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1、建业集团工程管理制度简明操作手册一、 包含施工全过程相关制度：（一）工程管理制度1、 目标：提升集团工程管理整体水平，促进工程管理标准化、规范化、科学化，提升工程质量，确保工程进度，保障安全生产和文明施工。2、 内容：坚持综合平衡、样板引路、过程控制、标准统一管理标准。明确了工程管理中心、城市企业总经理、工程部在管理中权责。 城市总经理为项目管理第一责任人、工程部经理为直接责任人。3、 关键点：工程部在工程前期配合、工程开工准备、施工过程管理（含进度管理、质量管理、安全、文明施工管理、现场综合管理等）、工程验收、工程移交、工程后评定等阶段工作内容及需要实施工程管理制度。（二）工程管理程序细则1
2、、 目标：明晰项目开发各阶段工程管理关键工作业务配合、衔接、协作及职责分工。2、 内容：分为前期设计配合、施工前期准备、工程施工、精装修、外网配套、景观、交房、项目后评定八个工作阶段管理程序。3、 关键点：前期设计配合阶段：熟悉宗地情况，选择材料设备、提出建标标准，参与施工图评审。施工前期准备阶段：编制工程管理计划书、总控计划，三通一平，监理进场，降水、支护、桩基等单位确定进场。工程施工阶段：做好进度、质量、安全文明施工控制，将设计变更及图纸错误控制在工程实施以前。精装修阶段：做好单位选择进场，样板引路、材料确定、质量必检点控制，成品保护和验收等工作。外网配套、景观施工阶段：提前策划、及早进场
3、，实施景观施工管理相关制度。交房阶段：交房前完成份户验收、交房30天前完成交房联合验收，按期向业主交房。后评定阶段：项目决算后进行工程后评定，全方面总结管理中得失、教训。（三）工程承包商资源库管理细则1、 目标：选择业绩优、能力强工程承包商，保障集团经营计划顺利实施。2、 内容：包含管理标准、权责、承包商类别、入库条件、入库程序、选择、考评、奖惩、列入黑名单等。3、 关键点：（1）各类承包商必需满足入库条件，经过审批入库，供全部城市企业使用。战略总包单位能够直接发包，一般总包单位需推行招标程序。（2）逐步扩大承包商队伍，激励各城市企业自主优选合作单位，充足引入竞争机制。（3）定时对总承包单位进
4、行综合考评，奖优罚劣，考评结果在全集团进行公告。对不合格单位和项目部给予淘汰，严重列入黑名单。（四）工程总承包单位考评管理细则1、 目标：建立量化考评指标，客观评价总包单位履约情况、配合情况，为集团工程总包单位管理、决议提供依据。2、 内容：包含工作职责、季度考评措施、六个月考评措施、奖惩等。3、 关键点：（1） 考评由季度及六个月考评组成。季度考评由城市（项目）企业负责组织，并按要求时间、步骤将考评结果立案至工程管理中心。六个月考评由工程管理中心负责组织。（2） 六个月度考评得分依据城市（项目）企业对总包项目部季度考评打分（权重0.6）、工程管理中心（权重0.3）和集团考评工作评审领导小组（
5、权重0.1）对各总包项目部六个月度考评打分等，经加权计算得出。（3） 依据六个月考评结果对对应单位进行奖惩。连续两次六个月考评不合格工程总承包项目部，项目经理将被淘汰，加入黑名单，永久限制承揽各项工程。（五）工程现场交流会管理措施1、 目标：加强集团各项目之间横向沟通和交流，使项目之间能相互取长补短，相互借鉴，形成良性内部互动，树立经典，奖优罚劣。2、 内容：包含工作职责、会议组织、会议纪律、奖惩等。3、 关键点：（1）工程管理中心负责每三个月召开最少一次工程现场交流会。（2）工程部结合实际，立即搜集、推荐对集团内部工程交流有价值议题。经过工程现场交流会，推广成熟经验，反思失败教训。（六）工程
6、现场资料管理作业指导1、 目标：规范集团各项目工程现场资料归档整理工作，统一工程现场资料验收标准，确保工程现场资料完整搜集、安全管理和有效利用。2、 内容：包含工作职责、工程部现场资料整理质量、组卷、移交要求、各参建单位资料核查目录等。3、 关键点：(1) 工程部负责本项目工程现场资料搜集、整理工作。(2) 工程现场资料借阅必需符合建业集团档案借阅管理细则要求，严格推行相关手续，不得遗失，更换。(3) 每个月对监理单位、施工单位工程现场资料进行审查，并形成审查统计(4) 工程人员离职时，需办理工程资料离职交接手续。(5) 工程完工后，工程部需将工程现场资料（含电子文档）移交管理部。二、 施工准
7、备阶段相关制度：（一）工期模板编制及管理作业指导1、目标：充足保障项目工程计划实施有效性和科学性，明确项目工程计划控制关键点，提升集团各项目标工程进度管控组织水平。2、内容：包含工程总控计划、工程施工进度总控计划编制要求、编制时间、申报、修改步骤，项目工程工期参考值具体使用等。3、关键点：（1）工期参考值（附表一）为各产品类型建造工期最长值，项目计算工期时不得突破。（2）工期模板对关键分项工程最迟完成时间进行了细化，以确保后续工序能按时插入施工。（3）依据集团经营任务需要，部分特殊赶工项目工期能够不参考本指导编制。（二）工程管理计划书1、 目标：提前确定本项目工程管理关键点，明确工程关键、难点
8、，指导本项目工程管理有计划、有条理、有节奏顺利实施。2、 内容：包含工程管理计划书编制要求、步骤、格式、内容等。3、 关键点：（1） 关键表现开工前各项准备工作思绪：如，现场平面部署，采购计划、方案，施工图审查，报批报建等方面安排。（2） 关键表现“三控二管一协调”管控关键点：如，工程关键、难点分析、项目关键节点确保方法、必检点、样板引路管控、安全文明施工管理等；（3） 关键突出样板房、样板区实施方案，理清思绪，明确分工，切实能为销售提供工程形象支持。（4） 收到施工图三十日内，工程部经理组织编制完成，并按要求步骤进行审批。三、 施工阶段相关制度：（一） 工程施工质量管理制度1、 目标：强化施
9、工过程控制，确保施工质量满足国家规范、技术标准，达成施工协议要求，并使工程施工质量含有可追溯性。2、 内容：包含工作职责、各阶段（施工准备、施工、工程完工验收）质量管理要求、质量事故处理程序等。3、 关键点：（1）工程开工前，城市企业工程部必需组织设计、监理、施工等单位相关人员进行图纸会审，并形成图纸会审纪录。（2）施工单位在组织材料、设备进场前，必需严格根据协议要求并依据封样采购，在进场前必需提前通知监理单位及城市企业工程部。（3）关键部位、关键工序必需实施施工技术方案先行审查机制。施工单位在施工前，必需根据要求程序和要求编制专题施工方案，并报监理审核、城市企业工程部审批。（4）施工阶段必需
10、严格实施样板引路制度，做到样板先行。（5）质量事故发生后，施工单位应维持现场原状，严禁私自处理。工程部、监理单位、施工单位共同对质量事故进行评判、分级、处理。（二） 工程现场检验管理细则1、 目标：规范各级管理人员工作行为，强化其责任心，确保现场各项工程检验有序进行。2、 内容：包含工程现场检验依据及内容、相关人员检验频次、时间、统计要求。3、 关键点：（1）规范现场质量、进度、安全文明施工、工程资料、协议履约、协调配合等检验要求。（2）检验频次要求：专业工程师每日不少于5小时，工程部经理每日不少于2小时，项目总经理每七天不少于1次，工程中心每个月不少于1次。检验情况均需在工程日志中统计。（三
11、） 工程质量样板引路作业指导（修订中）1、 目标：规范关键分部分项工程样板引路作业行为，统一、明确工作标准，提升工作效率，确保施工质量，为大规模施工提供验收依据。2、 内容：包含工作职责、需样板引路工程项目。3、 关键点：（1）全部样板工程必需在大面积施工前按要求步骤、要求进行操作，并做到方案先行、过程控制，严格验收、统计完整。不一样施工单位，只能采取一个统一样板标准。（2）必需实施样板引路项目：（1）防水工程（包含地下室、卫浴间、屋面、露台）；（2）外墙外保温工程；（3）外墙装饰工程；（4）门窗安装工程；（5）填充墙砌筑、抹灰工程；（6）楼地面工程；（7）交房样板间；（8）公共部位内装饰；（
12、9）新材料、新设备、新工艺应用。（3）交房样板间需在大面积内粉前完成，室内土建、安装工程（电气、给排水、暖气、弱电、天然气管道等）均应按集团交房标准实施到位（实施时确有困难如天然气管道等要用代用材料模拟出正确安装位置）。(4)此次修订关键内容为：对需样板引路项目进行调整，细化验收步骤、参验人员、资料留存、样板施工标准等方面要求。（四） 工程实测实量作业指导1、 目标：测量室内实体尺寸，动态监控现场质量管理情况，加强施工现场过程控制，促进工程实体质量水平提升。2、 内容：包含工作职责、操作程序、操作方法、检验统计等。3、 关键点：（1）实测实量项目包含混凝土结构、砌筑、抹灰三个工序。（2）总包单
13、位对实测实量项目需100%检验，工程部和监理单位按总包检验数量30%进行抽查，并做好检验统计。（3）工程部每个月随工程月度总结步骤报送实测实量合格率结果。（4）工程管理中心对各项目标实测实量实施过程及测量数据进行监督、抽查。（五） 工程必检点实施细则1、 目标：提升各级工程人员质量安全意识，规范“工程必检点”控制行为，提升工程管控水平，引导项目对关键工序、敏感部位高度重视，杜绝重大质量、安全恶性事件发生。2、 内容：包含工作职责、必检项目、检验关键点、检验要求、奖惩方法等。3、 关键点：（1）工程必检点包含建筑物放线、验线、深基坑支护及降水、防水、土方回填、模板、钢筋、混凝土（含结构尺寸）、交
14、房样板间、外墙面砖、幕墙、大堂、公共部位精装修等9个分项，除建筑物放线、验线、土方回填、幕墙外，其它6个分项均需工程管理中心进行抽查。（2）工程部对必检点进行日常检验、验收，并对其真实性负责。需抽查项目应按要求时间、程序提请工程管理中心。（3）专业工程师对必检点工程实体进行全数、全过程检验，工程部经理对每项内容检验不少于三次。检验结果、跟踪整改情况应在工程管理日志中统计。（4）工程管理中心监控工程部必检点项目实施效果，对抽查不合格项，督促工程部整改、返工，对严重质量问题或安全隐患有权要求暂停施工。（5）工程部经理负责组织专业工程师、施工单位、监理单位整改落实检验中出现质量、安全问题，并针对工程
15、管理中心在抽查中提出问题整改落实情况进行立案。（六） 工程防开裂体系1、 目标：降低或消除建筑工程中开裂现象，确保建筑工程使用功效和质量，以质量促进品牌建设，提升用户满意度。2、 内容：包含工作职责、材料控制、设计做法、施工管理及过程控制、关键工序验收等。3、 施工阶段控制关键点：（1） 关键控制部位：砌筑、抹灰、楼地面、保温、外墙装饰、屋面、厨卫间现浇板、大致积结构等。（2） 砌块施工关键点：砌块龄期宜42d（必需大于28d），以预防龄期不到造成墙体砌筑后收缩开裂。填充墙砌至靠近梁底、板底时，保留约200mm高空间（通常保留一或两皮平砖加一个斜砖空间），待填充墙砌筑完14d以后，采取小砖斜砌
16、上部空隙，确保砖之间及墙体和梁底接合砂浆饱满。（3） 抹灰施工关键点：基层应对其表面进行甩毛处理（砼面凿毛）或刷界面剂，表面刷洗洁净，使之凝固在基层表面，以手掰不动为准。严格控制各层抹灰间隔时间（六七成干）和分层抹灰厚度。局部墙体抹灰超20mm时，要进行分层批灰，如厚度过大，在分层处应设钢丝网；抹灰超厚处砂浆可用聚合物防水砂浆加强；抹灰后一天应立即养护，不少于3天（4） 外保温施工关键点：基层检验合格后方可进行下道工序施工；压网格布作为专题进行检验验收，网格布搭接不合格严禁下道工序施工；门窗洞口四面需加强部位要作为专题进行检验验收；（5） 面砖施工关键点：基层要平整、洁净，不得有空鼓、开裂，接
17、茬处要平顺；选择专用勾缝剂勾缝，用勾缝工具挤压出浆至密实，要求无裂纹、空鼓；面砖粘贴完或勾缝完，应立即洒水养护。（6） 外墙涂料施工关键点：必需基层平整无开裂、表面干燥；选择高弹性防开裂腻子，要分层涂刮，薄厚均匀，上道腻子干燥后再刮批下道； （七） 工程防渗漏体系1、 目标：降低或消除建筑工程中渗漏现象，确保建筑工程使用功效和质量，以质量促进品牌建设，提升用户满意度。2、 内容：包含工作职责、材料控制、设计做法、施工管理及过程控制、关键工序验收等。3、 施工阶段控制关键点：（1） 关键控制部位：地下室防水、楼地面（卫浴间）防水、外墙防水、门窗防水、屋面、露台防水等。（2） 防水工程应由对应资质
18、专业队伍进行施工，作业人员应持证上岗。（3） 工程施工前14天，进场防水材料按要求抽样复验合格后方可使用。（4） 施工前，施工单位必需编制专题施工方案，并根据要求程序报审、报批。正式施工前，必需实施样板引路制度，整个施工过程必需监理旁站。（5） 闭水试验需各方签字验收，并做好成品保护。（6） 卷材防水施工关键点：关键控制基层、基层处理剂、附加层、卷材施工、搭接、过墙管节点和穿墙螺栓处理、保护层厚度和强度、成品保护等施工验收。（7） 防水混凝土施工关键点：关键控制好砼计量搅拌（预拌砼质量证实文件）、振捣，施工缝、变形缝、后浇带、穿墙管、埋设件等施工验收。（8） 卫浴间防水施工关键点：卫浴间墙四面
19、根部设砼挡水坎，高度满足设计要求。现浇板预留洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂微膨胀细石混凝土浇筑主楼板厚度2/3处，待混凝土凝固后进行第一次闭水试验（结构闭水），无渗漏后，再用掺入抗裂防渗剂微膨胀细石混凝土填塞。（9） 外墙防水施工关键点：施工单位编制专题施工方案，进行具体技术交底，关键控制好门窗洞口、雨棚、阳台、变形缝、伸出外墙管道、女儿墙压顶、外墙预埋件、挑板等部位施工。（10） 外窗防水施工关键点：施工单位编制专题施工方案，进行具体技术交底，明确节点结构做法，尤其强调对细部结构施工操作要领掌握。（八） 批量精装修施工管理细则1、 目标：建立批量精装修施工管理体系，规范批量精装修工程
20、施工步骤。2、 内容：包含职责、材料设备验收、过程控制、质量停歇点、文明施工、完工验收等。3、 关键点：（1） 全部材料、构配件和设备进场报验全部需进行严格把关。（2） 土建界面验收合格后，装修单位方可进行大面积施工。（3） 施工前必需做样板，完成样板经确定后，方可进行大面积施工。（4） 总包和装修单位需共同做好半成品、成品保护工作。（5） 在工程完工验收前，装饰总包单位必需提交含有对应资质检测单位出具室内环境质量检测合格汇报；（九） 景观工程施工管理细则1、 目标：明确工作步骤和职责，强化景观工程施工管理，实现景观工程进度、质量控制。2、 内容：包含工作职责、组织管理、质量管理、完工验收、单
21、位考评等。3、 关键点：（1）工程部依据施工图设计情况和现场实际情况立即组织景观施工单位进场穿插施工。（2）工程部组织施工现场协调会，立即处理交叉施工中存在问题。（3）工程部要认真组织苗木、土建、装饰及水电等材料进场验收。（4）地面铺装、墙体面层粘贴及树木支撑施工，应先做样板，经工程部验收合格后，再大面积展开施工。（5）景观工程必检点包含乔木栽植、地（路）面铺装。（6）需立即对景观施工单位进行完工考评及年度考评，作为对其客观评价依据。（十） 园林景观工程验收管理细则1、 目标：规范园林景观工程验收内容、验收程序、验收标准及验收统计，促进和加强园林景观工程管理，确保效果达成预期目标。2、 内容：
22、包含验收内容、验收组织和验收程序等。3、 关键点：（1）工程部需进行绿化工程、地（路）面工程、园林构筑物及其它造景、园林给排水和园林用电等工程专题验收。（2）景观工程完工验收，由工程部组织，景观完工验收小组组员共同参与。（3）绿化栽植、硬质景观、水电安装等三方面细部结构要求，需参见建业集团景观工程验收图例手册进行验收。（十一） 建筑工地安全文明施工作业指导1、 目标：树立企业良好形象，提升现场管理人员安全文明施工意识，规范安全文明施工标准，使安全文明施工有章可循，实现安全文明施工标准化、规范化。2、 内容：包含围挡封闭、施工场地、临建建设、料具堆放、现场防护、现场标牌、治安、环境综合治理等方面
23、管理。3、 关键点： （1）需在招标文件及协议中写明此指导内容，要求施工单位严格实施。（2）施工主道路采取混凝土硬化路面，宽度不低于5m，厚度及强度应满足载重施工车辆通行。在市区关键路段工地周围围挡高度应不低于2.5m，其它路段围挡高度应不低于1.8m，围挡使用砌体或彩色压型钢板等硬质材料。（3）施工工地出入车辆应有防尘方法，不得撒漏飞扬污染物。施工现场应有排水、排污方法以确保排水通畅。（4）现场材料应堆放整齐、有序，设置显著状态标牌。（5）严禁楼层超载乱堆物料，废料做到随做随清、工完料净场清。（6）合理配置消防灭火器材，应有消防水源，超出30米高层建筑要随层做消防水源管道，每层留设消防水源接
24、口。（7）看房通道：配合项目营销上需要，工程部负责组织人员搭建看房通道。看房通道必需安全、便利。（8）各建筑物四面立面采取密目式安全立网进行遮护封闭，挂设要求整齐、美观、无漏挂、无脱落。“四口”、“五临边”等部位应按相关要求要求做围挡。（9）危险区域要有醒目标安全警示牌，夜间施工设警示红灯及照明。基坑工程施工前应编制方案并经过论证审批，基坑周围应有规范安全围挡防护方法。安全通道要牢靠、安全、醒目、方便通行。（10）施工现场用电线路、用电设施安装和使用必需根据施工组织设计进行敷设，严禁任意拉线接电。（11）工地临时用宿舍、办公用房建筑构件燃烧性能等级应为A 级。当采取金属夹芯板材时，芯材燃烧性能
25、等级应为A 级，推荐芯材使用岩棉，严禁使用易燃聚氨酯芯材等。四、 完工交房阶段相关制度：（一）工程质量分户验收作业指导1、 目标：提升交房满意度，降低投诉。2、 内容：包含验收前提条件、验收准备、验收内容、工作职责、验收方案及组织程序、验收结果判定等。3、 关键点：（1）介入时间：单体工程施工完成，多种结构、功效性检测合格，节能验收合格。（2）验收关键内容：外观及室内空间、尺寸、使用功效；地面、墙面、顶棚质量；门窗、水、电、气、暖安装质量。其中防水工程及管道压力试验作为专题验收。（3）组织程序：工程部根据分户验收方案进行组织，对每户验收结果形成明确结论。对有不合格项，要立即进行处理。（4）工程
26、管理中心对分户验收项目进行抽查，若总包单位不一样，应分别抽查。（二）建业集团交房图例手册（土建、安装、装修、景观）1、 目标：明确、统一交房标准，增强各项目工程精品意识，提升集团交房满意度。2、 内容：包含交房应含有基础条件、土建验收标准、安装验收标准、景观验收标准、大堂和公共部位精装修验收标准等。3、 关键点：（1）采取图文并茂方法直观展示交房标准。 (2)土建验收标准关键包含室内、公共、室外等三方面结构做法。（3）安装验收标准关键包含给排水、暖通、电气、电梯、消防、智能等六方面结构做法。（4）景观验收标准关键包含绿化栽植、硬质景观、水电安装等三方面结构做法。（5）装修验收标准关键包含地面、墙面、吊顶、安装、成品保护等五方面结构做法。