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1、广州公寓市场调研报告广州水泥厂地块商业规划部分将进入开发阶段，如何对该地块进行合理规划，实现地块经营 效益最大化提入议程。公寓作为商业地产的组成部分，具有户型小，间隔使用灵活，销售期 短；持有型的公寓物业，经营模式多样，后续服务延展性强的特点。现对2010年第三季度, 广州公寓市场销售及经营情况，进行市场数据收集，为水泥厂地块开发决策提供参考数据。(-)广州公寓市场状况1、广州公寓类型广州公寓市场主要分为住宅公寓和商务公寓两种，其中住宅公寓通过国际知名酒店品牌的导 入衍生出生活服务配套更人性化、物业服务质量更高的酒店式公寓。表1：广州各类型物业的主要区别：公寓类型住宅公寓酒店式公寓商务公寓产权
2、住宅酒店、综合商业物业年期70年40、50 年40年用途 以居住为主 以居住为主居住兼顾办公特点高档住宅，购买时家具配套较一般住宅齐全。可办牌照，以居住为主，少部分用于商务办公，由运营商或酒店物业管理公司提供专业配套服务以提升物业价值。可办牌照，宜商宜居，适合小型企业，自由职业者，该类客户需要弹性上班时间，一般为物 流、贸易、设计公司等户型面积(rtf) 60-200 35-90 60-120购买用途自用、投资以投资为主投资为主，自用较少使用人群收入较高的本地人群，职级较低的外籍人士企业高管，外籍商务客户中小企业，自由职业者分布区域市区广泛范围天河北、珠江新城越秀区配套情况社区、康乐、社交配套
3、为主社区、康乐、社交配套为主商务化配套为主调研报告调研报告格式调研报告写作技巧市场调研报告大学生调研报告社会调研报告wk_ad_begin(pid :21 );wk_ad_after(21, function。$(.ad-hidden).hide();,function。$(.ad-hidden).show。;);租金（元/nV） 30-50 50-100 60-85管理费（元/m2） 2.5-53-66-10购置成本土地价格低，契税1.5%；首付最低20%,贷款利率低土地价格高，契税3%；首付50%,贷款利率高土地价格高，契税3%；首付50%,贷款利率高持有成本水电费用按住宅计算，空置管理费
4、较低水电费用按商业计算，空置管理费较高水电费用按商业计算，空置管理费较高代表物业朱美拉公寓、鑫耀大厦、御龙国际公寓星汇国际、雅土高白云万达公寓、城市广场2、广州公寓市场特点（1）广州公寓地域分布，主要分布在天河、新港东路靠近琶洲展览中心、滨江东、环市路 等商务区域。为公寓分布区域天河北、珠江新城作为广州中心商务区，集合广州最具地标性的超甲级写字楼，也令到一批 世界500强企业扎堆到天河，针对企业高管需求，提供服务优质、配套完善酒店式公寓应运 而生，同时也推动广州公寓市场的引入国际品牌管理的步伐，代表有早期的中信公寓、新大 厦，近年投入运营的雅士高，富力爱丁堡公寓等，深御龙国际商寓位于三元里商圈
5、三元里地铁站上盖，地理位置优越。楼高27层，3梯16户的 设计，有36 nl2 70 rtf的多种户型选择。目前剩下10多套分布在20层以上的高层公寓单位 在售，均价17000元/nf,带1000元/面的精装修，产权为住宅，板房参照服装展示间设 计，虽然不能办理牌照，但可配合低层御龙服装专业市场作产品展示或办公使用，简单而实 用。物管公司为御龙物业管理公司，每月物管费2元/行。目前小户型租金可达60元/m%御龙国际商誉实景图白云万达广场公寓白云万达广场项目规划用地面积约12.64公顷，总建筑面积39.2万行，由大型商业、甲级高 档写字楼、写字楼、五星级酒店、精品名店、室外步行街以及地下车库设备
6、用房组成。地上 建筑面积26.4万门，其中商业9万nf,甲级高档写字楼3万nV,写字楼5万nf,酒店3.7 万nf,室外步行街2.1万nf,精品名店2.9万nf。白云万达广场效果图其中A地块酒店用途规划为希尔顿酒店，建筑面积45000 nf,拥有341间客房，以及甲级 写字楼3栋，建筑面积46000 nV； B地块规划为购物中心，也就是即将在12月11日正式开 业的部分；C地块规划为5栋SOHO写字楼，也就是常说的酒店式公寓，建筑面积34500 m2o目前酒店公寓已全部售罄，均价20000元/平方米。区别于紧凑的市区公寓，万达广场地块全区域将建设4个区级公园和若干小的社区公园。构 建四层级公园
7、绿地。5条宽约60120米的绿廊像五指一样逐渐与白云山融合，中部的白云 公园和南部的飞翔公园是两大绿心，周边水源则将被引入白云新城成为人工湿地。绿地率达 到40.6%,人均公园面积达到10平方米，居民在步行500米范围内可到达公园。耀华国际（鑫耀大厦，万丽皮具城）耀华国际位于三元里皮具专业市场商圈，商业部分将打造近40。个“以皮具批发为主、零售为辅”的顶级商铺，首层商铺层高达5.8米，发展商根据项目地利条件，将225套住宅打造成皮具商务公寓，层高4.5米，LOFT复式为 设计参考，以“商展住”多用功能为卖点。并在5楼空中花园转换层配有多功能会议厅 等商务配套。该项目目前对外声称售罄，毛坯均价1
8、9000元/平方米，参照周边写字楼报价，发展商声称 租金预期在60元左右。（3）天河区：朱美拉公寓高德置地广场，位于广州CBD珠江新城的中轴线上，其总建筑面积92万平方米，包含购 物中心、写字楼、酒店和酒店公寓，是全国最大的商业地产项目之一。朱美拉公寓为高德置 地广场组成部分，项目导入国际顶级品牌朱美拉酒店实施管理，建筑面积8万平方米，占规 划建筑面积13%,目前销售均价32000元/平方米，A、B、C、D四幢物业销售已接近7成。 交通地面：东有冼村路，西有华夏路，南有花城大道、临江大道，北有金穗路、黄埔大道，构 成四横两纵的干道交通网络。地下：地铁3号线纵穿南北、5号线横贯东西，集运系统和机
9、场快巴可分别直达火车站、 飞机场。地下一层有地铁站厅、公交站、旅游大巴总站、出租车停靠站；地下二层有集运系统站厅、 地下车库等，都和周边建筑相互联系、相互贯通。配套物业设有3000平米幼儿园，可以共享整个项目带来的商业、酒店配套（整体项目在隔壁 的地块F2-4设置有艺术馆、国际名牌汇聚的高档次商场、超五星酒店、健身室、室内恒温 游泳池、SPA、桑拿、电影院、高档次中西餐饮）。双会所，3个泳池。作为大型综合项目，商场、写字楼、酒店、公寓相互协同，各版块间资源高度互补，为商业 地产市场最领先的产业组合模式。本次调研公寓数据对比表：公寓名称朱美拉公寓白云万达公寓御龙国际商寓鑫耀大厦特点导入国际顶级品
10、牌品牌知名度高，规划大气专业市场配套专业市场配套公寓类型酒店式酒店式住宅式住宅式发展商广州市明和实业有限公司广州万达广场投资有限公司广州金凯达置业有限公司耀华房地产开发有限公司地址花城大道与冼村大道交界云城西路广园西路235号机场路10号之一至五土地性质4层以上住宅办公住宅住宅式项目占地10480 m2126400 m26750 m25482 m2建筑 面积 85943.13 m2392000 m2 32575.89 m2 30237 m2公寓建筑面积 80624.95 m2 37000 m2 16982 m2 15120 m2商业建筑面积5318.18 m2 140000 m22716.53
11、4 m28709 m2层数 A： 45, B： 45： C： 45,D： 38 9层28层20层项目套数764962 336 225 层户数 D：层 12-13, C 栋31个单元16个单元15个单元最大户型293 m2 62.51 nf 76 83.4最小户型53 rtf 38.31 36 49主力户型60-65 m2 40-60 76 60-65 实用率 74% 77% 74% 77.61% 层高 3.072.8 2.8 4.5 均价均价：30000 元/面 18832 元/nf 11734 元/nf 16829 元/nf 最高售价 38000 元/ m220000 元/nf 17000
12、元/nf 18000 元/nf 市场租值 预计：80-100 元/nf预计65-70元而40-60元/nV 60元/nV物业管理费4.3元/nV 5.5-6.5元/nf2元/nf 2元/nV目前销售状况约7成售罄约9成9.5成结论：目前广州公寓市场发展几成定局，天河作为CBD是广州公寓市场格局的峰点。一方 面天河超甲级写字楼集中，企业管理人员，尤其异地派遣的高级管理人员，是公寓市场的主 力消费人群。消费人群既有个体，亦有以家庭为单位。以个体为单位的流动性相对较高，以 家庭为单位的则较为稳定。另一方面，天河经多年的发展，配套已趋完善，成为天河区集合 全城最顶尖的消费人群、领先于其他各区，无论在管
13、理、综合配置、设计均超前于市场水平。从公寓的利用角度考虑，除天河区和琶洲、新港东以居住客户为主外，其他各区公寓主要 用途为商业居住综合，尤以商业为重。商务公寓在专业市场、商务区域周边的则较受追捧。 目前广州公寓购买市场，投资者比例高于自用，投资客考虑的因素一般为： 1、区域前景，商贸环境成熟或政府规划重点区域等具备升值潜力 的区域；2、交通配套，地铁，城市快速道路沿线；3、周边配套发展规划成熟，医疗、教育、休闲、购物、商务环境等；4、市场出租率稳定，租金符合市场价值水平；5、开发商品牌号召力，优良的后期物业服 务；6、土地使用年限；7、购买条件，税费、贷款比例。水泥厂项目周边鞋类、服装商贸市场成熟，形成一批小规模展贸、物流企业，对商业功能的物业有一定需求，写字楼主要为金羊商贸大厦、羊城铁路大厦、富 力环市西商贸大厦等乙、丙级写字楼，租金水平约为40-60元/平方米水平，市场对甲级写 字楼需求较淡；货运、物流公司较多地铁5号线西湾站已建成通车，道路交通为痼疾，但随着政府整改力度, 也日臻改善。未来该区域越秀城建、富力等大型社区的建成，将为该区域带来长期稳定的人流，规模化、 规范化的市场环境，将带动该商贸市场格局良好发展，作为商务公寓发展前景较为乐观。