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1、碧华庭二期价格研究汇报调查范围：针对周围8个竞争盘：中南海晖园 珠江半岛花园 名雅花园 沙面新城 白天鹅花园 黄岐第一城 穗景楼 嘉怡花园和2个参考盘：四季花城 雍景豪园楼盘分布：（见下图）一、 市场调查情况分析1、 楼盘规模普遍不大。新推楼盘多集中在小高层 而碧华庭二期恰好迎合了这个发展趋势。项目名称中南海晖园珠江半岛花园名雅花园沙面新城白天鹅花园黄岐第一城穗景楼嘉怡花园占地面积 （万）128.52516106.60.54l 黄岐当地楼盘以中小规模为主，通常不超出20万；l 黄岐早期楼盘以多层为主，伴随各楼盘本身可开发用地逐步稀小，小高层已逐步成为主流；而在开发用地仍然充裕其它地段，仍是多层
2、和小高层并举局面。(见下表)项目名称中南海晖园珠江半岛花园名雅花园沙面新城白天鹅花园黄岐第一城穗景楼嘉怡花园项目规模25栋带电梯小高层组成小高层单位10栋带电梯小高层早期以多层为主，近期开始开发小高层以8层住宅为主61栋78层住宅20座多层46幢8层不带电梯洋楼2、 在户型组成方面，以三房为主。三房户型单位是目前市场主流，可见当地楼盘仍是以居住自用为主。项目名称中南海晖园珠江半岛花园名雅花园沙面新城白天鹅花园黄岐第一城穗景楼主力户型三房占72三房三房占46三房二房三房三房占453、 在小区景观特色方面，普遍以“水”为专题做文章，同质化现象严重，多是室内人工湖，面积小，总体特色不显著，只有拥有真
3、山真水四季花城才是真正做出特色并得到消费者普遍认可。4、 楼盘带装修已逐步盛行，除少数楼盘外，大多数楼盘已带有装修，装修标准在400500元，以精巧实用型装修为主，可见带装修确是当地房地产发展一大趋势。5、 以中等物业为主，含有一定素质楼盘均价普遍在25003500元范围内。项目名称中南海晖园珠江半岛花园名雅花园沙面新城白天鹅花园黄岐第一城穗景楼嘉怡花园均价300028003300280025002800170018006、 用户起源关键集中在南海、广州两地。l 高端市场 别墅，以南海当地买家居多；l 中端市场方面，即有广州买家，也有当地买家；l 低端市场则关键以当地外来打工人员为主。二、 项
4、目市场价格定位利用市场比较法进行项目售价测算：1、 参与估算对象选择项目周围关键竞争对手参与此次售价测算，共选择了8个具较强可比性项目，分别是：中南海晖园、珠江半岛花园、名雅花园、沙面新城、白天鹅花园、黄岐第一城、穗景楼、嘉怡花园。其中部分项目望江部分和不望江部分均价相差较大，依据本项目标具体情况，选择其不望江部分进行评定。2、 价格评定项目名称碧华庭中南海晖园珠江半岛花园名雅花园沙面新城白天鹅花园黄岐第一城穗景楼嘉怡花园售价30002800330028002500280017001800装修标准毛坯毛坯带装带装带装带装带装毛坯毛坯装修评分100100105105105103103100100
5、景观评分1001021041041041041039698交通评分10010510210010210210210098地段形象评分1001041061051061061069896污噪评分1001021041051041041049898计划评分10010410410610410410295102外配评分1001021001001001001009898间隔评分1001041041041001001009596品牌评分1001061041041021001009898物管评分1001021021021001001009695楼盘形象评分1001041041041021021029596累计11
6、0011351139113911291125112210691075修正率0.9690.9660.9660.9740.9780.9801.0291.023修正价格253829072704318727282444274517491842待估房产和比较房产之间修正率：待估房产得分数比较房产得分数则有：和中南海晖园修正率1100/11350.969和珠江半岛花园修正率1100/11390.966和名雅花园修正率1100/11390.966和沙面新城修正率1100/11290.974和白天鹅花园修正率1100/11250.978和黄岐第一城修正率1100/11220.980和穗景楼修正率1100/10
7、691.029和嘉怡花园修正率1100/10751.023将比较房产成交价格修正为待估房产价格：和中南海晖园：30000.9692907和珠江半岛花园：28000.9662704和名雅花园：33000.9663187 和沙面新城：28000.9742728 和白天鹅花园：25000.9782444 和黄岐第一城：28000.9802745和穗景楼：17001.0291749和嘉怡花园：17001.0231842最终得出待估房产均价为：2907+2704+3187+22728+2444+2745+1749+1842 8 2538元依据以上评定，提议本项目标平均售价水平应该在：25002600元注：本价格为毛坯价格