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1、资产评估师-资产评估基础-强化练习题-案例综合题问答题1. 2020年新冠肺炎疫情期间，为指导资产评估专业人员应对疫情开展 资产评估工作。中国资产评估协会发布了资产评估专家指引第10号一一在新 冠(江南博哥)肺炎疫情期间合理履行资产评估程序。该指引指出：(1)根据当地政府部门发布的疫情防控、交通管制公告等，确实因疫情防控无 法开展现场调查或者核查验证的，资产评估机构及其资产评估专业人员先行通 过电子邮件、视频、微信等现代通讯方式获取资料，开展基础核查工作，并待 疫情结束再补充现场核查工作。(2)对于开展基础核查工作后认为资产评估程序受限对评估结论不产生重大影 响，并且确实亟需出具资产评估报告的
2、，经委托人、有关监管部门和资产评估 报告使用人同意，资产评估机构及其资产评估专业人员可以先行出具资产评估 报告，待疫情结束再后续开展现场核查工作，并在资产评估报告中对受限事项 予以披露，提请资产评估报告使用人对未履行的现场核查程序予以特别关注。 要求：(1)该专家指引是否属于我国资产评估执业准则，为什么？(2)开展现场核查工作受阻的，什么情况下资产评估机构应当终止资产评估业 务。(3)开展现场调查工作的手段通常是什么？如何看待根据第10号资产评估专 家指引，开展基础核查工作的方式？该专家指引是否降低了资产评估报告出具 的条件，为什么？正确答案：(1)该专家指引不属于我国资产评估执业准则。理由：
3、资产评估执业准则是中国资产评估协会依据资产评估基本准则制定的资 产评估机构及其资产评估专业人员在执行资产评估业务过程中应当遵循的程序 规范和技术规范，包括具体准则、评估指南和指导意见。该专家指引仅是一种 专家建议，评估机构执行资产评估业务，可以参照该专家指引，其并不属于资 产评估执业准则。【考点定位】资产评估执业准则-内容(2)如果无法采取替代程序对评估对象进行现场调查，或者即使履行替代程 序，也无法消除原定程序受限对评估结论产生重大影响的事实，或者无法判断 其影响程度，评估机构应当终止执行评估业务。【考点定位】现场调查受限的处理(3)根据资产评估执业准则一一资产评估程序第十二条的规定：现场调
4、 查手段通常包括询问、访谈、核对、监盘、勘查等。随着现代科技的进步，资产评估也会顺应现代化采用更加符合现代特点的手 段进行业务的开展，同时更体现了资产评估是现代专业服务业的重要组成部 分。该专家指引没有降低资产评估报告的出具条件。理由：根据资产评估执业准则一一资产评估报告规定，执行资产评估业务，因法律法规规定、客观条件限制，无法或者不能完全履行资产评估基本程 序，经采取措施弥补程序缺失，且未对评估结论产生重大影响的，可以出具资 产评估报告，但应当在资产评估报告中说明资产评估程序受限情况、处理方式 及其对评估结论的影响。该专家指引也是基于此规定，进行了基础核查工作的 弥补措施后，认为资产评估程序
5、受限对评估结论不产生重大影响下，才出具的 资产评估报告，且如实记录并充分披露了评估程序受限情况和弥补措施，所以 该专家指引并没有降低资产评估报告出具的条件。【考点定位】现场调查手段问答题5. （2017） A公司为中外合资企业，2007年设立，注册资本1000万元 人民币，主要经营行业的应用软件开发与销售、信息化解决方案与服务及其他 技术咨询等。A公司的股权结构如下：国有企业G出资450万元，持有其45%股权；美国公司 W出资350万元，持有其35%股权：自然人Z出资200万元，持有其20%股权。国有企业G因战略调整拟退出A公司，将其持有A公司的45%股权按评估值转让 给A公司的其他老股东及经
6、营管理人员，评估基准日为2015年12月31日。截止评估基准日，A公司经营情况良好，公司总资产5802. 5万元，主要为现金 及银行存款、应收账款及办公软件、计算机设备等，办公场所为租赁房屋；负 债1897. 6万元，净资产3904. 9万元。某资产评估机构接受委托采用资产基础 法对评估对象进行了评估，并出具了资产评估报告。报告正文中的有关内容摘录如下：（一）绪言（略）（二）委托方、产权持有单位及其他报告使用者本项目的委托方和被评估企业均为A公司。1）概况（略）2）发展沿革（略）（三）评估目的本次评估是为A公司拟进行的股权转让行为提供价值参考。（四）评估对象及评估范围本次评估的对象为A公司的全
7、部资产。本次评估的评估范围为A公司填写在资产评估申报明细表中的全部资产及负债。截止评估基准日，A公司的账面资产总额5802. 5万元、负债总额1897. 6万 元、股东权益3904. 9万元。本次评估对象和列入评估范围的资产、负债与本次经济行为涉及的对象和范围 一致。（五）价值类型本次评估的转让对象为A公司的老股东和经营管理者，因此适用的价值类型为 投资价值。投资价值是指评估对象明确投资目标的特定投资者或者某一类型投资者所具有的价值估计数额。（六）评估基准日本次评估的基准日为2015年12月31日。（七）评估依据准则依据1）资产评估准则一一基本准则；2）资产评估准则一一评估报告；3）企业国有资
8、产评估报告指南；4）专业评估执业统一准则；5）国际评估准则；（八）评估方法（略）（九）评估过程（略）（十）评估假设1）交易假设：假设评估对象已经处于交易过程中，评估人员根据评估对象的交 易条件等模拟市场进行评估。2）公开市场假设：假设评估对象可以在充分竞争的市场上自由买卖，其价格高 低取决于一定市场的供给状况下独立的买卖双方对其价值所作的判断。3）清算假设：因G公司退出A公司的经营，本次评估适用于清算假设。4）无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对被评估单位造成重大不利影响。（H一）评估结论（略）（十二）特别事项说明1）本次评估，A公司申报的各项资产及负债账面价值均为X会计师事务所（特 殊普通
9、合伙）审计后的价值。2）本次评估没有考虑企业将来可能承担的抵押及担保事宜、特殊的交易方可能 追加的付出价格对评估结论的影响。3） A公司属于国家高新技术企业，企业所得税率执行15虹该公司的高新技术 企业证书正在办理续期，从A公司提供的资料中未发现其存在不满足高新技术 企业授予条件的情况。本次评估未考虑该事项的影响。（十三）资产评估报告使用限制说明（略）（十四）资产评估报告日和签名盖章（略）要求：（1）指出资产评估报告（摘录）中存在的错误，并说明理由。（2）该报告因涉嫌国有资产流失被立案调查，资产评估师可能会以哪些罪名承 担刑事责任？该等罪名特征的主要区别是什么？（3）按法律定位资产评估报告分为
10、哪几类？该报告属于哪一类？对承办资产评 估机构的人员条件有何具体要求？对承办、签署人员的资格和数量有何具体要 求？正确答案：(1)”价值类型采用投资价值“错误。本次的评估目的是股 权转让，所以要用市场价值。”适用清算假设“错误。虽然G公司退出A公司的经营，但是A公司是持续 经营的，适用持续经营假设。”没有考虑企业将来可能承担的抵押及担保事宜、特殊的交易方可能追加的 付出价格会对评估结论造成影响“错误。对评估结论会造成影响的事项应该考 虑。”没有考虑高新技术企业证书不再续期事宜的影响“错误。应当考虑不再授 予条件下对评估结论的影响。【考点定位】资产评估报告(2)资产评估师可能会以提供虚假证明文件
11、罪、出具证明文件重大失实罪罪 名承担刑事责任。主要区别是“提供虚假证明文件罪”是行为人存在犯罪故意，而“出具证明 文件重大失实罪”是行为人主观不存在犯罪故意，但存在严重不负责任的过 失。这种过失或者表现为该为的不为，或者表现为不认真而为。【考点定位】提供虚假证明文件罪vs出具证明文件重大失实罪(3)按法律定位资产评估报告分为法定评估业务评估报告和非法定评估业务 评估报告。该报告属于法定评估业务评估报告。法定资产评估业务至少应当指定两名资产评估师承办，并在资产评估报告上 签名，要求资产评估专业人员从事资产评估业务应当加入评估机构。法定评估业务的评估报告应当由至少两名承办该项业务的资产评估师签名并
12、 加盖资产评估机构印章。【考点定位】资产评估报告-分类，要求问答题6. (2017) S公司为A股上市公司，拟通过定向增发的方式收购T公司 全部股权。S公司及T公司的股东共同授权T公司委托Z资产评估机构进行资产 评估。资产评估委托合同中就评估方法使用，盈利预测责任和评估付费等事项 作出如下约定：(1)资产评估机构应采用收益法对委托资产进行评估；(2)委托方应向资产评估机构提供企业未来盈利预测资料，并对资料的真实性 与可实现性负责；因盈利预测的可实现性和真实性对评估结果产生的影响，由 委托方负责；(3)资产评估开始现场工作后7日内支付评估服务费合同款总额的30%,完成 现场评估工作后7日内支付4
13、0%,提交正式报告后7日内支付30%。项目满足委 托方的要求，实现委托方的预期目标后另行奖励20万元。在项目执行过程中，资产评估专业人员直接使用委托方提供的盈利预测数据， 认为盈利预测数据的真实性与可实现性应由委托方负责而未履行任何核查验证 过程序。后有关部门发现该项目盈利预测造假，导致大幅度虚增评估值，并决定对该项目进行立案调查。要求：(1)委托合同汇总对评估方法的约定是否恰当？说明理由。(2)该项目的资产评估专业人员使用企业所提供的盈利预测资料的行为是否恰 当？说明理由。(3)委托合同中付款是否存在问题？说明理由。正确答案：(1)委托合同中对评估方法的约定不恰当。资产评估机构及其资产评估专
14、业人员应当严格按照国家有关法律、行政法规、 资产评估准则，独立开展评估业务，并独立地向委托人提供资产评估意见。通 过合同指定评估方法，取代了评估专业人员在履行程序后依据专业判断选取适 用评估方法的权利和责任，也有悖于资产评估机构及其专业人员的独立性。 因为评估目的是股权转让，评估对象就应该是企业的股权,涉及的资产范围是企 业的全部资产和负债。价值类型应需要根据交易双方的实际情况选择市场价值 或投资价值等，因此适宜的评估方法应选择市场法。【考点定位】资产评估委托合同(2)不恰当。这种做法违背了客观性要求。在资产评估过程中，资产评估专业人员应当完整、客观地收集信息、数据；保 证赖以形成评估结论信息
15、的完整性、客观性、有效性、合法性；不得使用缺乏 依据的信息、数据。资产评估专业人员有责任核查所获得信息的客观性，对于 从其他第三方获得的信息，也应当关注其客观性。资产评估专业人员，应当依 据所收集的信息、数据，遵守法律法规、资产评估准则等相关规定，通过合理 履行资产评估程序客观作出评估结论、发表专业意见。【考点定位】资产评估委托合同(3)存在问题。“实现委托方的预期目标后另行奖励20万元”，属于不正当利益，违反资产评 估职业道德和相关法规的要求。资产评估机构及其资产评估专业人员不得向委 托人或其他相关当事人索取约定服务费之外的不正当利益。【考点定位】资产评估委托合同问答题7. (2017)某资产评估报告，评估对象为写字楼，采用资产评估方法 为市场法和成本法。从资产评估报告及相关工作底稿行到评估信息如下： 使用市场法评估时，资产评估专业人员在收集市场交易案例时发现，评估对象 所在地区写字楼交易极不活跃，所收集到3个交易案例均为三年以前的交易案 例，并且交易案例与评估对象在区位条件，个别因素方面存在较大差异。 资产评估专业人员对评估对象与交易案例之间的时间因素、区位因素和个别因 素差异进行了修正，得到修正后的资产评估结果，并以3个修正后评估结果的 算术平均数作为市场法的评估值，评估单价为25194元加2修正情况与评估结果 如下表所示。可比案例