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1、 青岛海事法院物业管理招标文件（招标编号：SHZB-304）山东盛和招标代理二一六年九月目 录第一章招标公告第二章投标人须知第三章开标和评标须知第四章协议（样本）第五章投标文件格式第一章 招标公告青岛海事法院（以下简称招标人）为做好物业管理工作，为给全院职员发明一个良好工作生活环境，现经过招标方法择优选聘物业管理企业。此次招标资金起源和出资百分比为：政府采购，出资百分比100%。本项目已含有招标条件，现对本项目进行招标，欢迎合格投标人参与投标。一、招标物业管理基础项目说明1、 项目名称：青岛海事法院物业管理项目2、 项目编号：SHZB-3043、 招标范围及服务要求：此次招标共一个标段，详见第
2、二章“投标人须知”。4、物业服务期限：壹年。二、投标物业管理企业资格要求1、符合中国政府采购法第二十二条要求，含有独立法人资格，含有国家建设行政主管部门颁发物业管理企业叁级及以上资质；2、含有良好信誉，没有处于被责令停业或投标资格被取消或财产被接管、冻结、破产状态，近3年财务情况良好；3、本项目不接收联合体投标。三、招标文件获取1、时间：9月29日8时30分至10月10日16时0分（北京时间，法定节假日除外）2、地点：青岛市市北区敦化路138号甲西王大厦24楼23A01室山东盛和招标代理（青岛）3、方法（1）购置招标文件时必需携带营业执照副本复印件（加盖单位公章）、物业管理资质复印件（加盖单位
3、公章）；（2）供给商请访问中国山东政府采购网()，在报名截止时间前注册并登陆后进行网上投标报名。未在网上报名或网上报名不成功，无资格进行投标。网上报名成功后必需到招标代理机构现场登记，不按要求报名后果自负。4、售价招标文件售价:200元人民币（售后不退）。投标确保金:24000元，交纳截止日期为10月17日下午16:30时前。以电汇(以到帐时间为准)方法出提交。开户名：山东盛和招标代理。账 号：021。开户行：工商银行青岛辽宁路支行。电汇形式提交投标确保金，必需从其基础账户或通常账户转出，并备注所投项目名称编号，不按要求提交投标确保金，后果自负。四、投标文件递交1、时间：10月19日9时00分
4、至10月19日9时30分（北京时间）。2、地点：青岛市市北区敦化路138号甲西王大厦24楼23A01室山东盛和招标代理（青岛）五、开标时间及地点1.时间：10月19日9时30分（北京时间）。2.地点：青岛市市北区敦化路138号甲西王大厦24楼23A01室山东盛和招标代理（青岛）六、联络方法1、采购人：青岛海事法院 地 址：青岛市崂山区云岭支路3号(青岛海事法院)联络人：法先生 联络方法：2、代理机构：山东盛和招标代理地 址：山东省青岛市市北区敦化路138号西王大厦23A01室联络人：苏云龙联络方法：二一六年八月十五日第二章 投标人须知一、总则1.适用范围本招标文件适适用于青岛海事法院办公楼物业
5、管理项目标招标、评标、定标、验收、协议履约、付款等（法律、法规另有要求，从其要求）。2.定义“招标采购单位”系指组织此次招标采购人青岛海事法院。“投标人”系指向采购人提交投标文件单位。3.招标方法此次招标采取公开招标方法进行。4.踏勘（1）踏勘时间及地点：10月11日之前，青岛海事法院（青岛市崂山区云岭支路3号）。（2）踏勘现场方法：自行勘察。（联络人：法处长，联络方法：）（3）投标人踏勘现场发生费用自理。（3）招标人在踏勘现场中介绍工程场地和相关周围环境情况，供投标人在编制投标文件时参考，招标人不对投标人据此作出判定和决议负责。5.投标费用投标单位应负担其编制投标文件和递交投标文件所包含一切
6、费用，不管投标结果怎样，招标采购单位不负担上述任何费用。6.转包和分包本项目不许可转包及分包（一经发觉，立即终止已签署服务协议，由此造成经济损失由中标人负担）。7.本项目不接收替换方案。二、招标文件1.招标文件组成本招标文件由以下部分组成：（1）第一章招标公告；（2）第二章投标人须知；（3）第三章开标和评标须知；（4）第四章协议（样本）；（5）第五章投标文件格式。2.投标人应认真检验招标文件是否完整，若发觉缺页或附件不全时，应立即向招标单位提出，方便补齐；在报名截止时间前未提出，则视为招标文件完整、无误。3招标文件澄清和修改（1）如对此次招标文件存在疑问，请在10月11日16:00前将已加盖单
7、位公章书面文件提交送至代理机构并将答疑问题以书面形式发送至代理机构邮箱，将酌情给予回复，并书面通知全部购置招标文件投标人，同时视情况做出是否延长投标截止时间决定，如要求时间内未收到任何疑问，则视为各投标人均对此无异议。（2）在投标截止期前任何时候，不管出于何种原因，招标采购单位可主动地或在解答投标人提出澄清问题时对招标文件进行修改。（3）招标文件修改将以书面形式，包含传真、电子邮件等形式，通知全部购置招标文件投标人，并对其含有约束力。投标人应立即以书面形式，包含传真、电子邮件形式确定已收到修改文件。（4）招标文件澄清、回复、修改、补充内容为招标文件组成部分。当招标文件和招标文件回复、澄清、修改
8、、补充通知就同一内容表述不一致时，以最终发出书面形式文件为准。（5）招标文件澄清、回复、修改或补充全部经过法定形式公布，任何单位和个人非经过本机构，不得私自澄清、回复、修改或补充招标文件。4.保密由招标采购单位向投标人提供招标文件、具体资料和其它资料，均被视为保密资料，仅被用于它所要求用途，除非得到招标采购单位同意，不能向任何第三方透露。凡取得招标文件者，不管投标人中标是否，均应对招标文件保密，并负担因其泄密而引发一切责任。开标完成后，应招标采购单位要求，投标人应归还采购人认为必需从招标采购单位处取得保密资料。三、投标文件1.投标文件语言及计量（1）投标文件和投标方和招标方就相关投标事宜全部来
9、往函电，均应以汉字汉语书写。除署名、盖章、专用名称等特殊情形外，以汉字汉语以外文字表述投标文件视同未提供。（2）投标计量单位，招标文件已经有明确要求，使用招标文件要求计量单位；招标文件没有要求，应采取中国法定计量单位（货币单位：人民币元），不然视同未响应。2.投标报价（1）投标文件报物业费综合单价（每个月每平方米建筑面积价格）和物业服务协议总价(十二个月)，不接收多方案报价，有选择或有条件报价将不予接收；报价包含满足招标文件要求全部费用。物业协议总价托管建筑物建筑面积物业费综合单价办公设施建筑面积约17760平方米。（2）需提供物业管理服务费测算全过程（包含成本费用分析）及报价表。提供报价依据
10、，物业管理服务费依据市场价格和相关法律要求据实测算，测算一律以人民币为计价单位。物业管理服务费单价报价以人民币每十二个月每平方米为计量单位。人职员资不得低于青岛市要求最低标准，并按要求缴纳相关保险费用。报价不能低于成本，在费用测算全过程中提交投标服务成本费用分析书。（3）本项目有费用预算，超出费用预算投标报价不被接收。本项目协议期费用预算为：十二个月物业费120万元/年。3.投标文件组成 投标文件分为商务投标文件（商务部分）和技术投标文件（资信部分和技术部分），需要单独编写、装订。技术投标文件（资信部分和技术部分）（1）投标函；（2）法定代表人证实书；（3）法定代表人身份证复印件或其它身份证实
11、；（4）法定代表人授权委托书（如由授权代表参与投标时必需提供，不然投标无效）；（5）授权代表身份证复印件或其它身份证实（如由授权代表参与投标时必需提供，不然投标无效）；（6）投标人营业执照副本、税务登记证副本、组织机构代码证副本复印件（三证合一副本复印件）；（7）物业管理资质证书复印件；（8）关键专业技术人员情况；（9）人员配置表；（10）拟投入关键设备表；（11）物业管理投标报价表；（12）物业管理服务费测算全过程及成本费用分析书；（13）技术方案（包含但不限于响应招标文件及评分原因内容）；商务投标文件（1）投标人开户银行开具银行资信证实；（2）投标人企业信用汇报；（3）经会计师事务所审计财
12、务汇报复印件； （4）近三年投标人未受行政主管部门行政处罚或受行政处罚已整改完成申明；（5）近三年投标人无履约司法纠纷或司法纠纷无过失申明；（6）检验机关出具无行贿犯罪违法统计查询函；（7）投标人基础情况及管理业绩（提供协议复印件）；（8）小微企业申明函；（9）技术/商务/协议偏离表；（10）优惠条件；（11）投标人需要提供或说明其它材料。4.投标文件格式（1）凡招标文件中已提供投标文件格式内容，投标人应按招标文件提供格式填写，不准有空项；无对应内容可填项应填写“无”或“没有对应指标”等明确回复文字。其它未提供格式内容由投标人自行设计编写。（2）投标文件应用A4纸单面打印，按招标文件要求次序装
13、订成册、编制目录并标明页码，方便评标。因为编排混乱造成投标文件被误读或查找不到，责任由投标人自负。5.投标文件递交（1） 递交时间：10月19日09时00分至10月19日09时30分（北京时间）。（逾期收到或不符合招标文件要求投标文件概不接收）（2）递交地点：青岛市市北区敦化路138号甲西王大厦24楼23A01室山东盛和招标代理（青岛）（3）递交方法：投标人须由法定代表人或被授权委托人向招标单位递交投标文件(含对投标文件有效修改、澄清文件)，以邮寄(含快递)、传真、电子邮件、电报、电话等方法递交投标文件无效。6.投标文件修改和撤回投标人在投标截止时间之前，能够对已提交投标文件进行修改或撤回，并
14、书面通知招标采购单位，但不得影响开标活动正常进行。“投标文件修改”或“投标文件撤回通知”全部应密封并在密封袋上写明投标项目名称、编号、投标人名称，并加盖公章，并注明“投标文件修改”或“投标文件撤回通知”字样，对应部分以最终修改为准。投标截止时间后，投标人不得撤回、修改投标文件。修改后重新递交投标文件应该按本招标文件要求签署、盖章和密封。7.投标文件澄清（1）评标委员会有权要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或有显著文字和计算错误等内容作必需澄清、说明或补正。该要求应该采取书面形式，并由评标委员会教授签字。 （2）投标人必需根据评标委员会通知内容和时间做出书面回复，该回复经法定
15、代表人或其授权投标人代表签字认可，将作为投标文件内容一部分。澄清、说明或补正不得超出投标文件范围或改变投标文件实质性内容。投标人拒不根据要求对投标文件进行澄清、说明或补正，评标委员会可否决其投标。（3）如评标委员会一致认为某投标人报价显著不合理，有降低质量、不能诚信推行可能时，评标委员会有权通知投标人按要求期限进行书面解释或提供相关证实材料。若该投标人在要求期限内未做出解释、作出解释不合理或不能提供证实材料，经评标委员会取得一致意见后，可否决其投标。（4）招标采购单位不接收投标人主动提出对投标文件澄清。四、投标总则1.投标（1）投标文件一式6份，正本 1份，副本5份，全部采取胶装，并注明“正本
16、”和“副本”，另外提供1份“物业管理投标报价表”原件加盖公章、签字及投标文件电子文档1份（以CD-R光盘为介质提供）。假如正本和副本不符，应以正本为准。正本、副本、物业管理投标报价表、电子文档、和评审相关资料原件分别单独密封。（2）投标文件应由投标人法定代表人或其被授权委托人正式签署，任何更改（如有）必需由签署人签字，包含报价修改，必需在修改处加盖投标人公章。（3）全部投标文件应在投标截止时间前送达开标地点，交予招标人，任何迟于截止时间投标将被拒绝。（4）全部投标文件须封入密封信封或包装，在封口上加盖投标人公章或密封章。不接收电报、电话、电传、传真投标。2.投标使用期从投标截止日起，投标使用期
17、为90天。在特殊情况下，采购人可于投标使用期日满之前要求投标人同意延长有效日期，要求和回复均需以书面形式进行。投标人能够拒绝上述要求而其投标确保金不被没收，同意延期投标人依据原截止日期应负之权利及责任对应也延至新截止日期。3.投标确保金投标人应交纳投标确保金24000元, 交纳截止日期为10月17日16:30前。以电汇(以到帐为准)方法缴纳。开户名：山东盛和招标代理。账 号：021。开户行：工商银行青岛辽宁路支行。电汇形式提交投标确保金，必需从其基础账户或通常账户转出，并备注所投项目名称编号，不按要求提交投标金确保后果自负。招标人在中标通知书发出之日起5个工作日内，向未中标人无息退还投标确保金
18、。招标人和中标人签署协议之日起5个工作日内无息退还其投标确保金。有下列情况之一，投标确保金不予退还：（1）投标人在投标使用期内撤销投标文件；（2）投标人在投标过程中弄虚作假，提供虚假材料； （3）招标人单位计量错误需要修改而投标人拒绝修正报价；（4）投、开标过程中存在串标行为；（5）中标人未按招标文件要求提交履约确保金；（6）中标人在要求期限内未按要求签署协议；（7）中标人在要求期限内未按要求接收对错误修正；（8）其它严重扰乱招投标程序。4.不正当竞争和纪律监督（1）严禁投标人向参与招标、评标工作相关人员行贿，使其泄露一切和招标、评标工作相关信息。在招标、评标期间，不得邀请参与招标、评标工作相
19、关人员到投标人单位参观考察或出席投标人主办或赞助任何活动。（2）投标人在投标过程中严禁相互串通、结盟，损害招标公正性和竞争性，或以任何方法影响其它投标人参与正当投标。（3）投标人不得用非法手段查询标底或其它投标单位标函，凡泄露标函、哄抬标价损害招标单位及采购人利益，取消其参与投标资格，并追究其责任。（4）如发觉投标人有上述不正当竞争行为，将取消其投标资格或中标资格。5.招标服务费按年度收取，中标单位按计价格1980号文件向山东盛和招标代理缴纳中标服务费。五、协议授予1.中标通知（1）中标结果公告期为7个工作日。公告期内投标人未向招标单位提出质疑，招标单位将以书面形式向中标人发出中标通知书。中标
20、人收到通知书当日应以书面形式确定，并按要求期限到招标单位领取中标通知书原件；如逾期未领取，则视为放弃中标权利，而且招标单位有权采取以下方法：追究对应法律责任、另行决定其它投标人中标。中标通知书对采购人和中标人含有相同法律效力。中标通知书发出后，采购人改变中标结果或中标供给商放弃中标，应该负担对应法律责任。（2）全部投标人应按前款要求时间在中国山东政府采购网查看结果公告，招标采购单位不再另行通知，对未中标投标人不作未中标原因解释。（3）中标通知书是最终签定采购协议组成部分。2.签署协议（1）项目主管部门将在中标通知书发出之日起15天内和中标人签署物业委托服务协议。（2）中标人应根据招标文件、投标
21、文件及评标过程中相关澄清、说明或补正文件内容和项目主管部门签署协议，中标人不得再和签署背离协议实质性内容其它协议或申明。（3）假如中标人未能在要求时间内和项目主管部门签定物业委托服务协议，招标单位则可宣告其中标无效。（4）签署协议之前，中标人应向招标采购单位提交协议金额5 %履约确保金（协议推行完成，经检验验收，若乙方无违约，甲方无息退还乙方履约确保金）。六、项目概况及具体要求（一）项目名称：青岛海事法院物业管理项目（二）项目地点：青岛市崂山区云岭支路3号（三）物业服务范围办公区域公共区域保洁（除一般办公室之外全部区域）和绿化、各类设施设备运行和维修养护、安全保卫、会议服务、院内及地下车库管理
22、和疏导，干警餐厅及客房运转服务，一般信件和报纸分发。（四）项目介绍审判综合楼：办公设施建筑面积约17760平方米，院落面积约9200平方米，绿化面积约为4800平方米，四楼绿化平台684平方米。其中，名贵树木20棵，乔木210棵，灌木80平方米，循环水景1处。办公楼呈“回”字型结构，共8层。其中，需要安保部位6处（2个院落大门、2个办公楼进出门，2个停车场门），每层办公室约21间，一层公共区域面积约1200平方米，二层至八层每层公共区域面积约700平方米，每层4个电梯间、1处卫生间、4处楼梯间。一层中法庭3个，视频会议室1处，乒乓球馆1个，职员宿舍1个；二层大法庭1个，小法庭4个，接待室2个；
23、三楼警体训练馆1个，电子阅览室1处，图书室1处，职员宿舍1个；负一楼大餐厅1个，面积350平方米，小餐厅3个，每日三餐就餐约170人次；七、八楼客房18套、职员宿舍1间，文化活动中心1个，中会议室1个。（五）设备情况1.电梯系统：办公楼楼设3部9层站、1部10层站型号为国产日立GVF11-1000-CO60电梯4部。2.空调系统：设备为多联式MDS080（R）式24台室外机组，190台室内多联机，一般空调4台，MNDS320(R)吊顶式新风机组18台，全新风机组8台。档案室、枪械库有恒温恒湿空调2台，信息中心机房精密空调1台。供暖换热机组1套（WTHRS-0.78-34-32-0.54-42）
24、。3.供电系统：由青岛市崂山区供电局供给两路独立10KV电源线路，电缆埋地式接入地下2层中心高低压配电室，2台3TOL8087G变压器1台,定额容量630KVA,每层设2个强电配电室。B楼高低压配电室800KVA变压器1台、C楼1250KVA、1600KVA变压器各1台。每层设分配电室2个。4.给排水系统：由崂山区自来水管网供水，泵房设地下2层，设备为变频自动增压水泵1套，1-2层供水由市政管网直接供水、3-8层为中压。污水处理设备4组（7台污水泵）。纯净水制备设备0.5T/H1套,制水量0.5立方米/每小时。皇明太阳能1套16组。5.消防系统：本建筑为高层公共建筑，防火分类为一类高层，耐火等
25、级为一级，设置火灾自动报警系统和自动灭火系统。地下一层消防泵房供水，楼内每层设消防自动喷淋系统、消火栓系统、自动报警系统、防火门系统；消防喷淋系统、消火栓系统供水设备均为一用一备；每层均设室内消火栓，每个消火栓处均设有直接开启消防水泵按钮；一层档案库房、二层计算机机房及高低压配电室等处累计处设有气体灭火设备并和总系统联网对接。消防水稳压系统一套。6.安防、消防监控系统：安防、消防监控系统同在一层外东侧设监控室，院内设电视监控、入侵报警、出入口控制、门禁、巡更、安检系统。7.办公区弱电系统：会议系统智能法庭7个，视频会议系统1个，审委会系统1个、党组会议室1个，信息公布系统1处；安全设备图像中心
26、1处。（六）物业服务内容1.建筑本体日常巡视、保养和维修服务（1）院内建筑包含主体结构、屋面（含保温、隔热、防水层）、楼面、墙面、天花板、顶棚等日常巡视、保养及维护。（2）门、窗、锁具、隔板、壁橱及办公家俱等多种装修、装饰保养和维修。（3）庭院、道路和停车场维护。2.各类设施设备运行、养护、维修和管理。（1）本项目区域内电力、供水、供气等设施维护、运行和管理。（2）供电系统运行、养护、维修和管理。（3）电梯系统运行、养护、维修和管理。（4）照明系统、养护、维护和管理。包含公共区域照明、办公室内照明、道路照明、应急照明、指示照明、室外泛光照明、绿地及景观照明养护、维修和照明控制系统运行管理。（5
27、）弱电系统运行、养护、维修和管理。包含安全防范系统（含电视监控系统、入侵报警系统、出入口控制系统、安监系统、大门及值班室监控系统）、会议及视频系统、综合布线等各系统。（6）消防系统运行、养护、维修和管理。包含自动灭火系统、防排烟系统、消防广播系统、消防栓组合箱、防火卷帘系统和其它各类消防设备。（7）给排水系统运行、养护、维修和管理。包含中高区变频恒压供水设备、纯净水制备设备、排污系统等。室内外供排水管道、落水管、污水管、化粪池、检验井、垃圾站等维护、管理、清运。（8）中央空调系统运行、养护、维修和管理。包含中央空调机房、新风机房和其它专业用空调，其它公用区域立式、壁挂式一般空调。（9）在相关部
28、门供水、供电、供气、电信、设备保修等专业企业对项目范围内相关管线、设施设备维修保养时，进行必需协调和管理。3.安全保卫管理服务（1）传达室值班和出入管理登记（2）安全巡查。（3）安检管理（4）总监控室值班（5）地上和地下停车场管理（6）配合公安、武警、消防、安保部门做好治安、消防管理等工作。4.环境卫生保洁绿化（1）院内道路、绿地、庭院、停车场、审判法庭、审判辅助用房、活动室、会议室、楼内一般办公室除外走廊、楼梯、电梯间、卫生间、楼内大厅、每层连廊、屋面平台、雨棚表面及大厅玻璃穹顶等日常卫生清洁，同时配合环卫部门定时对垃圾进行清运，清运费由中标人负责。（2）对楼内地面、墙面石材和栏杆、扶手等金
29、属构件进行定时养护。（3）对绿地、草坪、苗木、花卉、水景等养护管理、培植，负有美化环境责任。（4）负责对大楼配套设施适时进行清理、打扫。5.会议礼仪服务办公区域共设有各类会议室、接待室、休息室约7处。中标人负责各会议室服务，依据采购人安排负担楼内公共会议室、贵宾接待休息室相关会议会前准备、会中服务（含DJ室操作）和会后清理工作，并依据需要提供关键活动和会议迎宾、讲解、颁奖等礼仪服务。针对领导办公区制订单独服务计划，并在投标文件中列明。该区域在18层，共包含6处领导办公室、3处专用会议室和2处接待室等。会议、礼仪服务和领导办公区服务人员由中标人配置，需含有有较高政治素质、专业素质，良好仪容仪表，
30、并经采购人审定后上岗。会议、礼仪服务要制订严格服务制度和服务标准，服务人员佩戴显著独立标志，为会议区、领导办公区提供安保、会议、室内外保洁等高质量服务。（七）物业服务要求1.建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制订具体落实方法和考评措施。2.物业服务工作所需工具、用具、设备、低值易耗品等均由中标人自行负责，单件维修材料100元以内（含100元）由中标人负责，100元以上由采购人统一采购、管理。中标人依据需要按月提报使用计划，经采购人审核后安排使用。中标人所用物品均需为环境保护、节能产品，要配置备品仓库，备品齐全。3.保修期内维修工作，由保修单位负责维修；保修期外维修工作，通常维修经采购人审
31、核后由中标人进行实施。4.按岗位要求配置专业管理服务人员，专业人员须持证上岗，确保中高层管理人员和技术人员稳定性。5.为本项目设计专门工作服装，服装样式应新奇、大方，表现本项目特点，具体样式须经采购人审定。6.房屋及设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善。7.客服中心建立二十四小时值班制度，设置服务电话，对采购人和用户相关报修、求援，提议、问讯、投诉等各类信息进行搜集和反馈，并立即处理，有回访制度和统计。8.依据保洁、设备运行、维修等需要，需配置完善警示、提醒标牌，卫生间配置文明、节能等提醒标牌，在危险隐患部位需设置对应安全防范、提醒、警示标识。各标牌、标识制作费用由中标人负担。9.含有完善
32、、有效保密、节能方法，并分别报具体方案。10.针对物业服务范围内相关事项向采购人提出合理化提议。（八）物业服务标准1.建筑本体日常巡视、保养和维修服务标准（1）定时对房屋结构及包含使用安全部位进行检验，对损坏处联络质保单位立即修理，巡查、保养统计完善，发觉重大问题立即报业主处理。（2）楼宇外观一直保持完好、整齐；外墙建材贴面无破损、无污染。（3）未经采购人许可，各部位不得出现乱搭建、乱堆放现象。2.设施设备运行、养护、维修和管理标准（1）基础标准.岗位责任制、机电设备房出入管理、值班及交接班、设备安全运行、设备使用管理、设备巡查养护、设备故障处理、监控中心管理、物料领用、档案资料管理、应急预案
33、等各项管理制度和工作计划规范齐全，并严格落实。发觉重大问题立即汇报业主。.设施设备机房和各监控机房环境整齐，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。.各设施设备情况良好，各系统运行正常，无重大设备隐患及管理责任事故。.设施设备保修、抢修机制完善。易损件（如灯管等）更换、维修不应超出两个小时，通常性设备维修超出一天（以上均指自发生到维修完成）。紧急故障应接到通知后20分钟内抵达现场处理，设备运行、维修统计完整。.共用配套设施完好，不得随意改变用途。.定时巡查公共设施，无安全隐患。发觉重大问题立即汇报业主。.物业区域内道路通畅，路面整齐、无阻碍。（2）专题标准.强电系统运行、养护、维修
34、和管理标准。高压配电室全部工作人员必需持有专业证书，实施二十四小时值守。其它配电室正常巡检。高低压配电中心管理要求、供电设备操作规范等规章制度完善，并严格实施。确保正常供电，无人为停电、断电事故。限电、停电有明确审批程序并按要求时间通知各单位。临时用电管理方法和停电应急处理方法完备。备用应急灯、应急电源等设备可随时启用。电梯按要求时间运行。安全设备齐全，通风、照明等隶属设施完好。电梯轿厢、井道、机房保持清洁。电梯日常配件必需满足使用要求，提供二十四小时电梯现场维护服务。运行出现故障后，维修人员在要求时间内抵达现场维修。排除电梯运行险情应急处理方法完善。照明系统巡查、报修方法完善，故障维修立即，
35、庭院、道路、大厅、楼道等区域公共照明和大楼泛光照明完好。公共照明和大楼泛光照明按要求开闭。照明设施保持完好、整齐，无污渍、无蛛网、无积尘。节能方法切实有效。b.弱电系统运行、养护、维修和管理标准。弱电系统线路检测、维修工作计划完善，并严格实施。各分系统设备符合使用要求，可随时启用。监控机房专员二十四小时值守，故障排除立即，各弱电系统工作正常。自动控制、监控系统等智能化设施设备运行正常，统计完整并按要求期限保留。监控、控制系统使用管理制度和突发事件处理方法完善，出现异常情况判定正确。反应立即。c.消防系统运行、养护、维修和管理标准。消防系统各岗位人员应经过专业培训，自动消防系统操作人员必需持证上
36、岗，并严格遵守消防安全操作规程。消防（监控）控制中心专员二十四小时值守，定时组织检验、维修，消防系统设施设备齐全、完善无损，可随时启用。消防管理人员熟练掌握消防设施设备使用方法并能立即处理多种问题。防火及消防安全管理和火灾安全隐患排查机制健全。定时组织消防法规及消防知识宣传教育，各区域防火责任人明确到位。突发怒灾应急方案完善，消防疏散示意图设置显著。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道通畅无阻。d.给排水系统运行、养护、维修和管理标准设备、阀门、管理工作正常，无跑冒滴漏等现象。高压水泵、水池、水箱有严格管理方法。排水系统通畅，汛期道路无积水，地下车库、设备房间无积水、浸泡等现象发生。发生事故，
37、维修人员在要求时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水等现象。水泵房、水箱间管理要求和事故应急处理方案完善。绿化喷灌系统和喷泉叠水可随时启用。限水、停水按要求时间提前通知大楼各用户。e.空调、通风、采暖系统运行、养护、维修和管理标准。空调、通风、采暖系统运行正常，噪音不超标，无滴漏等现象。各系统运行一直处于良好状态，出现运行故障，维修人员在要求时间内抵达现场维修。空调、采暖系统、维修保养计划完善，夏、冬两季无停机故障。夏季室内温度控制在25左右，冬季室内温度控制在20-22。保持温控器可靠运行，确保温感系统有效运转反馈及温度信息和楼控有效自控。空调、通风、采暖系统故障应急处理方案完善。3
38、.安全保卫、防安全管理标准（1）安保人员含有专业素质，熟悉大楼环境，文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责。（2）施行二十四小时值班及巡查制度，设置固定岗、流动岗，突发事件反应快速。（3）安保工作应关键加强夜间值班巡查，充足利用人防、技防方法，做到管理区域内办公秩序良好，人身安全不受侵犯，财产不受损失，重大活动顺利进行，突发事件快速得四处理。（4）安全防范方法及突发事件应急方案完善，并充足考虑到法院功效特点。（5）车辆出入，停放管理规范，办公区域范围内交通秩序井然。（6）地上停车场有些人疏导，做到管理有序，排列整齐。（7）非机动车辆集中停放、摆放整齐。（8）危及安全处设有显著标志和防范方法。4
39、.环境卫生保洁服务标准（1）环境卫生保洁实施责任制。有专职清洁人员和明确责任范围，实施标准化清洁保洁。（2）保洁服务要适时、立即、按时，尽可能不影响大楼正常办公，不使用对建筑物材质造成损伤材料和清洁剂。（3）环卫设备完备，在楼内外合适位置设置垃圾箱、垃圾中转站。楼内垃圾箱烟缸内铺设细沙，垃圾桶、烟缸立即清理，定时清洗保持洁净。垃圾每日搜集两次，做到日产日清，无垃圾桶、烟缸满溢现象。垃圾中转站每日进行冲洗，冲洗后无异味；依据实际需要进行卫生消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生。（4）排水、排污管道通畅，发觉异常立即清掏。（5）大楼共用部位保持洁净。无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象；无私自占用和堆放杂物现
40、象；大厅、楼梯、扶栏、公共区域门窗等玻璃保持明亮洁净；石材、金属应保持光亮；楼内各处地面、台面无灰尘、无垃圾；墙面和天花板整齐、无尘土和蜘蛛网；卫生间地面、台面和便池无水渍、无污渍，卫生纸、洗手液、小便池内樟脑球等低值易耗品应立即补充。（6）管理区域内公共部位清洁工作不少于以下频次，并随时做好巡查、维护。a.楼内通道、楼梯天天拖扫一次，每个月根本清洗一次；b.各楼大厅有专员负责，随时保持清洁；c.关键通道出入口天天清扫两次；d.大楼内玻璃幕墙保持清洁，每十二个月清洗擦拭一次；e.门厅地面、楼面随时保持清洁，走廊地板砖地面或楼面定时保养；f.各会议室、接待室地面保持清洁，室内地毯定时吸尘及清洗，
41、木质定时保养；h.楼内消防栓、过道门、扶手等公共设施每两天全方面擦拭一次。i.机房和地下停车场日常保持清洁，每个月全方面清洗一次；j.公共卫生间立即打扫，随时保持清洁；k.电梯天天清洁二次；l.墙面、电梯、楼梯等装饰依据用材情况进行必需定时养护；m.屋面平台、雨棚表面，玻璃穹顶适时清洁；n.庭院内道路、绿地等天天清扫一次；景观、绿地内水面保持清洁，适时进行换水等维护。（7）建立消杀工作管理制度，依据当地实际情况定时开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生；定时对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药品。（8）特殊材质地面、墙面保养计划科学合理，保持材质长久效果无污染无损伤。（9）大楼内噪
42、声、空气等符合国家环境保护标准。（10）绿化区域内保养计划科学合理，确保定时浇灌、除虫修剪等，确保树木，草坪等绿植成活，配置含有资质专业人员进行日常管理。5.会议礼仪服务标准（1）会议室管理和使用制度完善，确保会议室可随时启用。（2）会议礼仪服务人员需专业素质高、形象好，人员最终确定有采购人审定。（3）会议室整齐，无灰尘、无污渍，为参会人员提供舒适环境。（4）确保会议室音响、灯光、投影机等设施设备正常使用，发觉问题立即处理，不得影响会议室正常使用。（5）迎宾、会前准备、会中服务、和会后清理工作应立即、到位、符合会议使用方要求。6.领导办公区服务标准领导办公区域各会议室设备管理完善、服务保障有力
43、，保持会议室可随时使用。该区域保洁服务包含公共区域保洁和领导办公室室内保洁。领导办公室室内保洁和服务由专员负担，严格遵守相关要求和礼仪规范。（九）岗位人员基础要求管理岗位、技术岗位要求100持证上岗。1.各投标人在投标时要填报本项目经理、副经理和关键业务人员履历表及业绩、经历等，本项目实际实施人员应和所填报人员完全相符，如工作人员需调整，需经采购人同意。2.工作人员外貌端庄、身体健康，要符合年轻化、知识化行业特点，而且依据工种承诺相关工作人员上、下限年纪，经采购人同意后上岗。3.全部工作人员均要接收当地公安机关相关管理，并由中标人负担对应责任，采购人对部分岗位及服务人员违规、违纪、违法行为有权
44、提出调整岗位要求投标人解聘，投标人应予配合。（十）物业服务方案针对本项目制订完善物业服务方案，应表现投标人经验和能力，管理组织，工作计划、工作方法等叙述应具体具体、针对性强而且各项方法切实可行。方案包含但不限于以下内容：1.管理服务理念和目标。结合本项目标计划布局、建筑风格、智能化硬件设施配置及本物业特点，提出物业服务整体设想及策划，包含服务目标、管理方法。2.项目管理机构运作方法、管理制度和工作计划。叙述项目经理管理职责、内部管理职责分工、日常管理制度和考评措施。3.针对本项目标管理人员和服务人员配置、培训和管理计划。4.各项服务方案。包含但不限于各项设施维修养护和运行管理、安全保卫、环境卫
45、生保洁、会议礼仪服务、领导办公区服务方案、物业档案管理方案、宿舍区日常维修方案。5.节能环境保护方法和各项应急预案。结合本项目实际情况，各投标人各具本身经验提出完善节能环境保护方法。应急预案包含但不限于外墙或建筑物发生危险，影响她人安全时应急预案，忽然断水、断电应急预案；雨、污水管及排水管网阻塞应急预案；电梯故障应急预案；消防应急预案；水浸应急预案。注：带号条款，若有任一项不满足，按无效投标处理十一、其它要求（一）.本项目物业服务人员服装由投标人提出设计和配置方案，服装费计入投标报价；本项目物业人员饮食、住宿自理。（二）.投标人报价中不含水、电、暖等能花费用，能花费用由采购人支付。（三）.中标
46、人必需接收青岛海事法院监督。（四）.物业企业需在投标文件中提交负责本项目人员具体资料，该资料必需真实，并承诺和最终实施协议队伍相一致。不然，采购人有权采取对应方法。十二、各岗位人员配置表人员类别岗位最低人员数量要求年纪要求其它要求管理人员项目经理145有国家认可物业管理从业资格或岗位证书。有5年以上不少于3个办公楼项目管理经历公寓及餐厅经理145有客房及餐饮工作管理经验保洁保洁员545绿化园艺155有园艺经验安保值班门卫、传达值班350消防、监控值班645有消防中控值班资格证书，持证上岗，精通仪器操作。客服335兼会议服务保安030水、电维修工程配电及弱电运行及维修645高、低压电工有证书，有2年以上工作经验。可从中选定1名班长，负责本班工作分配和人员管理公寓及后勤生活保障服务员335有对应工作经验剪发员145干洗员245食堂厨师245厨师含有3级以上厨师证书，有健康证实。可从中选定1名厨师长，负责食堂工作分配和人员管理。面点工2初加工人员1有从业经历，有健康证实。累计37注：项目经理、消防监控值班、配电及弱电运行及维修、厨