贷款可行性评估报告范文.docx

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1、贷款可行性评估报告范文摩玛城银行贷款可行性报告重宾保利广场商业物业可行性研究报告第一部份概要一、评估说明本评估报告是根据中国农业银在广东省份行营业部(以下简称：委托方)的委托，对项目申 请开辟贷款的可行性进行评估。评估基准日为2003年9月17日，本评估报告只为委托方审 核贷款申请提供参考，不作其他用途。二、评估目的为委托方审核贷款申请提供参考三、评估依据本报告依据国家现行法律、法规、政策以及委托方、借款企业()提供的相关资料进行评估， 委托方和借款企业应对其提供资料的合法性、真实性、有效性和完整性负责。主要评估依据 有：1、全国人大、国务院及有关部委、广东省和广州市有关部门颁发的法律、法规和

2、政策；2、委托方和借款企业提供的有关资料；3、广州市房地产市场价格信息；4、我司掌握的有关资料及评估人员现场实地勘察所获取资料；5、其他资料。四、项目概况1、地理位置及环境项目位于机场路和黄石路交汇处东南角，西为机场路，北邻黄石路，东面和南面均有新规划 路联络，南面的白云国际机场即将搬迁到花都区新国际机场，周边有多个大型商住小区已建成入住或者正在建设之中，机场路和黄石路有多条公交路线通过，且邻近地铁二号线站(): 交4总投资成本5%6362052644244020.42%可行5总投资成本10%636205515085512.76%可行此外，从项目的现金流量表分析可知，项目由于开辟周期不算太长，

3、前期投入资金占用成本 相对较少，在销售价格定位适当的情况下，可以取得一定的竞争优势，通过预售收入再投入， 可形成连续的资金链，保证后续投资，降低开辟建设风险。第七部份项目贷款风险分析贷款风险来自项目外部和项目自身两个方面，主要有：1、市场风险当前房地产市场竞争比较激烈，近几年广州市商品房市场整体保持稳定，住宅交易量不 断增加。项目的开辟增加了该区域的商品房供应量，一方面加强了周边地区的居住氛围，另 一方面也加剧了同周边商住小区的竞争。机场路、黄石路一带已有多个大型商住小区正在建 设或者筹建之中，故市场上存在供应量已很大，且潜在供应量在今后几年内将增加较快，因 此激烈竞争将难以避免。虽然西区、东

4、区前期开辟的房屋已售完，市场接受程度理想，但为了在激烈的市场竞争 中取得主导地位，建议公司在保持小区建造风格和客户定位一致的思路下，继续进行建造设 计、客户服务、入住后物业管理等方面的创新，以保持项目竞争力。2、工程建设风险项目资金需求量大，而企业自有资金不足，项目能否按计划进行，除目前正在开展的第一期 销售工作能否顺利按计划进行外，银行贷款资金是关键。建议荣星公司加紧落实好开辟建设 资金，严格控制好建设工期，保证开辟建设工作的顺利进行，以配合销售工作的实施。3、开辟成本风险本项目对投资成本的变动相对敏感，投资成本的上升直接影响到项目的收益水平，为提 高项目的经济效益建议开辟企业、施工单位和监

5、理单位更好地控制开辟成本，力争减小贷款 的偿还风险。4、政策风险政策风险主要包括国家对房地产业的宏观调控及当地政府对项目所在区域的整体规划。旧白 云机场的搬迁将于明年实施，其原实用地初步规划为起大型商住综合居住区，现黄石路一带 已建成多个大型居住小区，居住人口持续增加，由此可见，该地段属于政府引导投资建设区 域，各方面资金将不断增加投入，长远来说对于项目本身是非常有利的。此外，近期广州市房地产管理部门为加强管理，对在建商品房项目的办理预售工作和预 售抵押工作提高了要求（如要达到结构封顶等），长远来说，有可能对项目未来的销售工作产 生影响。第八部份评估结论上述分析表明，项目从静态和动态角度看在经

6、济上和财务上都是可行的，其开辟产品的 市场有保障，但公司自有资金不足，急需银行贷款支持其继续分行开辟建设。由于公司只进行和南区的开辟，未再有其他投资项目，其三个投资方亦为相关联的企业， 故为保证贷款银行的利益，建议委托方依据项目工程建设进度发放贷款，并密切监控其贷款 资金的使用，以缩短工期尽快回笼资金，减少放贷风险。通十分便利。邻近有祥景花园、白云骏景花园、黄石街办、白云金贵客运站、北区供电局等, 公建及城市基础配套设施完善。目前，白云国际机场即将搬迁，其原实用地计划用于兴建超大型综合居住区一一白云新 城。该项目处于未来白云新城北侧，占地总面积约11.5万平方米，总建造面积近22.6万平 方米

7、，估计总投资约8.3亿元，整个项目建成后，将成为广州市内大型生态居住社区之一。2、项目背景项目由广州发展有限公司（）向广州市白云区新景街萧岗经济联合社征地，进行商品房开辟 建设，该花园共分东区、西区和南区三部份，除东区由公司开辟建设外，西、南两区由公司 进行开辟建设。西区占地近3万平方米、建造面积6 6万平方米的楼宇已建成并全部售出 入住；南区占地面积85802平方米、规划建造面积172408平方米，目前正在开辟建设之中， 其中第一期8幢12层估计可于2004年4月竣工交付使用、第二期15幢小高层和高层估计 于2005年3月全部竣工交付使用。3、项目规划情况根据广州市规划局关于项目修筑性详细规

8、划的批复，项目总体的控制性技术指标为：1）建造容积率2.545；2）建造密度：26.5%；3）总建造面积172408平方米（其中地上建造面积153951平方米，地下室建造面积18457 平方米，小学建造面积12000平方米及其他配套建造面积1765平方米）；4）绿地率37.5%；根据总体规划方案，项目共建设23幢小高层和高层住宅楼和商住楼，地上层数分别为12 至19层，住宅建造面积合共132003.2平方米、商业建造面积合计8183平方米；地下室1 层、建造面积合计18457平方米；另有配套小学和商业、居委会、公厕和煤气调压站。4、项目工程进度安排据公司称，项目从2003年5月开始动工建设，施

9、工单位为广东建造有限公司，到2003 年9月17日，第一期8幢楼宇已分别建至地上第7层和第10层，并已领取预售许可证。按 公司的建设计划，第一期8幢楼字估计于2004年3月完工交付使用，第二期15幢估计在 2003年11月开始拆迁和工程建设，估计2005年3月以前可先后竣工交付使用。第二部份项目合法性与建设条件评价一、项目合法性评价目前，项目已办理建设用地规划许可证，第一期楼字已办理建设工程报建审核书、 建设工程规划许可证、建造工程施工许可证、广州市国有土地使用权出让合同、建设用地批准书、国有土地使用证、商品房预售许可证等手续，也就是说，除 未进行拆迁的第二期楼字外，该南区项目的规划、报建、施

10、工、用地等各项手续均全部办理 齐全（具体详见附件资料），据公司称，其第二期楼宇的各项手续正在申报办理过程中。二、项目建设条件评价1、项目技术经济指标据司提供的关于项目南区修筑性详细规划的批复，项目的总建造面积172408平方米， 包括地上建造面积153951平方米、地下室建造面积18457平方米，各功能部份及其面积具 体详见表1 ：单位：平方米、个序号项 目指标备注序号项目指标备注1用地面积858022总建造面积1724082.1地下室建造面积18457地下室1层，为设备用房和配套停车场2.2地上建造面积1539512.21 其中：商业81832.22 住宅 132003 地上 12、15、1

11、6、17、18、19 层2.23 小学12000包括教学楼和学生宿舍2.24 其它配套1765含会所、公厕、居委会等3容积率2.5454建造密度27%5绿地率37.5%6车位个数466含不可售的社会停车位106个第三部份 市场研究与分析一、项目投资环境分析（略）二、房地产市场分析2003年上半年，广东省房地产开辟投资增速回落，全社会固定资产投资1834.19亿元， 增长27.9%,房地产开辟投资506.88亿元，增长7.6%,增幅比去年同期下降25.2%,其中 商品房投资额379.52亿元，占房地产开辟投资的74.9%,同比增长6.6%。2003年上半年广 东房地产开辟投资未受非典影响，商品房

12、销售保持稳定增长，价格波动小，空置面积增长速 度有明显放缓迹象。上半年商品房销售额335.20亿元、销售面积1003.99万平方米，分别增 长27.3%和27%,全省商品房平均销售价格3339元/平方米，比去年同期略高7元/平方 米，商品房空置面积的增长速度由1月至2月的36.3%下降到上半年的15.5%。2003年1-8月，广州市十区批准预售的商品房面积为537.90万平方米，比去年同期增长 9.16%,其中，原八区批准预售的商品房面积为330.65万平方米，与去年同期相比增长 18.81 %o广州市十区商品房交易面积为609.71万平方米，交易金额为271.98亿元，与去年 同期相比，分别

13、增长8.84%和6.79%,其中，原八区商品房交易面积为393.87万平方米， 交易金额为208.24亿元，与去年同期相比，分别增长13.56%和11.43%。据统计，今年上 半年广州市商品住宅均价为4279元，同比下降5.1%。反映房地产市场竞争的激烈导致开辟 商利润的降低，开辟商惟独不断让利于消费者，不断提升产品档次，才干立于不败之地，由 此亦说明广州的房地产市场不断趋于成熟和规范。三、周边楼盘调查分析在项目周边一带有多个在建或者已建成交付使用的商住小区，经实地调查，他们目前的 大致状况如下：1、祥景花园：在黄石路北边，于九十年代中后期开始投资建设，共有38幢多层和13幢 高层住宅或者商住

14、楼，现已全部交付使用，小区内配套有小学、省一级幼儿园和市场等，其 中第一期已售完，第二期亦已售出近半，第三期将于今年10月发售，住宅售价幅度大约在 3700 4000元/平方米之间，均价约为3900元/平方米，二手住宅成交价约为3100 一 3500元/平方米。首层商业铺位的租价约为3560元/平方米，且大部份商业面积已出 租，地 下室车位只租不售，月租金为400450元/个，现已接近租满。2、白云骏景花园：属同一档次的商住小区，占地面积约40000平方米，由16幢小高层 组成，配套有幼儿园和近10000平方米地中海式园林，东、南、北边均为规划路，目前交通 相对不便，估计第一期于2004年3月

15、建成交付使用，其住宅售价幅度约为3800-5000元/ 平方米之间，均价约为4480元/平方米。地下室车位约250个，目前的销售策略为只租不 售。3、元邦航空家园：机场路和黄石路交角西北侧，属中型商住商务小区，现已建成多幢商 住楼并入住，另沿黄石路面有一幢商务楼即将交付使用。住宅售价幅度约在4100-4800元/ 平方米之间，均价约为4400元/平方米。部份首层临街商铺已售出，目前大部份商铺正招 租未经营，招租价约为80元/平方米，地下室车位售价6000060000元/个。4、富力阳光美居：机场路和黄石路交壤西南侧、在元邦航空家园南面，属大型商住小区， 第一期已售完，现推售第二期两幢高层住宅楼

16、，另第三期计划于10月发售，住宅均价约为 4400元/平方米，配套的商业面积较少，个别首层临街商铺售价约为800010000元/平 方米、招租价约为100元/平方米，地下室车位数量较多，但出租率很低，如由业主购买， 售价可低至30000元/个。5、汇侨新城：在黄石路以南，属大型商住综合小区，已建有多幢小高层和高层住宅楼和 商住楼，大部份住户已入住，现二手住宅售价约为3100 3600元/平方米、个别成交价为 2600元/平方米，地下室车位售价为80000元/个经市场调查，项目与周边多个楼盘的功能设计、配套设施和目标客户等均较相近，由于 目前该区域的人口持续增加，居住环境不断改善，总的来说，其住

17、宅与祥景花园、白云骏景 花园和富力阳光美居接近，故选用以上楼盘的价格作为住宅的比较对象，以市场比较法作为 评估方法测算其住宅的销售价值。另因为其配套商业和地下室车位主要以出租经营为主，故 选用收益还原法作为评估方法测算其商业和车位的销售价值。四、项目优劣势分析通过市场调查分析：项目与同在机场路和黄石路一带的几个周边楼盘的产品定位和目标 客户亦非常接近，相互差异相对较少，其优势和劣势主要体现在与该区域内早期建设的功能 设计较旧的住宅和缺乏配套设施的小型项目的差别上，具体来说，这个项目有以下优势：(1)地理位置优越，项目地处广州市未来城市副中心白云新城北侧，临近黄石路，商 业和生活配套设施不断完善

18、，规划路网完善，特别是地铁二号线(末通车站段)在南区项目周 边设置了出口，并正在施工建设中，估计规划路开通和地铁通车后，将大大改善目前萧岗村 一带的对外交通状况，极大地有利于吸引更多居民和商家入住和经营。(2)配套设施起点高，位于南区项目范围内小学已于今年9月正式入学，由于现时消费者 对教育配套设施的要求越来越高，政府有关部门亦不断以推动教育配套为吸引投资的手段， 作为设计等级非常高的民办实验学校，该小学将大大提高项目配套的水平，长远来看，将大 大提高竞争力。(3)该开辟集团在房地产行业内多次获奖，花园亦已在该区域内成功进行了市场开辟，销 售业绩理想，形成为了一定的品牌效应，于是将对南区项目的

19、开辟建设产生正面推动作用。另一方面，项目自身存在某些劣势，主要表现在：(1)项目位处机场路以西、黄石路以南，目前，对外交通主要为附近萧岗村旧路和北面花 园东区的小区道路，规划路尚未正式直接开通至机场路和黄石路，南区项目短期内对外交通 相对不够便利。(2)邻近区域同类物业存量及新增供应量较大，项目竞争对手较多，建成后区域市场内的 竞争将较激烈。五、预期销售价格评估1、评估方法：市场比较法、收益还原法。2、评估原则：遵循合法原则、最佳利用原则、替代原则和评估期日原则。3、评估过程：根据项目所在区域及其实际情况，确定选取其住宅的比较对象，来测算其住宅的开辟价值，又使用收益还原法来测算其商业和车位的开

20、辟价值，具体过程如下：(1)住宅销售价值的确定由于南区项目住宅的目标客户和产品定位与样景花园、白云骏景花园和富力阳光美居三 个楼盘比较接近，故选取他们作为比较对象，通过比较测算确定其销售单价，具体过程见下 表2：单位：元/加序号项目案例1案例2案例3祥景花园白云骏景富和阳光1销售单价3900448044002交易情况修正100%100%100%3交易日期修正100%100%100%4使用年限修正100%100%100%5区域因素修正100%100%100%6个别因素修正100%100%100%7修正后单位4058425341368评估对象单价4148.969取整4149经以上测算，确定南区住宅

21、的平均销售单价为4149元/平方米，估计住宅部份总建造面 积132003.2平方米的销售价值为54768万元。(2)商业销售价值的确定、先通过市场调查确定南区项目商业铺位的平均租金，再用收益还原法，估算其商业 铺位的销售单价。经调查，确定南区商业铺位建成交付使用时的月租金单价为65元/平方 米。、通过收益还原法测算销售单价的参数如表3：租金年上涨率折现率租金损失房产税等综合税率管理费率维修费率保险费率3%9.0%1个月18%3%3%0.2%注：房产税等综合税率和管理费率以月租金单价为计算依据，维修费率和保险费率以工 程造价为计算依据。根据以上参数，计算得到南区商业铺位的平均销售单价8046元/

22、平方米。则商业铺位部 分总建造面积8183平方米的销售价值为6584万元。(3)地下室车位销售价值的确定、先通过市场调查确定南区项目车位的平均租金，再用收益还原法，估算其车位的销 售单价。经调查，确定南区车位建成交付使用时的月租金单价为450元/个。、通过收益还原法测算销售单价的参数如表4：租金年上涨率折现率租金损失房产税等综合税率管理费率维修费率保险费率1%7%1个月18%3%_I0.2%注：房产税等综合税率和管理费率以月租金单价为计算依据，维修费率和保险费率以工 程造价为计算依据。以工程造价为计算依据。根据以上参数，计算得到南区车位的平均销售单价63000元/个。则360个可售地下室 车位

23、的销售价值为2268万元。(4)经以上计算，南区项目估计总销售收入合共63620万元。(5)项目估计销售进度按公司提供的施工进度，到2005年3月将完成全部南区第一期和第二期的工程建设并交 付使用，估计在2005年5月底可以售完，项目建设期约为1.75年、销售期约为175年，总 开辟期自2003年5月至2005年5月接近2年，估计销售进度如表5：时间总销售收入(万元)总体销售比率2003 年三季度20483.22%四季度780912.27%2004 年一季度870813.69%二季度649410.21%三季度858113.49%四季度1132917.81%2005 年一季度712211.20%

24、二季度1152818.12%合计63620100.00%第四部份 项目投资估算分析一、项目投资概述项目计划总投资50137万元，公司目前已完成项目投资9911万元（包括土地费用2279万 元、前期费用464万元、建安工程费5687万元、小区基础设施配套建设费313万元、开辟 期税费559万元、不可预见费用171万元、企业管理费114万元、销售费用325万元）。项 目估计到2005年3月全部完工并交付使用。按我司估算，至估价时点，南区项目已投入资金约为9911万元，约占项目计划总投资的 19.77%o公司计划向银行贷款1.5亿元用于部份后续投入，不足部份以项目销售楼款作滚动 投入，直至项目完工。

25、二、投资成本费用估算根据项目的规划建设情况，结合已投入资金的情况，对项目的投资成本进行了估算，具 体详见南区项目投资估（概）算表。三、项目资金筹措及资金平衡分析按照计划，项目投入资金来源主要为企业自有资金、银行贷款和销售收入。目前南区项 目已投入资金全部可视为企业自有资金，其后续开辟建设资金的来源主要由银行贷款和项目 预售收入组成。按照项目施工计划，现第一期8幢楼宇已领取预售证，按估算，在项目进入 销售阶段后，仍需投入合共约39848万元项目建设资金（主要为土地费用、工程建设费用和 开辟税费），银行贷款和销售收入可用于支付项目后续建设资金投入，从2003年第四季度开 始，第一期8幢楼宇的销售工

26、作将进入高潮，销售收入可用于支付项目部份后续建设资金投 入，并支付银行贷款利息，待第二期15幢楼字领取预售证并进行销售阶段后，可逐步偿还 银行贷款本息。具体详见项目财务（资金）平衡表（表6） o税前成本利润率19.28%税后成本利润率12.92%税前销售利润率15.19%锐后销售利润率10.18%盈亏平衡点78.81 %投资回收期19个月财务净现值，026 （按贴现率10 %计）全部投资财务内部收益率29.04%第五部份项目偿债能力分析一、项目财务效益分析按照公司提供的开辟建设计划，项目的总开辟期约为2年，估计建设期约1.75年，从2003 年5月至IJ 2005年3月；销售期共1.75年，从

27、2003年9月至U 2005年5月。根据项目的现金流量表和损益测算表，通过分析和计算，项目的各项财务指标如下： 项目的净现值大于0,内部收益率高于行业基准收益率10%,表明项目抗风险能力强，从动 态角度分析在经济上和财务上是可行的。二、项目盈亏平衡分析项目的全部销售收入为63620万元，扣除开辟建设投资、销售费用、营业税及附加和所 得税，税后净利润为6476万元。以50137万元的项目总投资计算，盈亏平衡点为78.81 %, 如以可售的住宅销售收入计，则住宅售出91.55%时可收回全部投资。建议公司在项目建设 期和销售初期做好销售推广工作，以迅速回笼资金偿还银行贷款，并在销售过程中积极开展 商铺的租赁业务，以减少空置增加现金收入。三、项目敏感性分析根据项目敏感性分析数据显示（见表7）,项目对售价下调5%、10%敏感，销售价格下调 时，内部收益率仍高于行业平均收益率；项目对建安成本上升5%、10%敏感，成本上升时， 内部收益率仍高于行业平均收益率，以上分析表明项目具有相当抗风险能力，各项指标详见 表7o序 号项目销售收入（万元）项目总投资（万元）?争现值（按现贴率10%计）内部收益 率结 论1基本方案6362050137402629.04%可 行2销售价格下降5%6043950137220619.82%可行3销售价格10%572585013738610.85%可 行