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1、华 旭 营 销 顾 问青白江房地青白江房地产产市场调场调研研报报告告华旭营销顾问 2020年年6月月华 旭 营 销 顾 问城市解读PART 01 城市概况 城市占位 城市规划 产业规划 城市经济 城市交通 城市配套 城市小结城市解读 城市概况华 旭 营 销 顾 问【四川省10强区，全国百强区】青白江区位于成都市东北，建成区面积39.35平方公里，东连金堂县，南邻龙泉驿区，西接新都区，北靠四川省广汉市。青白江区辖2个街道、8个镇、1个乡，青白江区生态环境宜人，是国家级生态区。四川省县域经济综合实力十强，中国辖区综合实力百强区。距成都中心城区25公里，车程30分钟。青白江成都城市解读 城市概况华
2、旭 营 销 顾 问【2个街道，8个镇，1个乡，全区协同发展】青白江区全区幅员面积378.94平方公里，辖2个街道、8个镇、1个乡：红阳街道、大弯街道，弥牟镇、大同镇、城厢镇、祥福镇、姚渡镇、清泉镇、龙王镇、福洪镇，人和乡。区政府驻红阳街道，主城区面积为11.1平方公里。规划形成”一心、两带、三片“的城镇空间发展结构，2020年将形成以青白江城区为中心的城镇集群，；城市解读 城市占位华 旭 营 销 顾 问【成都正式进入六环时代，青白江区纳入中心城区，】2017年7月2日举行的“成都国家中心城市产业发展大会“，将龙泉驿、双流、温江、郫都、新都、青白江、天府新区归入中心城区范围，形成“中心城区+郊区
3、新城”的空间层次，进一步疏解城市核心区非核心功能，带动全域均衡协同发展；北改中优西控东进南拓六环（第二绕城高速）五环（原成环路）四环（原绕城高速）城市解读 城市规划华 旭 营 销 顾 问【“金青新”大港区成立，获批省级经济开发区】2018年12月，成都市委正式提出了建设高质量构建开放型一体化的“金青新”大港区，把“金堂、青白江、新都”建设成为全面体现新发展理念城市的重要一极，把实施四川省委“一干多支、五区协同”的发展战略引向深入。2019年1月25日，四川省人民政府正式批准设立成都青白江经济开发区（省级）。获批省级经开区，在享受更多政策扶持的同时，青白江将加快破除工业区发展的制约瓶颈，增强企业
4、市场竞争力发挥自贸试验区、经开区、保税区、大港区等政策叠加优势，青白江区在贸易、通关、税收、金融、法律等全面对接国际通行规则，探索建设内陆自由贸易港，更将推动城市营商环境向国际一流水平看齐城市解读 城市规划华 旭 营 销 顾 问【“一港三城”建设开放性国际化新青白江】青白江坚持建设“内陆亚欧门户、国际化青白江”的总体定位，以“一港三城”产业规划为区域发展核心策略，以产业带动经济，以经济吸引人才，以人才推动产业。欧洲产业城：以承接适铁适欧产业为重点，规划建设以先进材料、智能制造、加工贸易为主的产业新城，打造“两头在外”产业聚集区。智慧产业城：坚持业态、形态、文态、生态“四态合一”大提升，打造全国
5、老工业基地转型升级示范区，构建产城融合、集“产、研、住”一体化、高端型、花园式智慧产业新城区。凤凰新城：依托城市北部凤凰湖良好的水系景观与生态本底，以完善配套、改善环境、提升品质为重点，打造体现人性化、包容性、最宜人的国际品质生活城区。成都国际铁路港：打造集装箱年吞吐能力达400万标箱以上的内陆铁路枢纽，构建通达全球、功能强大、陆海内外联动的铁公空水多式联运中心。城市解读 产业规划华 旭 营 销 顾 问【自贸区设立，蓉欧中亚班列，一带一路红利】2017年3月15日，中国（四川）自由贸易试验区总体方案，设立成都天府新区片区、成都青白江铁路港片区、川南临港片区三个片区。台夏蓉欧铁路，成都站即位于青
6、白江境内，“一带一路”红利及自贸区设立，将促使青白江产业转型升级。城市解读 产业规划华 旭 营 销 顾 问【产业兴城 亚洲最大集装箱枢纽 世界知名物流企业全部入驻】青白江主要规划有两个产业园区，分别为成都国际铁路港临港服务业聚集区、成都先进材料产业园；主导产业：现代物流、口岸服务、加工贸易、跨境贸易、先进材料、智能装备等。工业基础雄厚，产业门类齐全，已成功完成从低端制造业向高新技术产业的转型。目前青白江已成为亚洲最大集装箱枢纽，且世界知名物流企业相继入驻。成都国际铁路港临港服务业聚集区位于成都成都铁路港和四川自贸区成都铁路港片区核心区，建设成西部国际物流枢纽中心、大宗商品展示交易中心和国际产能
7、合作引领区。主导产业：现代物流、口岸服务、加工贸易、跨境贸易已引进落户重点项目中国重汽四川自贸区成都铁路港片区瑞杰汽车零部件及货箱生产基地成都天保重型离心机生产基地攀成钢达海产业园华川银地国际建材城安博物流中国物流蜀虹机械成都国际铁路港临港服务业聚集区米高地效飞行器零部件生产基地万贯国际机电城四川物流青龙国际建材城园区为市级开发区，是国家“一五”时期规划建设的西南第一个工业区，发展工业已近60年，工业基础雄厚，产业门类齐全。主导产业：先进材料、智能装备城市解读 产业规划华 旭 营 销 顾 问【一区两极定位，三业并举，构建产城一体生态城市】青白江“一带一路”与长江经济带的重要节点，以铁路港为核心
8、，构建三业并举，服务、创新两翼支撑的外向型产业体系，并大力推动城市生态建设，四川自贸试验区三大核心之一，以 产 业 为 基 础，进行 传 统制 造 业向“智造”的转型升级，青白江逐渐从传统工业城市向产城一体的生态城市转变。欧洲中亚乌鲁木齐苏伊士运河天津红海长江经济带亚丁湾上海成都国际铁路港斯里兰卡武汉加尔各答厦门昆明曼德勒孟加拉湾广州马六甲海峡成都国际航空港天府国际机场城市解读 城市经济华 旭 营 销 顾 问【经济运行平稳，第三产业增长快速】2018年GDP增速达10.5%，位列成都第二，仅次于天府新区，经济稳定快速增长；工业经济基础雄厚，依然占据主导地位，但2018年第三产业增速达17.9%
9、，超去年3.6%，增速明显；数据来源：国家统计局城市解读 城市经济华 旭 营 销 顾 问【全社会固定资产投资保持快速增长，达12%，重要基础设施投入进入稳定投资期；随着房市热潮蔓延，大品牌开发企业逐渐加入】2017年，青白江社会固定资产投资总额360.22亿元，同比增长12%；2017年，青白江房地产投资总额18.86亿元，商品房销售面积103.88万平方米，增长50.7%，随着房市热潮蔓延，大品牌开发企业逐渐入驻，金科、万科、恒大、佳兆业等逐渐进入市场。数据来源：国家统计局城市解读 城市经济华 旭 营 销 顾 问【青白江2014年-2018年因产业发展迟缓，致使区域人口增长缓慢，截止18年年
10、底人均GDP年收入约4.01万元，月均收入约3342.42元。同比年增长约8.2%，人均收入水平仍较低】2014-2018年青白江全区年末户籍统计数据1.34%444342411.14%1.50%1.00%0.50%0.00%0.43%0.45%0.24%2014年2015年2016年2017年2018年户籍人口（万）增长率（%）GDP增长速度缓慢2014-2018年青白江全区人均GDP统计数据5000040000300002000010000010.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%2014年2015年2016年2017年2018年年均GDP（元）增长率（%）数据来源：以上数据来源
11、于青白江年度统计公报城市解读 城市交通【干道交通四通八达 轨道交通规划良好 成都半小时经济生活圈】华 旭 营 销 顾 问干道交通-川陕公路、成绵高速、成金青快速通道、大件路外绕线、成都第二绕城高速等；铁路交通-宝成、成渝、成昆、成达、成兰（在建）铁路交汇地带，西部铁路物流枢纽区；动车地铁-青白江至成都东站每天10余趟动车运行，仅16分钟可接驳成都东站并实现地铁的转换；未来规划有三条地铁线路连接成都地铁线网；川陕公路成绵高速成金青快速成都东高铁线二绕（六环）S1线：青白江、新都和金堂的市域铁路，可与地铁16号线及3号线换乘；大件路外绕线（规划）S10线：为城市北部外围切向的市域铁路线，联系彭州、
12、新都大丰、新都老城和青白江城区S12线：中心城联系青白江、预留向北延伸至德阳的跨行政区市域铁路线。华 旭 营 销 顾 问城市解读 城市配套【城市配套完善，生活惬意自如】商业配套：千盛百货、大邦广场、美程广场、家乐福、万达广场（建设中）等教育配套：华严小学、大弯小学，川化外国语实验小学、青白江区实验小学、北大附中，大弯中学等医疗配套：区人民医院、攀钢医院、青白江中医院、妇幼保健院等。金融配套：建设银行、交通银行、农业银行、民生银行、工商银行、中国银行、农商银行、成都银行其他配套：怡湖邮政营业厅、中国电信、中国移动、团结村农贸市场等青白江东站万达影城永辉超市家乐福外国语实验小学凤凰湖湿地公园青白江
13、中青白江中学学北大附中北大附中川化中学川化中学千盛百千盛百货货大弯小学大弯小学青白江区人青白江区人民医院民医院青白江区政青白江区政府府怡湖园大弯中学大弯中学万达广场（建设中）青白江区妇幼保健院同华大道（成金青快速路）华金大道成绵高速城市解读小结华 旭 营 销 顾 问【政策利好、规划利好、经济向好、发展向好】城市经济运行平稳，消费力稳定增长；人口增长稳定，未来产业人口吸附力强，城市发展动力强劲；纳入成都市中心城区，内陆欧亚门户，发展前景向好；“一港三城”产业兴城，产城一体化，未来规划好；产业发展好，亚洲最大集装箱枢纽，世界知名物流企业全部入驻；西部铁路物流枢纽区，干道轨道交通发达，通达性好；城市
14、发展均衡，各板块协调发展，城市配套均衡、完善；城市解读 地产发展华 旭 营 销 顾 问【地产发展：不考虑政策，未来10年将迎来两次红利期】第一次容量红利期2017-2020年，主要依靠成都限购、棚改赔款、品牌进驻，年峰值可能会达到120万以上，无产业支持，会较快回归正常水平；第二次容量红利期2023年-2025年，主要依靠产业成熟引进人口、成都市外扩至六环周期（北京地产从四环发展至六环用时5年）、远期轨道交通红利，如不考虑政策影响，将持续攀升至年100万及以上。早期低速增长中期不稳定快速发展中后期稳定开发总约5600亿产值200万国际铁路第一港建设完成，总约2500亿产值容量峰值：借势成都限购
15、、棚改赔款、品牌开发商入驻、库存触底红利，地缘改善换房+地缘刚需购房+成都投资容量上升：5年前刚需购房换房潮来临+远期轨道交通规划红利+城市成熟外扩+产业成熟自贸区挂牌开启“蓉欧区域未来地产容量容量下滑：大量土地供应，+”地缘客户消化殆尽，没有新政策利好，投资热度下滑，产业人口还未大量引进区产业发展趋势区地产年供应量随着成都发展至六环、远期轨道交通发展，人口增加73万72万56万61万容量逐渐回升：如没有新政策支持，将随着产业人口的进入容量逐渐上升区地产年去化量 51万区城市自然人口量42万稳定40万人+34万达到17万人达到34万人约10万人+区产业人口量2012年年2015年年2017年年
16、 2018年年2020年年 2021年年2025年年华 旭 营 销 顾 问房地产市场 土地市场 住宅市场 板块划分 宏观数据 竞品分析PART 02房地产市场 土地市场华 旭 营 销 顾 问【2017-2020年，土地市场跳跃式爆发，2020土地市场趋于平稳】统计周期4年内，2017年以前，青白江土地市场一直处于1000元以内，价值洼地属性明显。2017年，金科入驻青白江，土地市场跳跃式增长，目前持续保持在3700元/左右，地王地价为4800元/。青白江17年至2020年4月住宅土拍情况日期土地位置出让方式拍卖净用地面积（）占地（亩）土地用途容积率成交总价（万元）成交单价（元/）得主2020/
17、4/23青白江区兴业大道以北、通汇大道以西156746235.12住宅兼商业2940473000华侨城2020/4/21青白江区凤彩路以北、凤凰东五路北段以西拍卖112284168.43住宅兼商业2.598250.33500智慧新城（国投）2019/12/252019/12/23青白江区创业大道以北、智慧大道以西青白江区广大路以东、栖凤大道东段以南拍卖拍卖66860102.90205.07住宅兼商业住宅兼商业2.52.55014530003693成都交投实业136714126200中交+国投青白江区凤凰大道二段以北、凤凰西三路北延线以西2019/11/26拍卖82199123.31住宅兼商业2
18、.567814.173300智慧新城（国投）2019/11/262019/11/26青白江区经二路以东、新云石路以北青白江区团结中路以北、青江南路以东拍卖拍卖361072189154.1732.84住宅兼商业住宅兼商业2.52.528885.721890.732004000蓉欧北城（国投）蓉欧运营（国投）青白江区凤凰大道以北、凤凰东四路北段以西2019/8/292019/8/29拍卖拍卖5350480.2674.37住宅兼商业住宅兼商业32645263589440203620智慧新城（国投）智慧新城（国投）青白江区凤凰大道一段以南、华逸北路以东49577.012019/5/302019/5/2
19、8青白江区青江中路以南、团结北路以东青白江区团结中路以北、智慧大道以西拍卖拍卖23015.21138570.934.52住宅2217858138803600杭州燊房（越秀）万达地产207.86住宅兼商业124713.8064青白江区凤祥大道二段以南、凤凰东二路以东2019/3/202018/12/192018/12/12拍卖拍卖拍卖39101.361524066872358.65228.60103.08住宅2.52.523919915240641234401040003000智慧新城（国投）智慧新城（国投）智慧新城（国投）青白江区团结中路以北、青江南路以东商业兼住宅商业兼住宅青白江区凤凰路以东
20、、凤祥大道以南（市储备中心合作地块）2018/7/172018/5/172018/4/92018/4/9青白江区凤凰西二路以东、凤祥大道以南青白江区凤凰大道以北、金凤路以西青白江区唐巴路以南、青白江大道以西青白江区通汇大道以东、绣川路以北拍卖拍卖拍卖拍卖56005517291313357254384.0177.59住宅用地商业用地住宅用地商业用地住宅用地商业用地住宅用地1.0且2.01.0且2.52.55380045262155632583244800350047404020雅居乐地产人居置业197.00108.81花样年地产美的地产22018/1/232017/12/6青白江区巨石集团以北、
21、区医院以南拍卖拍卖104193124145156.29186.22二类住宅用地兼容商业用地1.0且3.52.514378612364939433984恒大地产青白江区华金大道以北、大同集中安置房以西常鑫房地产（新城控股）住宅用地商业用地2017/11/82017/11/82017/11/82017/11/82017/10/16青白江区凤凰大道以南、凤凰西四路以西青白江区凤祥大道以北、凤凰西四路以西青白江区凤凰大道以南、凤祥大道以北青白江区同华大道以北、凤华路以南青白江区大弯东路以南、同济大道以西拍卖拍卖拍卖拍卖拍卖4056522829.1746810.685110860.8534.2470.2
22、276.6685.58二类住宅用地二类住宅用地1.0且3.01.0且3.01.0且3.01.0且3.01.0且2.5368132071842832463814989330253025305030253498万科房地产万科房地产金盛泽瑞房地产美的地产二类住宅用地二类住宅用地57053.44住宅用地商业用地人居置业青白江区凤祥大道以北、凤凰西八路以土地公告2017/10/162017/8/16拍卖拍卖113411.151696.66170.1277.54住宅用地商业用地1.0且3.01.0且3.01514045583244503600佳兆业房地产金科双翼置业青白江区凤凰大道以南、凤祥大道以北二类住
23、宅用地华 旭 营 销 顾 问2019-2020年青白江住宅土地成交房地产市场 土地市场 2018年1月至5月15日前-共拍卖了3宗土地，以花样年的4700楼面价为最高，恒大、美的4000左右的楼面价紧随其后。2019年3月20日后12月25日区域引进万达、越秀之后，土地无品牌开发进驻，均由国投兜底接盘。2020年4月23日华侨城挺进青白江，以底价3000元/的楼面价。青白江17年至2020年4月住宅土拍情况日期出让方式 净用地面积（）占地（亩）土地用途住宅兼商业住宅兼商业住宅兼商业住宅兼商业住宅兼商业住宅兼商业住宅兼商业住宅兼商业住宅兼商业住宅容积率2成交总价（万元）成交单价（元/）得主202
24、0/4/232020/4/212019/12/252019/12/232019/11/262019/11/262019/11/262019/8/292019/8/292019/5/302019/5/282019/3/20拍卖拍卖拍卖拍卖拍卖拍卖拍卖拍卖拍卖拍卖拍卖拍卖15674611228466860235.12168.43102.90205.07123.3154.179404798250.350145300035003000369333003200400040203620388036004010华侨城2.52.52.52.52.52.53智慧新城（国投）成都交投实业1367148219912
25、620067814.1728885.721890.764526中交+国投智慧新城（国投）蓉欧北城（国投）蓉欧运营（国投）智慧新城（国投）智慧新城（国投）杭州燊房（越秀）万达地产361072189132.845350480.2649577.0123015.21138570.939101.3674.3723589434.522178581124713.806439199207.8658.65住宅兼商业住宅22.5智慧新城（国投）住宅市场 微观数据华 旭 营 销 顾 问全区截止目前共计项目42个，其中在售项目38个，4个待售项目，市场竞争激烈。其中以凤祥大道两侧:凤凰湖、家乐福片区竞争尤为激烈，品牌
26、开发云集，如金科、万科、佳兆业等；工业区恒大、花样年、新城等品牌开发也陆续动工、亮相入市。整体市场竞争激烈，在区域客户量严重有限的情况下，各企业进入“肉搏时代”。协信天骄城天和睿城佳兆业悦府天和悦城蓝光公园锦汇建工梧桐屿翠天宸公园仕家万科公园大道瀚城悦府美的公园天下凤凰岛万科时代之光海棠名著金色阳光名邸嘉和世纪城丹凤朝阳凤凰1号海布斯卡誉府仕家凤凰盛景雅居乐星徽城尚林幸福城城投美庐悦荟时代广场瑞云府清江花语玫瑰苑金龙广场听湖九园天和锦绣江城凤凰名城青白江万达1号蝴蝶洲天美广场越秀地产虹信大厦新城悦隽盛世建工地产瀚城官邸恒大云锦华花样年江山数据来源：案场口径数据住宅市场 宏观数据华 旭 营 销
27、顾 问2017-2019年青白江高层成交及供应情况2019年高层整体去化较2018年有大幅增长，成交价格与2018年基本持平，预判短期内市场价格波动不大；供应：2019年青白江高层产品供应170.93万，环比上涨65.4%;成交：2019年青白江高层产品成交127.11万，环比上涨139.7%;成交增长因素：1、青白江人才政策突破限购；2、价格优势明显；3、城市整体推广日见成效；存量：2019年青白江高层产品存量110.09万，环比上涨 69%，去化周期10.3个月；价格：2019年青白江高层产品成交均价7469元/（含市场精装价格）;整体均价涨幅不明显，预判短期内市场均价整体变化不大。（备案
28、口径）2017年-2019年高层供销价走势170.93180.0080007000600050004000300020001000074137496127.11160.00140.00120.00100.0080.0060.0040.0020.000.00110.09103.31437555.3665.1153.0237.9430.592017年2018年成交面积(万)2019年成交均价(元/)供应面积(万)存量面积(万)备注：1.数据来源：成都市公共资源交易服务中心。2.统计区域：青白江 3.以上数据统计时间2019.12.17住宅市场 宏观数据华 旭 营 销 顾 问2017-2019年青白
29、江洋房成交及供应情况2019年洋房供应与成交均增长较多，销售价格与2018年基本持平，预判短期内市场价格波动不大；供应：2019年青白江洋房产品供应51.89万，环比上涨45.5%;成交：2019年青白江洋房产品成交37.57万，环比上涨113.8%;存量：2019年青白江洋房产品存量48.96万，环比上涨 41.3%，去化周期15.6个月；价格：2019年青白江洋房产品成交均价8256元/（包含洋房与小高层，含精装价格）;（备案口径）2017年-2019年洋房供销价走势60.0050.00900080007000600050004000300020001000051.898217825648
30、.9637.5740.0030.0020.0010.000.0035.8536.1035.7234.63479317.5716.152017年2018年成交面积(万)2019年成交均价(元/)供应面积(万)存量面积(万)备注：1.数据来源：成都市公共资源交易服务中心。2.统计区域：青白江 3.以上数据统计时间2019.12.17。4.洋房含18F以下小高层产品。住宅市场 宏观数据华 旭 营 销 顾 问2019年青白江成交及供应情况全年呈小幅上涨趋势，年末开发商集中跑量，高层、洋房价格均小幅回落，以价换量。高层供销存：2019高层供应约170.9万，去化约127.1万，月均去化约10.6万，去化
31、周期10.3个月；洋房供销存：2019年洋房供应约51.9万，去化约37.6万，月均去化约3.13万，去化周期15.6个月；高层销售均价：2019年度均价7649元/（含精装），整体价格呈上涨趋势；截止12月成交价约7635元/；洋房销售均价：2019年度均价8256元/（含小高层，含精装），自8月开始稳步上升，截止12月成交价约8664元/；（备案口径）2019年1月-12月青白江（高层）供销价走势140.007900118.54 78007770120.00100.0080.0060.0040.0020.000.007700763576907675760075007400730072007
32、100700069006800755875457434743673637342729671842019年1月 2019年2月 2019年3月 2019年4月 2019年5月 2019年6月 2019年7月 2019年8月 2019年9月 2019年10月 2019年11月 2019年12月供应面积(万)成交面积(万)存量面积(万)成交均价(元/)备注：1.数据来源：成都市公共资源交易服务中心。2.统计区域：青白江 3.以上数据统计时间2019.12.17住宅市场 宏观数据2019年高层住宅誉府仕家排名第一，多层洋房佳兆业悦府排名第一。华 旭 营 销 顾 问(备案口径）2019年青白江（高层）成
33、交排名（备案口径）2019年青白江（洋房）成交排名排名项目名称成交套数成交均价(元/)成交金额(万元)排名项目名称成交套数 成交均价(元/)成交金额(万元)佳兆业悦府120318913081997310106（精装）938626827248821398889091誉府世家佳兆业悦府听湖九园145673207387108336101225738225370852503金科博翠天宸2345124790267260823457960（精装）8159青白江万达广场天和睿成金科博翠天宸建工梧桐屿77647113雅居乐星徽城479589（精装）5137住宅市场 宏观数据华 旭 营 销 顾 问青白江高层面积
34、/总价段分析 90-110产品依然是供销主力，供销两旺；改善产品需求提升，110-130产品去化大幅上涨，有逐渐向改善产品靠拢的趋势；60-80万及80-100万总价为成交主力，80-100万总价段接受度明显大幅上涨，客户对总价接受度明显提高；根据产品类型进行分析，80万基本为清水产品总价门槛，100万基本为精装产品总价门槛；2017年-2019年青白江（高层）各面积段成交分析2017年-2019年青白江（高层）总价段成交分析201720182019201720182019201720182019总价段面积段成交套数占比81%19%0%成交套数797占比16%52%19%10%3%成交套数69
35、0占比6%供应套供应套成交套成交套成交套供应套数 占比占比占比占比占比占比数数数数数40-60万60-80万2309529250-70 1164%100 1%317 2%325 6%141 3%310 3%26089816166502127451%41%2%70-90 764 24%1523 15%1649 10%1611 28%1052 20%1511 12%80-100万100-120万120-140万141万以上40-60万90-110 1840 58%4916 50%7938 49%3160 55%3001 57%6452 52%00%515110-130430 14%2739 28%
36、5798 36%631 11%869 16%3677 30%20%128140%131以00%586 6%534 3%701%213 4%342 3%上00%40%30%50-70 1164%100 1%317 2%325 6%141 3%310 3%230981%79716%6906%备注：1.数据来源：成都市公共资源交易服务中心。2.统计区域：青白江 3.以上数据统计时间2019.12.17住宅市场 宏观数据华 旭 营 销 顾 问青白江小高层面积/总价段分析小高层出现两级分化，刚需客户多选择60-80万总价段，90-110产品（其中翡翠明庭及尚林幸福城70-90等老规项目与新规90-110
37、产品类型及得房率相似）；80-100万主要成交集中在110-130清水产品，誉府仕家、凤凰岛、瀚城为去化主力；100-120万主要成交集中在110-130品牌开发商精装产品，万科、金科、美的、雅居乐为去化主力；110-130面积段成交回落，120-140万总价成交比例增长，品牌开发商精装产品价格缓慢上涨，刚改客户的总价接受度出现小幅增长；2017年-2019年青白江（小高层）各面积段成交分析2017年-2019年青白江（小高层）各总价段成交分析2017201820192017201820192017年2018年2019年总价段面积段成交套数占比66%24%8%成交套数占比29%39%9%成交套
38、数占比23%43%15%12%6%供应套数 占比 供应套数 占比 供应套数 占比 成交套数 占比 成交套数 占比 成交套数 占比40-60万60-80万11063971273983554721126467812614253421813150-7070-90887%662%1775%323%605%1074%440 33%828 30%1209 32%309 28%453 37%1303 44%80-100万100-120万120-140万140-160万160万以上90-110 403 30%833 31%910 24%249 23%407 33%796 27%110-130 179 13%9
39、00 33%1018 27%409 37%288 23%595 20%2%5%0%1642813%2%130-150 214 16%80143%2981%1578%4%40564%5%1942%0%157315%1%50%1%150以上以上101%10%302%50%备注：1.数据来源：成都市公共资源交易服务中心。2.统计区域：青白江 3.以上数据统计时间2019.12.17住宅市场 宏观数据华 旭 营 销 顾 问1、区域供销市场活跃，基于人才落户政策半限购政策及主城区唯一价格优势区域，2019年成交出现大幅增长；市场小结2、高层市场均价基本稳定于7500元/（含精装），清水均价基本稳定在71
40、50元/平米，洋房市场均价基本稳定于8500元/（含精装）；3、2019年高层主力成交集中于90-110，洋房主力成交集中于110-130；4、其它三圈层及远郊城市人才政策效仿，青白江半限购优势将会降低，2020年预计无购房资格客户将被截流，区域来访将会下降；5、产品同质化严重，2020年潜在供应巨大，市场竞争激烈，将延续2019年重渠道走低价策略。住宅市场 竞品项目华 旭 营 销 顾 问天和睿城蓝光公园锦汇31亩，R=2.5洋房62亩，R=2.5高层、洋房人居蓝光佳兆业180万科美的新城公园天下76亩，R=3金科凤凰岛109亩，R=3高层、小高层、洋房美的新城天和建工164睿高层、小高、洋房
41、凤凰岛城凤凰1号167佳兆业悦府170亩，R=3高层、洋房恒大云锦华庭156亩，R=3.5高层万科时代之光95亩，R=3高层、小高新城悦隽盛世186亩，R=2.5高层、小高、洋房恒大156人居新城186美的109金科博翠天宸147亩，R=3高层、洋房花样年江山197亩，R=2.5花样年197高层、小高建工梧桐屿154亩，R=2.5高层、小高层、联排凤凰1号167亩，R=3.5高层住宅市场 竞品项目华 旭 营 销 顾 问项目竞品总表项目占地面积容积率产品类型高层面积（）楼层22-33F17F梯户比2T42T2/交房时间101-143188建工梧桐屿198亩2.5小高层别墅2302F高层小高层高层
42、小高层洋房高层95-118108-13897-100118126-13788-10124-33F17F35F18F10+1F34F2T42T32T42T21T23T62T42T32T41T22T4/花样年江山万科时代之光金科博翠天宸19795亩2.53.03.02020年2020年初2020年初147亩高层洋房33F美的新城公园天下76亩3.03.088-1318、11层18F2020年小高层洋房高层110-13590-10594-126124-1411216F2020年内2020年内新城悦隽盛世186亩18-33F18、33F6+1F6F高层洋房洋房洋房1T2高层3T6佳兆业悦府蓝光公园锦汇
43、恒大云锦华庭170亩31亩3.02.53.5/2T2156亩高层91-129/洋房高层高层25-30F洋房7F2T42T2天和睿城62亩2.592-180/华 旭 营 销 顾 问1.金科博翠天宸（精装）金科博翠天宸 基础信息华 旭 营 销 顾 问【首个品牌房企金科博翠天宸，1期开盘售罄，2期持续火热】投放媒体渠项目概述：金科博翠天宸项目，占地147亩，定位为金科博翠系高端住宅，主打楼盘居住品质；项目金科博翠天宸占地面积总户数容积率147亩180户3.0层数梯户比面积段绿化率产品构成车位配比交房标准层高高层34F、洋房10+1F高层3T6、小高层1T287-13830%高层、洋房住宅1:1.3精
44、装修高层2.9m、小高层3.0m户型配比面积（）套数（套）32097T610412212512913832016040T2（洋房）32040金科博翠天宸 现场展示华 旭 营 销 顾 问【区域首家高端现场展示，配合示范区及样板房，快速积累客户】金科博翠天宸 样板间华 旭 营 销 顾 问金科博翠天宸现场展示华 旭 营 销 顾 问【摘地后2个月，四个分销点位齐亮相，扩大项目知名度，开启蓄客】青白江千盛点位青白江中华名城点位成都星耀天都点位新都钟楼点位金科博翠天宸推广线华 旭 营 销 顾 问前期围绕金科品牌进行推广，利用高地价热点进行炒作，迅速开启城市展厅，配合推广；产品发布会后，开始释放项目产品信息
45、，围绕智能化住宅、金科精工铸造体系等进行推广；首开后围绕项目热销、项目活动进行推广，线上线下组合推广；金科博翠天宸活动线华 旭 营 销 顾 问【以营销节点类活动为主，业主回馈类活动为辅，周末暖场活动持续】10月，围点打援，围绕项目城市展厅开展现场暖场活动，以小礼品赠送和现场抽奖为主；12月，在青白江文体中心开展产品发布会活动，现场展示云智慧机器人等，现场到场约2000人；1月，售楼部开放活动，后期持续进行周末暖场活动、业主答谢活动、家政服务上门等业主回馈活动，小业主运动会等；金科博翠天宸 活动线华 旭 营 销 顾 问 2017.12月中旬，李云迪音乐会产品发布会；2018.1.13日，售楼部亮
46、相活动；金科博翠天宸 户型分析华 旭 营 销 顾 问 金科博翠天宸共1739套房源，产品配比118套四884套（T2），面积在97-100，套三865套，与本项目产品存在交叉。97户型，3室2厅2卫105户型，3室2厅2卫129户型，4室2厅2卫劣势劣势劣势客厅:客厅开间3.6m，进深6.4；饭厅采光差。卫生间为暗卫，次卧采光差。动静未分区，客餐厅周边均为卧室。卫生间干湿未分区；餐厅采光差；功能缺失:无生活阳台。客餐厅主卧进深4.8次卧1次卧2主卫1进深2.82厨房项目面积功能间开间3.64进深6.4面积23.0416.8开间3.3面积15.8418.3618.36开间3进深3.5面积10.5
47、开间2.83进深2.8面积7.847.8开间1.5面积4.2开间3.5进深1.8面积6.3971291053室2厅2卫4室2厅2卫3室2厅2卫金科博翠天宸4.23.65.13.63.13.111.1610.542.61.83.61.83.56.36.94.128.293.65.13.42.73.49.181.923.81.92.64.94金科博翠天宸 精装标准华 旭 营 销 顾 问 瓷砖：蒙娜丽莎、博德、欧神诺品牌；弱电类用品多使用罗格朗、施耐德、欧普；乳胶漆：三棵树；卫浴：科勒、欧派、玛格；门：阿卡狄亚、欧派；序号262730材料名称规格型号品牌序号1材料名称规格型号品牌铝框镜门白色乳胶漆瓷
48、砖定制欧派、玛格三棵树成品门扇成品门套定制定制阿卡狄亚、欧派阿卡狄亚、欧派金莎丽、朗斯2SGI4008300*600,DZ-05 30-60SDJT3102蒙娜丽莎、博德卫生间成品隔断定制10MM钢化玻璃、欧神诺3132343536水槽水龙头双槽水槽燃气灶GN6800127109G科勒科勒9成品木踢脚线 定做（高度75mm）地砖踢脚线 定做（高度100mm）阿卡狄亚、欧派JZY/T-FD1GCXW-200-EG09方太抽油烟机方太或同档次罗格朗/施耐德同地面三棵树三孔带开关插 罗格朗逸典系列/施耐德如意10有色乳胶漆产品编号：SGI400座（带防系列溅盒）111213石膏板轻钢龙骨玄关柜定做龙
49、牌龙牌37五孔带开关插 罗格朗逸典系列/施耐德如意罗格朗/施耐德/座（带防系列板材：三聚氰胺板，面层效果：欧派、玛格溅盒）板材双面橡木；台面为浅色人造383940三孔带开关插 罗格朗逸典系列/施耐德如意系列罗格朗/施耐德罗格朗/施耐德罗格朗/施耐德座14浴室柜板材：三聚氰胺板，面层效果：欧派、玛格五孔带开关插 罗格朗逸典系列/施耐德如意系列座板材双面橡木；台面为浅色人造中途开关 罗格朗逸典系列/施耐德如意系列华 旭 营 销 顾 问2.万科时代之光（精装）万科时代之光基础信息华 旭 营 销 顾 问【万科青白江第二个项目即将启动万科悦海园】投放媒体渠万科时代之光至入市至今主要依托“国家级自贸区”和
50、“4A级凤凰湖”的区位优势、加上第一品牌房企的号召力和精装修的噱头为项目提供高溢价。项目占地面积户数万科新城时代之光95亩1739户容积率层数3.0高层35F、小高层18F高层2T4、小高层2T2梯户比面积段绿化率产品构成车位配比交房标准层高97-11830%高层、小高层住宅1:0.76精装修高层2.85m、小高层2.9m户型配比面积（）套数（套）97421444884T4T2108118万科时代之光现场展示华 旭 营 销 顾 问万科时代之光样板间华 旭 营 销 顾 问万科时代之光 推广线华 旭 营 销 顾 问售楼部亮相前，主推建工品牌以及城市区位；亮相后，开始释放项目信息、规划信息、产品信息