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1、项目贷款可行性评估报告 第一部分概要一、评评估说明明本评评估报告告是根据据中国农农业银行行广东省省分行营营业部(以下简简称：委委托方)的委托托，对项目申申请开发发贷款的的可行性性进行评评估。评评估基准准日为220033年9月月17日日，本评评估报告告只为委委托方审审核贷款款申请提提供参考考，不作作其他用用途。二、评评估目的的 为为委托方方审核贷贷款申请请提供参参考三、评评估依据据本报报告依据据国家现现行法律律、法规规、政策策以及委委托方、借借款企业业()提供的的相关资资料进行行评估，委委托方和和借款企企业应对对其提供供资料的的合法性性、真实实性、有有效性和和完整性性负责。主主要评估估依据有有：
2、 11、全国国人大、国国务院及及有关部部委、广广东省和和广州市市有关部部门颁发发的法律律、法规规和政策策； 22、委托托方和借借款企业业提供的的有关资资料； 33、广州州市房地地产市场场价格信信息； 44、我司司掌握的的有关资资料及评评估人员员现场实实地勘察察所获取取资料； 55、其他他资料。四、项项目概况况 11、地理理位置及及环境项项目位于于机场路路和黄石石路交汇汇处东南南角，西西为机场场路，北北邻黄石石路，东东面和南南面均有有新规划划路联络络，南面面的白云云国际机机场即将将搬迁到到花都区区新国际际机场，周周边有多多个大型型商住小小区已建建成入住住或正在在建设当当中，机机场路和和黄石路路有
3、多条条公交线线路通过过，且邻邻近地铁铁二号线线站()，交交通十分分便利。邻邻近有祥祥景花园园、白云云骏景花花园、黄黄石街办办、白云云金贵客客运站、北北区供电电局等，公公建及城城市基础础配套设设施完善善。目前前，白云云国际机机场即将将搬迁，其其原有用用地计划划用于兴兴建超大大型综合合居住区区白云云新城。该该项目处处于未来来白云新新城北侧侧，占地地总面积积约111.5万万平方米米，总建建筑面积积近222.6万万平方米米，预计计总投资资约8.3亿元元，整个个项目建建成后，将将成为广广州市内内大型生生态居住住社区之之一。 22、项目目背景项项目由广广州发发展有限限公司()向广州州市白云云区新景景街萧岗
4、岗经济联联合社征征地，进进行商品品房开发发建设，该该花园共共分东区区、西区区和南区区三部分分，除东东区由公司司开发建建设外，西西、南两两区由公司司进行开开发建设设。西区区占地近近3万平平方米、建建筑面积积66万平平方米的的楼宇已已建成并并全部售售出入住住；南区区占地面面积8558022平方米米、规划划建筑面面积17724008平方方米，目目前正在在开发建建设当中中，其中中第一期期8幢112层预预计可于于20004年44月竣工工交付使使用、第第二期115幢小小高层和和高层预预计于220055年3月月全部竣竣工交付付使用。33、项目目规划情情况根据据广州市市规划局局关于于项目目修建性性详细规规划的
5、批批复，项项目总体体的控制制性技术术指标为为： 11)建筑筑容积率率2.5545； 22)建筑筑密度：26.5； 33)总建建筑面积积17224088平方米米(其中中地上建建筑面积积15339511平方米米，地下下室建筑筑面积1184557平方方米，小小学建筑筑面积1120000平方方米及其其他配套套建筑面面积17765平平方米)； 44)绿地地率377.5； 根根据总体体规划方方案，项目目共建设设23幢幢小高层层和高层层住宅楼楼和商住住楼，地地上层数数分别为为12至至19层层，住宅宅建筑面面积合共共13220033.2平平方米、商商业建筑筑面积合合计81183平平方米；地下室室1层、建建筑面
6、积积合计1184557平方方米；另另有配套套小学和和商业、居居委会、公公厕和煤煤气调压压站。 44、项目目工程进进度安排排 据据公司称称，项目从从20003年55月开始始动工建建设，施施工单位位为广东东建筑筑有限公公司，到到20003年99月177日，第第一期88幢楼宇宇已分别别建至地地上第77层和第第10层层，并已已领取预预售许可可证。按按公司司的建设设计划，第第一期88幢楼字字预计于于20004年33月完工工交付使使用，第第二期115幢预预计在220033年111月开始始拆迁和和工程建建设，预预计20005年年3月以以前可先先后竣工工交付使使用。第二二部分项目合合法性与与建设条条件评价价一
7、、项项目合法法性评价价目前前，项项目已办办理建建设用地地规划许许可证，第第一期楼楼字已办办理建建设工程程报建审审核书、建建设工程程规划许许可证、建建筑工程程施工许许可证、广广州市国国有土地地使用权权出让合合同、建建设用地地批准书书、国国有土地地使用证证、商商品房预预售许可可证等等手续，也也就是说说，除未未进行拆拆迁的第第二期楼楼字外，该该南区项项目的规规划、报报建、施施工、用用地等各各项手续续均全部部办理齐齐全(具具体详见见附件资资料)，据据公司司称，其其第二期期楼宇的的各项手手续正在在申报办办理过程程中。二、项项目建设设条件评评价 11、项目目技术经经济指标标据司提供供的关关于项项目南区区修
8、建性性详细规规划的批批复，项目的总建筑面积172408平方米，包括地上建筑面积153951平方米、地下室建筑面积18457平方米，各功能部分及其面积具体详见表1：单单位：平平方米、个个序号项目指标备注1用地面积8580222总建筑面积积17240082.1地下室建筑筑面积184577地下室1层层，为设设备用房房和配套套停车场场2.2地上建筑面面积15395512.21其中：商业业81832.22住宅1320003地上12、15、16、17、18、19层2.23小学120000包括教学楼楼和学生生宿舍2.24其它配套1765含会所、公公厕、居居委会等等3容积率2.54554建筑密度275绿地率3
9、7.56车位个数466含不可售的的社会停停车位1106个个第三三部分市场研研究与分分析一、项项目投资资环境分分析（略略）二、房房地产市市场分析析 220033年上半半年，广广东省房房地产开开发投资资增速回回落，全全社会固固定资产产投资118344.199亿元，增增长277.9，房地地产开发发投资5506.88亿亿元，增增长7.6，增增幅比去去年同期期下降225.22，其其中商品品房投资资额3779.552亿元元，占房房地产开开发投资资的744.9，同比比增长66.6。20003年年上半年年广东房房地产开开发投资资未受非非典影响响，商品品房销售售保持稳稳定增长长，价格格波动小小，空置置面积增增长
10、速度度有明显显放缓迹迹象。上上半年商商品房销销售额3335.20亿亿元、销销售面积积10003.999万平平方米，分分别增长长27.3和和27，全省省商品房房平均销销售价格格33339元平方米米，比去去年同期期略高77元平平方米，商商品房空空置面积积的增长长速度由由1月至至2月的的36.3下下降到上上半年的的15.5。2003年年1-88月，广广州市十十区批准准预售的的商品房房面积为为5377.900万平方方米，比比去年同同期增长长9.116，其其中，原原八区批批准预售售的商品品房面积积为3330.665万平平方米，与与去年同同期相比比增长118.881。广广州市十十区商品品房交易易面积为为6
11、099.711万平方方米，交交易金额额为2771.998亿元元，与去去年同期期相比，分分别增长长8.884和和6.779，其其中，原原八区商商品房交交易面积积为3993.887万平平方米，交交易金额额为2008.224亿元元，与去去年同期期相比，分分别增长长13.56和111.433。据据统计，今今年上半半年广州州市商品品住宅均均价为442799元，同同比下降降5.11。反反映房地地产市场场竞争的的激烈导导致开发发商利润润的降低低，开发发商只有有不断让让利于消消费者，不不断提升升产品档档次，才才能立于于不败之之地，由由此亦说说明广州州的房地地产市场场不断趋趋于成熟熟和规范范。三、周周边楼盘盘调
12、查分分析在项目周周边一带带有多个个在建或或已建成成交付使使用的商商住小区区，经实实地调查查，他们们目前的的大致状状况如下下： 11、祥景景花园：在黄石石路北边边，于九九十年代代中后期期开始投投资建设设，共有有38幢幢多层和和13幢幢高层住住宅或商商住楼，现现已全部部交付使使用，小小区内配配套有小小学、省省一级幼幼儿园和和市场等等，其中中第一期期已售完完，第二二期亦已已售出近近半，第第三期将将于今年年10月月发售，住住宅售价价幅度大大约在337000一40000元元平方方米之间间，均价价约为339000元平平方米，二二手住宅宅成交价价约为331000一35500元元平方方米。首首层商业业铺位的的
13、租价约约为35560元元平方方米，且且大部分分商业面面积已出出租，地地下室车车位只租租不售，月月租金为为40004500元个个，现已已接近租租满。 22、白云云骏景花花园：属属同一档档次的商商住小区区，占地地面积约约400000平平方米，由由16幢幢小高层层组成，配配套有幼幼儿园和和近1000000平方米米地中海海式园林林，东、南南、北边边均为规规划路，目目前交通通相对不不便，预预计第一一期于220044年3月月建成交交付使用用，其住住宅售价价幅度约约为38800-50000元平方米米之间，均均价约为为44880元平方米米。地下下室车位位约2550个，目目前的销销售策略略为只租租不售。 33、
14、元邦邦航空家家园：机机场路和和黄石路路交角西西北侧，属属中型商商住商务务小区，现现已建成成多幢商商住楼并并入住，另另沿黄石石路面有有一幢商商务楼即即将交付付使用。住住宅售价价幅度约约在41100-48000元平方米米之间，均均价约为为44000元平方米米。部分分首层临临街商铺铺已售出出，目前前大部分分商铺正正招租未未经营，招招租价约约为800元平平方米，地地下室车车位售价价600000-900000元元个。 44、富力力阳光美美居：机机场路和和黄石路路交界西西南侧、在在元邦航航空家园园南面，属属大型商商住小区区，第一一期已售售完，现现推售第第二期两两幢高层层住宅楼楼，另第第三期计计划于110月
15、发发售，住住宅均价价约为444000元平平方米，配配套的商商业面积积较少，个个别首层层临街商商铺售价价约为880000100000元元平方方米、招招租价约约为1000元平方米米，地下下室车位位数量较较多，但但出租率率很低，如如由业主主购买，售售价可低低至3000000元个个。 55、汇侨侨新城：在黄石石路以南南，属大大型商住住综合小小区，已已建有多多幢小高高层和高高层住宅宅楼和商商住楼，大大部分住住户已入入住，现现二手住住宅售价价约为331000一36600元元平方方米、个个别成交交价为226000元平平方米，地地下室车车位售价价为8000000元个个经市市场调查查，项项目与周周边多个个楼盘的
16、的功能设设计、配配套设施施和目标标客户等等均较相相近，由由于目前前该区域域的人口口持续增增加，居居住环境境不断改改善，总总的来说说，其住住宅与祥祥景花园园、白云云骏景花花园和富富力阳光光美居接接近，故故选用以以上楼盘盘的价格格作为住住宅的比比较对象象，以市市场比较较法作为为评估方方法测算算其住宅宅的销售售价值。另另因为其其配套商商业和地地下室车车位主要要以出租租经营为为主，故故选用收收益还原原法作为为评估方方法测算算其商业业和车位位的销售售价值。四、项目优优劣势分分析通过过市场调调查分析析：项目目与同在在机场路路和黄石石路一带带的几个个周边楼楼盘的产产品定位位和目标标客户亦亦非常接接近，相相互
17、差异异相对较较少，其其优势和和劣势主主要体现现在与该该区域内内早期建建设的功功能设计计较旧的的住宅和和缺乏配配套设施施的小型型项目的的差别上上，具体体来说，这这个项目目有以下下优势：(11)地理理位置优优越，项项目地处处广州市市未来城城市副中中心白云新新城北侧侧，临近近黄石路路，商业业和生活活配套设设施不断断完善，规规划路网网完善，尤尤其是地地铁二号号线(末末通车站站段)在在南区项项目周边边设置了了出口，并并正在施施工建设设中，预预计规划划路开通通和地铁铁通车后后，将大大大改善善目前萧萧岗村一一带的对对外交通通状况，极极大地有有利于吸吸引更多多居民和和商家入入住和经经营。 (2)配配套设施施起
18、点高高，位于于南区项项目范围围内小学已已于今年年9月正正式入学学，由于于现时消消费者对对教育配配套设施施的要求求越来越越高，政政府有关关部门亦亦不断以以推动教教育配套套为吸引引投资的的手段，作作为设计计等级非非常高的的民办实实验学校校，该小小学将大大大提高高项目配配套的水水平，长长远来看看，将大大大提高高竞争力力。 (3)该该开发集集团在房房地产行行业内多多次获奖奖，花花园亦已已在该区区域内成成功进行行了市场场开发，销销售业绩绩理想，形形成了一一定的品品牌效应应，因而而将对南南区项目目的开发发建设产产生正面面推动作作用。另一一方面，项目自身存在某些劣势，主要表现在： (1)项项目位处处机场路路
19、以西、黄黄石路以以南，目目前，对对外交通通主要为为附近萧萧岗村旧旧路和北北面花园东东区的小小区道路路，规划划路尚未未正式直直接开通通至机场场路和黄黄石路，南南区项目目短期内内对外交交通相对对不够便便利。 (2)邻邻近区域域同类物物业存量量及新增增供应量量较大，项项目竞争争对手较较多，建建成后区区域市场场内的竞竞争将较较激烈。五、预预期销售售价格评评估 11、评估估方法：市场比比较法、收收益还原原法。 22、评估估原则：遵循合合法原则则、最佳佳利用原原则、替替代原则则和评估估期日原原则。 33、评估估过程：根据项项目所在在区域及及其实际际情况，确确定选取取其住宅宅的比较较对象，来来测算其其住宅的
20、的开发价价值，又又使用收收益还原原法来测测算其商商业和车车位的开开发价值值，具体体过程如如下： (1)住住宅销售售价值的的确定由于于南区项项目住宅宅的目标标客户和和产品定定位与样样景花园园、白云云骏景花花园和富富力阳光光美居三三个楼盘盘比较接接近，故故选取他他们作为为比较对对象，通通过比较较测算确确定其销销售单价价，具体体过程见见下表22： 单位位：元/序号项目案例1案例2案例3祥景花园白云骏景富和阳光1销售单价3900448044002交易情况修修正1001001003交易日期修修正1001001004使用年限修修正1001001005区域因素修修正1021011006个别因素修修正1029
21、4947修正后单位位4058425341368评估对象单单价4148.969取整4149 经经以上测测算，确确定南区区住宅的的平均销销售单价价为41149元元平方方米，预预计住宅宅部分总总建筑面面积13320003.22平方米米的销售售价值为为547768万万元。 (2)商商业销售售价值的的确定、先先通过市市场调查查确定南南区项目目商业铺铺位的平平均租金金，再用用收益还还原法，估估算其商商业铺位位的销售售单价。经经调查，确确定南区区商业铺铺位建成成交付使使用时的的月租金金单价为为65元元平方方米。、通通过收益益还原法法测算销销售单价价的参数数如表33：租金年上涨涨率折现率租金损失房产税等综综合
22、税率率管理费率维修费率保险费率39.01个月18330.2 注注：房产产税等综综合税率率和管理理费率以以月租金金单价为为计算依依据，维维修费率率和保险险费率以以工程造造价为计计算依据据。根据据以上参参数，计计算得到到南区商商业铺位位的平均均销售单单价80046元元平方方米。则则商业铺铺位部分分总建筑筑面积881833平方米米的销售售价值为为65884万元元。 (3)地地下室车车位销售售价值的的确定、先先通过市市场调查查确定南南区项目目车位的的平均租租金，再再用收益益还原法法，估算算其车位位的销售售单价。经经调查，确确定南区区车位建建成交付付使用时时的月租租金单价价为4550元个。、通通过收益益
23、还原法法测算销销售单价价的参数数如表44：租金年上涨涨率折现率租金损失房产税等综综合税率率管理费率维修费率保险费率171个月18330.2 注注：房产产税等综综合税率率和管理理费率以以月租金金单价为为计算依依据，维维修费率率和保险险费率以以工程造造价为计计算依据据。 以以工程造造价为计计算依据据。根据据以上参参数，计计算得到到南区车车位的平平均销售售单价6630000元个。则则3600个可售售地下室室车位的的销售价价值为222688万元。 (4)经经以上计计算，南南区项目目预计总总销售收收入合共共636620万万元。 (5)项项目预计计销售进进度 按按公司司提供的的施工进进度，到到20005年
24、33月将完完成全部部南区第第一期和和第二期期的工程程建设并并交付使使用，预预计在220055年5月月底可以以售完，项项目建设设期约为为1.775年、销销售期约约为1.75年年，总开开发期自自20003年55月至220055年5月月接近22年，预预计销售售进度如如表5：时间总销售收入入（万元元）总体销售比比率2003年年三季度20483.22四季度780912.2772004年年一季度870813.699二季度649410.211三季度858113.499四季度11329917.8112005年年一季度712211.200二季度11528818.122合计636200100.000 第四四部分项
25、目投投资估算算分析一、项项目投资资概述项项目计划划总投资资501137万万元，公公司目前前已完成成项目投投资99911万万元(包包括土地地费用222799万元、前前期费用用4644万元、建建安工程程费56687万万元、小小区基础础设施配配套建设设费3113万元元、开发发期税费费5599万元、不不可预见见费用1171万万元、企企业管理理费1114万元元、销售售费用3325万万元)。项项目预计计到20005年年3月全全部完工工并交付付使用。按我我司估算算，至估估价时点点，南区区项目已已投入资资金约为为99111万元元，约占占项目计计划总投投资的119.777。公司计划向银行贷款1.5亿元用于部分后
26、续投入，不足部分以项目销售楼款作滚动投入，直至项目完工。二、投投资成本本费用估估算根据据项目的的规划建建设情况况，结合合已投入入资金的的情况，对对项目的的投资成成本进行行了估算算，具体体详见南区项目投资估(概)算表。三、项项目资金金筹措及及资金平平衡分析析按照计划，项目投入资金来源主要为企业自有资金、银行贷款和销售收入。目前南区项目已投入资金全部可视为企业自有资金，其后续开发建设资金的来源主要由银行贷款和项目预售收入组成。按照项目施工计划，现第一期8幢楼宇已领取预售证，按估算，在项目进入销售阶段后，仍需投入合共约39848万元项目建设资金(主要为土地费用、工程建设费用和开发税费)，银行贷款和销
27、售收入可用于支付项目后续建设资金投入，从2003年第四季度开始，第一期8幢楼宇的销售工作将进入高潮，销售收入可用于支付项目部分后续建设资金投入，并支付银行贷款利息，待第二期15幢楼字领取预售证并进行销售阶段后，可逐步偿还银行贷款本息。具体详见项目财务(资金)平衡表（表6）。税前成本本利润率率19.288税后成本利利润率12.922税前销售利利润率15.199锐后销售利利润率10.188盈亏平衡点点78.811投资回收期期19个月财务净现值值4026（按按贴现率率10计）全部投资财财务内部部收益率率29.044第五五部分项目偿偿债能力力分析一、项项目财务务效益分分析按照照公司司提供的的开发建建设
28、计划划，项目的的总开发发期约为为2年，预预计建设设期约11.755年，从从20003年55月到220055年3月月；销售售期共11.755年，从从20003年99月到220055年5月月。根据项目目的现金金流量表表和损益益测算表表，通过过分析和和计算，项项目的各各项财务务指标如如下：项目的净现现值大于于0，内内部收益益率高于于行业基基准收益益率100，表表明项目目抗风险险能力强强，从动动态角度度分析在在经济上上和财务务上是可可行的。二、项项目盈亏亏平衡分分析项目目的全部部销售收收入为6636220万元元，扣除除开发建建设投资资、销售售费用、营营业税及及附加和和所得税税，税后后净利润润为6447
29、6万万元。以以501137万万元的项项目总投投资计算算，盈亏亏平衡点点为788.811，如如以可售售的住宅宅销售收收入计，则则住宅售售出911.555时可可收回全全部投资资。建议议公司司在项目目建设期期和销售售初期做做好销售售推广工工作，以以迅速回回笼资金金偿还银银行贷款款，并在在销售过过程中积积极开展展商铺的的租赁业业务，以以减少空空置增加加现金收收入。三、项项目敏感感性分析析根据项目敏敏感性分分析数据据显示(见表77)，项项目对售售价下调调5、110敏敏感，销销售价格格下调时时，内部部收益率率仍高于于行业平平均收益益率；项项目对建建安成本本上升55、110敏敏感，成成本上升升时，内内部收益
30、益率仍高高于行业业平均收收益率，以以上分析析表明项项目具有有相当抗抗风险能能力，各各项指标标详见表表7。序号项目销售收入（万万元）项目总投资资（万元元）净现值（按按现贴率率10计）内部收益率率结论1基本方案636200501377402629.044可行2销售价格下下降5604399501377220619.822可行3销售价格下下降10057258850137738610.855可行4总投资成本本上升55636200526444244020.422可行5总投资成本本上升11063620055150085512.766可行另外外，从项项目的现现金流量量表分析析可知，项目由于开发周期不算太长，前
31、期投入资金占用成本相对较少，在销售价格定位适当的情况下，可以取得一定的竞争优势，通过预售收入再投入，可形成连续的资金链，保证后续投资，降低开发建设风险。第七七部分项目贷贷款风险险分析贷款款风险来来自项目目外部和和项目自自身两个个方面，主主要有： 11、市场场风险当前前房地产产市场竞竞争比较较激烈，近近几年广广州市商商品房市市场整体体保持稳稳定，住住宅交易易量不断断增加。项项目的开开发增加加了该区区域的商商品房供供应量，一一方面加加强了周周边地区区的居住住氛围，另另一方面面也加剧剧了同周周边商住住小区的的竞争。机机场路、黄黄石路一一带已有有多个大大型商住住小区正正在建设设或筹建建当中，故故市场上
32、上存在供供应量已已很大，且且潜在供供应量在在今后几几年内将将增加较较快，因因此激烈烈竞争将将难以避避免。虽然然西区、东东区前期期开发的的房屋已已售完，市市场接受受程度理理想，但但为了在在激烈的的市场竞竞争中取取得主导导地位，建建议公司在在保持小小区建筑筑风格和和客户定定位一致致的思路路下，继继续进行行建筑设设计、客客户服务务、入住住后物业业管理等等方面的的创新，以以保持项项目竞争争力。 22、工程程建设风风险项目资金需需求量大大，而企企业自有有资金不不足，项项目能否否按计划划进行，除除目前正正在开展展的第一一期销售售工作能能否顺利利按计划划进行外外，银行行贷款资资金是关关键。建建议荣星星公司加
33、加紧落实实好开发发建设资资金，严严格控制制好建设设工期，保保证开发发建设工工作的顺顺利进行行，以配配合销售售工作的的实施。 33、开发发成本风风险本项项目对投投资成本本的变动动相对敏敏感，投投资成本本的上升升直接影影响到项项目的收收益水平平，为提提高项目目的经济济效益建建议开发发企业、施施工单位位和监理理单位更更好地控控制开发发成本，力力争减小小贷款的的偿还风风险。 44、政策策风险政策风险主主要包括括国家对对房地产产业的宏宏观调控控及当地地政府对对项目所所在区域域的整体体规划。旧旧白云机机场的搬搬迁将于于明年实实施，其其原有用用地初步步规划为为起大型型商住综综合居住住区，现现黄石路路一带已已
34、建成多多个大型型居住小小区，居居住人口口持续增增加，由由此可见见，该地地段属于于政府引引导投资资建设区区域，各各方面资资金将不不断增加加投入，长长远来说说对于项项目本身身是非常常有利的的。另外外，近期期广州市市房地产产管理部部门为加加强管理理，对在在建商品品房项目目的办理理预售工工作和预预售抵押押工作提提高了要要求(如如要达到到结构封封顶等)，长远远来说，有有可能对对项目未未来的销销售工作作产生影影响。第八八部分评估结结论上述述分析表表明，项目从从静态和和动态角角度看在在经济上上和财务务上都是是可行的的，其开开发产品品的市场场有保障障，但公司司自有资资金不足足，急需需银行贷贷款支持持其继续续分行开开发建设设。由于公司司只进行行和南南区的开开发，未未再有其其他投资资项目，其其三个投投资方亦亦为相关关联的企企业，故故为保证证贷款银银行的利利益，建建议委托托方依据据项目工工程建设设进度发发放贷款款，并密密切监控控其贷款款资金的的使用，以以缩短工工期尽快快回笼资资金，减减少放贷贷风险。广广东评估有有限公司司 20003年年9月229日第九部分附附表(略略)第十部分附附件(略)