进行信息输出；资源共享，切忌盲目性29工工 程程 项目外围围挡作业已完成，项目的外观形象
23、得到一定程度上的改善劣势优势项目地块一分为四，工程区与其他分区分离性不强，增加了工程内地的曝光度迟缓的工程作业带来最恶劣的影响就是打击了消费者的积极性名邦中央公馆龙胜状元府见到的才是真实的，三人言成虎30一期一期7月底月底整体交房整体交房二期在建二期在建鲲鹏湖公园鲲鹏湖公园31营营 销销 推广推广县城推广县城推广=0乡镇推广乡镇推广=0线上媒体线上媒体=0线下媒体线下媒体=0活动活动案场活动案场活动=0外场活动外场活动=0团队团队营销经理营销经理 欠缺欠缺设计人员设计人员 欠缺欠缺销售人员销售人员 欠缺欠缺“蛇无头不行蛇无头不行”，团队建设是做好营销的基础团队建设是做好营销的基础，没有一个相对
24、完善的组织框架机构，没有一个相对完善的组织框架机构，人员之间、部门之间职能分工不明确，互相干涉，甚至人员之间、部门之间职能分工不明确，互相干涉，甚至相互掣肘相互掣肘，最终会造成人力资，最终会造成人力资源、物力资源、财力资源的浪费；源、物力资源、财力资源的浪费；.加推前形式严峻术术业业有有专专攻攻基层的核心：权责明确，做好分工，切忌大包大揽营销主管营销主管 欠缺欠缺营销人员的激励营销人员的激励32完善团队机制，最大限度的解放一线人员参考参考33酒香也怕巷子深重视社会舆论的力量重视社会舆论的力量34营销经理营销经理火车跑得快，全靠车头带注意注意决策层决策层与执行与执行基层基层的区别的区别工欲善其事
25、，必先利其器工欲善其事，必先利其器营销经理营销经理营销主管营销主管策划设计策划设计置业顾问置业顾问案场团队案场团队拓客团队拓客团队营销经理营销经理推广团队推广团队其它辅助其它辅助运用自身的经验及所学，运用自身的经验及所学，结合实际，结合实际，因地制宜的操因地制宜的操作项目的营销发展、作项目的营销发展、制定目标、制定目标、并对接下属执行部门，并对接下属执行部门，对上层负责；承上启下对上层负责；承上启下大脑与灵魂大脑与灵魂 35综合分析综合分析 鸿业又一城项目无论从区位、交通、教育、商业等角度考虑，都有着其独特的优势资源，但同时也有其短板；项目地块一分为四：又一城、幼儿园、招商局、徽博大厦，造成项
26、目整体布局上的缺失以及优势地段的价值损失，还有后来徽博大厦带来的恶劣影响；自又一城项目2014年11月底开盘至今1年半的时间，项目累计推售11栋房源，合计756套，工程进度缓慢，尤其步入2016年，市场大好的情况下，房源加推跟不上销售进度，导致项目已基本无房源推售，时间成本相对而言有所提高，且随着时间的推移，项目的价值在逐步被压缩36涨价问题？二期多层产品一定程度上提升了整体均价，现成交价4200左右，基准市场水平；37状元府由于其特殊的地理区位由于其特殊的地理区位整体抬升了蒙城房产市场整体抬升了蒙城房产市场成交均价，但其营销工作、成交均价，但其营销工作、营销团队、工程进展以及营销团队、工程进
27、展以及口碑都是一种无形的资产口碑都是一种无形的资产新附小新六中38东区东区西区西区优劣分析优劣分析优势优势项目紧靠老城区，地理位置优越，客户认知度高；属于新推项目，价格较低；位于家乐福商圈内，商业化程度较高；毗邻第三人民医院；劣势劣势项目交通不便，项目主入口道路仍未完成施工作业，大量老房的存在严重制约着项目的发展；项目周边形象较差，影响项目的整体美观；最低成交价2999元/平方米39房产项目的价格不是单纯的依靠市场决定的，市场价房产项目的价格不是单纯的依靠市场决定的，市场价格提升的因素很多，刚需增加、产品类型发生变化等格提升的因素很多，刚需增加、产品类型发生变化等都会引起一段时期内价格的上浮，
28、但同时不能忽视营都会引起一段时期内价格的上浮，但同时不能忽视营销的作用，大量的推广作业以及活动支撑是项目价格销的作用，大量的推广作业以及活动支撑是项目价格浮动的资本，没有长期的营销工作，价格的情意变动浮动的资本，没有长期的营销工作，价格的情意变动或许会适得其反；或许会适得其反；小结小结小结小结谁来买单谁来买单机会成本时间成本40三、三、2016又一城营销建议（草拟）又一城营销建议（草拟）4142营营 销销活活 动动推推 广广大脑大脑四肢四肢五官五官市场机制下，做好营销是项目的根本所在，人员是基础，推广、活动不可或缺市场机制下，做好营销是项目的根本所在，人员是基础，推广、活动不可或缺想想做做说说
29、43-营销建议营销建议-推广建议推广建议-包装建议包装建议-团队建议团队建议营销中心营销中心44营销建议营销建议结合项目目前实际情况，实行以结合项目目前实际情况，实行以在侧重推广，到客户中去在侧重推广，到客户中去的营销手段，特殊节点使用的营销手段，特殊节点使用特殊方式进行项目推广，如即将到来的特殊方式进行项目推广，如即将到来的农忙与奥运会农忙与奥运会，利用新时期房产热销旺季吸引，利用新时期房产热销旺季吸引客户，储备客户资源，力争取得新房源加推后的销售业绩顺利增长；客户，储备客户资源，力争取得新房源加推后的销售业绩顺利增长；在工程进展、营销准备充足的情况下，尽快进行新房源的在工程进展、营销准备充
30、足的情况下，尽快进行新房源的蓄客蓄客工作，努力为加推工作工作，努力为加推工作蓄势，暂定蓄势，暂定10月月1日开始陆续进行新房源推售日开始陆续进行新房源推售（具体时间可根据市场及客户状况进行（具体时间可根据市场及客户状况进行及时调整，调整需慎重）；及时调整，调整需慎重）；团队准备团队准备工程进度工程进度推广宣传推广宣传2016年年10月月-2017年，实现年，实现936套房源推售计划，推售面积套房源推售计划，推售面积10万万方，尽力实现公司约方，尽力实现公司约5亿亿元的销售元的销售业绩业绩45活动活动推广建议推广建议 制造新制造新闻闻 改变态改变态度度 实现销实现销售售 动之以情动之以情 晓之以
31、理晓之以理 攻之以心攻之以心 诱之以利诱之以利吸引力吸引力 关联度关联度 可信度可信度 操作力操作力 传播力传播力五大方针五大方针十六字诀十六字诀活动目标活动目标46活动活动推广建议推广建议制造新闻制造新闻在激烈的市场竞争中，当项目缺乏市场认知度、客户较少了解项目或不以项目为首选（或靠前）项目时，通过制造新闻事件以扩大项目知名度知名度，提高项目形象，又称事件营销，如至尊尚城暑期推行的关爱清洁工活动（赠送西瓜）；改变态度改变态度市场是变幻莫测的，当市场环境发生变化（如政策、竞品、消费群体转移），项目需要审时度势调整计划，积累客户，并使客户改变态度，从而对项目产生偏好，打造项目美誉度美誉度。尤其是
32、项目相对存在缺陷不足的，需要通过活动解决现场人气不足，消除客户抗性，增强项目吸引力等。加强与消费者的沟通，做消费者想做的事，聊消费者想聊的事，寻找一个共同的话题47活动活动推广建议推广建议实现销售实现销售建立知名度知名度、美誉度美誉度，最终的目的就是为了达成销售，项目积累一批意向客户就要开始消化，最终实现成交，为了避免客户流失，要根据项目实际情况，在重大销售节点、周末暖场进行活动营销，将客户的集中邀约，逐步消化，避免客户不必要的流失，“抛砖引玉”，花小钱办大事花小钱办大事，推动目标客户的购买决策信心，拉动潜在客户的购买信心，促进成交。营销应该是一个活的自由体，而不是一个被动的傀儡48推广建议推
33、广建议线上线上电视广告电视广告电视广告是一种动态演示性媒体广电视广告是一种动态演示性媒体广告，穿透力强、到达率高，可在短告，穿透力强、到达率高，可在短期内速度得到普及，同时具有期内速度得到普及，同时具有“强强制性制性”，与日常生活分不开，可在，与日常生活分不开，可在特殊节点内进行短期宣传（节省成特殊节点内进行短期宣传（节省成本），无论是本），无论是户外视频广告户外视频广告还是还是滚滚动字幕动字幕宣传都是一种重要的途径；宣传都是一种重要的途径；49推广建议推广建议线上线上电台广告电台广告在信息化与智能化逐渐普及的情况在信息化与智能化逐渐普及的情况下，电台广告的作用已逐渐为电视、下，电台广告的作用
34、已逐渐为电视、网络、通讯逐渐取代，但是在特定网络、通讯逐渐取代，但是在特定的时间、特定的地点内，其作用不的时间、特定的地点内，其作用不可替代，例如年关、元旦等团圆时可替代，例如年关、元旦等团圆时节，人流量大的场所，进行电台广节，人流量大的场所，进行电台广播可直接起到针对性作用；相比电播可直接起到针对性作用；相比电视广阔的普及度，电台的针对性优视广阔的普及度，电台的针对性优势不可忽略；如新时期移动电台势不可忽略；如新时期移动电台-“广告车广告车”50推广建议推广建议线下线下户外大牌户外大牌户外大牌是房产市场长期有效的视户外大牌是房产市场长期有效的视界推广形式之一，相比网络媒体广界推广形式之一，相
35、比网络媒体广告，其长期性与持久性较强，对于告，其长期性与持久性较强，对于品牌形象的树立，客户对品牌记忆品牌形象的树立，客户对品牌记忆力的增强、以及项目营销策略的推力的增强、以及项目营销策略的推广都起着不可或缺的推介作用；广都起着不可或缺的推介作用；51推广建议推广建议线下线下条幅广告条幅广告条幅广告普及度广，区域选择针对条幅广告普及度广，区域选择针对性强，投入小，宣传效果显著，可性强，投入小，宣传效果显著，可在特殊的推广节点内进行指定范围在特殊的推广节点内进行指定范围内的普及，执行时间短，推广效用内的普及，执行时间短，推广效用久，针对项目指定的客户群居地、久，针对项目指定的客户群居地、活动场所
36、进行条幅普及，可以起到活动场所进行条幅普及，可以起到立杆见影的效果，对于项目的品牌立杆见影的效果，对于项目的品牌推广、信息推广也是不可或缺的；推广、信息推广也是不可或缺的；52推广建议推广建议线下线下广告植入广告植入在当今社会商业化与信息化高度普在当今社会商业化与信息化高度普及的情况下，广告推广无孔不入，及的情况下，广告推广无孔不入，天下熙熙皆为利兮，进行资源的整天下熙熙皆为利兮，进行资源的整合互动，实现行业资源内互补，是合互动，实现行业资源内互补，是行业内的共同追求，以广告植入形行业内的共同追求，以广告植入形式的项目推广时对媒体及户外推广式的项目推广时对媒体及户外推广的一种补充，如：宾馆、电
37、影院、的一种补充，如：宾馆、电影院、商超、公交、长途大巴等人流密集商超、公交、长途大巴等人流密集场所或集散地；场所或集散地；53推广建议推广建议自媒体自媒体微信平台微信平台微信是信息化与智能化的产物，微微信是信息化与智能化的产物，微信的普及度已远远超过信的普及度已远远超过QQ、微博、微博等媒介，微信传播具有等媒介，微信传播具有快速、可靠、快速、可靠、及时及时等优点，有交流就有推广，项等优点，有交流就有推广，项目构造微信平台进行推广有利于实目构造微信平台进行推广有利于实现网络平台上的推广，在三四线城现网络平台上的推广，在三四线城市，这种推广远比网络推广市，这种推广远比网络推广成本低成本低、效果显
38、著效果显著；项目独有的微信平台、仅做推广使用项目独有的微信平台、仅做推广使用54推广建议推广建议拓客拓客以策略为出发点以策略为出发点：客户地图确定拓客的方向和对象，销售目标决定直销的目标，进而决定拓客直销的广度和深度。以执行为根本点以执行为根本点：拓客直销的效果取决于执行团队在细节上的把控，“人”是最为核心的成功因素。策略策略客户地图确定范围客户地图确定范围踩点市调选择阵地踩点市调选择阵地落实资源，确定阵落实资源，确定阵地及对应拓客形式地及对应拓客形式人员需求人员需求物料需求物料需求费用预算费用预算人员招募人员招募人员培训人员培训人员分工人员分工直销目标直销目标物料到位物料到位执行执行考核奖惩
39、考核奖惩效果评估效果评估优化调整优化调整督导巡查督导巡查应急处理应急处理当今形势下最直接、最常规的宣传手段当今形势下最直接、最常规的宣传手段55团队建议团队建议合理的岗位上安排正确的人，智能精细化合理的岗位上安排正确的人，智能精细化，充分释放空间与时间，解放思，充分释放空间与时间，解放思想与劳动力，做到想与劳动力，做到实事求是实事求是，深层次做好本职工作而不是多层次全方位的施压；，深层次做好本职工作而不是多层次全方位的施压；做好自身的团队建设才是一切行动的根本，否则暴风雨来了如何面对？太阳出来了如做好自身的团队建设才是一切行动的根本，否则暴风雨来了如何面对？太阳出来了如何成长？何成长？包装建议
40、包装建议不仅仅是工地，不仅仅是工地，营销中心营销中心也要提升亮点，始终保持焕然一新的感觉，处处是推广，处也要提升亮点，始终保持焕然一新的感觉，处处是推广，处处是宣传；推广要有重点，宣传要有亮点；处是宣传；推广要有重点，宣传要有亮点；谁来挑大梁？谁来挑大梁？56四、四、2016年房产市场预估年房产市场预估571 1 1 1横向政策继续加深横向政策继续加深根根据据近年来，国家宏观调控政策的不断丰富，为进一步刺激房产市场，加快欠发近年来，国家宏观调控政策的不断丰富，为进一步刺激房产市场，加快欠发达、欠发展地区的城市化进程，初步预测，达、欠发展地区的城市化进程，初步预测，2016年，国家宏观将进一步加
41、强，年，国家宏观将进一步加强，具体表现为：具体表现为：降利率、降首付降利率、降首付等；等；2 2 2 2纵向政策继续扩宽纵向政策继续扩宽2015年，政府推行年，政府推行公积金购房公积金购房的异的异地办理，降低了购房的门槛，新实施地办理，降低了购房的门槛，新实施二套房优惠政策，预计二套房优惠政策，预计2016年会在年会在原有横向政策的基础上继续推行新的原有横向政策的基础上继续推行新的购房政策，具体不详，（可围绕解限购房政策，具体不详，（可围绕解限人口）；人口）；583 3 3 3城市化进程继续深化城市化进程继续深化根根据据国家发展规划，县级行政区域将加快城市化发展进程，政府将大力扶持城区国家发展
42、规划，县级行政区域将加快城市化发展进程，政府将大力扶持城区改造、新农村建设等相关工作，据了解，改造、新农村建设等相关工作，据了解，2016年，蒙城县将有年，蒙城县将有160万平米万平米的拆的拆迁工作，其中迁工作，其中50%以上以上将用于货币安置，将用于货币安置，农民农民购房简化手续、购房简化手续、大专及以上毕业生大专及以上毕业生购房优惠、购房优惠、城镇居民城镇居民购房优惠等都可能是个趋势；购房优惠等都可能是个趋势；59新六中高中部规划在项目东侧新六中高中部规划在项目东侧教育教育后张路后张路政通路政通路129.19亩土地亩土地教育资源组合更加完善；如名邦充分带动项目人气（项目、政府、大众推广）；
43、房产市场可能重新洗牌（市场）；规划影响规划影响60销售进度计划预估销售进度计划预估PART 1首批推出19#、20#、10#、13#、15#房源合计474套，自7月中下旬加推至国庆，力争完成70%的去化，即331套的销售任务PART 2三批推出17#、18#、21#、22#房源合计437套，自元旦加推加推至春节前后，力争完成80%的去化，即350套的销售任务TOTAL三批次累计推售房源911套，自7月加推至次年春节完成75%的去化率，即681套的销售任务；61可能影响又一城销售的几个因素？可能影响又一城销售的几个因素？不利影响不利影响破坏了项目整体形象，不破坏了项目整体形象，不利于项目的形象宣
44、传；利于项目的形象宣传；无法充分发挥项目商铺的无法充分发挥项目商铺的综合配套优势；综合配套优势；容易造成潜在的项目的信容易造成潜在的项目的信誉损失，损害客户的利益；誉损失，损害客户的利益；整体昭示性差，并且存在整体昭示性差，并且存在安全隐患，影响客户购买安全隐患，影响客户购买积极性；积极性；徽博大厦徽博大厦62截至目前，蒙城房产市场计有在售项目截至目前，蒙城房产市场计有在售项目13家，其中宝业梦蝶绿苑、至尊尚城、家，其中宝业梦蝶绿苑、至尊尚城、盛世漆园、名邦中央公馆、鸿业又一城、紫金豪庭盛世漆园、名邦中央公馆、鸿业又一城、紫金豪庭6大盘为主力项目，大盘为主力项目，2016重点进驻项目有重点进驻
45、项目有3家，家，龙盛状元府龙盛状元府、宝业逍遥绿苑宝业逍遥绿苑、民和鲲鹏学苑民和鲲鹏学苑，更多房，更多房源的入市极有可能引起房产市场新一轮的激烈竞争；源的入市极有可能引起房产市场新一轮的激烈竞争；新楼盘入市新楼盘入市营销推广营销推广长期以来，又一城欠缺有效的营销推广机制，人员配备不完整，营销手段欠缺，长期以来，又一城欠缺有效的营销推广机制，人员配备不完整，营销手段欠缺，营销推广形式单一化，无法积极的融入与时俱进的市场之中，传统的坐销模式严营销推广形式单一化，无法积极的融入与时俱进的市场之中，传统的坐销模式严重束缚了又一城的发展；后期新房源的加推更要重视营销人员与机制的发展；重束缚了又一城的发展；后期新房源的加推更要重视营销人员与机制的发展；财务支持财务支持63谢谢谢谢64