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1、碧华庭二二期价格格研究报报告调查范围围：针对周边边8个竞竞争盘：中南海海晖园 珠江半半岛花园园 名雅花花园 沙面新新城 白天鹅鹅花园 黄岐第第一城 穗景楼楼 嘉怡花花园和2个参参考盘：四季花花城 雍景豪豪园楼盘分布布：（见见下图）一、 市场调查查情况分分析1、 楼盘规模模普遍不不大。新推的楼楼盘多集集中在小小高层 而而碧华庭庭二期正正好迎合合了这个个发展趋趋势。项目名称称中南海晖晖园珠江半岛岛花园名雅花园园沙面新城城白天鹅花花园黄岐第一一城穗景楼嘉怡花园园占地面积积（万）128.52516106.60.54l 黄岐本地地的楼盘盘以中小小规模为为主，一一般不超超过200万；l 黄岐早期期楼盘以以
2、多层为为主，随随着各楼楼盘自身身可开发发用地的的逐渐稀稀小，小小高层已已逐渐成成为主流流；而在在开发用用地依然然充裕的的其他地地段，仍仍是多层层与小高高层并举举的局面面。(见下表表)项目名称称中南海晖晖园珠江半岛岛花园名雅花园园沙面新城城白天鹅花花园黄岐第一一城穗景楼嘉怡花园园项目规模模25栋带带电梯小小高层组组成小高层单单位10栋带带电梯小小高层早期以多多层为主主，近期期开始开开发小高高层以8层住住宅为主主61栋778层层住宅20座多多层46幢88层不带带电梯洋洋楼2、 在户型构构成方面面，以三三房为主主。三房户型型单位是是当前市市场主流流，可见见当地楼楼盘仍是是以居住住自用为为主。项目名称
3、称中南海晖晖园珠江半岛岛花园名雅花园园沙面新城城白天鹅花花园黄岐第一一城穗景楼主力户型型三房占772三房三房占446三房二房三房三房占4453、 在小区景景观特色色方面，普普遍以“水”为主题题做文章章，同质质化现象象严重，多多是室内内人工湖湖，面积积小，总总体特色色不明显显，只有有拥有真真山真水水的四季季花城才才是真正正做出特特色并得得到消费费者的普普遍认可可。4、 楼盘带装装修已逐逐渐盛行行，除少少数楼盘盘外，大大多数楼楼盘已带带有装修修，装修修标准在在40005000元，以精精巧实用用型装修修为主，可可见带装装修确是是本地房房地产发发展的一一大趋势势。5、 以中档物物业为主主，具有有一定素
4、素质的楼楼盘均价价普遍在在2500035000元范围围内。项目名称称中南海晖晖园珠江半岛岛花园名雅花园园沙面新城城白天鹅花花园黄岐第一一城穗景楼嘉怡花园园均价30000280003300028000250002800017000180006、 客户来源源主要集集中在南南海、广广州两地地。l 高端市场场 别墅墅，以南南海本地地买家居居多；l 中端市场场方面，即即有广州州买家，也也有本地地买家；l 低端市场场则主要要以当地地的外来来打工人人员为主主。二、 项目市场场价格定定位运用市场场比较法法进行项项目售价价测算：1、 参加估算算的对象象选择项目目周边的的主要竞竞争对手手参加本本次售价价测算，共共
5、选择了了8个具具较强可可比性的的项目，分分别是：中南海海晖园、珠珠江半岛岛花园、名名雅花园园、沙面面新城、白白天鹅花花园、黄黄岐第一一城、穗穗景楼、嘉嘉怡花园园。其中一些些项目望望江部分分与不望望江部分分均价相相差较大大，根据据本项目目的具体体情况，选选择其不不望江部部分进行行评估。2、 价格评估估项目名称称碧华庭中南海晖晖园珠江半岛岛花园名雅花园园沙面新城城白天鹅花花园黄岐第一一城穗景楼嘉怡花园园售价3000028000330002800025000280001700018000装修标准准毛坯毛坯带装带装带装带装带装毛坯毛坯装修评分分100100105105105103103100100景观
6、评分分1001021041041041041039698交通评分分10010510210010210210210098地段形象象评分1001041061051061061069896污噪评分分1001021041051041041049898规划评分分10010410410610410410295102外配评分分1001021001001001001009898间隔评分分1001041041041001001009596品牌评分分1001061041041021001009898物管评分分1001021021021001001009695楼盘形象象评分100104104104102102102
7、9596合计110001135511399113991129911255112221069910755修正率0.96690.96660.96660.97740.97780.98801.02291.0223修正价格格253882907727044318772728824444274551749918422待估房产产与比较较房产之之间的修修正率：待估房产产得分数数比较房产产得分数数则有：与中南海海晖园的的修正率率11100/1133500.9669与珠江半半岛花园园的修正正率111000/111390.9966与名雅花花园的修修正率11000/1113990.9666与沙面新新城的修修正率1100
8、0/1112990.9744与白天鹅鹅花园的的修正率率11100/1122500.9778与黄岐第第一城的的修正率率11100/1122200.9880与穗景楼楼的修正正率111000/100691.0229与嘉怡花花园的修修正率11000/1107551.0233将比较房房产的成成交价格格修正为为待估房房产价格格：与中南海海晖园：300000.996929007与珠江半半岛花园园：288000.996627004与名雅花花园：3330000.996631887 与沙面新新城：2280000.997427228 与白天鹅鹅花园：250000.997824444 与黄岐第第一城：280000.998027445与穗景楼楼：177001.002917449与嘉怡花花园：1170001.002318442最后得出出待估房房产均价价为：29077+27704+31887+2227228+224444+27745+17449+118422 8 25538元元根据以上上评估，建建议本项项目的平平均售价价水平应应当在：2500026600元元注：本价价格为毛毛坯价格格