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1、郑州城中村改造调研报告随着经济的快速发展社会的进步，人们的生活的变化，其中城市化进程尤为瞩目。因 此加快近郊农村发展和城中村改造成为国家城市化道路上的重要课题。就以郑州为例，调研 城中村改造所面临的问题：-历史背景(-)郑州的发展郑州市是河南省省会，市区行政面积7446.2平方公里，人口 787万，是河南省的政治 、经济、文化、教育的中心。京广铁路与陇海铁路的交汇，加之地处中原腹地使得郑州四通 八达，交通便利。良好的地理位置成为郑州快速发展的巨大推动力。吸引大量外来人员进入 城市生活和学习。(-)城中村的形成郑州的发展可谓迅猛之极，许多原来环绕在城郊的村落迅速被包裹在城市的繁华之中。这些村落大
2、多有着完整的体制编制，有着大量的农用土地甚至还有村办的企业，在历史的继 承中形成相对独立的有机体。城中村的存在为保留庙会之类的民俗文化起着积极的作用，但 有着诸多的负面影响：1村民的住宅房由于是自主设计，多数建设不规范，有碍城市美观。2城中村长期大量吸纳外来流动人口，成为治安的不稳定因素3土地利用率低，加剧了城市土地紧张的状况。因此城中村改造势在必行！二城中村改造(一)酝酿城中村改造郑州市城中村改造的提出是在1998年，由于没有相应政策支持没有推行，直至2003年, 城中村改造提上政府议程。经过6年多的实践，逐步形成一套“郑州模式”：政府主导、市场 运作、群众自愿、区级负责、因地制宜、一村一案
3、、条件成熟一个，审批一个改造一个的基 本方阵，并按照统一政策、统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、突出重点、分步实 施的原则。据统计在郑州的228个自然村已有170个获批改造，103个已实施拆迁，总投 资近千亿元，2006年以来，郑州市共有119个村经市政府批准实施城中村改造，累计投 入资金971亿元，东韩碧、西韩薯、黄家庵、枣庄、大铺、姜碧、王府坟、徐碧、 陈碧、庙李、杓袁村、刘庄、梨园、邵庄等都市村庄2014年将进行改造。(二)多方利益的平衡与优化城中村问题是各地城市发展进程中遇到的共性问题，城中村改造工作不仅是一个拆迁和各式各样屋顶空间及室内天井采光通过对庙里的实际考察和调研，发现存
4、在建设问题，更是一个复杂的社会系统工程，其中牵涉到了多方的利益。城中村改造存在着政 府、村民、地产商、购房者四个利益主体，组成了 “一荣俱荣、一损俱损”的利益链，是一 个没有起点也没有终点的利益链1政府：作为改造项目的发起者和组织者，政府承担者很大的责任，既要对村民负责， 又要对开发商负责，更要对这个城市的未来负责！然而在面对责任的同时必将面对的是压力 和矛盾。首先，政府是开发商和村民的沟通桥梁，是服务于二者之间的协调员，要兼顾多方 的权益，最大限度的维护最多数人的利益。其次，虽然投资和改造是双方自愿、风险自负， 但是这项工程的名誉担保依然是政府。当双方出现纷争或损失时，人们首先想到的还是政府
5、, 认为是政府的监管不力，到时必然有损政府的形象和信誉度。2村民：村民在这项工程中的重要地位不言而喻。他们的生活会因此发生巨大的变化， 以往靠土地劳作为生的经济模式将会彻底改变。金黄的土地转眼间变成了高耸的大厦，人们 也将以全新的姿态投入城市生活。这样看来村民的顾虑显而易见：如果开发商没有很好的履 行承诺，村民们将会处在很尴尬的艰难处境。3开发商：作为城中村改造的经济承担者，开发商关乎着全局的输赢。开发的成功，商 家必将取得经济和名誉的双丰收；开发的失败，也逃不过政府和人们的问责，甚至陷入债务 的泥潭。房地产的高额利润使得很多商家对城中村改造项目跃跃欲试，但高额的开发成本与 政府的惠民政策令许
6、多开发商望而却步。在与村民的协商问题中却是也遇到了不小的阻力和 难处，例如钉子户问题就是个不易解得难题。4购房者：购房者看似是个局外人，其实不然。原因有三：1开放商的最终收益还是要 通过房产的销售来实现。没有外来购房者的资金购房，开发商必然是赔本买卖，到最后村民 的福利安置也就无从谈起，吃亏最大的还是村民。2按照目前的改造计划，村民将来的住宅 区将会和外来购房者溶为一体，届时配套的居民消费场所将会一应俱全。而大多的村民房屋 包赔面积会远大于自需住宅面积，那么会有一部分房屋被销售和出租，这也是将来村民的重 要经济来源之一。3政府组织这一切工程的目的是为了造福百姓缓解住房压力，因此，购房 者成为这
7、一利益链条的根本推动力。(=)实施政策1 .核心包赔政策：村民的原有住宅房，三层以下(包含三层)按照1: 1的比例包赔; 三层以上的按照3： 1的比例包赔。另外地下室也按照1： 1的比例进行包赔。必须进行农 用土地和住宅房的捆绑开发，即不能只开发农耕土地而不开发宅基地且要。2 .城中村改造项目土地出让金扣除国家、省规定应上缴财政的部分和提取10%廉租住 房建设基金外,其余部分以市人民政府补贴方式一次性拨付到区人民政府，用于该城中村改 造规定范围内基础设施配套建设。3 .在村民安置用房、村集体经济用房、配套开发商品住宅房中,60平方米以下小户型 住宅面积均不得低于其总面积的30%,市规划部门负责
8、审核。村民安置用房除家庭自住以外 的部分和村集体经济用房，原则上要优先规划建设小户型、简装修的出租房;配套开发商品房 中，要规划一定比例的小户型住宅和公寓房，用于满足来郑大中专毕业生和外来务工人员居 住需求。4 .郑州市城中村改造中现行的运作方式一是由开发商主导的开发方式，开发商、投资商资金雄厚，融资渠道多元，开发经验、 物业管理经营丰富。既可以缓解政府、村委、村民资金的局限性和有限性，使财政资金可以 投入到更多的基础设施及公益事业上，又可以避免行政力量的介入，减少社会问题，和群访 事件。这种模式是目前较为自觉的改造模式，也是高地价环境下，大部分开发商的选择。二是由村委和村民主导开发，村民在政
9、府指导与支持下，自筹资金，自行完成改造。这 种模式需要政府支持力度比较大，比如在基础设施、公建设施及资金等方面，给足优惠和减 免政策。适用于村集体及村民筹资能力强，村规模较小的情况。三是由政府主导，主要是指政府完成前期土地开发，然后采取市场化的招标拍卖方式。 这种方式由于前期拆迁安置成本高，政府难以做到资金的平衡，政府财政资金有限，目前还 没有大规模开展此类土地的开发。5 .在城中村改造时,开发企业原则上要从开发建设总面积中，提供5%的小户型简装修住 宅,按照每月每平方米5元的租金标准，出租给辖区政府（租用期为5年），作为过渡性廉租住房 房源，由区政府统一管理；租用期内的房屋维修费用和物业管理
10、费用由区政府统筹解决,开发 商不再承担。这部分房屋产权仍归开发企业所有，租用期满后由开发企业自行处置。（摘自郑 州市政府文件）三实地调研庙李庙李镇南靠郑州北三环，东邻丰庆路，北靠国基路，西接索凌路。地块外围四周 为居住小区，没有城市绿地及公园，缺乏公共活动场地。其中除索凌路外其余三条皆为郑州 的主要交通道路，交通十分方便，地块南北长约1000m,东西宽约830nb面积约83万平方 米，地块的北半部和西南部已经改造成居住小区，剩下的东南半部约33万平方米为典型的 城中村建筑，当地村民约1000人左右，外来人口有10万人之多，多为年轻人和低收入者。 每个房东拥有独栋的楼房，每栋楼最低也有8层25米，最高16层50米。这些楼都是房东 自己设计自己盖的，有的是在原来的楼层上继续往上加建的，极不符合建筑规范，改造是必 然的。地块内部由东向西依次为东二街，东三街，由北向南博卉路，北一街，庙李村大 街，南一街，南二街，为地块内的主要道路，庙李大街为整个庙李的最主要的街道，东西连 接丰庆路和索凌路，庙李大街宽7米，其他主要道路宽在5米和6米之间，次要道路宽在3 米左右，入户道路有2. 5米宽。黄色区域为要改造的 区域, 红色为村 内主要道路, 绿色为核心道 实景照片4楼相Ib出示且甑彘 三、五楼小一室一厅 六、八哧间