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1、圣彼得堡“波罗的海明珠” 39 a地块方案征集汇报提纲一.项目概况1 .项目背景根据圣彼得堡总体规划，南部地区将形成一处10多万人以上居住的城市新区，成为城市南 部副中心。波罗的海明珠项目是城市西南滨海发展战略中规模最大的优先启动的龙头项目。 本项目位于明珠项目东南侧，是一个结合度假休闲功能的高档居住社区。总用地约11.3公 顷。2 .区位分析“波罗的海明珠”项目基地位于圣彼得堡市区西南部滨海地区，芬兰湾（也叫内瓦湾）畔，隶 属红村区。本项目为39-a地块，位于明珠项目东南侧。东向直接濒临杜杰尔戈夫斯基运河，与列宁格 勒公园隔岸相望，南临彼得戈夫公路辅路。基地为狭长地块。二.项目解读1 .城市
2、解读a.城市发展从五六十年代，圣彼得堡的城市中心功能已明显南移，形成向南发展的城市圈层结构圣彼 得堡的滨海地区凝聚了。而城市东南面的凹岸汇聚了更多的活力、商业价值与升值潜力。b.城市文脉圣彼得堡是俄罗斯官方认定的文化中心。近300年历史的圣彼得堡收集了几乎所有俄罗斯 帝国的精华，成为最大的文化、科学和工业中心之一。圣彼得堡的名胜古迹闻名遐迩。那里有许多1 8至1 9世纪的著名建筑：彼得保罗要塞、 彼得大帝夏宫、圣伊萨克大教堂等。许多俄国著名诗人和作家，如普希金、莱蒙托夫、高尔 基等人都曾在此生活和从事创作。c.城市肌理圣彼得堡的生活空间非常宽阔，到处有城市内的绿地供人休闲。城市空间以小街坊为主
3、，建 筑布局形态以围合式为主，颇有欧洲古镇的感觉。2 .甲方诉求a.项目定位在波罗的海明珠项目详细规划中，39-a地块定位为低层高档滨水居住区，规划总居住面积不 大于74300平米；另设置部分配套公共建筑以及商业。根据市场定位，本地块住宅产品将主要设置复式叠加别墅、联排别墅、独立别墅等住宅产品, 主要定位客户将是圣彼得堡或俄罗斯的富裕阶层，作为他们的第二或者第三居所，以大型社 区的成熟配套设施、优美的景观环境，在彼得堡领先的住宅品质作为主要卖点。b.任务书要求任务书对于不同住宅产品提出了明确的面积比例要求，在保证39-a地块整体的居住环境以 及产品品质的前提下，三种住宅的总居住面积不应低于38
4、000平米，以尽可能充分实现土地 经济价值。北侧公共绿地按照高层住宅建设用地考虑，与其余建设用地进行城市空间及形态上的整体规 划，在1.9公顷用地中规划约36300平方米的高层住宅居住面积。3 .项目解读a.用地现状基地用地狭长，地势平整，总用地面积11.3公顷。本项目用地性质定为居住用地，原有北侧1.9公顷的公共绿地也按照高层住宅建设用地考虑, 其余用地建设以低层住宅为主的高档居住物业。b.交通条件基地南临彼得戈夫公路辅路，紧邻彼得戈夫公路辅路的彼得戈夫公路是连接旧城区与夏宫的 主要通道，基地北侧和西侧的道路为规划中的道路。c.周边情况项目周边以及地块内景观资源丰富，将共同为地块内的住宅提供
5、良好的景观环境；基地东侧的杜杰尔戈夫斯基运河水面开阔，基地拥有最佳的水岸景色，列宁公园与基地隔河 相望，这一占地颇广的公园贯穿地块东侧，是重要的景观要素，具有极高的景观价值。项目周边的配套设施也很齐全，除了建成的商务中心外，南广场也正在建设中，此外，基地 周边还有几处居住区也正在建设中。4 .核心问题a.项目定位深化如何在甲方项目定位的要求上更进一步，提炼出更高层次的整体功能定位？b.与明珠项目的关系基地位于明珠项目内部，又是其中景观资源最好的区域，如何处理与明珠项目的关系，在利 用明珠项目优势的同时为明珠项目带来良好的机遇及影响？c.周边优势利用本地块紧邻杜杰尔戈夫斯基运河，并与列宁公园隔岸
6、相望，如何妥善处理好基地、建筑、景 观环境与运河、公园之间的关系，以充分发挥和利用运河、公园的景观价值，提升地块内住 宅的价值和品质？三.项目定位1 .整体功能定位本项目定位为高档滨水居住区，兼顾度假休闲功能，争取成为“明珠项目”高档物业的名片。2 .客户的定位别墅购买者：圣彼得堡市内的高收入人群；外来企业主及高级雇员；别墅地产的投资者；豪华度假式公寓使用者：前来旅游度假休闲的各类人群；会务展会组织及参观人员。目标客户需求分析居住需求自然优美的景观宁静私密的居住环境作为生活延续的院落空间度假休闲需求完善的度假服务设施便捷的游艇出行系统3 .豪宅产品研究Pso漳州项目C20豪宅特征本项目的独栋住
7、宅在研究了圣彼得堡高端客户的需求后，为独栋别墅的客户提供了私人游艇 码头及私人泳池两项高端配置。4 .豪华度假式公寓产品研究本项目北侧地块定位成豪华度假式公寓，是明珠项目休闲旅游概念的重要组成部分。酒店式服务公寓将提供五星级酒店的服务与配套设施。主要包括：1、豪华大堂。2、各式风味餐厅。3、特色酒吧。4、健身设施。5、桑拿与spa设施。6、游泳池。7、网球场。8、高尔夫练习场。9、精品店。10、豪华观景套房。顶级滨水景观：从度假式公寓俯望，可看到全景式的绝佳景观，下面列举了其中最为重要的 三大景观要素：运河景观:基地毗邻的杜杰尔戈夫斯基运河河面开阔，景观良好，满足人们对于亲水的需求， 是基地内
8、的重要的景观要素。公园景观：基地隔河相望的规划中的列宁公园，占地颇广，建设完成之后必会成为圣彼得堡 的重要公共景观场所，从度假式公寓俯视公园，必有绝佳的景观感受。海景：从高层的度假式公寓可眺望到芬兰湾，欣赏到波罗的海的景观，使得从度假式公寓俯 望出去的景观更为多层次。四.方案介绍1 .规划方案整体比较a.产品功能布局方案一：组团式布局一一每个组团内部分区，东面为独栋别墅，西面为联排及叠加别墅。方案二：南北分区一一基地南面为联排及叠加别墅，北面为独栋别墅。方案三：东西分区一一基地东面为独栋别墅，西面为联排及叠加别墅。b.规划形态布局方案一：规则式布局一一每个组团规模均等，结构严谨，体现了圣彼得堡
9、传统城市肌理。方案二：滨水式布局一一基地内引入较多水面，使更多的别墅能滨水布置，并设计了大量亲 水平台。方案三：自由式布局一一基地采用自由曲线形路网，灵活布局各种居住组团，与隔河相望的 公园融为一体。2 .方案一布局：规则式特征：严谨性a.主题与理念城市文脉通过研究总结圣彼得堡的城市肌理，运用街坊式的布局方式；小尺度、亲切宜人的空间来构 筑符合圣彼得堡城市文脉的高档居住社区，同时，在理性规则的布局中寻找变化，创造出丰 富多样的空间。b.总体规划方案一采用严谨的布局形态，用贯穿基地的中轴线串连每个组团。组团规模均等、结构统一, 体现了圣彼得堡街坊式、围合式的传统城市肌理。c.规划亮点南北主轴结构
10、严谨，贯穿整个基地，最北侧的景观节点自然收头。三条次轴秩序井然，加强了与明珠项目规划的联系，并与整体格局有机衔接。合理组织交通流线，使车行、人行和游艇流线相互错开，互不干扰。组团式布局，合理划分不同别墅产品的用地大小，最好的解决容积率和用地的矛盾。通过不同别墅产品层高的布置，满足了景观均好性，使得各种户型景观视野最大化。3 .方案二布局：折线式特征：亲水性a.主题与理念地域文脉通过研究欧洲三大水城的特点，充分利用杜杰尔戈夫斯基运河，将居住区塑造成岸线丰富曲 折、水景曲折多变的水乡式社区，符合欧洲的水乡地域文脉。威尼斯：规划特点：自然式、尺度最小的水网系统，临水建筑的体量较小。阿姆斯特丹：规划特
11、点：规则的同心放射式的水网系统，临水建筑的体量较大。圣彼得堡：规划特点：运河式，尺度较大的水网系统，临水建筑的尺度最大。PS.苏州Allb.总体规划再琨的是欧洲三大传统水乡的风情，充分发掘运河的景观和空间作用，突出社区的休闲和游 艇主题，把它规划成为别具风情的欧洲水乡社区。c.规划亮点岛状式布局，最亲水的居住感受公共空间的亲水设施风车状的高层住宅，全景式住宅4 .方案三布局：曲线式特征：自然性a.主题与理念自然文脉结合运河对面的列宁公园这一景观要素，以自然生态为设计理念，通过重塑地形，重现乡村 小镇悠然休闲的生活状态，与对岸的城市公园融为一体，打造休闲度假胜地，延续自然文脉。b.总体规划；再现的是欧洲乡村悠然休闲的风情，与对岸的公园与周边自然的环境融为一体，建筑风格采 用西班牙式，突出社区的休闲阳光的主题，成为自然惬意宜居的高档居住区。c.规划亮点重塑起伏的地形，自然休闲的景观感受及居住体验曲折而变化多样的界面，丰富的空间感受感受强烈、带来阳光健康氛围的建筑风格